ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) domu.p. 1412, souvisejících venkovních úprav a pozemk p /3 a 2890/21 situovaných v katastrálním území Byst ice nad Pernštejnem (616958), obci Byst ice nad Pernštejnem (595411), okrese Ž ár nad Sázavou (CZ 0635), kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Vlastník oce ovaných nemovitostí: Reckziegelová Lucie, Spojovací Byst ice nad Pernštejnem Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 6181/14-48 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn né (Hedvika Reckziegelová, Libušínská 203/11, Ž ár nad Sázavou zast. Mgr. Martinem Zoba em advokátem) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitostí len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 12 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1x CD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) domu.p.1412, souvisejících venkovních úprav a pozemk p /3 a 2890/21 situovaných v katastrálním území, obci Byst ice nad Pernštejnem, okrese Ž ár nad Sázavou, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Vlastník oce ovaných nemovitostí: Reckziegelová Lucie, Spojovací Byst ice nad Pernštejnem Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 6181/14-48 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn né (Hedvika Reckziegelová, Libušínská 203/11, Ž ár nad Sázavou zast. Mgr. Martinem Zoba em advokátem) Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j.050 EX 6181/14-48 ze dne internetové výpisy z K.N. L.V snímek kat. mapy Byst ice nad Pernštejnem - fotodokumentace - osobní venkovní prohlídka nemovitostí - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získaných z internetových nabídek - Metodický pokyn pro tržní ocen ní nemovitostí vydaný v listopadu 2002 eskou komorou odhadc majetku ( SCOM) - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. a vyhlášky.345/2015 Sb. platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ované nemovitosti jsou situovány v katastrálním území, obci Byst ice nad Pernštejnem, okrese Ž ár nad Sázavou, kraji Vyso ina a jsou zapsány na L.V Vlastnické právo je vyzna eno pro Lucii Reckziegelovou bytem Spojovací 934, Byst ice nad Pernštejnem. Nabývací titul dle L.V. je rozhodnutí o d dictví Okresního soudu ve Ž e nad Sázavou.j. 8D 134/ s nabytím právní moci ke dni Zápis proveden dne Nemovitosti v. pozemk p /3 a 2890/21 nemají ve zp sobu ochrany t chto nemovitostí žádnou poznámku mimo uvedenou smlouvu o zániku v cného b emene jízdy a ch ze na parcelu p /3. Omezení vlastnického práva je na L.V. vyzna eno neoce ovanými zástavními právy exekutorskými a smluvními v etn exeku ního íkazu k prodeji nemovitostí. Oce ovaný d m je.p je v osobním vlastnictví. Jedná se o p vodní stavbu ob anské vybavenosti využívané OSP Byst ice a následn kompletn zrekonstruované stavby a její dostavbu. m se nalézá v pr myslové zón v Byst ici n/p. a je obklopen administrativními budovami podnik, prodejnami a výrobními objekty v etn sklad. P ístup do oce ovaného domu je z p ilehlé komunikace zpevn né živicí a sm ující k lesu Ochoze. Ke zd nému nepodsklepenému domu pat í jednak zpevn ná plocha a dále p edložená terasa s venkovním balkónem. Celý oce ovaný objekt je svým charakterem ur en k podnikání s vlastním bydlením v 2.N.P. P ízemí tvo í komer ní prostor využívaný jako autodílna s prodejnou, sou ástí jsou skladové prostory, kancelá e. Garážová stání jsou vybavena výsuvnými garážovými vraty. Venkovní zpevn ná plocha umož uje parkování p ímo p ed vlastním objektem. Do obydleného 2.N.P. se vstupuje ze zádve í po d ev ném schodišti. Byt je prostorný velikosti 4+1 se dv ma koupelnami, jídelnou s kuchyní, atd. o velikosti 140 m 2 s venkovní terasou, která navazuje na balkón podél bytu se vstupy do d tského a obývacího pokoje. Podlahy obytných místností jsou v kombinaci dlažba a plovoucí, laminátová podlaha. Okna plastová, osv tlení obytných místností bodové s LED prvky. Vytáp ní bytové jednotky zajiš uje elektrokotel s možností využít krbovou vložku umíst nou centráln v obývací ásti. K bytu náleží v p ízemí prádelna, WC a garáž. Obvodové zdivo nosné celého objektu je z cihelných blok Heluz 300 mm se zateplením 100 mm a s fasádní probarvenou silikonovou omítkou. Konstrukce p ek v celkové tl. 100 mm kotvená na OK se zvukovou izolací. D m je napojen na všechny inženýrské sít tj. obecní vodovod, kanalizaci, rozvod elektrické energie s možností napojení na rozvody plynu. Parkování je možné p ed objektem. Lokalita nabízí výbornou dopravní dostupnost a obslužnost. Celý objekt je ve velmi dobrém technickém stavu a je pravideln udržován. sto Byst ice n/p. leží asi 27 km od okresního m sta Ž ár n/sáz. na státní silnici.19. Spojení zajiš uje tra ve sm ru Tišnov Nové M sto na Morav Ž ár n/sáz. Ve m st trvale žije obyvatel, kte í mají k dispozici kompletní ob anskou a technickou vybavenost v. rozvod všech inženýrských sítí.

4 POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitosti v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce),

5 5 zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou) metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitostí pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad metodu nevyužívám metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.

6 6 P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé v tomto p ípad využívám kombinací výsledk získaných metodou nákladového ohodnocení a metodou srovnávací (statistickou) Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní pozemku zastav ná plocha a nádvo í p /3 410 m 2 ostatní plocha p /21; man.plocha 106 m 2 celkem 516 m 2 Dle zjišt ní se v dané lokalit a porovnáním s internetovými nabídkami podobných pozemk se cena takto využívaných pozemk pohybuje v rozsahu ,- K. Pozemek p /3 je kompletn zastav n oce ovaným domem a pozemek p /21 je zpevn n zámkovou dlažbou a slouží k parkování osobních vozidel. kat. území a obec: Byst ice nad Pernštejnem okres: kraj: Ž ár nad Sázavou Vyso ina cena pozemk p /3 a 2890/21: 516 m 2 x K /m 2 = ,- K Ocen ní domu.p.1412: zastav ná plocha: (25,40 x 10,35) + (8,00 x 5,00) = 302,89 m 2 obestav ný prostor: I.N.P. /(25,40 x 10,35) + (8,00 x 5,00)/ x 3,125 = 946,53 m 3 II N.P. /(16,95 x 10,35)/ x (6,165 3,125) = 553,31 m 3 16,95 x 1,50 x 1,00 = 25,43 m 3 8,00 x 5,00 x 1,00 = 40,00 m 3

7 7 zast. 16,95 x 10,35 x 1,65 x 0,5 = 144,73 m 3 (25,40 16,95) x 10,35 x 1,00 x 0,5 = 43,73 m 3 O.P. celkem 1.753,73 m 3 Jednotková cena dle RTS II/II 2016 (úprava) 4.750,- K /m 3 Stá í stavby: odborný odhad (opot ebení) 0,84 Koeficient využití p vodní stavby 0,70 Koeficient technického stavu a vybavení I.N.P.. sou asného využití 0,75 Ocen ní celkem stavba domu.p ,73 m 3 x 4.750,- K /m 3 x 0,84 x 0,70 x 0,75 = ,92 K Cena všech nemovitostí zjišt ná nákladovou metodou celkem: ( ,- K ,92 K ) = ,- K

8 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitostí) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž Zast. plocha (m 2 ) zahrad a (m 2 ) Vybavení Vytáp ní Stá í Tech. Nabízená cena (K ) stav -stavba zd ná -ve ejná kanalizace 1. Realitní kancelá STING ár n/sáz. Újezd u áru n/s. 6+1 ano el. proud 220/380 -zatepleno -plastová okna Ú.T rekonst ,- -ve ejný vodovod -ENB - C -samostatný R.D. -obvodové zdivo 2. Realitní kancelá QUATRO REALITY s.r.o. eclav Velké Mezi í okr. ár n/s. 6+2 ano vnit zatepleno -kolna na ná adí -zahradní domek -velká zahrada -v blízkosti veškerá Ú.T. plyn + kotel na T.P ,- ob anská vybavenost dobrý

9 9 -podsklepený -krytá terasa 3. Realitní kancelá IK NEXION s.r.o. Rebešovice Blu ina okr. Brno venkov 4+1 ano napojeno na všechny inž. sít -vlastní studna -rozvod plynu -elektro 220/380 Ú.T. kotel plyn asi 1990 velmi dobrý ,- V - vodní kamenný uzav ený statek -citliv asi 4. Realitní kancelá Matras a Matras reality s.r.o. Horní Radslavice okr. ár n/s. 5+1 ano zrekonstruován ást obytná ást hospodá ská -patrová obytná ást elektro kotel kamny a krbem 1930 zrekonst. bezvadn ý ,- -samostatný objekt -I.S. elektro a voda

10 10 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž K 3 Velikost obce (po et obyv.) K 4 ístup k oce ované nemovitosti K 5 Technický stav K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K 1. 1,000 1,000 1,020 (255) 1,040 1,000 1,010 1,000 1, ,000 1,000 1,000 (11.641) 0,980 1,000 1,000 1,000 0, ,000 1,020 0,990 (2.244) 1,020 1,000 1,010 1,000 1, ,000 1,030 1,030 (90) 1,040 1,000 1,020 1,000 1,125 (8.343)

11 11 REKAPITULACE (3.10.3) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní koeficient Koeficient a Upravená cena. k prodeji (K ) K zdroj informace (real.kanc.) (K ) Rodinný d m Újezd u Ž áru n/s. okr. Ž ár nad Sázavou ,- 1,071 0, ,- Rodinný d m Velké Mezi í ,- 0,980 0, ,- okr. Ž ár nad Sázavou Rodinný d m Blu ina okr. Brno-venkov ,- 1,040 0, ,- Rodinný d m Horní Radslavice ,- 1,125 0, ,- okr. Ž ár nad Sázavou Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ): ,- maximum (K ): ,- minimum (K ): ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: ,- K (0,15 x ) = ,- K

12 12 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) domu.p. 1412, souvisejících venkovních úprav a pozemk p..2884/3 a p /21 situovaných v kat. území, obci Byst ici nad Pernštejnem, okrese Ž ár nad Sázavou, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Metoda nákladového ohodnocení (v cná) ,- K Metoda výnosová nevyužívá se Metoda srovnávací (statistická, porovnávací) ,- K S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) výše uvedených nemovitostí na ástku celkem slovy: ty i miliony korun eských ,- K Platnost zjišt né tržní ceny: do zá í 2017 ílohy: -usnesení.j. 050 EX 6181/14-48 ze dne internetové informace o porovnatelných nemovitostech -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 2702