ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) adového rodinného domu.p. 126, vedlejších staveb, souvisejících venkovních úprav a pozemku p..st. 10 situovaných v katastrálním území Uh ice u Kyjova (773379), obci Uh ice (586692), okrese Hodonín (CZ 0645), kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V. 42 Vlastnické právo: Obr Jaroslav;.p. 33; Radim Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 62/13 71 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí ve vlastnictví p.jaroslava Obra s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení nároku oprávn ného (Raiffeisen stavební spo itelna a.s., Kon vova 2747/99; Praha 3) Posudek vyhotovil: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno Posudek obsahuje: 16 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) adového rodinného domu.p. 126, vedlejších staveb, souvisejících venkovních úprav a pozemk p..st. 10 situovaných v katastrálním území Uh ice u Kyjova, obci Uh ice, okrese Hodonín, kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V Vlastnické právo: Obr Jaroslav;.p. 33; Radim Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 62/13 71 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí ve vlastnictví p.jaroslava Obra s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení nároku oprávn ného (Raiffeisen stavební spo itelna a.s., Kon vova 2747/99; Praha 3) Podklady využité pro ocen ní: - usnesení.j. 050 EX 62/13-71 ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem - výpis z K.N. L.V. 42, k.ú. Uh ice u Kyjova - osobní venkovní prohlídka všech nemovitostí ze dne s po ízením fotodokumentace s optickým zam ením nemovitostí s dopln ním údaj uvedených v map 1:500 - využití kopie katastrální mapy Uh ice u Kyjova - podklady o podobných nemovitostech po ízené na internetu a z databáze znalce - informace realitních kancelá í a seznamu SCOM - zákon.151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaná stavba adového rodinného domu.p. 126 se nalézá na parcele p..st. 10. Sou ástí rodinného domu tvo í p ístavky áste zd né, áste d ev né, kryté pultovými st echami s krytinou tvo enou betonovými taškami a tyto vytvá ejí uzav ený dv r s východem k bo ní vodote i Vápenka. Parcela p..st. 10 je vedena v KN v druhu pozemku zastav ná plocha a nádvo í. Celý komplex je kompletn možno oboustrann objet po obecních komunikacích. Zadní pozemek, který není sou ástí ocen ní je využíván jako zahrada a umož uje p ístup malou mechanizací do výše popsaného atria. (uzav eného dvora) Oficiální vstup do adového rodinného domu.p. 126 je z ulice dlážd né zámkovou dlažbou a živi né a sloužící jako p ší zóna s omezením pr jezdné rychlosti osobních voz. Celá stavba se tak nalézá v klidné ulici obce v blízkosti centra obce. Oce ovaný rodinný d m.p. 126 je možno napojit na veškeré inženýrské sít existující v obci, tj. elektro, voda, plyn a kanalizace. Do asné parkování osobního auta je pak možno na živi né komunikaci p ed oce ovaným domem. Nabývací tituly: p vodní stavbu rodinného domu.p. 126 realizovali dle sv dectví soused p ibližn v roce 1950 manželé Ku erovi, kte í až do roku 2011 d m užívali byl d m kupní smlouvou p eveden na p.jaroslava Obra,.p.33, Radim, který však d m nevyužívá ani nepronajímá. Zp sob ochrany nemovitostí: nejsou evidovány žádné zp soby ochrany Omezení vlastnického práva: -exeku ní p íkaz k prodeji nemovitostí na parcelu p..st.10 ze dne zahájení exekuce -zástavní právo smluvní Obec Uh ice u Kyjova leží v nadmo ské výšce 227 m.n.m. v malebném údolí pod svahy p írodního parku Ždánický les, po obou b ezích potoka Vápenky. Obec je plynofikovaná, v celé obci je zaveden vodovod, má vlastní isti ku odpadních vod, nov zrekonstruovanou školu, hasi skou zbrojnici a kulturní d m. Fotbalové h išt bylo v roce 2001 rozší eno sportovním areálem, škola tenisovým kurtem, volejbalovým h išt m, minigolfem. V obci trvale žije 753 obyvatel. Spojení obce s okolím zajiš uje autobusová doprava. V obci se nalézá i prodejna potravin (Coop, Jednota). 3

4 POSUDEK Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou). 4

5 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní). P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí v tomto p ípad využívám výsledk získaných kombinací metody nákladového ohodnocení a metody srovnávací (porovnávací). 5

6 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní pozemku Oce ovaný pozemek p..st. 10 o vým e 338 m 2 je vedený v druhu pozemku zastav ná plocha a nádvo í. Na pozemku se nalézá oce ovaný adový rodinný d m.p. 126 zd ný, krytý sedlovým krovem s využitím podkroví s vestavbou obytných místností. Pozemek lze napojit na veškeré sít v obci tj. elektro, vodo, kanalizace a plynu. Nalézá se zde i ást vedlejších staveb zd ných krytých pultovými st echami s taškovou krytinou. Dle údaj získaných z informa ního systému SCOM, který uvádí zjišt né zpr rované ceny pozemk za m 2 stavebních pozemk se rozp tí cen tohoto typu pozemk v obci Uh ice pohybuje v roce 2018 mezi ,- K /m 2. S p ihlédnutím ke zjišt nému technickému stavu pozemk, jeho velikosti, situování nedaleko centra obce s umožn ným p ístupem po obecní dlážd né a živi né komunikaci i zp sobu využití stanovuji jejich tržní cenu na ástku 800,- K /m 2. Ocen ní pozemku: parcela p..st. 10 zastav ná plocha a nádvo í 338 m m 2 x 800,- K /m ,- K Ocen ní staveb a) Rodinný d m.p. 126 Oce ovanou stavbou je adový, nepodsklepený, zd ný, jednopodlažní d m s pln využitým podkrovím, jehož orientace je do dvorku (atria) a je dopln no venkovní terasou. Vnit ní prostory sm rem do dvorku jsou áste kryty prosklenou st íškou. Vlastní zast ešení tvo í ev ný, trámový krov tradi ního provedení s krytinou tvo enou keramickými taškami. Základy betonové s izolací vodorovnou i svislou sokl kamenný. Zdivo p ízemí a štítu podkroví provedeno z pálených cihel. Venkovní omítky b ízolitové i vápenné. Klempí ské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu v rozsahu podokapní žlaby, svody a oplechování parapet a štít. Okna d ev ná dvojitá, dopln ná papírovými vnit ními žaluziemi. D m je elektrifikován a opat en hromosvodem a satelitním p ijíma em. D m je napojen i na ve ejný obecní rozvod vodo. Vnit ní dve e plné a prosklené. Podlahy PVC, keramická dlažba a d ev né. Stropy s hladkým podhledem, vnit ní omítky vápenné. Rozvod teplé a studené vody. Vstup z ulice do domu zajiš ují ty i venkovní schody. 6

7 7 Zastav ná plocha: 8,25 x 2,35 = 19,39 m 2 13,60 x 8,85 = 120,36 m 2 Celkem Z.P. 139,75 m 2 Obestav ný prostor: zákl. 13,60 x 8,85 x 0,70 = 84,25 m 3 I.N.P. 13,60 x 8,85 x 2,90 = 349,04 m 3 8,25 x 2,35 x 2,90 = 56,22 m 3 zast. 13,60 x 8,85 x 0,60 = 72,22 m 3 13,60 x 8,85 x 4,80 x 0,5 = 288,86 m 3 8,25 x 2,35 x 4,40 x 0,25 = 21,33 m 3 celkem O.P. 871,92 m 3 Stá í: dle zjišt ných údaj, potvrzených informacemi soused byl d m zrealizován a užíván od roku 1950 Jednotková cena (RTS IV/IV) 5.000,- K /m 3 Reproduk ní cena: 871,92 m 3 x 5.000,- K /m 3 = ,- K Koeficient technického stavu: 0,950 Koeficient polohový: (obec do obyvatel) 0,800 Koeficient vybavenosti domu: 0,950 Stá í rodinného domu: = 69 rok edpokládaná životnost: 100 rok Ro ní opot ebení: 100 : 100 = 1 % Opot ebení celkem: 69 rok x 1 % = 69 %, zbývá 0,310 Ocen ní rodinného domu.p ,- K x 0,950 x 0,800 x 0,950 x 0,310 = ,67 K 7

8 8 b) Vedlejší stavba Zd ná stavba krytá pultovou st echou, krytá taškovou betonovou krytinou. Obdélníkový dorys, p ízemní o nestejné výšce h ebene. Obvodové podélné st ny zd né neomítnuté, bo ní zd né omítnuté. Stavba situovaná na parcele p Zastav ná plocha: (5,90 x 7,05) + (5,60 x 7,05) = 81,10 m 2 Obestav ný prostor: 5,90 x 7,05 x (3,50 + 2,80)/2 = 131,02 m 3 5,60 x 7,05 x (2,80 + 2,10)/2 = 96,73 m 3 celkem O.P. 227,75 m 3 Jednotková cena: 2.000,- K /m 3 Reproduk ní cena: 227,75 m 3 x 2.000,- K /m 3 = ,- K Koeficient polohový: (obec do obyvatel) 0,800 Koeficient technického stavu: 0,900 Koeficient vybavenosti vedlejší stavby: 0,850 Opot ebení celkem: = 39 rok, zbývá 0,5125 Ro ní opot ebení: 100 : 80 = 1,25 % Ocen ní vedlejší stavby: ,- K x 0,800 x 0,900 x 0,850 x 0,5125 = ,- K c) Související venkovní úpravy Zpevn né plochy, inženýrské sít ( ,67 K ,- K ) x 0,035 = ,18 K Cena celé nemovitosti zjišt ná nákladovou metodou celkem: ,- K ,67 K ,- K ,18 K = ,85 K 8

9 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitosti) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis, viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž zastav ná plocha (m 2 ) Pozem ek (m 2 ) Vybavení (popis) vytáp ní Stá í (roky) Techn. stav Nabízená cena (K ) -zd ná stavba smíšená, adová ízemní, p ed rekonstrukcí -stavba áste podsklepená 1. Realitní kancelá RE/MAX Brno Uh ice okr. Hodonín 2+1 ano velký pozemek se zahradou -d m je vhodný jako rekr.objekt -inž.sít v etn kanalizace na Lokální plynov é a T.P. asi 1930 Ur en k rekonst r ,- hranici pozemku, místní zdroj voda -garáž a zd ný chlév -plynovod, ve ejná kanalizace -zd ný, samostatný, dvoupodlažní, podkroví, 9

10 10 2. edzahrádka, garáž Realitní kancelá Uh ice vstup z místní komunikace asi CREDO REAL s.r.o. Moravany okr. Hodonín ano -oh ev vody elektrický oh íva vody -klidná ást obce Plynov á topidla (wafky) 1950 áste zrekonstr. velmi ,- -inž.sít, obecní dobrý vodovod, kanalizace, elekt ina a plyn -volný ihned -cihlová stavba ízemní, krytá sedlovou st echou -v dom dílna, evník, ve dvo e krb s udírnou 3. Realitní kancelá Nejlepší bydlení Brno erná Pole Uh ice okr. Hodonín 3+1 ne pr jezd klidná lokalita se dvorem a pr jezdem -I.S. obecní vodovod, kanalizace, plyn, elekt ina Úst ed ní topení na T.P: -- dobrý ,- -el.bojler, rozvody vody,uzav ený dv r -d m adový situovaný v centru obce 10

11 11 -cihlová stavba, patrová, situovaná v klidné ásti obce 4. Realitní kancelá HM Reality Rohatec okr. Hodonín 5+2 ano velká zahrada -inž. sít, dálkový vodovod, elekt ina, plynovod, ve ejná kanalizace Ú.T. topení na T.P. asi 1960 dobrý ,- -podsklepeno 11

12 12 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení a vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž Velikost obce K 4 ístup k oce ova né nemovito sti Technický stav K 6 Ostatní technické záležitosti Reduk ní koeficient K K 3 K 5 K ,000 0,980 1,020 (753) 1,000 1,000 1,000 1,000 1, ,000 0,990 1,020 (753) 1,000 1,000 1,020 1,000 1, ,000 1,000 1,000 (753) 1,000 1,000 0,990 1,000 0, ,000 1,000 1,020 (3.541) 0,970 1,000 0,990 1,000 0,980 12

13 13 REKAPITULACE ( ) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní Koeficient na Upravená. k prodeji (K ) koeficient zdroj informace (internetové cena K informace) (K ) Rodinný d m Uh ice ,- 1,000 0, ,- okr. Hodonín Rodinný d m Uh ice ,- 1,030 0, ,- okr. Hodonín Rodinný m Uh ice okr. Znojmo ,- 0,990 0, ,- Rodinný d m Rohatec ,- 0,980 0, ,- okr. Hodonín Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: ,- K (0,15 x ,-) = ,- K 13

14 14 Kladné stránky oce ovaných nemovitostí: - situování v klidném míst obce v blízkosti akvacentra - možnost napojení rodinného domu na veškeré inž. sít obce (elektro, plyn, vodo a kanalizace) - íjezd po zpevn né zámkovou dlažbou obecní komunikaci (omezení dopravy) Záporné stránky oce ovaných nemovitostí: - špatný technický stav vedlejších staveb - siln zanedbaná údržba adového rodinného domu.p stavba rodinného domu delší dobu nevyužívána ani nepronajímána - nemožnost dalšího rozší ení nemovitosti - nemožnost vybudování garáže, omezený vjezd ze zadní strany po neoce ovaném pozemku 14

15 15 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Uvádím použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) adového rodinného domu.p. 126, vedlejších staveb, souvisejících venkovních úprav a pozemku p..st. 10 situovaných v katastrálním území Uh ice u Kyjova, obci Uh ice, okrese Hodonín, kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V Metoda nákladová ,- K (v cná) Metoda výnosová nevyužívá se Metoda porovnávací ,- K (srovnávací, statistická) S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami a vyhodnocením silných a slabých stránek oce ovaných nemovitostí stanovuji jejich cenu v ase a míst obvyklou (tržní) celé nemovitosti na ástku celkem: ,- K slovy: jeden milion ty ista padesát tisíc korun eských 15

16 16 Platnost zjišt né tržní ceny: ílohy: -usnesení.j. 050 EX 62/13-71 ze dne vydané exekutorským ú adem Havlí v Brod -fotodokumentace -porovnávací objekty (internetový výb r) -výpis z K.N. L.V