ZNALECKÝ POSUDEK íslo /17

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /17 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 330, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..st. 193 a p.. 8/2 v. porost ovocných d evin situovaných v katastrálním území Štoky (764051), obci Štoky (569593), okrese Havlí v Brod (CZ 0631), kraji Vyso ina a zapsaných na L.V.609 Vlastník oce ovaných nemovitostí: Klin úch Ji í; Štoky.p. 330 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 5254/15-86 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (Lenka Klin úchová; Sídlišt Pražská 2891; Havlí v Brod) Posudek vypracoval: ing. Kroupa Jan soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitostí len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek vypracoval: 14 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p.330, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..st. 193 a p.. 8/2 v. porost ovocných d evin situovaných v katastrálním území, obci Štoky, okrese Havlí v Brod, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Vlastník oce ovaných nemovitostí: Klin úch Ji í; Štoky.p Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 5254/15-86 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (Lenka Klin úchová; Sídlišt Pražská 2891; Havlí v Brod) Podklady pro vypracování posudku: - usnesení.j. 050 EX 5254/15-86 ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem - výpis z K.N. L.V. 609 pro k.ú. Štoky - kolauda ní rozhodnutí 2801/2000 ze dne ,.j.výst. 21/2000/Gu - kopie katastrální mapy obce Štoky - fotodokumentace po ízená p i osobní venkovní prohlídce nemovitostí - podklady o podobných nemovitostech z databáze znalce - informace z realitních kancelá í nabízejících podobné nemovitosti v okrese Havlí v Brod - informace z databáze pravideln aktualizovaných tržních odhad pozemk zpracovávaným certifikovanými odhadci SCOM - vyhláška M.F..441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ované nemovitosti tj rodinný d m.p. 330, vedlejší stavby, související venkovní úpravy, pozemky p..st. 193 a p.. 8/2 v. trvalých porost se nalézají v katastrálním území, obci Štoky v okrese Havlí v Brod, kraji Vyso ina a jsou zapsány na L.V Nemovitosti se nalézají na okraji obce p i silnici sm rem Polná a jsou na L.V. 609 zapsána ve vlastnictví p. Ji ího Klin úcha. V omezení vlastnického práva jsou uvedena neoce ovaná zástavní práva smluvní a tímto posudkem i neocen ná omezení tj. exeku ní p íkaz k prodeji v. zahájení exekuce na tyto nemovitosti. Oce ovaný rodinný d m je zd ný, podsklepený, patrový s využitým podkrovím krytý d ev ným trámovým sedlovým krovem krytým taškovou krytinou. Ze strany vstupu je p izd na veranda krytá pultovou st echou. Stejné rozší ení sm rem do p ilehlé zahrady tvo í ást vestav né lodžie. Podobná lodžie se nalézá ve šítové st sm rem k silnici. D m byl oficiáln zkolaudován v roce P esto vykazuje celou adu nedod lk jako dokon ení štítové fasády sm rem do dvora, fasády vstupního objektu, obklad keramický suterénu a lodžie do zahrady, dokon ení veškerých venkovních zábradlí. Nutná je i oprava poškozené elní fasády. D m má možnost napojení na veškeré inženýrské sít obce. U domu se nalézá vedlejší stavba (kolna) jejíž kamenné základy tvo í okraj uvedené silnice a dále pokra ují jako základ d ev ného oplocení p ilehlé zahrady. Kolna je zd ná z plných cihel s opadenou omítkou krytou pultovou st echou se siln poškozenou plechovou krytinou. V dvorní ásti se nalézá provizorní p ístavek. Zahrada je ve spádu sm rem k silnici oplocena d ev ným la kovým plotem na kamenném soklu. V zahrad se nalézá n kolik p stebn zanedbaných ovocných strom. P ed vstupem do domu se nalézají okrasné jehli naté stromy. Obec Štoky leží poblíž zemské hranice mezi echami a Moravou v nadmo ské výšce 518 m.n.m. stys má ve správním obvodu celkem p t obcí Štoky, Petrovice, Pozovice, Smilov a Studénku. V obci slouží ve ejnosti od roku 2000 D m s pe ovatelskou službou. Dochází k rekonstrukci zastaralé budovy na nové zdravotní st edisko. Obnovuje se kanaliza ní systém. Obyvatel m obce dob e slouží základní a mate ská škola. Katastrem m styse prochází silnice D1 s exitem 104 V trný Jeníkov a silnice I/38 v úseku Havlí v Brod Štoky Jihlava. Dále se v obci nachází pošta, knihovna, obchodní sí a pohostinství. Obec se nachází 11 km od Jihlavy a 12 km od Havlí kova Brodu.

4 POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitosti v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce),

5 5 zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou) metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitostí pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad metodu nevyužívám metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.

6 6 P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé v tomto p ípad využívám kombinací výsledk získaných metodou nákladového ohodnocení a metodou srovnávací (statistickou) Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní rodinného domu.p. 330 Technický popis viz. odst Zastav ná plocha (m 2 ) (12,80 x 11,60) + (1,70 x 4,50) + (8,30 x 1,20) = 166,09 m 2 Obestav ný prostor (m 3 ) I.P.P. /(12,80 x 11,60) + (1,70 x 4,50) + (8,30 x 1,20)/ x 2,40 = 398,62 m 3 I.N.P. /(12,80 x 11,60) + (1,70 x 4,50)/ x 2,90 = 452,78 m 3 8,30 x 1,20 x 1,00 = 9,96 m 3 Podkroví (12,80 x 11,60) x 4,20 x 0,5 = 311,81 m 3 obestav ný prostor celkem 1.173,17 m 3 Jednotková cena (JC) (dle RTS) 4.000,- K /m 3 Reproduk ní hodnota (RC) ,- K Koeficient technického stavu a vybavení: 0,460 (opadání omítky v elní stran objektu, podstandartní zdící materiály, nedokon ení klempí ských prací) Koeficient dokon enosti: (chybí dokon it štítovou omítku, obklad 0,750 I.P.P., zábradlí, vnit ní úpravy) Stá í: roky 17 rok (kolauda ní rozhodnutí 2801/2000 ze dne ;.j. výst.21/2000/gu)

7 7 Ro ní opot ebení : 1 % Opot ebení celkem (17 %) 0,830 Ocen ní celkem: ,- K x 0,460 x 0,750 x 0,830 = ,92 K Ocen ní pozemku Pozemky p..st. 193 a p.. 8/2 jsou situovány na okraji obce Štoky. Pozemek p..st. 193 je v K.N. L.V. 609 zapsán jako zastav ná plocha a nádvo í o ploše 628 m 2. Pozemek p.. 8/2 o ploše 412 m 2 je zapsán jako zahrada. Je oplocen, navazuje na pozemek zastav ný a nalézá se na n m porost ovocných strom (jablon, švestky). Oce ovaný rod. d m.p. 330 nalézající se na parcele p..st. 193 lze napojit na všechny inženýrské sít obce. Pozemky v obci Štoky se podle umíst ní obchodují za ástky ,- K /m 2. Tento údaj potvrzuje i databáze pravideln aktualizovaná tržními odhady zpracovávanými certifikovanými odhadci SCOM podle jednotné metodiky SCOM. Stavební pozemek je dle tohoto podkladu možno ocenit tržní cenou ve výši 400,- K /m 2. Ocen ní pozemk obvyklou (tržní) cenou: Zastav ná plocha a nádvo í p..st m 2 Zahrada p.. 8/2 412 m 2 mezisou et m 2 jednotková cena 400,- K /m 2 Cena v ase a míst obvyklá (tržní) ,- K

8 Ocen ní vedlejších staveb Kolna zd ná z plných cihel, krytá pultovou st echou s plechovou krytinou, založená na kamenném soklu. Zastav ná plocha: 8,50 x 6,10 = 51,85 m 2 Obestav ný prostor: 8,50 x 6,10 x (2,80 + 3,40)/2 = 160,74 m 3 Zadní p ístavek: odborný odhad 35,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: 195,74 m 3 Jednotková cena (JC): 1.000,- K /m 3 Koeficient technického stavu a vybavení: 0,200 Opot ebení (85 %): 0,15 Ocen ní celkem: 195,74 m 3 x 1.000,- K /m 3 x 0,200 x 0,15 = 5.872,20 K Venkovní úpravy P ípojky inženýrských sítí, oplocení, kamenné sokly, brána a branka, zpevn né plochy. ( ,- K ,20 K ) x 0,035 = ,78 K Porosty (jehli naté okrasné stromky 4 ks a v zahrad neudržované ovocné stromy) odborný odhad ,- K Cena všech nemovitostí zjišt ná nákladovou metodou celkem: ,92 K ,- K ,20 K ,78 K ,- K = ,- K

9 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitostí) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž Zast. plocha (m 2 ) Podlah ová plocha (m 2 ) Vybavení (popis) Vytáp ní Stá í Tech. stav Nabízená cena (K ) - m zd ný, 1. Realitní kancelá M a M reality Leština u Sv tlé okr. Havl. Brod 5+1 ano cihlový OV -klidná ást obce -zahrada 578 m 2 -I.S. elektro, ve ejný vodovod, úst edn í plynov asi 1958 dobrý stav ,- septik, plyn, é studna, kolna - m zd ný, 2. lá okr. Havlí v Brod 2+1 ano cihlový OV -okraj obce -pozemek 890 m 2 -vrt 37 m -septik -zahrada Vytáp ní pomocí krbu asi 1960 Rekons trukce Realitní kancelá mrealit.cz ,- s ovocnými stromy Realitní kancelá Dolní sto - m zd ný cihlový M a M reality okr. Havlí v -dvoupodlažní

10 10 3. Brod 4+1 ano 213 m -d ev ná okna Úst ed ní topení 152 -I.S. elektro, vodovod, kanalizace -kolna a sklad 1965 dobrý ,- -neudržovaná zahrada - m zd ný cihlový 4. Realitní kancelá NEXT reality Jihlava Štoky okr. Havlí v Brod 5+1 ano balkón -d m ve svažitém terénu -I.S. elektro, kanalizace, vodo úst edn í topení dobrý ,-

11 11 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž Velikost obce K 4 ístup k oce ované nemovitosti Technický stav K 6 Využiteln ost nemovito sti Reduk ní koeficient K K 3 K 5 K ,000 1,010 1,000 (578) 1,030 1,000 1,000 1,000 1, ,000 0,990 1,010 (221) 1,040 1,000 1,030 1,000 1, ,000 1,000 0,990 (892) 1,020 1,000 1,000 1,000 1, ,000 1,000 1,000 (1.877) 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 Štoky (1.877)

12 12 REKAPITULACE (3.10.3) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní koeficient Koeficient na Upravená cena. k prodeji (K ) K zdroj informace (real.kancelá e) (K ) Rodinný d m m 2 Leština u Sv tlé ,- 1,040 0, ,- Rodinný d m m ,- 1,071 0, ,- lá Rodinný d m m 2 Dolní M sto ,- 1,010 0, ,- Rodinný m m ,- 1,000 0, ,- Štoky Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ): ,- maximum (K ): ,- minimum (K ): ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: ,- K (0,15 x ) = ,- K

13 13 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Uvádím použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 330 v. vedlejších staveb a pozemk situovaných v katastrálním území Štoky, obci Štoky, okrese Havlí v Brod, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Nákladová metoda (v cná) ,- K Výnosová metoda nevyužívá se Porovnávací metoda (statistická, srovnávací) ,- K S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) na ástku celkem ,- K slovy: jeden milion šestset tisíc korun eských

14 14 Platnost zjišt né tržní ceny: ílohy: -usnesení.j. 050 EX 5254/15-86 ze dne internetové informace o porovnatelných nemovitostech -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 609