ZNALECKÝ POSUDEK číslo 3875/2013 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 131/6 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Chvaletice, k.ú. Telčice Adresa nemovitosti: Dukelská 131, 533 12 Chvaletice Vlastníci stavby: Miloš Novák, Dukelská 131, 533 12 Chvaletice, vlastnictví: SJM Ladislava Nováková, Dukelská 131, 533 12 Chvaletice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Miloš Novák, Dukelská 131, 533 12 Chvaletice, vlastnictví: SJM Ladislava Nováková, Dukelská 131, 533 12 Chvaletice, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice-Město ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 124 EX 8018/12-23 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 608 000 Kč Datum místního šetření: 10.1.2013 Stav ke dni : 10.1.2013 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 13.1.2013 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 131/6 v domě č.p. 130, 131, 132 a 133 (LV 819) na pozemcích parc. č. St. 351, st. 352, St. 353 a St. 354, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku 5232/125668 v kat. úz. Telčice, obec Chvaletice, okres Pardubice, vše zapsáno na LV č. 1241. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.10.2012 LV č. 1241 pro kat. úz. Telčice, Katastrální úřad pro Pardubický kraj, KP Pardubice - snímek z katastrální mapy ze dne 15.10.2012 pro kat. úz. Telčice, list mapy č. XIII-16-13 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti č. 124 Ex-8018/12-23 ze dne 5.4.2012 - usnesení o ustanovení znalce č. 124 Ex-8018/12-63 ze dne 5.10.2012 - kopie smlouvy o převodu bytu a nebytového prostoru V4 5702/1998 ze dne 16.12.1998, účinky vznikly dnem 18.12.1998 - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Městečko Chvaletice se nachází na území okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přelouč. Obec Chvaletice se rozkládá asi 34 km západně od centra Pardubic a 11 km západně od města Přelouč. V obci je základní občanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - smíšená zástavba Celkový popis: Oceňovaná bytová jednotka č. 131/6 se nachází v domě o čtyřech vstupech č.p. 130, 131, 132 a 133 na pozemcích St. 351, St. 352, St. 353 a St. 354 v kat. úz. Telčice, obec Chvaletice, okres Pardubice. Bytový dům se nachází v širším centru obce a má čtyři nadzemní podlaží. V prvním nadzemním podlaží se nachází sklepy. Dům je zděný, nezateplený s valbovou střechou a půdou. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky parc. č. St. 351, St. 352, St. 353 a St. 354 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Pozemek, Chvaletice Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,90 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,20 KUV: 1,00 Parcela č.: 1 846 1 015 300 550,00 1,03 564,30 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku v obci Chvaletice o CP 1846 m2. Pozemek určen pro výstavbu RD. Elektřina a voda na hranici pozemku. Klidná, okrajová část města s výhledem do zeleně. Veškerá občanská vybavenost. Financování hypotékou zajistíme. Lokalita: Pozemek, Řečany nad Labem KRC: 0,95 KMP: 0,50 KPP: 1,20 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 4 673 1 635 550 350,00 0,57 199,50 Popis pozemku: Stavební pozemek o velikosti 4673m2 se nachází v klidné části obce Řečany nad Labem, Lesnické ulici. Pozemek je začleněn v územním plánu rozvoje obce pro výstavbu bytových domů do třetího nadzemního podlaží. Je na něj zpracovaný projektový záměr na výstavbu čtyř bytových domů s celkem 45 BJ. 3
Veškeré sítě jsou přímo na pozemku a jsou znázorněny v před projektové dokumentaci. Pozemek je zcela rovinatý, v současné době porostlý lehkým náletem křovin a stromů. Je v obci se slušnou občanskou vybaveností a dopravním spojením na hlavní železniční trati. V dobrém časovém silničním dojezdu jsou města Přelouč, Kolín, Pardubice, Kutná Hora, Čáslav. K dispozici je po podpisu kupní smlouvy. Lokalita: Pozemek, Trnávka KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 1,20 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 946 500 000 528,54 1,08 572,41 Popis pozemku: Nabízíme k prodeji zasíťovaný stavební pozemek v klidné části obce Trnávka. Jedná se o rovinatý pozemek pravidelného tvaru, ze tří stran oplocený, celková výměra 946 m2. IS na hranici pozemku - elektřina, obecní vodovod a kanalizace. Na pozemku se nachází drobná stavba - garáž, kůlna. Pozemek je vhodný pro klidné bydlení. Základní občanská vybavenost je v nedalekých Řečanech n.l. a veškeré služby v Přelouči, dopravní spojení autobusy a vlaky. Průměrná jednotková cena 445,40 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 543 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [ Kč ] St. 351 138 445 1 / 1 61 410 St. 352 134 445 1 / 1 59 630 St. 353 133 445 1 / 1 59 185 St. 354 138 445 1 / 1 61 410 241 635 4
Výpočet věcné hodnoty stavby Bytová jednotka č. 131/6 Popis: Oceňovaná bytová jednotka č. 131/6 se nachází ve 3. nadzemním podlaží domu č.p. 131. Bytová jednotka je o velikosti 2+1 a sestává s dvou pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny s WC a balkónu. Součástí jednotky jsou i sklepy o výměře 3,90m 2. K vybavení bytu patří kuchyňská linka, kombinovaný sporák, vestavěné skříně, vana, umyvadlo, WC mísa s nádržkou, karma, míchací baterie, ventil na automat. pračku, plynové topidlo, listovní schránka, zvonek a STA. Součástí bytu je veškeré jeho vnitřní instalace včetně uzavíracích ventilů (rozvody vody, elektroinstalace, odpady, rozvody plynu apod.), kromě stoupacích vedení. Součástí bytu jsou rovněž podlahové krytiny, nenosné příčky, vnitřní dveře, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy bytu: pokoj: 13,86 m 2 pokoj: 13,84 m 2 kuchyň: 12,45 m 2 předsíň: 3,45 m 2 koupelna s WC: 4,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 48,40 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí: balkon: 1,40 m 2 Podlahové plochy balkonů teras a pavlačí - celkem: = 1,40 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: sklep: 3,90 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 3,90 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 48,40 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů teras a pavlačí: 1,40m 2 * 0,17 = 0,24 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 3,90 m 2 * 0,80 = 3,12 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem: = 51,76 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient standardu [%] [%] 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 Upravený obj. podíl 5
2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,9310 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 9 630,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9310 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 17 940,11 Plná cena: 51,76 m 2 * 17 940,11 Kč/m 2 = 928 580,09 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 % - 557 148,05 Kč Bytová jednotka č. 131/6 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 371 432,04 Kč Oceňované jednotce náleží spoluvlastnický podíl na příslušenství stavby a pozemku. Spoluvlastnický podíl je: 5 232 / 125 668 10 060,11 Kč Bytová jednotka č. 131/6 - zjištěná cena = 381 492,15 Kč 6
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Dukelská, Chvaletice Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena bytový zděný 51,76 m 2 3.NP 2+1 608 594 Kč 11 758 Kč/m 2 dům Popisy porovnatelných nemovitostí: Bytová jednotka 2+1 Nabízíme k prodeji byt v osobním vlastnictví, 2+1 s balkónem v Chvaleticích. Byt se nachází ve 3. patře cihlového domu, který je umístěn ve velmi klidné části Chvaletic uprostřed zeleně. Plocha bytu činí 52,32 m2, skládá ze 2 pokojů, kuchyně s jídelnou, předsíně a koupelny s vanou a wc a dvou sklepů. Byt je v původním udržovaném stavu, částečně zařízený, vhodný k okamžitému nastěhování. V kuchyni je umístěna kuchyňská linka s plynovým sporákem a elektrickou troubou. V předsíni jsou zabudovány vestavěné skříně. Veškeré podlahy jsou pvc. Vytápění bytu je ústřední z plynového kotle umístěného v koupelně, který zajišťuje i ohřev vody. V domě je také k dispozici společná prádelna, sušárna a kočárkárna. Parkování je zabezpečeno dostatečným počtem parkovacích míst před domem. V blízkosti bytu se nachází škola, mateřská školka, jesle, obchody, zdravotní středisko, pošta - vše v dosahu do 10 minut chůze. V Chvaleticích je i další občanská vybavenost: kulturní dům s knihovnou, učiliště, železniční a autobusové spojení. Bytová jednotka 2+1 Prodej bytu 2+1 ve Chvaleticích. Celková plocha 51 m2. Nachází se v 2. NP cihlového domu bez výtahu. V bytě nová dřevěná okna, plovoucí podlaha. K bytu náleží balkón, sklep. Nachází se v klidné části obce. Bytová jednotka 2+1 K prodeji nabízíme velmi hezký byt 2+1 v osobním vlastnictví ve Chvaleticích. Byt je ve výborném stavu rovnou k nastěhování. Prostorná kuchyně spojená s jídelním koutem je vybavena pěknou kuchyňskou linkou. V bytě jsou plastová okna, praktické žebrové topení je v koupelně i na toaletě. Lodžie se nachází na chodbě domu. Dům je nově zrekonstruovaný, nové stoupačky, zateplený. Nízký nájem. Doporučujeme pro klidné bydlení. Financování nemovitostí zajišťujeme vlastním partnerem bez poplatku. 7
Srovnatelné jednotky Název: Bytová jednotka 2+1 Lokalita: Československé armády, Chvaletice Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 52,00 m 2 650 000 Kč 12 500 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 11 638 Název: Bytová jednotka 2+1 Lokalita: 9. května, Chvaletice Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 51,00 m 2 660 000 Kč 12 941 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 12 048 Název: Bytová jednotka 2+1 8
Lokalita: Obránců Míru, Chvaletice Podlaží: Dispozice: Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 58,00 m 2 950 000 Kč 16 379 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,95 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,80 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,71 Upravená j. cena Kč/m 2 11 589 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 11 589 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 11 758 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 12 048 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 11 758 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 51,76 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 608 594 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota podílu na pozemku Obvyklá cena Současný stav 608 594 Kč 0 Kč 381 492 Kč 10 060 Kč 608 000 Kč 9
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra města, parkování před domem c) parametry ponižující cenu: nezjištěny Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 608 000,- Kč. V Praze 13.1.2013 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3875/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 23/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 15.10.2012 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1241 ze dne 5.10.2012 2 10
11