ZNALECKÝ POSUDEK íslo /14

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /14 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p.23, souvisejících venkovních úprav, pozemku p.. 64 a trvalých porost situovaných v katastrálním území Libišany (682918), obci Libišany (575305), okrese Pardubice, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V. 16 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 5244/13-31 ze dne Vlastník oce ovaných nemovitostí : SJM Ko ínek Pavel, Libišany 23 (identifikátor /2467 I ) Ko ínková Radka, Mandysova 1303/12 Nový Hradec Králové Hradec Králové el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ceny nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno.tel Posudek obsahuje: 17 stran v etn obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních + (1x CD) Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 23, souvisejících venkovních úprav, pozemku p.. 64 a trvalých porost situovaných v kat. území, obci Libišany, okres Pardubice, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V Vlastník nemovitostí: SJM Ko ínek Pavel, Libišany 23 (identifikátor /2467 I ) Ko ínková Radka, Mandysova 1303/12 Nový Hradec Králové Hradec Králové Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 5244/13-31 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ceny nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j. 050 EX 5244/13-31 ze dne internetový výpis z K.N. L.V snímky kat. map pro k.ú. Libišany - venkovní osobní prohlídka nemovitostí - fotodokumentace - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získané z internetových nabídek

3 -3- - vyhláška Ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení n kterých ustanovení zákona o oce ování majetku platná od dále jen Vyhláška NÁLEZ Oce ované nemovitosti se nalézají v kat. území, obci Libišany, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V. 16. Rodinný d m.p. 23 je tradi ní stavbou realizovanou v 30. Letech minulého století. Stavba je nepodsklepená, situovaná v rovinatém terénu uvnit obce v blízkosti hlavní silnice procházející obcí ve sm ru Hradec Králové. D m je zd ný, krytý sedlovou st echou s krytinou tvo enou betonovými taškami. Klempí ské konstrukce provedeny z pozinkovaného plechu. Omítka venkovní vápenná siln poškozená. Okna p vodní d ev ná dvojitá ve štítové st vym ny za zdvojená. Elektroinstalace sv telná v. televizního satelitu. D m má siln zanedbanou údržbu v dob prohlídky byl d m opušt n a dle zarostlé trávy p ístupové cesty málo užívaný. Celý okolní pozemek je oplocen rámovým siln poškozeným plotem. P ed domem se nalézá PRIS pilí i s možností napojení na obecní rozvod plynu. Celý pozemek je zarostlý p evážn náletovou zelení, neudržovanou. Venkovní úpravy se uvažují v rozsahu p ípojek I.S., oplocení a venkovní zpevn né plochy. Technický stav velmi siln zanedbaná údržba sm ující až k havarijnímu stavu celého objektu. ást krokví je prohnilých a st echa v mnoha místech d ravá. Štít v zadní ásti domu je kryt prkny. Obec Libišany leží v pr rné výšce 230 metr nad mo em a je sou ástí okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je okresní m sto Pardubice. Obec Libišany se rozkládá asi t ináct kilometr severozápadn od centra Pardubic. Na území obce trvale žije 496 obyvatel. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i plynofikaci. Pro využití volného asu je v obci sportovní h išt a další sportovišt.

4 POSUDEK Cena v ase a míst obvyklá (tržní) úvod Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

5 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.

6 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Dle výpisu z katastru nemovitostí Katastrální území: Libišany (682918) Obec: Libišany (575305) Vlastnické právo: SJM Ko ínek Pavel a Ko ínková p.. 64 zastav ná plocha a nádvo í m 2 243,- Celkem pozemky zapsané na m 2 243,- L.V. 16 Oce ované pozemky jsou napojeny na ve ejné rozvody elektro ZC = ZC V x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6 ZC V základní cena ZC uvedená v p íloze.2; tab..1 kraj Pardubický 1.120,- K /m 2 sto Pardubice O 1 velikost obce V Libišany (496) do 500 obyvatel 0,50 O 2 hospodá sko-správní význam obce IV ostatní obce 0,60 O 3 poloha obce IV obec vzdálená od hranice sta Pardubice do 10 km v etn 1,01 O 4 technická infrastruktura I elekt ina, kanalizace plyn 1,00

7 O 5 dopravní obslužnost obce IV autobusová zastávka 0,80 O 6 ob anská vybavenost v obci V minimální vybavenost 0,85 ZC = 1.120,- K /m 2 x 0,50 x 0,60 x 1,01 x 1,00 x 0,80 x 0,85 = 230,76 K /m 2 ZCU = ZC x I I = I T x I o x I P index trhu I T p íloha.3; Vyhlášky ; tab..1 Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi III nabídka odpovídá poptávce 0,00 2. Vlastnické vztahy II pozemek s právem stavby -0,02 3. Zm ny v okolí III bez vlivu 0,00 4. Vliv právních vztah na prodejnost II bez vlivu 0,00 5. Povod ové riziko IV zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 1,00 4 Index trhu: I T = P 5 x (1 + P i )= 1 x 0,98 0,980 i = 1

8 -8- index omezujících vliv na pozemek I o p íloha.3 Vyhlášky ; tab..2 Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Svažitost pozemku a expozice IV svažitost terénu pozemku do 15% v., ostatní orientace 0,00 2. Ztížené základové podmínky III neztížené základové podmínky 0,00 3. Ochranná pásma I mimo ochranná pásma 0, Omezení užívání pozemku Geometrický tvar pozemku I bez omezení užívání 0,00 II tvar bez vlivu na využití 0,00 6. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6 Index omezujících vliv na pozemek: I O = 1 + P i 1,000 i = 1

9 -9- Index polohy I P, p íloha.3 Vyhlášky ; tab..3 Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota Druh a ú el užití stavby evažující zástavba v okolí pozemku a životní prost edí I Reziden ní stavba do obyvatel 1,03 I Reziden ní stavby 0,00 3. Poloha pozemku v obci II Navazující na st ed 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inž. sít v obci I Pozemek lze napojit na všechny I.S. v obci 0,00 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku I V okolí je dostupná ob anská vybavenost 0,00 6. Dopravní dostupnost VI Komunikace ke hranici pozemku 0,00 7. Hromadná doprava IV Zastávka hromadné dopravy do 500 m - 0,02 Poloha pozemku 8. z hlediska komer ní využitelnosti V Bez možnosti komer ního využití 0,00 9. Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 0, Nezam stnanost II Pr rná nezam stnanost 0, Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vliv 0,00

10 11 Index polohy pro pozemky: I P = P 1 x (1 + P i ) = 1,03 x 0,98 1,009 i = 2 I = I T x I o x I P = 0,980 x 1,000 x 1,009 = 0,989 ZCU = ZC x I = 230,76 K /m 2 x 0,989 = 228,22 K /m asová cena rodinného domu.p. 23 (metoda nákladového ohodnocení) Oce ovaný rodinný d m je jednopatrový, nepodsklepený, krytý sedlovou st echou s taškovou betonovou krytinou. Stavba R.D. je zd ná. Dispozice domu je poplatná dob, kdy byla stavba zrealizována. Obestav ný prostor: I.N.P. 14,30 x 5,35 x (2,55 + 0,10 + 0,25) = 221,86 m 3 zast. 14,30 x 5,35 x 3,85 x 0,5 = 147,27 m 3 O.P. celkem 369,13 m 3 Rozm ry získané m ením z podklad a osobní prohlídkou Zastav ná plocha celkem: 14,30 x 5,35 = 76,51 m 2 Stá í stavby: nebyl doložen žádný doklad potvrzující stá í oce ované stavby R.D. Dle získaných informací a zohledn ním stavu zjišt ných stavebních úprav a realizovaných úprav lze ur it stá í stavby na rok 1930

11 -11- Stá í stavby: = 84 rok Technický stav objektu R.D.: siln zanedbaná údržba, havarijní stav P edpokládaná životnost stavby R.D.: 100 rok Ro ní opot ebení: 100 : 100 = 1 % Opot ebení celkem: 84 x 1 % = 84 % (zbývá 0,16) Reproduk ní cena rodinného domu (2014): 4.870,- K /m 3 369,13 m 3 x 4.870,- K /m 3 x 0,16 = ,10 K zaokrouhleno ,- K Venkovní úpravy: oplocení, p ípojky I.S., zpevn né plochy ,- K x 0,05 = zaokr ,- K Trvalé okrasné rostliny: odborný odhad 5.000,- K

12 Metoda srovnávací (statistická) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velik ost garáž Zast. plocha (m 2 ) Zahrada (m 2 ) Vybavení (popis) Vytáp ní Stá í (roky) tech. stav Nabízená cena (K ) -osobní vlastnictví -plyn na hranici asi Metropol Real Pardubice Dašice Prachovice okr. Pardubice 2+kk ne vesnická chalupa -bez vody v dom lokální na dobrý ,- -vlastní studna T.P. -kamenná -elektro 230 V -studna lokální 2. M a M reality Praha Nové sto Dolní Rove okr. Pardubice 4+1 ne plyn na hranici -kanalizace -vodovod na T.P dobrý ,- -stodola

13 -bývalý drážní domek 3. Realitní kancelá Reality IQ a.s. Praha erná za Bory okr. Pardubice 3+1 ne odpojeno elektro -studna -jímka U.T. na 1920 po vnit ní rekonstr ,- T.P. -osobní vlastnictví 4. M a M reality Pardubice Libišany okr. Pardubice R.D. ne elektro 220/380 -septik -studna kop. U.T. na T.P ed rekonstruk cí ,- -IS na hranici pozemku Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7 íslušenství. poloha v obci (K 1 ) vybavení vytáp ní (K 2 ) zahrada vedlejší stavba garáž vel. obce (po et obyvatel) (K 4 ) P ístup k oce ova nému obj. (K 5 ) technický stav (K 6 ) Odborná úvaha znalce (K 7 ) reduk ní koeficient K (K 3 ) 1. 1,000 1,000 1,000 (2.305) 0,980 1,000 1,010 1,000 0,990

14 2. 0,990 1,000 1,000 (1.999) 0,990 1,000 1,020 1,000 1, ,980 0,990 1,000 (382) 1,000 1,000 1,000 1,000 0, ,000 0,990 1,000 (496) 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 Nabízené nemovitosti Nabídková Reduk ní Koeficient a Upravená cena. k prodeji (porovnatelné) cena (K ) koeficient K zdroj informace (real. kancelá ) (K ) Rodinný d m 2 +kk 1. Da ice - Práchovice ,- 0,990 0, ,- okr. Pardubice Rodinný d m Dolní Rove ,- 1,000 0, ,- okr. Pardubice Rodinný d m erná za Bory ,- 0,970 0, ,- okr. Pardubice

15 Rodinný d m 4. Libišany ,- 0,990 0, ,- okr. Pardubice Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) , Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: ,- - (0,15 x ,- ) = ,- K

16 -16- CELKOVÁ REKAPITULACE (cena v ase a míst obvyklá tržní) Metoda nákladového ohodnocení Pozemky (243 m2 x 228,- /m2) zaokr , Nemovitost , Venkovní úpravy , Trvalý porost strom 5.000,- Cena nemovitostí zjišt ná metodou nákladového ohodnocení ,- K Metoda srovnávací (statistická) Nemovitosti, pozemky a trvalý porost, venk. úpravy ,- Cena v ase a míst obvyklá (tržní) (úprava ceny) ( )/ ,- Na základ výše uvedených skute ností stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) rodinného domu.p. 23, souvisejících venkovních úprav a pozemku p.. 64 v. porost situovaných v kat. území, obci Libišany, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 16 ke dni vypracování tohoto posudku na ástku po zaokrouhlení slovy: ty ista tisíc korun eských ,- K

17 -17- Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným nemovitostem a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. ílohy: informace o pozemku a stavb L.V. 16 fotodokumentace srovnávací nemovitosti