ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) bytu.263/4 v. podílu na spole ných ástech domu a pozemku v podílu 660/11354 situovaných v katastrálním území Rokytnice v Orlických horách (741051), obci Rokytnice v Orlických horách (576701), okrese Rychnov nad Kn žnou (CZ 0524), kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V. 960 a L.V. 937 Vlastnické právo bytu a Ka írek Ivo, U nádraží 263; Rokytnice v Orlických horách-úmrtí ásti pozemku: Ka írková Marie; Filipovská 582/20 Starý Ji íkov; Ji íkov d di ka a nová majitelka Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 438/ ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé výše uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce prodejem t chto k uspokojení požadavk oprávn ného (VZP R Orlická 4/2020, Praha 3) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitostí len Asociace znalc a odhadc R Brno Posudek obsahuje: 20 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) bytu. 263/4 v. podílu na spole ných ástech domu a pozemku v podílu 660/11354 situovaných v katastrálním území, obci Rokytnice v Orlických horách, okrese Rychnov nad Kn žnou, kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V. 960 a L.V Vlastnické právo bytu a Ka írek Ivo, U nádraží 263; Rokytnice ásti pozemku: v Orlických horách-úmrtí Ka írková Marie; Filipovská 582/20 Starý Ji íkov; Ji íkov d di ka a nová majitelka Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 438/ ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé výše uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce prodejem t chto k uspokojení požadavk oprávn ného (VZP R Orlická 4/2020, Praha 3) Podklady využité pro ocen ní: - usnesení.j. 050 EX 438/ ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem - výpisy z K.N. L.V. 960 a 937 pro k.ú. Rokytnice v Orlických horách - venkovní osobní prohlídka s po ízením fotodokumentace (byt zaplombován) - kopie katastrální mapy obce Rokytnice v Orlických horách - podklady o podobných nemovitostech po ízené na internetu a z databáze znalce - informace z realitních kancelá í - informace z databáze pravideln aktualizovaných tržních odhad nemovitostí zpracovávanými certifikovanými odhadci SCOM - zákon.151/1997 Sb. o oce ování majetku a vyhlášky.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku platná od dále Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaný byt. 263/4; 2+1 se nalézá ve vícebytovém ty podlažním (p ízemí sklepy + 3patra byt ), panelákovém, zatepleném dvou východovém dom s plochou st echou. Ve zvýšeném ízemí se nalézají sklepy a místnosti technického vybavení v. vým níku tepla. Další t i patra tvo í byty p ístupné po vnit ním dvouramenném teracovém schodišti bez výtahu. Oce ovaný byt se nalézá ve II.N.P. (nad sklepy) a je bez balkónu a terasy a je vybaven pouze sklepem (3 m 2 ). Byt byl v dob prohlídky nep ístupný a zaplombovaný. D vodem byla sd lená skute nost tragického úmrtí p.iva Ka írka již ve druhé ásti roku Následn došlo k d dickému ízení a v sou asné dob je jako vlastník zapsána sestra p.ka írka, Ka írková Marie bytem Ji íkov. Údaje o byt získal znalec od správkyn celého domu (druhý vchod domu) a sousedky bytu naproti oce ované nemovitosti. Byt má vodní stavební vybavení v. plastových oken osazených p i rekonstrukci domu. Zdroj dodávky tepla je centráln z vým níku pro všechny byty domu. Byt, resp. d m je napojen na obecní rozvody elektro, vody studené, teplé a kanalizace. Plyn v dom není rozveden. Sporáky a oh evné desky elektrické. m byl zrealizován n kdy kolem roku 1990, kdy p vodn sloužil k ubytování zam stnanc sov tské posádky, která v této obci od roku 1989 p sobila. Stá í p vodního panelového domu: = 29 rok (nezateplený, s p vodními okny) Technický stav domu: udržovaný, provedena vým na oken, zateplení v. nové fasádní omítky ást byt s rekonstruovanými lodžiemi Technický stav bytu: byt po tragickém úmrtí p.iva Ka írka již tém rok neužívaný, zape et ný, bez údržby Nabývací tituly: Ivo Ka írek kupní smlouvou uzav enou dne s právními ú inky vkladu práva ke dni uzav eným d dickým ízením p.marie Ka írková bytem Ji íkov, která byt neužívá ani nepronajímá Omezení vlastnického práva: -zástavní právo exekutorské -zahájení exekuce -exeku ní p íkaz k prodeji nemovitostí

4 4 Obec Rokytnice v Orlických horách se nachází v okrese Rychnov nad Kn žnou, v kraji Královehradeckém v pr rné nadmo ské výšce 580 m.n.m. 9 km severn od m sta Žamberk. Rozkládá se v Podorlické pahorkatin p i ce Rokytence. V obci trvale žije obyvatel. Spojení s okolím zajiš uje pro tuto obec využívanou jako významnou turistickou a lyža skou lokalitu autobusová doprava a je zde i železni ní stanice. V obci jsou zrealizovány rozvody I.S. elektro, vodo, kanalizace. V obci je pošta, lékárna, restaurace, obchody a Z.Š. v. M.Š.

5 POSUDEK Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

6 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní). P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé v tomto p ípad využívám kombinaci výsledk získaných metodou nákladovou (v cnou) a metodou porovnávací (srovnávací, statistickou).

7 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Pozemky Pozemek p..st. 370 zastav ná plocha a nádvo í Vým ra: 438 m 2 Podíl: 660/11354 Základní cena: kraj Královehradecký 606,- K /m 2 okres Rychnov nad Kn žnou (p íloha.2, tab..1) obec: Rokytnice v Orlických horách ZC = ZC V x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6 základní cena ZC stavebního Kraj: Královehradecký ZC V pozemku v K /m 2 uvedená v tab..1 p íloha.2 Vyhlášky /m 2 Okres: Rychnov nad Kn žnou 606,- O 1 velikost obce II (2047) ,85 O 2 hospodá sko-správní význam obce II obec ve významných turistických lokalitách 0,90 O 3 poloha obce VI v ostatních p ípadech 0,80 O 4 technická infrastruktura v obci II elekt ina, vodovod a kanalizace 0,85 O 5 dopravní obslužnost obce II železni ní a autobusová zastávka 0,95 O 6 ob anská vybavenost v obci II rozší ená vybavenost 0,98 ZC = 606,- K /m 2 x 0,85 x 0,90 x 0,80 x 0,85 x 0,95 x 0,98 = 293,49 K /m 2 zaokrouhleno na celé koruny dle 3; odst.2 Vyhlášky 293,- K /m 2

8 8 Upravená základní cena: Index cenového porovnání: ZCU = ZC x I I = I T x I o x I P Index trhu I T p íloha.3, tabulka. 1 Vyhlášky Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi II Nabídka odpovídá poptávce V Jednotka se 2. Vlastnické vztahy spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Zm ny v okolí s vlivem na prodejnost nem. v cí II Stabilizované území 4. Vliv právních vztah na prodejnost II Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené II Bez dalších vliv 6. Povod ové riziko IV Zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 1,000 5 Index trhu: I T = P 6 x (1 + P i )= 1,000 x 1,000 1,000 i = 1

9 9 Index omezujících vliv pozemku I o Znak p íloha.3, tabulka. 2 Vyhlášky Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku II Tvar bez vlivu na využití IV Svažitost terénu pozemku 2. Svažitost pozemku a expozice do 15% v etn, ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky III Neztížené základové podmínky 4. Chrán ná území a ochranná pásma I Mimo chrán né území a ochranná pásma 5. Omezení užívání pozemku I Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené II Bez dalších vliv 6 Index omezujících vliv pozemku: I o = 1 + ( P i ) 1,000 i = 1 Index polohy pro pozemky I P Znak p íloha.3, tabulka. 3 Vyhlášky Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Druh a ú el užití stavby I f Reziden ní stavby v ostatních obcích nad 1, obyvatel 2. evažující zástavba v okolí pozemku a živ. prost edí I Reziden ní zástavba +0,04

10 10 3. Poloha pozemku v obci III Okrajové ásti obce -0,05 4. Možnost napojení pozemku na I.S., které jsou v obci I Pozemek lze napojit na všechny sít v obci 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku I V okolí nemovité v ci je dostupná ob anská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku VI íjezd po zpevn né komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava III Zastávka do 200 m v etn +0,02 Poloha pozemku nebo stavby II Bez možnosti komer ního 8. z hlediska komer ní využití stavby na pozemku využitelnosti 9. Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 10. Nezam stnanost II Pr rná nezam stnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vliv 11 Index polohy: I P = P 1 x (1 + P i ) = 1,00 x 1,01 1,010 i = 2 I = I T x I o x I P = 1,000 x 1,000 x 1,010 = 1,010 ZCU = ZC x I = 293,- K /m 2 x 1,010 = 295,93 K /m 2 Ocen ní pozemku celkem (podíl): 438 m 2 x 295,93 K /m 2 x 660/11354 = 7.534,56 K

11 STAVBY Jednotka ( 38 Vyhlášky ) Katastrální území: Rokytnice v Orlických horách (741051) Obec: Rokytnice v Orlických horách (576701) Okres: Rychnov nad Kn žnou (CZ 0524) Kraj: Královehradecký Budova typu K vícebytová (p íloha.8 Vyhlášky ) n CJ = CB i + CP CB P = PP x ZCU x I T x I P ZCU = ZC x I V ZC základní cena dle p ílohy.27, tab ,- K /m 2 okres Rychnov nad Kn žnou, obec Rokytnice v Orlických horách Znak Kvalitativní pásma V i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Typ stavby III Budova panelová, zateplená 2. Spole né ásti domu II Dílna, prádelna, sklad, kolárna III íslušenství zvyšující cenu 3. íslušenství domu bytu (venk. parkovací místo) +0,10 4. Umíst ní bytu v dom II Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke sv tovým stranám II Ostatní sv tové strany áste ný výhled 6. Základní p íslušenství bytu II Umakartové bytové jádro -0,10

12 12 7. Další vybavení bytu s prostory užívané spolu s bytem III Standartní vybavení sklep 8. Vytáp ní bytu III Dálkové, úst ední 9. Kriterium jinde neuvedené III Bez vlivu na cenu 10. Stavebn technický stav S=1 5 x 29 = 0, = 29 rok III Byt se zanedbanou údržbou 0,85 x 0,855 0,85* 0,727 9 Index konstrukce a vybavení: I V = (1 + V i ) x V 10 = 1,00 x 0,727 0,727 i = 1 ZCU = ,- K /m 2 x 0,727 = ,24 K /m 2 Podlahová plocha v m 2 : 54,00 m 2 (dle údaj správce bytu) Cena bytu celkem: CB P = PP x ZCU x I T x I P = = 54,00 m 2 x ,24 K /m 2 x 1,00 x 1,010 = ,49 K podíl na spole ných ástech domu (660/11354) = ,37 K

13 13 CELKOVÁ REKAPITULACE (nákladová metoda) (3.10.1) Pozemky 7.534,56 K Stavby Jednotka ( 38 Vyhlášky ) ,49 K podíl na spole ných ástech domu celkem zjišt ná cena ,37 K ,42 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny ,- K

14 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitosti) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informací Místo stavby Velikost garáž Podlah ová plocha (m 2 ) Typ vlastnic tví Vybavení (popis) vytáp ní Stá í Techn. stav Nabízená cena (K ) -panelový d m, ty i podlaží bez výtahu 1. Realitní kancelá STAIKA Rychnov nad Kn žnou Rokytnice v Orlických horách sídlišt 1.máje 2+1 ne 54 DV (družst evní) -zateplený d m -nalézá se v 1.podlaží -výborné parkování -byt s lodžií a sklepem Centrál ní Ú.T dobrý ,- -okraj sídlišt -panelový d m 2. Realitní kancelá KIMBRA reality Rychnov nad Kn žnou Rokytnice v Orlických horách ul. Nádražní 2+kk ne 37 (60) OV (osob ní) ty podlažní bez výtahu -byt v. kompletního vybavení v 1.pat e -plovoucí podlahy, nové bytové jádro Ú.T. dálkové 1990 Rekons tr. bytové ho jádra ,- -I.S. voda,

15 15 kanalizace, elektro, kabel. televize -panelový d m ty podlažní bez výtahu 3. Realitní kancelá MIRIVA reality Letohrad Rokytnice v Orlických horách 2+1 ne 63 OV (osob ní) -byt ve 3.N.P. v. balkonu a sklepa -I.S. voda, kanalizace, elektro, kabel. televize Ú.T. dálkové 1990 Rekons tr velmi ,- -datum nast hování ihned dobrý stav -panelový, zateplený d m 4. Realitní kancelá STAIKA Rychnov nad Kn žnou Rokytnice v Orlických horách ul. U nádraží 2+1 ne 57 OV (osob ní) -byt v 1.N.P. v. balkonu a sklepa bez vnit ního vybavení -I.S. elektro, kanalizace, voda, internet Ú.T. dálkové 1990 Velmi dobrý ,- -uvnit sídlišt

16 16 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenství garáž nebo gar. stání Velikost obce K 4 ístup k oce ovan é nemovitosti Technický stav K 6 Podlahov á plocha Reduk ní koeficient K K 3 K 5 K ,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 (54) 1,000 1, ,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 (60) 0,990 0, ,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 (63) 0,990 0, ,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 (57) 1,000 1,000

17 17 REKAPITULACE ( ) (metoda porovnávací) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní Koeficient na Upravená. k prodeji (K ) koeficient zdroj informace (real. kancelá e) cena K (K ) Byt 2+1; 54 m 2 1. Rokytnice v Orlických horách ,- 1,000 0, ,- 2. Byt 2+kk; 60 m 2 Rokytnice v Orlických horách ,- 0,980 0, ,- Byt 2+1; 63 m 2 3. Rokytnice v Orlických horách ,- 0,980 0, ,- Byt 2+1; 57 m 2 4. Rokytnice v Orlických horách ,- 1,000 0, ,- Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: (byt. 263/4) ,- K (0,15 x ,-) = ,- K

18 18 Kladné stránky oce ované nemovitosti: - nová okna plastová - situování bytu v II.N.P. (p ízemí nad sklepy) - centrální temperace bytu - dobré parkovací možnosti kolem bytového domu - zateplený d m - delší nevyužívání bytu (úmrtí p vodního vlastníka) - možnost využití veškerých inž. sítí obce Slabé stránky oce ované nemovitosti: - bez balkónu a terasy - p vodní bytové umakartové jádro

19 19 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Uvádím použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) bytu 263/4 situovaném v bytovém dom vchod. 263 v. podílu na pozemku p..st. 370 ve výši 660/ Vše situováno v katastrálním území Rokytnice v Orlických horách, obci Rokytnice v Orlických horách, okrese Rychnov nad Kn žnou, kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V. 960 a L.V Metoda nákladového ohodnocení ,- K Metoda výnosová nevyužívá se Metoda srovnávací (porovnávací) ,- K S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami a vyhodnocením silných a slabých stránek oce ovaných nemovitostí stanovuji jejich cenu v ase a míst obvyklou (tržní) na ástku celkem ,- K slovy: dev tset tisíc korun eských

20 20 Platnost zjišt né tržní ceny: ílohy:-usnesení.j. 050 EX 438/ ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem -fotodokumentace -internetové informace o porovnatelných nemovitostech