ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 40, vedlejší stavby, venkovních úprav a pozemk p..st. 38 a p.. 75 situovaných v katastrálním území Turkovice u P elou e (771597), obci Turkovice (575844), okrese Pardubice (CZ 0532), kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 140 Vlastnické právo: Hájek Stanislav, U Bylanky 408, Svítkov, Pardubice Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 4148/ ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí ve vlastnictví p. Stanislava Hájka s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení nárok oprávn ného (VZP R, Orlická 4/2020; Praha 3) Posudek vyhotovil: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno Posudek obsahuje: 17 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 40, vedlejší stavby, souvisejících venkovních úprav a pozemk p..st. 38 a p.. 75 situovaných v katastrálním území Turkovice u P elou e (771597), obci Turkovice (575844), okrese Pardubice (CZ 0532), kraji Pardubickém a zapsaných na L.V Vlastnické právo: Hájek Stanislav, U Bylanky 408, Svítkov, Pardubice Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 4148/ ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí ve vlastnictví p. Stanislava Hájka s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení nárok oprávn ného (VZP R, Orlická 4/2020; Praha 3) Podklady využité pro ocen ní: - usnesení.j. 050 EX 4148/ ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem - výpis z K.N. L.V. 140, k.ú. Turkovice u P elou e - osobní venkovní prohlídka všech nemovitostí ze dne s po ízením fotodokumentace se zam ením nemovitostí s dopln ním údaj uvedených v map 1:500 - využití kopie katastrální mapy Turkovice - podklady o podobných nemovitostech po ízené na internetu a z databáze znalce - informace realitních kancelá í a seznam SCOM - zákon.151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaná nemovitost je samostatný objekt k bydlení.p. 40 situovaný nedaleko centra obce Turkovice. Jedná se o d m zrealizovaný v roce 1934 a sou asným majitelem je Stanislav Hájek, bytem U Bylanky 408, Pardubice, který tuto získal kupní smlouvou V /1999 uzav enou V dob prohlídky bylo zjišt no, že nemovitost není trvale využívaná a v. vedlejší stavby a p ilehlé zahrady je siln zanedbána údržba. Podélný objekt oce ovaného domu je viditeln složen ze dvou ástí a to obytné a hospodá ské. dorysn i výškov jsou ob ásti sjednoceny (viz. foto). D m je p ízemní, nepodsklepený, krytý sedlovou st echou s taškovou krytinou a jednostrannou polovalbou. Svislé konstrukce tvo í smíšené zdivo kamenné a cihlové. Venkovní omítky vápenné, st íkané hladké. Klempí ské konstrukce z pozinkovaného plechu v rozsahu oplechování, podokapní žlaby a svody a ást okenních parapet. Kamenný sokl odd lený cihlovým soklem. Vstup do hospodá ské ásti umož ují plechové dvouk ídlová vrata a vrata d ev ná posuvná. Okna dvojitá d ev ná. Oce ovaný d m.p. 40 je p ístupný po živi né obecní komunikaci a lze ho napojit na veškeré inženýrské sít v obci tj. vodo, elektro, kanalizaci a p ípadn i plyn. Kolem této oce ované nemovitosti se nalézají rodinné domy (reziden ní stavby). Nabývací tituly: sou asný vlastník získal oce ovanou nemovitost kupní smlouvou uzav enou dne s právními ú inky vkladu ze dne Zp sob ochrany nemovitostí: nejsou evidovány žádné zp soby ochrany Omezení vlastnického práva: zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exeku ní p íkaz k prodeji nemovitostí (tyto omezení se nepromítají do stanovené tržní ceny) Obec Turkovice se nachází asi 10 km jižn od P elou e a 8 km západn od m sta He man v M stec v nadmo ské výšce 349 m.n.m. Obec tvo í t i ásti a to Turkovice, Bumbálka a Rašovy. Obec je sou ástí Mikroregionu Podh í Železných hor. V obci trvale žije 290 obyvatel, kte í mohou využívat obecní rozvody inž. sítí a to vodovod, elektro, plyn a kanalizaci v. OV. V obci funguje poštovní ú ad, hostinec, obchod se smíšeným zbožím a menší mate ská školka. Dopravní dostupnost zajiš uje autobusová doprava.

4 POSUDEK Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

5 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní). P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí v tomto p ípad využívám výsledk získaných kombinací metody nákladového ohodnocení a metody porovnávací (srovnávací).

6 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní pozemk Oce ovaný pozemek p..st. 38 o vým e 699 m 2 je vedený v druhu pozemku zastav ná plocha a nádvo í. Na pozemku se nalézá oce ovaný objekt k bydlení v etn sjednocené ásti využívané d íve k zem lské innosti. Objekt je zd ný, nepodsklepený, krytý sedlovou st echou s nevyužitým podkrovím. Toto v d ív jší dob sloužilo k usklad ování slámy a sena. Pozemek lze napojit na veškeré sít v obci tj. elektro, vodo, kanalizace a plyn. Pozemek p.. 75 o vým e 754 m 2 je vedený v druhu pozemku zahrada a je takto reáln využíván. Je oplocen, p ístupný dv ma bránami, zatravn n a nalézají se zde starší stromy, p evážn jablon a n kolik neošet ovaných ke. Dle údaj získaných z informa ního systému SCOM, který uvádí zjišt né zpr rované ceny pozemk za m 2 stavebních pozemk v. p ilehlých pozemk se rozp tí cen tohoto typu pozemk v obce Turkovice pohybuje v roce 2018 mezi ,- K /m 2. S p ihlédnutím ke zjišt nému technickému stavu pozemk, jejich velikosti, situování nedaleko centra obce s umožn ným p ístupem po obecní živi né komunikaci, jejich spole né p ístupnosti i zp sobu využití, v etn stavby pro bydlení situované na p..st. 38 ve špatném technickém stavu stanovuji jejich tržní cenu na ástku v nižší úrovni a to 700,- K /m 2. Ocen ní pozemk : p..st. 38 zastav ná plocha a nádvo í 699 m 2 p.. 75 zahrada 754 m 2 celkem m m 2 x 700,- K /m 2 = ,- K

7 Ocen ní staveb a) Rodinný d m.p zem lská ást Oce ovaný rodinný d m je p dorysn tvo ený prodlouženým obdélníkovým tvarem, který lze rozd lit na dv samostatné ásti. Jedna tvo í d íve hospodá sky využívanou ást v sou asné dob využívanou i jako garáž, druhou ást tvo í obytná ást v sou asné dob prokazateln nevyužívaná. Objekt je p ízemní, nepodsklepený, krytý sedlovou st echou s krytinou taškovou pálenou. Zdivo smíšené cihelné a kamenné. Venkovní omítky vápenné. Klempí ské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna d ev né dvojité. Venkovní dve e prkénkové. V hospodá ské ásti jsou osazeny plechová vrata dvouk ídlová a dále d ev ná posuvná vrata. Bez hromosvodu. Vstup z obecní živi né komunikace. Zastav ná plocha: 5,90 x 30,60 = 181 m 2 (d m.p.40) 8,30 x 3,80 = 32 m 2 (vedlejší stavba) Obestav ný prostor: Základ 30,60 x 5,90 x (0,20 + 0,60)/2 = 72,40 m 3 I.N.P. 30,60 x 5,90 x (2,40 + 0,25) = 479,65 m 3 Zast. 30,60 x 5,90 x 3,20 x 0,5 = 288,86 m 3 Valba - 5,90 x 4,50 x 0,5 = - 13,28 m 3 d m.p. 40; celkem O.P. 827,63 m 3 I.N.P. 8,30 x 3,80 x (2,15 + 0,10) = 70,97 m 3 8,30 x 3,80 x 1,10 = 34,69 m 3 vedlejší stavba; celkem O.P. 105,66 m 3 Stá í objekt : = 85 rok Technický stav: odpovídá stá í objekt a siln zanedbané údržb Jednotková cena (RTS 2019): 4.800,- K /m 3 Reproduk ní cena: 827,63 m 3 x 4.800,- K /m ,- K Koeficient technického stavu: 0,850

8 8 Koeficient polohový (obec do obyvatel) 0,800 Koeficient vybavenosti domu: 0,900 Stá í rod. domu.p. 40: = 85 rok edpokládaná životnost: 100 rok Ro ní opot ebení: 100 : 100 = 1 % Opot ebení celkem: 85 rok x 1% = 85 %; zbývá 0,15 Ocen ní rodinného domu.p zem. ást: ,- K x 0,850 x 0,800 x 0,900 x 0,15 = ,88 K b) Vedlejší stavba Zd ná stavba krytá sedlovou st echou s taškovou krytinou. P dorys obdélníkový, p ízemní, vstup otevíravými dve mi, omítky vápenné opadané. Stavba tvo í p íslušenství R.D. a je situovaná na p..st. 38. Obestav ný prostor: 105,66 m 3 Jednotková cena: 2.000,- K /m 3 Reproduk ní cena: 105,66 m 3 x 2.000,- K /m 3 = ,- K Koeficient polohový (obec do obyvatel) 0,800 Koeficient technického stavu: 0,700 Koeficient vybavenosti vedl. stavby: 0,800 Opot ebení celkem: 0,15 Ocen ní vedlejší stavby: ,- K x 0,800 x 0,700 x 0,800 x 0,15 = ,70 K

9 9 c) Související venkovní úpravy Oplocení, vjezdové brány, inženýrské p ípojky. Oplocení tvo eno ocelovými sloupky a pozin. pletivem. ( ,88 K ,70 K ) x 0,035 = ,07 K d) Trvalý porost (jablon p estárlé, ke e) Odborný odhad 7.000,- K Cena celé nemovitosti zjišt ná nákladovou metodou celkem: ,- K ,88 K ,70 K ,07 K ,- K = ,65 K

10 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitosti) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis, viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž zastav ná plocha (m 2 ) Pozem ek (m 2 ) Vybavení (popis) vytáp ní Stá í (roky) Techn. stav Nabízená cena (K ) -rodinný vesnický m zd ný, situovaný v centru obce 1. Realitní kancelá M a M reality Turkovice okr. Pardubice 4+1 ano zd ná hospodá ská budova ináležící k domu lze využít jako garáž -I.S. elektro, Ú.T. s kotle m Dakon na T.P. asi 1960 áste ná ,- kanalizace, vodovod, vlastní studna, p ípojka rekonstr. dobrý plynu na hranici pozemku -terasa 17 m 2 -osobní Realitní vlastnictví; OV 2. kancelá M a M reality Turkovice okr. Pardubice 4+1 ano místní ást Bumbalka -d m je jednopodlažní, podsklepený se sedlovou

11 11 (pouze st echou parkov ání -okna plastová -I.S. elektro, voda erpaná ze Ú.T. s kotle m 1970 dobrý ,- studny, na kanalizace do jímky T.P. -oh ev vody v elektr. bojleru -udírna, cihelná stavba -kolna p istav na k domu -osobní vlastnictví; OV -situování v centru obce -cihlová budova, krytá sedlovým 3. Realitní kancelá M a M reality Turkovice okr. Pardubice 5+1 ano krovem, eternitové šablony -nepravidelný tvar domu -okrajová ást obce Turkovice -p ístup po Ú.T. s kotlem na T.P: -- Rok rekonst ,- ve ejné komunikaci -lodžie, sklep 10 m 2 -I.S. elektro, kanalizace, vodo, plyn na hranici

12 12 pozemku -vlastní studna -zd ný objekt rod. domu (bývalá zem lská usedlost) 4. Realitní kancelá Reality pro.eu Reality 11 Sovolusky okr. Pardubice 3+1 ano klidná lokalita -stodola, chlév, garáž -I.S. elektro, voda z vlastní studny, plyn, obecní kanalizace -vodní strouha -v obci obchod Ú.T. plynov é asi 1960 dobrý ,- s potravinami a autobusová doprava

13 13 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení a vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž Velikost obce K 4 ístup k oce ova né nemovito sti Technický stav K 6 Ostatní technické záležitosti Reduk ní koeficient K K 3 K 5 K ,000 0,990 1,010 (290) 1,000 1,000 0,980 1,000 0, ,000 0,990 1,000 (290) 1,000 1,000 0,990 1,000 0, ,000 0,990 1,010 (290) 1,000 1,000 0,980 1,000 0, ,000 0,980 0,980 (133) 1,010 1,000 0,990 1,000 0,960 (1,000) (1,000) lokální na T.P. (290)

14 14 REKAPITULACE ( ) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní Koeficient na Upravená. k prodeji (K ) koeficient zdroj informace (internetové cena K informace) (K ) Rodinný d m Turkovice ,- 0,980 0, ,- okr. Pardubice Rodinný d m Turkovice ,- 0,980 0, ,- okr. Pardubice Rodinný d m Turkovice okr. Pardubice ,- 0,980 0, ,- Rodinný d m Sovolusky ,- 0,960 0, ,- okr. Pardubice Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) maximum (K ) minimum (K ) ,-K ,-K ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: ,- K (0,15 x ,- K ) = ,- K

15 15 Kladné stránky oce ované nemovitostí: - situování v klidném míst v blízkosti centra obce - možnost napojení rodinného domu na veškeré inž. sít obce - íjezd po zpevn né živi né obecní komunikaci - možnost rozší ení stavby Záporné stránky oce ované nemovitostí: - havarijní stav vedlejší stavby - stavba rodinného domu nevyužívaná - zanedbaná údržba stavby rod. domu

16 16 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Uvádím použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 40, vedlejší stavby, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..st. 38 a p.. 75 v. trvalých porost situovaných v katastrálním území Turkovice u P elou e, obci Turkovice, okrese Pardubice, kraji Pardubickém a zapsaných na L.V Metoda nákladová ,- K (v cná) Metoda výnosová nevyužívá se Metoda srovnávací ,- K (porovnávací, statistická) S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami a vyhodnocením silných a slabých stránek oce ovaných nemovitostí stanovuji jejich cenu v ase a míst obvyklou (tržní) celé nemovitosti na ástku celkem: ,- K slovy: jeden milion ty ista dvacet tisíc korun eských

17 17 Platnost zjišt né tržní ceny: do ílohy: -usnesení.j. 050 EX 4148/ ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod -fotodokumentace -porovnávací objekty (internetový výb r) -výpis z K.N. L.V. 140