ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) stavby k bydlení.p. 142 v etn souvisejících venkovních úprav a pozemku p..st. 100/2 situovaných v katastrálním území Gol v Jeníkov (635481), obci Gol v Jeníkov (568635), okrese Havlí v Brod (CZ 0631), kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Vlastník oce ovaných nemovitostí: OFFICE FURNITURE s.r.o. v likvidaci Hedvikovská 88; T emošnice (identifikace ) Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 1185/14-40 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (Vodovody a kanalizace Havlí v Brod a.s. I ) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 17 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1x CD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) stavby k bydlení.p. 142 a pozemku p..st. 100/2 situovaných v katastrálním území, obci Gol v Jeníkov, okrese Havlí v Brod, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Vlastník oce ovaných nemovitostí: OFFICE FURNITURE s.r.o. v likvidaci Hedvikovská 88; T emošnice (identifikace ) Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 1185/14-40 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (Vodovody a kanalizace Havlí v Brod a.s. I ) Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák,.j. 050 EX 1185/14-40 ze dne internetový výpis z K.N. L.V snímek kat. mapy k.ú. Gol v Jeníkov - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získané z internetových nabídek - vyhláška ministerstva financí. 441/2013 Sb. k provedení n kterých ustanovení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí k

3 NÁLEZ Oce ované nemovitosti jsou situovány v katastrálním území Gol v Jeníkov, obci Gol v Jeníkov, okrese Havlí v Brod, kraji Vyso ina a jsou zapsány na L.V Vlastnické právo je vyzna eno pro OFFICE FURNITURE s.r.o. v likvidaci, Hedvikovská 88, T emošnice a jedná se o ást stavby odd lené zdí od obytné ásti tohoto domu.p. 142 situované na parcele p..st. 100/2 v ulici 5. kv tna. Nemovitost a pozemek nejsou zatíženy žádným zp sobem ochrany. Omezení vlastnického práva je v K.N. vyzna eno Exeku ním p íkazem k prodeji výše uvedených nemovitostí a zástavním exekutorským právem. Vlastní oce ovaný objekt bydlení.p. 142 je adovou obdélníkovou stavbou navazující kratší stranou dorysu na rodinný d m tvo ící pr elí do ulice 5. kv tna a mající.p Tento navazující objekt je též zd ným a je podstatn lépe udržovaným objektem ve vlastnictví p. Boženy Karlíkové (1/2), Marcely Syrovcové (1/4) a Aleny Švejdové (1/4). Oce ovaný d m.p. 142 je p ízemním objektem nepodsklepeným, krytým sedlovou st echou valbovou s krytinou tvo enou falcovaným plechem. Klempí ské výrobky (korýtka a svody) jsou áste opravovány vzhledem k tomu, že veškeré okolní plochy jsou voln p ístupné a jsou ve vlastnictví jiných majitel a hrozilo by p ípadné zran ní jejich pádem. Oce ovaný d m je zd ný ze smíšeného zdiva s venkovními omítkami siln zv tralými ve v tším množství opadanými. Okna byla v dob prohlídky zabedn ná. Venkovní vstupní dve e prkénkové. Objekt je elektrifikovaný a je vybaven z ejm nefunk ním hromosvodem. Ve fasád je osazena nová elektro sk. Technický stav objektu již déle nevyužívaného a ve velmi špatném stavu je patrný z p iložené fotodokumentace. ístup k domku je po zpevn ných obecních komunikacích a chodnících. Obec Gol v Jeníkov s místními ástmi Kobylí Hlava, Nasavrky, ímovice, Sirákovice, Stupárovice a Vrt šicemi je nejsevern jším m stem kraje Vyso ina a je zárove považována za st ed eské republiky. Obec leží v nadmo ské výšce 376 m.n.m. a trvale zde žije obyvatel. V obci je jedna základní škola a mate ské školky. Zdravotní služby jsou zajiš ovány d tským a praktickým léka em. Dále zde má ordinaci zuba. Dojiždí léka i gynekologie a ortopedie. Obec je dostupná po silnicích.345, 130 a 38 a v obci je železni ní stanice. Ve m ste ku se nalézají restaura ní a pohostinská za ízení nap. Slunce, Modrá Hv zda atd. Obyvatelé mohou využívat obecní rozvody elektro, vodo, plyn v. kanalizace v. OV. Oce uje se cenou v ase a míst obvyklou: - objekt k bydlení.p. 142 v. venkovních úprav - pozemek p..st. 100/2

4 POSUDEK Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou využívány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách ( asová cena vystihující reálný technický stav oce ovaných nemovitostí v ase hodnocení). Pro stanovení nákladového ohodnocení nemovitosti lze využít modifikaci zjišt né administrativní ceny metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitosti vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. U této metody ocen ní nemovitosti lze využít pouze minimální hodnotu ceny za pronájem nemovitosti a to z d vodu nesjednání tržní ceny pronájmu za tuto nemovitost. Z tohoto d vodu výnosovou metodu i s p ihlédnutím p ípadného zkreslení výsledné zjišt né ceny nevyužívám metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nemovitostí nabídnutých k prodeji.

5 -5- Pro stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí využívám kombinaci metody nákladového ohodnocení a metody srovnávací Nákladová metoda (administrativní cena) Ocen ní zastav ného pozemku p..st. 100/ POZEMEK Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk ( 3 a 4 Vyhlášky ) parcela p..st. 100/2 kat. území: Gol v Jeníkov (635481) obec: Gol v Jeníkov (568635) okres: Havlí v Brod (CZ 0631) kraj: Vyso ina druh pozemku: zastav ná plocha a nádvo í vým ra: 111 m 2 ZC = ZC V x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6 po et obyvatel: ZC V Základní cena stavebního pozemku, p íloha. 2 ; tab..1 /m 2 kraj Vyso ina okres Havlí v Brod 780,- O 1 velikost obce II (2.631) ,85 O 2 hospodá sko-správní význam obce IV ostatní obce 0,60 O 3 poloha obce V v ostatních p ípadech 0,80

6 O 4 technická infrastruktura v obci I elekt ina, vodovod, kanalizace, plyn 1,00 O 5 dopravní obslužnost obce II železni ní zastávka a autobusová zastávka 0,95 O 6 ob anská vybavenost obce II rozší ená vybavenost 0,98 ZC = 780,- K /m 2 x 0,85 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 0,95 x0,98 = 296,28 K /m 2 5 index trhu s nemovitostmi: I T = P 6 x (1 + P i ) p íloha.3, tab..1 Vyhlášky i = 1 Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi I poptávka nižší než nabídka - 0,05 2. Vlastnické vztahy V pozemek jehož sou ástí je stavba 0,00 3. Zm ny v okolí II bez vlivu, stabilizované území 0,00 4. Vliv právních vztah na prodejnost II bez vlivu 0,00 5. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6. Povod ové riziko IV zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 1,00

7 5 Index trhu: I T = P 6 x (1 + P i ) 0,950 i = 1 index omezujících vliv pozemku: I o = P i íloha.3; tab..2 Vyhláška i = 1 Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Svažitost pozemku a expozice II Tvar bez vlivu na využití 0,00 IV svažitost terénu pozemku do 15% v etn 0,00 3. Ztížené základové podmínky III neztížené základové podmínky 0,00 4. Chrán né území a ochranná pásma I mimo chrán ná území a ochranné pásmo 0,00 5. Omezení užívání pozemku I bez omezení užívání 0,00 6. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6 Index omezujících vliv na pozemek: I O = 1 + P i 1,000 i = 1

8 -8- Index polohy pro pozemky: I P = P 1 x (1 + P i ) p íloha.3, tabulka.3 Vyhlášky 11 i = 2 Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Druh a ú el užití stavby I f Reziden ní stavby v obcích nad obyvatel 1, evažující zástavba v okolí pozemku I Reziden ní zástavba +0,04 3. Poloha pozemku v obci I St ed obce centrum obce +0,03 4. Možnost napojení pozemku na I.S. které jsou v obci I Pozemek lze napojit na všechny sít v obci 0,00 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku I V okolí nemovité v ci je dostupná ob anská vybavenost obce 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku V íjezd po zpevn né komunikaci, špatné parkovací možnosti 0,00 7. Osobní hromadná doprava IV Centrum obce + 0,03 8. Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komer ní využitelnosti IV Výhodná pro pozemek se stavbou s komer ní využitelností +0,08 9. Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 0, Nezam stnanost II Pr rná nezam stnanost 0,00

9 11. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vliv 0,00 11 Index polohy : I P = P 1 x (1 + P i ) = 1,000 x 1,180 1,180 i = 2 I = I T x I o x I P = 0,950 x 1,000 x 1,180 = 1,121 ZCU = ZC x I = 296,28 K /m 2 x 1,121 = 332,13 K /m 2 Cena pozemku celkem: 332,13 K /m 2 x 111 m 2 = ,43 K STAVBA Rodinný d m, rekrea ní chalupa a rekrea ní domek ( 35 Vyhlášky ) D m situovaný na parcele p..st. 100/2 katastrální území: Gol v Jeníkov obec: okres: kraj: Gol v Jeníkov Havlí v Brod Vyso ina zastav ná plocha: 13,25 x 8,45 = 111,96 m 2 obestav ný prostor: I.N.P. 13,25 x 8,45 x 3,20 = 358,28 m 3 zast. 13,25 x 8,45 x 3,40 x 0,5 = 190,34 m 3 celkem 548,62 m 3

10 -10- Poznámka: rozm ry získané dálkovým m ením (výška) < 548,62 m 3 = m 3 Základní cena: ZC 1.515,- K /m 3 (p íloha.24, tab..1 Vyhlášky ) ZCU = ZC x I Index konstrukce a vybavení R.D.: Znak Kvalitativní pásma V 1 Název znaku íslo Popis pásma Hodnota V i 0 Typ stavby I Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny Z.P. se šikmou st echou A Druh stavby Provedení obvodových st n II adový rodinný d m -0,01 I Zdivo cihelné, smíšené -0,08 3. Tlouš ka obvod. st n II 45 cm 0,00 4. Podlažnost I Hodnota 1 0,00 5. Napojení na sít IV ípojka elektro, voda, ve ejná kanalizace +0,04 6. Zp sob vytáp ní stavby I Lokální na tuhá paliva -0,08 7. Zákl. p íslušenství v R.D. I Pouze áste né ve stavb -0,05 8. Ostatní vybavení v R.D. I Bez dalšího vybavení 0,00 9. Venkovní úpravy I Zanedbatelného rozsahu - 0,05

11 10. Vedlejší stavby tvo ící íslušenství k R.D. II Bez vedlejších staveb 0, Pozemek ve funk ním celku se stavbou I Bez pozemku (pouze pozemek zast. stavbou) -0, Kriterium jinde neuvedené Stavebn -technický stav S = 1 0,005 x 80 = 0,60 0,65* x 0,60 = 0,390 III Bez vlivu na cenu 0,00 Stavba ve špatném stavu 0,65* IV (p edpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) 0, Index konstrukce a vybavení: I v = /1 + V i / x V 13 = (1 0,24) x 0,390 0,296 i = 1 ZCU = ZC x I V = 1.515,- K /m 3 x 0,296 = 448,44 K /m 3 Cena stavby k bydlení ur ená porovnávacím zp sobem: CS = OP x ZCU x I T x I P = 548,62 m 3 x 448,44 K /m 3 x 0,950 x 1,180 = ,95 K

12 CELKOVÁ REKAPITULACE (metoda nákladového ohodnocení) POZEMKY Stavební pozemek neocen ný v cenové map stavebních pozemk ( 3 a 4 Vyhlášky ) ,43 K STAVBY Rodinný d m, rekrea ní chalupa a rekrea ní domek ( 35 Vyhlášky ) zjišt ná cena celkem ,95 K ,38 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny ,- K slovy: t ista dvanáct tisíc šestset šedesát korun eských

13 Metoda srovnávací (statistická) stavba k bydlení.p. 142 a parcela p..st. 100/2 Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). zdroj informace místo stavby velikost garáž zastav. plocha (m 2 ) zahrada (m 2 ) Vybavení (popis) vytáp ní stá í roky tech. stav nabízená cena (K ) -zd ná stavba 1. Realitní kancelá Reality non stop Gol v Jeníkov ul. Žižkova 2+1 ano smíšená -ener. štítek G -p ízemní, samostatná lokální plynové ed rekonstr ,- stavba -zd ná stavba, smíšené zdivo -vlastnictví Realitní osobní 2. kancelá RE/MAX Kolín Gol v Jeníkov ul. Jirásková 3+1 ano ener. štítek G -samostatný, lokální T.P. -- dobrý ,- ízemní -plyn, kanalizace

14 -vlastnictví osobní -ener. štítek 3. Realitní kancelá M a M reality Praha Gol v Jeníkov ul. Žižkova 2+1 ne G -voda, elekt ina, plyn -neza ízeno lokální plynové -- dobrý ,- -po et NP 1 -udržovaná zahrada -vlastnictví Realitní osobní 4. kancelá HOME 4 PEOPLE a.s. Gol v Jeníkov ul. V zahradách 2+1 ne ener. štítek G -smíšené zdivo topení akumula ními plynové 1930 dobrý ,- Praha -samostatný m

15 -15- Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci (K 1 ) vybavení vytáp ní (K 2 ) íslušenství zahrada garáž (K 3 ) vel. obce (po et obyvatel) (K 4 ) ístup k oce ované nemovitosti (K 5 ) technický stav (K 6 ) odborná úvaha znalce (K 7 ) reduk ní koeficient K 1. 1,000 0,950 0,980 1,000 1,000 1,000 1,000 0, ,000 1,000 0,980 1,000 1,000 0,990 0,990 0, ,000 0,950 0,990 1,000 1,000 0,980 0,990 0, ,000 0,950 0,990 1,000 1,000 0,990 0,990 0,922

16 -16- Nabízené nemovitosti Nabídková Reduk ní Koeficient a Upravená cena (K ). k prodeji cena koeficient K zdroj informace (K ) (real. kanc.) Rodinný d m (chalupa) Gol v Jeníkov ,- 0,931 0, ,- okr. Havlí v Brod Rodinný d m Gol v Jeníkov ,- 0,960 0, ,- okr. Havlí v Brod Rodinný d m Gol v Jeníkov ,- 0,912 0, ,- okr. Havlí v Brod Rodinný d m Gol v Jeníkov ,- 0,922 0, ,- okr. Havlí v Brod Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) , Cena v ase a míst obvyklá nemovitostí zjišt ná srovnávací metodou: ,- (0,15 x ) = ,60 K

17 -17- ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Použité metody zjišt ní ceny stavby k bydlení.p. 142 v etn souvisejících venkovních úprav a pozemku p..st. 100/ Metoda nákladového ohodnocení (v cná) ,- K Metoda výnosová nevyužívá se Metoda srovnávací (statistická) ,- K S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami stanovuji tržní cenu výše uvedených nemovitostí na ástku ,- K slovy: ty ista padesát tisíc korun eských Platnost znaleckého posudku: do ílohy: -usnesení.j. 050 EX 1185/14-40 ze dne internetové informace o oce ovaných nemovitostech -fotodokumentace -porovnatelné nemovitosti