ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 51, souvisejících venkovních úprav a pozemku p..st. 88/1 a 6/2 situovaných v katastrálním území Boharyn (605972), obci Boharyn (569887), okrese Hradec Králové (CZ 0521), kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V. 85 Vlastník oce ovaných nemovitostí: Svoboda Zden k,.p Boharyn Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3777/13-63 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (VZP R, Orlická 4/2020; Praha 3) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 12 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 51, souvisejících venkovních úprav a pozemk p..st. 88/1 a 6/2 situovaných v katastrálním území, obci Boharyn, okrese Hradec Králové, kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V Vlastník oce ovaných nemovitostí: Svoboda Zden k,.p Boharyn Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 3777/13-63 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (VZP R, Orlická 4/2020; Praha 3) Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák,.j. 050 EX 3777/13-63 ze dne internetové výpisy z K.N. L.V snímek kat. mapy Boharyn - fotodokumentace - osobní venkovní prohlídka nemovitostí - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získaných z internetových nabídek - Metodický pokyn pro tržní ocen ní nemovitostí vydaný v listopadu 2002 eskou komorou odhadc majetku ( SCOM) - Vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. a vyhlášky.345/2005 Sb. platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ované nemovitosti jsou situovány v katastrálním území Boharyn (605972), obci Boharyn (569887), okrese Hradec Králové (CZ 0521), kraji Královehradeckém a jsou zapsány na L.V. 85. Vlastnické právo je vyzna eno pro Zde ka Svobodu, bytem Boharyn.p. 51. Nabývací titul dle L.V. je smlouva kupní ze dne s právními ú inky zápisu ke dni pro p.zde ku Svobodu. Nemovitosti v. pozemk p..st. 88/1 a 6/2 nemají ve zp sobu ochrany t chto nemovitostí žádnou poznámku, krom pozemku p.. 6/2 kde je uveden zem lský p dní fond. Omezení vlastnického práva je na L.V. vyzna eno neoce ovanými zástavními právy exekutorskými a smluvními v etn exeku ního p íkazu k prodeji nemovitostí. Oce ovaný rodinný d m.p. 51 je v osobním vlastnictví. Situován je v okolní zástavb rodinných dom, elní stranou k p ilehlé státní silnici. Jedná se o typický d m p vodní obecní výstavby s tím, že elní ást stavení je ur ena k bydlení a zadní ást objektu tvo í bývalé hospodá ské zázemí. Objekt etn p ilehlé zahrady je oplocen a brána a branka umož ují jednoduchý p ístup a p íjezd p es dlážd ný chodník ze státní silnice. D m je jednopodlažní zd ný, krytý sedlovým d ev ným krovem s krytinou tvo enou pálenými taškami. Oce ovaný objekt má nov vym ná okna a vstupní dve e v bytové ásti. Podkroví domu nabízí její další rozší ení a využití. Omítka domu b izolit a vápenná omítka v nedávné dob v elním míst opravována. D m je novým majitelem pe liv opravován a udržován. Objekt je možno napojit na veškeré sít v obci tj. plyn, voda a kanalizace a elektro. D m není opat en hromosvodem a má kompletní klempí ské konstrukce (korýtka, svody, parapetní plochy). áste nou nevýhodou se jeví menší využitelná p ilehlá plocha (zahrada) a tém p ilehlá stavba sousední nemovitosti na parcele p..3. Objekt je vhodný jak k trvalému bydlení, tak i jako rekrea ní objekt. Na p ilehlé zahrádce se nalézá vlastní zdroj vody. U oce ované nemovitosti se celkov projevují d sledky d ív jší mírn zanedbané údržby. Obec Boharyn leží na severním okraji Polabské nížiny v 237 metr nad mo em a na obou b ezích eky Byst ice a je vzdálena 15 km západn od Hradce Králové. S místní ástí Homyle dnes tvo í správní celek pro obce Trnava, Zvíkov a osadu Budín. V obci se nalézá základní škola (založená v roce 1730) a mate ská škola, které nabízí p edškolní i základní vzd lání d tem do 5. ro níku. V obci se dále nachází obchod s potravinami a hostinec U Jezírka. Do obce zajíždí autobusová linka z Hradce Králové. V obci trvale žije 555 obyvatel, kte í mohou využívat obecní rozvody vodovodu, kanalizace a plynu. Nejbližší zdravotnické za ízení a ú adovna policie se nachází v obci Nechanice.

4 POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitosti v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce),

5 5 zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou) metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitostí pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad metodu nevyužívám metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.

6 6 P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé v tomto p ípad využívám kombinací výsledk získaných metodou nákladového ohodnocení a metodou srovnávací (statistickou) Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní pozemku zastav ná plocha a nádvo í p.. st. 88/1 452 m 2 zahrada p.. 6/2 202 m 2 celkem 654 m 2 Dle zjišt ní v dané lokalit a porovnáním s internetovými nabídkami podobných pozemk se cena takto využívaných pozemk pohybuje v rozsahu ,- K /m 2. Pozemek p..st. 88/1 je v ploše 122,- m 2 zastav n oce ovaným R.D. Zbývající ást je využívána jako manipula ní plocha p ed domem. Pozemky p.. 6/2 a p..st. 88/1 jsou oploceny. katastrální území: Boharyn (605972) obec: Boharyn (569887) okres: Hradec Králové (CZ 0521) Cena pozemk p..st. 88/1 a p.. 6/2: 654 m 2 x 300,- K /m 2 = ,- K Ocen ní rodinného domu.p. 51 zastav ná plocha: (19,50 x 5,85) + 8,00 = 122 m 2 obestav ný prostor: I.N.P. 19,50 x 5,85 x (2,60 + 0,10 + 0,20) = 330,82 m 3 zast. 19,50 x 5,85 x 1,20 = 136,89 m 3 19,50 x 5,85 x 1,80 x 0,5 = 102,67 m 3

7 7 p ístavba 1,80 x 6,20 x 2,90 = 32,36 m 3 celkem O.P. 602,74 m 3 Jednotková cena dle RTS I/II 2016 (úprava) 4.750,- K /m 3 Stá í stavby: stá í objektu 66 rok 0,34 (odborný odhad) Ocen ní celkem: 602,74 m 3 x 4.750,- K /m 3 x 0,34 = ,- K Venkovní úpravy ,- K x 0,05 = ,- K Trvalý porost (odhad) 8.000,- K Cena všech nemovitostí zjišt ná nákladovou metodou celkem: ( ,- K ,- K ,- K ,- K = ,- K

8 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitostí) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž Zast. plocha (m 2 ) zahrad a (m 2 ) Vybavení Vytáp ní Stá í Tech. Nabízená cena (K ) stav -zd ná stavba -garáž, chlév, stodola Realitní -zd ný sklep 1. kancelá RE/MAX Hradec Králové Smidary (Chot lice) 3+1 ano rozvod vody ze studny, možnost napojení na ve. vod. -el. 240/400 etážo vé plyno vé odhad 1950 bezvad ný ,- -kanalizace septik - bývalá zd ná zem. usedlost -cihla-kámen Realitní -vlastní studna 2. kancelá DONETTA Hradec Králové Lužec nad Cidlinou 4+1 (stodola) ano obecní kanalizace -elektro 230/400V plyno vý kotel Ú.T. asi ,- -rozvod plynu bezvad ný -typ G

9 9 -zd ný d m -klidová ást obce 3. Realitní kancelá M a M reality Praha Jeníkovice okr. Hradec Králové 2+1 ne I.S. plyn, elektro -studna kopaná -rozvod plynu -oplocený pozemek plyno vá topidl a + pevná paliva asi 1950 dobrý ,- -ener.náro. G -zd ný rod.d m -oplocený pozemek 4. Realitní kancelá M a M reality Praha Nová Sk en Nový Bydžov okr. Hradec Králové 2+1 ano obecní vodovod -na zahrad studna -septik s p epadem do kanalizace -stodola 35 m 2 Kamna na T.P dobrý ,- -zahradní domek s krbem

10 10 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž K 3 Velikost obce (po et obyv.) K 4 ístup k oce ované nemovitosti K 5 Technický stav K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K 1. 1,000 1,000 1,000 (1.563) 0,990 1,000 1,020 1,000 1, ,000 1,000 1,000 (494) 1,000 1,000 1,020 1,000 1, ,000 1,000 1,020 (486) 1,000 1,000 1,000 1,000 1, ,000 0,990 1,000 (7.052) 0,970 1,000 1,000 1,000 0,960 (555)

11 11 REKAPITULACE (3.10.3) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní koeficient Koeficient a Upravená cena. k prodeji (K ) K zdroj informace (real.kanc.) (K ) Rodinný d m Smidary okr. Hradec Králové ,- 1,010 0, ,- Rodinný d m Lužec nad Cidlinou ,- 1,020 0, ,- okr. Hradec Králové Rodinný d m Jeníkovice okr. Hradec Králové ,- 1,020 0, ,- Rodinný d m Nový Bydžov ,- 0,960 0, ,- okr. Hradec Králové Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ): ,- maximum (K ): ,- minimum (K ): ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: (0,15 x ) = ,- K

12 12 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 51, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..st. 88/1 a 6/2 situovaných v kat. území, obci Boharyn, okrese Hradec Králové, kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V Metoda nákladového ohodnocení (v cná) ,- K Metoda výnosová nevyužívá se Metoda srovnávací (statistická, porovnávací) ,- K S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) výše uvedených nemovitostí na ástku celkem slovy: jeden milion t ista tisíc korun eských ,- K Platnost zjišt né tržní ceny: do ílohy: -usnesení.j. 050 EX 3777/13-63 ze dne internetové informace o porovnatelných nemovitostech -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 85

13 13