ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 169, souvisejících venkovních úprav, zahrady a pozemk p , 1075, 1076, 1077 a 1078 situovaných v kat. území Vlkoš u Kyjova (784036), obci Vlkoš (586749), okrese Hodonín (CZ 0645), kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V.120 Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 6988/14-34 ze dne Vlastník oce ovaných nemovitostí: Šandera Michal, Na Spravedlnosti Havlí v Brod el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: 19 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 169, souvisejících venkovních úprav, zahrady a pozemk p , 1075, 1076, 1077 a 1078 situovaných v katastrálním území Vlkoš u Kyjova, obci Vlkoš, okres Hodonín, kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 6988/14-34 ze dne Vlastník oce ovaných nemovitostí: Šandera Michal, Na Spravedlnosti Havlí v Brod el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j. 050 EX 6988/14-34 ze dne internetové výpisy z K.N. L.V snímek kat. mapy pro k.ú. Vlkoš u Kyjova - venkovní osobní prohlídka nemovitostí - fotodokumentace - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získané z internetových nabídek - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ované nemovitosti se nalézají v katastrálním území Vlkoš u Kyjova, obci Vlkoš, okrese Hodonín, kraji Jihomoravském a jsou zapsány na L.V Oce ovaný R.D..p. 169 nemá evidovaný žádný zp sob ochrany a omezení vlastnického práva je vyzna eno ve form zástavního práva a exeku ního p íkazu k jeho prodeji a tato skute nost ovliv uje zjišt nou tržní cenu nemovitostí. Oce ovaný rodinný d m.p. 169 se nalézá v okrajové ásti obce Vlkoš na konci krátké slepé ulici. m je objektem p vodní zástavby a je dnes obklopen nov realizovanými rodinnými domky. Na jeden z nich v sousedství bezprost edn navazuje. P ístup k domu je obecní živi nou silnicí p es zpevn ný chodník situovaný v p edzahrádce. D m lze p ipojit na veškeré inženýrské sít rozvedené v obci a to ve ejný vodovod, plynofikaci a deš ovou kanalizaci. D m má malou p edzahrádku a hospodá ské zázemí. Zahrada p je oplocena drát ným pletivem na ocel. sloupcích, odd lená parcelou p od R.D. a je dle zjišt ní p i osobní prohlídce ( ) siln zanedbaná. Pozemek je neudržovan zatravn n s n kolika p estárlými ovocnými stromy. Na hranici pozemku se nalézá vzrostlý vlašský o ešák. Vlastní objekt rodinného domu je obdélníkového podélného tvaru rovnob žného s p ilehlou komunikací. Jedná se o zd ný, nepodsklepený p ízemní objekt krytý jednoduchou sedlovou st echou o r zném sklonu (zadní ást objektu) s krytinou tvo enou pálenými taškami. Dispozi oce ovaný R.D. 4+1 odpovídá dob svého vzniku. V dob prohlídky byl d m obýván. D m má p vodní venkovní fasádu (b izolit) a i p vodní výpln otvorových prvk tvo ených dvojitými d ev nými okny resp. ev nými dve mi jsou zachovány. Zadní ást tvo ící hospodá ské zázemí domu je siln poškozeno, tém v havarijním stavu. (viz foto) Celý oce ovaný objekt a to i s p ihlédnutím k okolním novostavbám p sobí zchátralým dojmem, se siln zanedbanou údržbou. Oce ovaný d m prošel áste nou rekonstrukcí (nové rozvody vody, elektriky, plynu). Nová koupelna. Topení plynem, voda obecní, kanalizace. Za domem je malý dvorek a zahrádka. Obec Vlkoš leží v pr rné výšce 197 metr nad mo em a je územn za len ná pod okres Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je m sto Kyjov. Obec Vlkoš se rozkládá asi osmnáct kilometr severn od Hodonína a ty i kilometry jihovýchodn od m sta Kyjov. edn žije v katastru této st edn velké vesnice zhruba obyvatel. Obec je vzdálena p ibližn 14 km od slovenských hranic. V obci se nalézá jedna základní škola nižšího stupn a jedna škola mate ská. V obci Vlkoš má ordinaci jeden praktický léka. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i ve ejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železni ní stanice.

4 POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) - úvod Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

5 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.

6 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Dle výpisu z katastru nemovitostí Pozemky Katastrální území: Vlkoš u Kyjova (784036) Obec: Vlkoš (586749) Vlastnické právo: Michal Šandera, Na Spravedlnosti Havlí v Brod p orná p da m 2 zem. dní fond m 2 rod.d m p zastav ná plocha a nádvo í.p.169 p zahrada m 2 Vlkoš zem. dní fond p ostatní plocha m 2 manipula ní plocha 132 p ostatní plocha m 2 manipula ní plocha 8 Zastav ná plocha a nádvo í, 519 zahrada, ostatní plochy Orná p da (samostatná zahrada) 645 Oce ované stavební pozemky lze napojit na ve ejné rozvody elektro, vodovodu, kanalizace a plynu ZC = ZC V x O 1 x O 2 x O 3 x O 4 x O 5 x O 6

7 -7- ZC základní cena ZC uvedená kraj: Jihomoravský v p íloze.2; tab..1 /m 2 sto: Hodonín 1.350,- O 1 velikost obce III (1.045) ,75 O 2 hospodá sko-správní význam obce IV ostatní obce 0,60 O 3 poloha obce V v ostatních p ípadech 0,80 O 4 technická infrastruktura I elekt ina, vodovod, kanalizace, plyn 1,00 O 5 dopravní obslužnost obce II železni ní a autobusová zastávka 0,95 O 6 ob anská vybavenost v obci IV omezená vybavenost 0,90 ZC = 1.350,- K /m 2 x 0,75 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 0,95 x 0,90 = 415,53 K /m 2 ZCU = ZC x I I = I T x I P x I o index trhu I T p íloha.3, tab..1 Vyhlášky Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Situace na díl ím trhu I poptávka nižší než nabídka -0,05

8 s nemovitými v cmi 2. Vlastnické vztahy V pozemek jehož sou ástí je stavba (stejný vlastník) 0,00 3. Zm ny v okolí II bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4. Vliv právních vztah na prodejnost II bez vlivu 0,00 5. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6. Povod ové riziko IV zóna se zanedbatelným nebezpe ím výskytu záplav 1,00 5 Index trhu: I T = P 6 x (1 + P i )= 1,00 x 0,95 0,950 i = 1 index omezujících vliv na pozemek I o p íloha.3, tab..2 Vyhlášky Znak Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Svažitost pozemku a expozice II tvar bez vlivu na využití 0,00 IV svažitost terénu pozemku do 15 %, ostatní orientace 0,00 3. Ztížené základové podmínky III neztížené základové podmínky 0,00 4. Chrán né území a I mimo chrán né území a ochranné 0,00

9 ochranná pásma pásmo 5. Omezení užívání pozemku I bez omezení užívání 0,00 6. Ostatní neuvedené II bez dalších vliv 0,00 6 Index omezujících vliv na pozemek: I O = 1 + P i 1,000 i = 1 Index polohy I P, Znak p íloha.3; tab..3 Vyhlášky Kvalitativní pásma P i Název znaku íslo Popis pásma Hodnota 1. Druh a ú el užití I Reziden ní stavby v obcích do ,01 stavby 2. evažující zástavba I Reziden ní zástavba 0,03 3. Poloha pozemku v obci III Okrajová ást obce - 0, Možnost napojení pozemku na I.S. Ob anská vybavenost v okolí pozemku I Pozemek lze napojit na všechny sít 0,00 I V okolí je dostupná ob. vybavenost obce 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku VI íjezd po zpevn né komunikaci 0,00 7. Osobní hromadná doprava I Zastávka do 1001 m -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komer ní využitelnosti II Bez možnosti komer ního využití 0,00

10 9. Obyvatelstvo II Bezproblémové okolí 0, Nezam stnanost II Pr rná 0, Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vliv 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 x (1 + P i ) = 1,01 x (1 0,05) 0,960 i = 2 I = I T x I o x I P = 0,950 x 1,000 x 0,960 = 0,912 ZCU = ZC x I = 415,53 K /m 2 x 0,912 = 378,96 K /m 2 Krom takto po etn zjišt né nákladové (administrativní) ceny pozemk v dané lokalit využívám pro kone né stanovení jejich ceny i porovnání s údaji z databáze pravideln aktualizovaných tržních odhad zpracovávaných certifikovanými odhadci SCOM na základ jednotné metodiky využívané touto spole ností a platných do prosince Cena stavebních pozemk situovaných v k.ú., obci Vlkoš se dle této metodiky pohybuje v rozmezí ,- K /m 2. S p ihlédnutím k charakteru oce ovaných stavebních a ostatních pozemk, jejich situování v obytné zón obce v okrajové ásti obce s dobrým p ístupem po zpevn ných živi ných obecních komunikacích s možností p ipojení na všechny inženýrské sít (vodovod, kanalizaci, plyn) lze reálnou cenu pozemk stanovit na ástku 400,- K /m 2. Ocen ní celkem: 519 m 2 x 400,- K /m 2 = ,- K Zem lský pozemek ( 6 Vyhlášky ) parcela p Zp sob využití: orná p da BPEJ: Vým ra: 645 m 2 Základní cena: 7,50 K /m 2 (p íloha.4 Vyhlášky ) Úprava Z.C.: + 60 % (p íloha.5,.pol obce s po tem obyvatel tis. K území sousedních obcí)

11 -11- Ocen ní celkem: 645 m 2 x 7,50 K /m 2 x 1,6 = 7.740,- K asová cena rodinného domu.p. 169 (metoda nákladového ohodnocení) Oce ovaný rodinný d m.p. 169 je zd ný, nepodsklepený, jednopatrový, krytý sedlovým krovem s krytinou z pálených tašek. Rodinný d m prošel áste nou rekonstrukcí (nové rozvody vody, elektriky, plynu) Nová koupelna. Topení plynem, voda obecní, kanalizace. Za domem se nalézá malý dvorek a zahrádka. Dispozi oce ovaný R.D. 4+1 odpovídá dob svého vzniku. D m má p vodní venkovní fasádu (b izolit) a i p vodní výpln otvorových prvk tvo ených dvojitými d ev nými okny. Celý oce ovaný objekt, a to i s p ihlédnutím k okolním novostavbám R.D. p sobí zchátralým dojmem. Zastav ná plocha R.D..p. 169: (18,42 x 9,23) + (7,70 x 4,60) = 205,44 m 2 Obestav ný prostor: I.N.P. 23,02 x 7,70 x 3,00 = 531,76 m 3 18,42 x 1,53 x 2,90 = 81,73 m 3 zast. 23,02 x 7,70 x 3,00 x 0,5 = 265,88 m 3 18,42 x 1,53 x 1,60 = 45,09 m 3 O.P. celkem 924,46 m 3 Rozm ry získané m ením z podklad a osobní prohlídkou Stá í stavby: nebyl doložen žádný doklad potvrzující stá í rodinného domu. Dle získaných informací a zohledn ním stavu zjišt ných stavebních úprav u rodinného domu lze ur it stá í stavby pro stanovení asové ceny R.D. na rok 1930 a realizovaných rekonstruk ních prací na 10 rok Technický stav objektu: áste ná díl í vnit ní rekonstrukce, venkovní ásti domu siln zanedbaná údržba koeficient využitelnosti 0,50 (obytná/hosp. ást)

12 -12- Reproduk ní cena R.D..p. 169 (2014): 4.870,- K /m 3 924,46 m 3 x 4.870,- K /m 3 x 030 x 0,50 = ,03 K Venkovní úpravy: p ípojky inž. sítí, oplocení, zpevn né plochy ,03 K x 0,05 = ,90 K Metoda srovnávací (statistická) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž zast. plocha (m 2 ) Zahrad a (m 2 ) Vybavení (popis) Vytáp ní Stá í techn. stav Nabízená cena (K ) - áste 1. Realitní kancelá Schmidt - reality Moravany u Kyjova okr. Hodonín (759) 2+1 ne 125 podsklepe no -p ízemní -cihlový -klidná plynová kamna 1930 rekonst dobrý ,- 619 ást obce -hosp.

13 stavení -vlastní studna -zateplen, plyn 2. Realitní kancelá M a M reality Praha Zá í okr. Krom íž (753) 2+1 a 1+1 ano centrum obce -vlastní studna - podsklepe no -cihlový -vodovod, ve ejná kanalizace Ú.T. kotel na T.P. + elektr. ímot opy asi 1950 ihned obyvat elný ,- 3. Realitní kancelá M a M reality Bocho okr. erov (1.018) 3+1 ano podsklepe no -plastová okna -vlastní studna -skleník -cihlová -veškeré obecní I.S. Ú.T. kotel na T.P. elektr. ímot opy 1950 dobrý ,-

14 - ízemní 454 adový -vinný kompl. sklep rekonst 4. Realitní kancelá Schmidt - reality Ježov okr. Hodonín (721) 5+1 ano 168 -terasa -cihlový -obecní Ú.T. kotel na plyn 2004 velmi dobrý ,- vodovod - kanalizace, plyn Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7 íslušenstv. poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 í zahrada vedlejší stavba garáž Velikost obce K 4 ístup k oce ovan é nemovitosti K 5 Technický stav K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K K ,000 1,000 1,000 (759) 1,010 1,000 1,010 1,000 1,020

15 2. 1,000 1,000 1,010 (753) 1,010 1,000 1,010 1,000 1, ,000 1,000 1,010 (1.018) 1,000 1,000 1,010 1,000 1, ,000 1,000 1,010 (721) 1,010 1,000 1,010 1,000 1,030 (1.045) Nabízené nemovitosti Nabídková Reduk ní Koeficient a Upravená cena. k prodeji cena koeficient zdroj informace (K ) (porovnatelné) (K ) K Rodinný d m Moravany u Kyjova ,- 1,020 0, ,- okr. Hodonín Rodinný d m (2+1)+(1+1) 2. Zá í ,- 1,030 0, ,- okr. Krom íž Rodinný d m Bocho ,- 1,020 0, ,- okr. P erov

16 Rodinný d m Ježov ,- 1,030 0, ,- okr. Hodonín Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,- Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: ,- (0,15 x ,-) = ,- K

17 -17- CELKOVÁ REKAPITULACE (cena v ase a míst obvyklá tržní) Metoda nákladového ohodnocení Pozemky (p , 1075, 1076, 1077 a 1078) , , , Nemovitosti (R.D..p hospodá ský p ístavek) ,03 K Venkovní úpravy ,90 K Trvalé porosty (odborný odhad) ,- Cena nemovitostí zjišt ná metodou nákladového ohodnocení ,93 K Metoda srovnávací (statistická) Nemovitosti, pozemky, venkovní úpravy, porosty ,- Cena v ase a míst obvyklá (tržní) ( ,93 K ,- x 3)/4 (zaokrouhleno) ,-

18 -18- Na základ výše uvedených skute ností stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) rodinného domu.p. 169, souvisejících venkovních úprav, pozemk p..1070, 1075, 1076, 1077 a 1078 v. porost situovaných v k.ú. Vlkoš u Kyjova, obci Vlkoš, okrese Hodonín, kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V. 120 ke dni vypracování tohoto posudku na ástku po zaokrouhlení ,- K slovy: dev tset osmdesát p t tisíc korun eských

19 -19- Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným nemovitostem a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši. Platnost zjišt né ceny do ílohy: -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V porovnatelné nemovitosti