ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) bytu.78/1 situovaného v ty bytovém dom.p. 78 v katastrálním území Sop, obci Sop, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a zapsaného na L.V.227. D m je situován na parcele p..st.110 a tato je zapsána na L.V Vlastník oce ovaných nemovitostí: Miroslav Marek, P elou ská Pardubice byt 78/1 v. podílu na spole ných ástech domu 677/2729 podíl 3/32 na pozemku p..st. 110 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 2183/14-47 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) výše uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (Raiffeisen stavební spo itelna a.s. Praha 3) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 10 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé bytu.78/1 situovaném v ty bytovém dom.p. 78 v katastrálním území, obci Sop, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a zapsaného na L.V D m je situován na parcele p..st.110 a tato je zapsána na L.V Podíl na spole ných ástech domu iní 677/2729 a podíl na pozemku p..st. 3/ Vlastník oce ovaných nemovitostí: Miroslav Marek, P elou ská Pardubice byt 78/1 v. podílu na spole ných ástech domu 677/2729 podíl 3/32 na pozemku p..st Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 2183/14-47 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) výše uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (Raiffeisen stavební spo itelna a.s. Praha 3) Podklady pro vypracování posudku: - usnesení.j. 050 EX 2183/14-47 ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák - výpisy z K.N. L.V. 227 a osobní prohlídka bytu a bytového domu v. údaj poskytnutých p i této prohlídce správcem domu p.malinovským Bed ichem - kopie katastrální mapy - fotodokumentace po ízená p i osobní prohlídce domu a bytu - zákon.526/1990 o cenách ze dne vyhláška M.F..441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb., vyhlášky.345/2015 Sb. a vyhlášky.53/2016 platných od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaný byt.78/1 je situovaný v ty bytovém dom.p.78 bez výtahu, bez garáže v 1.N.P. vlevo p i pohledu od vstupu. Bytový d m se nalézá na parcele p..st. 110 o ploše 169 m 2 zapsané na L.V D m.p. 78 je samostatným objektem situovaném v katastrálním území Sop, obci Sop, okrese Pardubice a kraji Pardubickém. D m.p. 78 se nalézá uvnit obce p i silnici vedoucí podéln celou vesnicí nedaleko místního h išt na kopanou. D m je p ístupný po zpevn ných živi ných komunikacích a dlážd ných chodnících. Jedná se o bytový d m zrealizovaný d íve jako družstevní nebo podniková výstavba. Dnes jsou všechny ty i byty v osobním vlastnictví a jsou spravovány spole enstvím vlastníku byt jehož p edsedou je uživatel jednoho z byt p. Malinský. Obytný d m.p.78 je napojen na ve ejné rozvody inženýrských sítí v obci a to elektro, vodovod a es jímku do kanalizace. Plynovod je zakon en v bezprost ední blízkosti okolního pozemku a není do domu zaveden a instalován. Spole s bytovou jednotkou je oce ován podíl na spole ných ástech domu (677/2729) a pozemku (3/32). Vlastnictví oce ovaného bytu je vyzna en na L.V. 227 a vlastnictví podílu pozemku je zapsáno na L.V i z byt jsou užívány jejich majiteli. Oce ovaný byt je neužívaný, zcela zdevastovaný, dokonce voln ístupný, neuzav ený. Byt je zcela zdevastovaný, z ejm využívaný bezdomovci (viz. foto). Vstup do bytu umož ují vstupní dve e bez zámku neumož ující tyto uzam ít. Z chodby vlevo jsou dv bývalé obytné místnosti z nichž jedna má vstup na balkon. Vpravo se nalézají místnosti WC a koupelny bez za ízení, vybourané obklady, bez za ízení sanitárních p edm a dve í. Dále se nalézá místnost obývací spojená s bývalou kuchyní, op t bez linky, d ezu i sporáku. Podlahy v p evážné ploše bytu chybí. Ze za ízení bytu lze uvést pouze osazená venkovní d ev ná p vodní okna. Topení chybí. V ostatních bytech je topení pouze lokální na tuhá paliva. Byt m že využívat pom rnou ást podkroví ke skladovací ploše. Sklepní prostory jsou siln zanedbány, n kolikrát zatopeny i fekáliemi a ve vlhkém prost edí se nalézaly i v dob prohlídky. Ocen ní takto devastovaného bytu neumož uje využít ke stanovení jeho ceny v ase a míst obvyklé (tržní) ani výnosovou, ani porovnávací metodu. Znalec využil ke stanovení tržní ceny tohoto bytu metodu nákladovou (v cná hodnota). Stá í oce ovaného bytu je dle informace získané od správce domu p.malinského 36 rok. Obytná plocha bytu je 69,70 m 2. Vlastní bytový d m.p. 78 je zd ný, krytý sedlovou st echou, podsklepený, krytý eternitovými šablonami s b ízolitovou omítkou s vnit ním schodišt m s teracovými stupni. Obec Sop leží v Pardubickém kraji zhruba 5 km severn od P elou e. V obci trvale žije 280 obyvatel. Využívat mohou obecní vodovod, plynovod, telefon a kanalizaci s vyúst ním na OV. Dále je v obci k dispozici obchod se smíšeným zbožím, restaurace, knihovna a ve ejný internet. Dále se zde nalézá fotbalové h išt, d tské h išt, venkovní a vnit ní tane ní parket. Dopravní spojení zajiš uje autobusová doprava.

4 POSUDEK Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

5 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda porovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. Pro stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) bytu využívám metodu nákladovou (v cná hodnota) a to s p ihlédnutím k technickému stavu bytu popsaného v odst. Nález.

6 6 Stanovení ceny za 1 m 2 bytu.78/1 základní cena bytu.78/1 situovaném ZC v typovém dom vícebytovém J (1.N.P.; st echa sedlová) íloha. 8 Vyhlášky 8.020,- K /m 2 podlahové plochy PP podlahová plocha bytu výpo et 69,70 m 2 koeficient druhu konstrukce íloha.10 K 1 (zd ná).pol.1 Vyhlášky 0,939 K 4 koeficient vybavení stavby výpo et 0,600 koeficient polohový íloha.20 K 5 (obec s po tem obyvatel do 1000.pol.6 0,800 obyvatel) Vyhlášky koeficient zm ny cen staveb k CU 94 K i budova typu J CZ-CC 1122; budovy vícebytové íloha.41 Vyhlášky 2,118 ZC x K 1 x K 4 x K 5 x K i = ZCU = 8.020,- K /m 2 x 0,939 x 0,600 x 0,800 x 2,118 výpo et 7.656,09 K /m 2 Stá í a opot ebení: Bytový d m.p. 78 byl dle vyjád ení správce domu p.malinského Bed icha zrealizován družstevní výstavbou v roce V sou asné dob jsou jednotlivé byty v osobním vlastnictví. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou p vodní. Bytový d m má celkov siln zanedbanou údržbu, oce ovaný byt je však v havarijním neobytném stavu.

7 7 Pro výpo et opot ebení byla znalcem použita lineární metoda výpo tu opot ebení: Rok odhadu Rok kolaudace (za átek užívání) Stá í (roky) edpokládaná životnost (další) roky Celková životnost (roky) Procento ro ního opot ebení Opot ebení ,00 % 36 % Výpo et ceny Základní cena ZC /m ,- Základní cena upravená ZCU /m 2 (zaokr.) 7.656,- Podlahová plocha bytu v. p ísl. PP 2 m 69,70 m2 Výchozí cena objektu reproduk ní CN ,20 Podíl na spole ných ástech domu 677/ ,20 Mezisou et ,40 Opot ebení % ,90 Cena asová bytu.p.78/1 (celkem) ,50

8 8 Výpo et ceny parcely p..st. 110 zastav ná plocha a nádvo í vým ra: 169 m 2 cena pozemku dle seznamu SCOM: 500,- K /m 2 podíl vlastnictví pozemku p.marka Miroslava bytem P elou ská 55; Pardubice: 3/32 Ocen ní podílu vlastnictví p. Miroslava Marka 169 m 2 x 500,- K /m 2 x 3/32 = 7.921,88 K Rekapitulace nákladové ( asové) a reproduk ní ceny oce ovaných nemovitostí Stavby a pozemky podíly asová cena (K ) Reproduk ní cena (K ) Zastav ná plocha a nádvo í p..st ,- 3/ , ,- Byt.78/ ,- 677/ , , , ,- opot ebení 36 % ,- -- Zjišt ná cena , ,-

9 9 ZÁV R Výsledná cena v ase a míst obvyklá (tržní) bytu.p. 78/1 v. podílu na spole ných ástech domu.p. 78 a zastav né ploše p..st.110 situovaných v obci Sop, okrese Pardubice je stanovena na základ odborného odhadu a vychází p edevším ze zjišt né nákladové asové ceny (v cné hodnoty) s p ihlédnutím ke skute nému technickému stavu oce ovaného bytu nebylo reálné získat porovnávací objekty pro využití porovnávací metody a pochopiteln neužívatelný byt nelze ani pronajímat. Zp sob ocen ní Reproduk ní cena (bez opot ebení) V cná hodnota ( asová cena) Výnosová hodnota Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem Zjišt ná cena (K, zaokrouhleno) , ,- nestanovuje se nestanovuje se Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá (tržní) bytu.p. 78/ ,- K slovy: ty ista t icet tisíc korun eských Poznámka: sou ástí stanovené ceny nejsou ocen ní zástavních práv exekutorských a zástavních

10 10 Platnost zjišt né tržní ceny bytu.p. 78/1 min. íjen 2017 ílohy:-usnesení.j. 050 EX 2183/14-47 Exekutorského ú adu Havlí v Brod ze dne fotodokumentace