ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) bytu. 893/31 v. podílu na spole ných ástech bytového domu a pozemk p..st. 4793, 4794 a 4795 v hodnot 872/70377 situovaných v katastrálním území Mladá Boleslav (696293); ásti obce Mladá Boleslav II (402591), obci Mladá Boleslav (535419), kraji St edo eském zapsaných na L.V a L.V Vlastnické právo k bytu a ásti pozemku: JAKA MB s.r.o. Novákových 970/41; Libe, Praha 8 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 2282/ ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé výše uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce prodejem t chto k uspokojení požadavk oprávn ného ( eskoslovenská obchodní banka, a.s. Radlická 333/150; Praha 5) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno Posudek obsahuje: 18 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) bytu.893/31 v. podílu na spole ných ástech domu a pozemku p..st. 4793, 4794 a 4795 v podílu 872/70377 situovaných v katastrálním území, obci Mladá Boleslav, kraji St edo eském a zapsaných na L.V a L.V Vlastnické právo k bytu a ásti pozemku: JAKA MB s.r.o. Novákových 970/41; Libe, Praha Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 2282/ ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé výše uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce prodejem t chto k uspokojení požadavk oprávn ného ( eskoslovenská obchodní banka, a.s. Radlická 333/150; Praha 5) Podklady využité pro ocen ní: - usnesení.j. 050 EX 2282/ ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem - výpisy z K.N. L.V a L.V pro k.ú. Mladá Boleslav - osobní prohlídka domu a informace správkyn domu p.šípové Ladislavy v. po ízení fotodokumentace - kopie katastrální mapy k.ú. Mladá Boleslav - podklady o podobných nemovitostech po ízené na internetu a z databáze znalce - informace z realitních kancelá í - informace z databáze pravideln aktualizovaných tržních odhad nemovitostí zpracovávanými certifikovanými odhadci SCOM - zákon.151/1997 Sb. o oce ování majetku a vyhlášky.411/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaný byt 893/31 se nalézá ve vícebytovém osmi podlažním (p ízemí sklepy a drobné obch dky a služby) panelovém, zatepleném, t í vchodovém dom s plochou st echou. D m je situován v bytové ásti m sta Mladá Boleslav a tvo í sou ást v tšího panelového sídlišt, které bylo postupn realizováno v 70. a 80. Letech minulého století. Sídlišt je situováno v blízkosti fotbalového stadionu a u brány.8 závodu Auto Škoda a je vybaveno kompletní ob anskou vybaveností a prostory pro zele v. komunika ní dostupnosti do centra m sta. Byt 893/31 se nalézá v posledním osmém pat e domu a svou dispozicí se jedná o bytovou jednotku 3+1 s úpravou obytné místnosti jejím rozd lením a to tak, že je vytvo ena tvrtá samostatná obytná místnost. Celý byt je pronajímán cca 10 p edevším mongolským d lník m získaných pro práci v automobilce. Byt je p ístupný po vnit ním schodišti a p edevším nov instalovanými výtahy. Celý vodní panelákový d m je zateplen s novou úpravou fasády, vym ny jsou p vodní okna za plastová a vstupy do domu jsou vybaveny dve mi otevíravými ipy. D m je napojen na centrální rozvod topného media (z blízké automobilky) a byty jsou vytáp ny úst edním topením s novými radiátory. Do jednotlivých byt je zaveden plyn využívaný v kombinovaných sporácích. Oce ovaný byt je vyjímkou, kdy jeho p ípojka plynu neprošla revizí a byt je od plynu odpojen. Sporák se proto využívá elektrický. Bytové jádro je áste upraveno. K bytu náleží nov opravená lodžie (4 m 2 ). Byt je vybaven centrálním zvonkem a kamerovým systémem monitorujícím všechny t i vstupy do tohoto obytného domu. Veškeré informace o dom i o oce ovaném byt.893/31, jehož vnit ní prohlídka nebyla znalci umožn na poskytla správkyn domu p. Šípová Ladislava. Bytový d m tvo í t i sekce se samostatnými hlavními vstupy a vstupy zadními a v jednotlivých patrech se nalézají vždy ty i bytové jednotky. Bytový d m je p ístupný po dlážd ném chodníku a živi né komunikaci. Prostory mezi jednotlivými domy umož ují parkování osobních automobil majitel byt a jsou dopln ny sídlišním ozelen ním. Stá í zatepleného panelového domu: = 44 rok Technický stav bytového domu: udržovaný, ve velmi dobrém stavu Technický stav bytu 893/31: odpovídá zp sobu jeho sou asného využívání tj. ubytovna zahrani ních lník, procento technického stavu bytu odpovídá jeho zp sobu využívání a lze jej hodnotit jako byt opot ebený, který po p ípadné zm majitele s ur ením pro b žné rodinné bydlení bude vyžadovat zvýšené náklady na opravy za izovacích p edm, podlah, dve í a maleb. Nabývací tituly: byt odkoupila s.r.o. s vyplacením dlužné ástky po d ív jší uživatelce bytu Omezení vlastnického práva: - zástavní právo smluvní - zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti - zahájení exekuce JAKA MB s.r.o. Toto omezení vlastnického práva se nepromítá do stanovené ceny v ase a míst obvyklé (tržní)

4 POSUDEK Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

5 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní). P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní)v tomto p ípad využívám kombinaci výsledk získaných metodou nákladovou (v cnou) a metodou porovnávací (srovnávací, statistickou).

6 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Pozemky Pozemek p..st. 4793, 4794 a 4795 zastav ná plocha a nádvo í vým ra: = m 2 podíl: 872/70377 základní cena: kraj St edo eský 1.521,- K /m 2 okres: Mladá Boleslav (p íl..2, tab..1) Upravená základní cena: Index cenového porovnání: ZCU = ZC x I I = I T x I o x I P Index trhu I T p íloha.3, tabulka. 1 Vyhlášky Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na díl ím trhu s nemovitými v cmi II Nabídka odpovídá poptávce V Jednotka se 2. Vlastnické vztahy spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Zm ny v okolí s vlivem na prodejnost nem. v cí II Stabilizované území 4. Vliv právních vztah na prodejnost II Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené II Bez dalších vliv

7 7 6. Povod ové riziko IV Zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 1,000 5 Index trhu: I T = P 6 x (1 + P i )= 1,000 x 1,000 1,000 i = 1 Index omezujících vliv pozemku I o Znak p íloha.3, tabulka. 2 Vyhlášky Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku II Tvar bez vlivu na využití IV Svažitost terénu pozemku 2. Svažitost pozemku a expozice do 15% v etn, ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky III Neztížené základové podmínky 4. Chrán ná území a ochranná pásma I Mimo chrán né území a ochranná pásma 5. Omezení užívání pozemku I Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené II Bez dalších vliv 6 Index omezujících vliv pozemku: I o = 1 + ( P i ) 1,000 i = 1

8 8 Index polohy pro pozemky I P Znak p íloha.3, tabulka. 3 Vyhlášky Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Druh a ú el užití stavby 2. evažující zástavba v okolí pozemku a živ. prost edí 3. Poloha pozemku v obci I f Reziden ní stavby v ostatních obcích nad 1, obyvatel I Reziden ní zástavba +0,04 II Navazující na st ed obce +0,02 4. Možnost napojení pozemku na I.S., které jsou v obci I Pozemek lze napojit na všechny sít v obci 5. Ob anská vybavenost v okolí pozemku I V okolí nemovité v ci je dostupná ob anská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku VI íjezd po zpevn né komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava III Zastávka do 200 m v etn +0,02 Poloha pozemku nebo stavby II Bez možnosti komer ního 8. z hlediska komer ní využití stavby na pozemku využitelnosti 9. Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 10. Nezam stnanost II Pr rná nezam stnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vliv

9 9 11 Index polohy: I P = P 1 x (1 + P i ) = 1,00 x 1,06 1,060 i = 2 I = I T x I o x I P = 1,000 x 1,000 x 1,060 = 1,060 ZCU = ZC x I = 1.521,- K /m 2 x 1,060 = 1.612,26 K /m 2 Ocen ní podílu pozemku celkem: m 2 x 1.612,26 K /m 2 x 872/70377 = ,98 K STAVBY Jednotka ( 38 Vyhlášky ) Katastrální území: Mladá Boleslav Obec: Okres: Kraj: Mladá Boleslav Mladá Boleslav St edo eský Budova typu K vícebytová (p íloha.8 Vyhlášky ) n CJ = CB i + CP CB P = PP x ZCU x I T x I P ZCU = ZC x I V ZC základní cena dle p ílohy.27, tab ,- K /m 2 okres Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav

10 10 Znak Kvalitativní pásma V i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Typ stavby III Budova panelová, zateplená 2. Spole né ásti domu II Kolárna, ko árkárna, dílna, sklad, kancelá III íslušenství zvyšující cenu 3. íslušenství domu bytu (venk. parkovací místo) +0,10 4. Umíst ní bytu v dom II Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke sv tovým stranám III Ostatní sv tové strany s výhledem +0,03 6. Základní p íslušenství bytu III íslušenství úplné standartní provedení 7. Další vybavení bytu s prostory užívané spolu s bytem III Standartní provedení - lodžie a sklepní kóje 8. Vytáp ní bytu III Dálkové, úst ední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené IV Mírn zvyšující cenu +0,05 Stavebn technický stav Byt se zanedbanou = 44 rok S=1 5 x 44 = 0,780 III údržbou 0,85 x 0,780 0,85* 0,663 9 Index konstrukce a vybavení: I V = (1 + V i ) x V 10 = 1,18 x 0,663 0,782 i = 1

11 11 ZCU = ,- K /m 2 x 0,782 = ,92 K /m 2 Podlahová plocha v m 2 : 87,16 m 2 (dle údaj správkyn byt ) Cena bytu celkem: CB P = PP x ZCU x I T x I P = = 87,16 m 2 x ,92 K /m 2 x 1,000 x 1,060 = ,50 K podíl na spole ných ástech domu (872/70377) = ,41 K CELKOVÁ REKAPITULACE (nákladová metoda) (3.10.1) Pozemky ,98 K Stavby Jednotka ( 38 Vyhlášky ) ,50 K podíl na spole ných ástech domu celkem zjišt ná cena ,41 K ,89 K zaokrouhleno dle 50 Vyhlášky na celé desetikoruny ,- K

12 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitosti) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informací Místo stavby Velikost garáž Podlah ová plocha (m 2 ) Typ vlastnic tví Vybavení (popis) vytáp ní Stá í Techn. stav Nabízená cena (K ) -panelový, zateplený s plastovými 1. Realitní kancelá M a M Mladá Boleslav Mladá Boleslav ul. U Stadionu 3+1 ne 96 OV okny, terasa (4m 2 ), byt po áste né renovaci -nová kuchy ská linka Úst ed ní dálkové 1976 dobrý ,- -sklepní kóje a lodžie -panelový, zateplený s novými 2. Realitní kancelá kuzopartn ers Mladá Boleslav ul. Jana Palacha 3+1 Ve ejné u domu 78 OV plastovými okny a výtahem -4.N.P. osmi patrového domu -sklepní kóje -koupelna Úst ed ní dálkové 1975 vodn í stav velmi ,- s vanou udržov -veškerá aný ob anská

13 13 vybavenost do 5 min. -panelový, zateplený -okna plastová -8 pater; byt 3. Realitní kancelá M a M Mladá Boleslav ul. Havlí ková 3+1 parkovi št 85 OV v I.pat e (p ízemí) -nová fasáda, st echa, vchodové dve e Úst ed ní dálkové 1978 Byt po rekonst rukci ,- -okna a lodžie sm ovány na jihovýchod -ve ejné parkovišt -panelový, zateplený -spole ná 4. Realitní kancelá M a M Mladá Boleslav ul. Jana Palacha 3+1 parkovi št 82 OV prádelna, sušárna, kolárna -nová okna, keramická dlažba, plovoucí podlaha, kuchy ská linka Úst ed ní dálkové 1975 dobrý ,- -situováno na JV a JZ

14 14 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenství garáž nebo gar. stání Velikost obce K 4 ístup k oce ovan é nemovitosti Technický stav K 6 Podlahov á plocha Reduk ní koeficient K K 3 K 5 K ,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 (96) 0,980 0, ,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 (78) 1,020 1, ,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 (85) 1,000 1, ,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 (82) 1,010 1,010 (87,16)

15 15 REKAPITULACE ( ) (metoda porovnávací) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní Koeficient na Upravená. k prodeji (K ) koeficient zdroj informace (real. kancelá e) cena K (K ) Byt Mladá Boleslav ,- 0,980 0, ,- ul. U Stadionu Byt Mladá Boleslav ,- 1,020 0, ,- ul. Jana Palacha Byt Mladá Boleslav ul. Havlí kova ,- 1,000 0, ,- Byt Mladá Boleslav ,- 1,010 0, ,- ul. Jana Palacha Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,-

16 16 Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: (byt. 893/31) ,- K (0,15 x ,-) = ,- K Kladné stránky oce ované nemovitosti: - rekonstruovaná a upravená lodžie - nová plastová okna - osmé patro domu s výtahem a výhledem -výhodné situování celého bytového domu - centrální temperace bytu - dobré parkovací prostory p ed bytovým domem Slabé stránky oce ované nemovitosti: - p vodní bytové jádro - využívání bytu jako ubytovna zahrani ních d lník

17 17 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Uvádím použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) bytu.893/31 situovaném v bytovém dom vchod.p. 893/II v. podílu na pozemcích st. 4793, 4794 a 4795 vše situováno v katastrálním území, obci Mladá Boleslav a zapsáno na L.V a L.V Metoda nákladového ohodnocení ,- K Metoda výnosová nevyužívá se Metoda srovnávací (porovnávací) ,- K S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami a vyhodnocením silných a slabých stránek oce ovaných nemovitostí stanovuji jejich cenu v ase a míst obvyklou (tržní) na ástku celkem ,- K slovy: t i miliony sto tisíc korun eských

18 18 Platnost zjišt né tržní ceny: ílohy:-usnesení.j. 050 EX 2282/ ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem -fotodokumentace -internetové informace o porovnatelných nemovitostech