ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /16 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 222, souvisejících venkovních úprav, porost a pozemk p..st. 258, 923/2,3,16 situovaných v katastrálním území Jimramov (660230), obci Jimramov (595772), okrese Ž ár nad Sázavou (CZ 0653), kraji Vyso ina a zapsaných na L.V. 147 Vlastníci oce ovaných nemovitostí: Lidmila Ivan, Domky 222, Jimramov - podíl ½ (1942) Lidmila Ivan, Domky 222, Jimramov - podíl ½ (1970) Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 2475/11-67 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (COMA s.r.o. Masarykova 8, Poli ka) Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno mob Posudek obsahuje: Po et vyhotovení: 14 stran v. obalu p edává se ve t ech vyhotoveních v. 1xCD Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 222, souvisejících venkovních úprav, porost a pozemk p..st. 258, 923/2,3,16 situovaných v katastrálním území, obci Jimramov, okrese Ž ár n/sáz., kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Vlastníci oce ovaných nemovitostí: Lidmila Ivan, Domky 222, Jimramov - podíl ½ (1942) Lidmila Ivan, Domky 222, Jimramov - podíl ½ (1970) Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 2475/11-67 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (COMA s.r.o. Masarykova 8, Poli ka) Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák.j.050 EX 2475/11-67 ze dne internetové výpisy z K.N. L.V snímek kat. mapy Jimramov - fotodokumentace - osobní venkovní prohlídka nemovitostí provedená podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získaných z internetových nabídek - Metodický pokyn pro tržní ocen ní nemovitostí vydaný v listopadu 2002 eskou komorou odhadc majetku ( SCOM) - vyhláška ministerstva financí.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku (oce ovací vyhláška) ve zn ní vyhlášky.199/2014 Sb. a vyhlášky.345/2015 Sb. platná od dále jen Vyhláška

3 Ocen ní se provádí ke dni NÁLEZ Oce ované nemovitosti se nalézají v katastrálním území, obci Jimramov, okrese Ž ár n/sáz. a kraji Vyso ina a jsou zapsány na L.V Vlastnické právo je vyzna eno v polovi ním podílu pro p.ivana Lidmila nar a p.ivana Lidmila nar oba bytem Jimramov Domky 222 a to na L.V.147 ze dne POZOR! V dob ocen ní po ízený výpis z K.N. L.V. 147 ze dne již v kolonce vlastnictví je místo p.ivana Lidmila uvedena p.martina Žundálková bytem Oslavice.p.97 (PS ). Oce ované nemovitosti nemají ve zp sobu ochrany uvedenu žádnou poznámku, krom pozemk p..923/2,3,16 kde je uvedeno zem lský p dní fond. Omezení vlastnického práva je na L.V. vyzna eno neoce ovanými zástavními právy exekutorskými a smluvními v etn exeku ního p íkazu k prodeji nemovitostí. Oce ovaný rodinný d m.p. 222 je v osobním vlastnictví. Jedná se o p vodní zástavbu ásti obce Jimramov uvád nou jako Domky. D m vytvá í jeden z prvk adové zástavby bytových dom po levé stran pr jezdné komunikace sm rem od Jimramova. Od této komunikace d m odd lují p ízemní vestavby kryté vlnitým plechem sloužící jako vstup do vytvo eného dvorku, sklady d eva a manipula ní prostory. Ve dvorku je nov p istav ná ást domu, ešící komunika ní propojení a vlastní vstup do domu. D m je napojen na obecní rozvody elektro a vodo. Vytáp ní domu na tuhá paliva. Oh ev vody zajiš uje el. bojler. K rodinnému domu.p. 222 pat í i oplocená zahrádka tvo ená parcelami p.. 923/2,3. Asi 50 m od R.D. se nalézá další oplocená zahrada s d ev nými p íst ešky a jedním vzrostlým stromem (jablo ) též ve vlastnictví výše uvedených. Vlastní rodinný d m.p. 222 je jednopodlažní, zd ný, nepodsklepený, krytý sedlovým krovem s pálenou taškovou krytinou. D m má kompletní klempí ské výrobky v rozsahu podokapních žlab, svod, parapet a oplechování provedené z pozinkovaného plechu. Okna dvojitá d ev ná, venkovní fasáda b ízolitová, sokl kamenný. D m vykazuje pravidelnou údržbu emuž odpovídá i zjišt ný technický stav tohoto objektu. Jednotlivé rekonstruk ní úpravy a p ístavby v pr hu minulého období stav oce ovaného domu vylepšovaly. Obec Jimramov má plné ob anské vybavení (škola, obch. d m, d m pe ovatelské služby). Dopravní spojení s okolím zajiš uje autobusová doprava. Místní ást Domky se nalézá cca 800 m od st edu obce Jimramov.

4 POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitosti v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce),

5 5 zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou) metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitostí pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad metodu nevyužívám metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.

6 6 P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé v tomto p ípad využívám kombinací výsledk získaných metodou nákladového ohodnocení a metodou srovnávací (statistickou) Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní zem lského pozemku: pozemek p.. 923/16 kat. území: Jimramov obec: okres: Jimramov Ž ár nad Sázavou vým ra: 320 m 2 druh pozemku: zahrada zp sob ochrany: zem lský p dní fond BPEJ: základní cena: 4,08 K /m 2 (p íloha.4 Vyhlášky ) úprava Z.C. zem. pozemk : 0 % OCEN NÍ celkem: cena administrativní 320 m 2 x 4,08 K /m 2 = 1.305,60 K cena tržní 320 m 2 x 15,- K /m 2 = 4.800,- K Ocen ní pozemk zastav ná plocha a nádvo í p..st m 2 zahrada p.. 923/2,3 ( ) m 2 celkem 301 m 2

7 7 Dle zjišt ní v dané lokalit a porovnáním s internetovými nabídkami podobných pozemk se cena takto využívaných pozemk pohybuje v rozsahu ,- K /m 2. Pozemek p..st. 258 vedený v druhu pozemku jako zastav ná plocha a nádvo í v ploše 151 m 2 je zastav n oce ovaným adovým R.D..p Pozemky p.. 923/2,3 jsou oploceny a bezprost edn navazují na R.D. Oplocení je provedeno drát ným pletivem s brankou. Ocen ní pozemk celkem: 150 m 2 x 200,- K /m 2 = ,- K Ocen ní adového rodinného domu.p. 222 zastav ná plocha: (10,15 x 8,20) + (4,05 x 3,20) = 96,19 m 2 obestav ný prostor: I.N.P.: 96,19 x (2,60 + 0,30 + 0,25) = 302,99 m 3 zast ešení: 83,23 x 3,40 x 0,5 = 141,49 m 3 4,05 x 3,20 x 2,6 = 33,70 m 3 4,05 x 3,20 x 1,00 x 0,5 = 6,48 m 3 celkem 484,66 m 3 adový rodinný d m p ízemní, nepodsklepený, krytý sedlovou st echou s pálenou taškovou krytinou. Sokl kamenný spárovaný. Okna dvojitá d ev nná. Komín zd ný z bílých cihel. Kompletní klempí ské konstrukce z pozinkovaného plechu. Dodate ná dostavba ásti stavby v dvorní ásti domu. Jednotková cena dle RTS II/II 2016 (úprava) 4.750,- K /m 2 Stá í stavby: odborný odhad 1930 pr žné dostavby 0,75 Koeficient technického stavu a vybavení 0,80 Ocen ní celkem: 484,66 m 3 x 4.750,- K /m 3 x 0,75 x 0,80 = ,- K

8 Venkovní úpravy a stavby Jedná se o p ízemní p ístavky (garáž) jako sklady topiva a vlastní vstup do dvorku a R.D. situované u vnit ní živi né komunikace. Dále v této položce oce uji oplocení R.D. a p ilehlých zahrádek, zpevn né plochy dvorku, p ípojky inženýrských sítí K x 0,05 = ,- K D ev né p íst ešky v. oplocení p.. 923/ ,- K Trvalý porost (odhad) 3.000,- K velká jablo v p ilehlé zahrádce jablo v zahrad p.. 923/16 drobný porost Cena všech nemovitostí zjišt ná nákladovou metodou celkem: (4.800, , , , , ,-) = ,- K

9 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitostí) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž Zast. plocha (m 2 ) zahrad a (m 2 ) Vybavení Vytáp ní Stá í Tech. Nabízená cena (K ) stav -rekonstrukce 1. Realitní kancelá REAL SPEKTRUM Brno Jimramov 4+1 ano r.2013 vodorovné izolace, st echy, rozvody, EURO -zd ná stavba -ve ejný vodovod, kanalizace Úst ed ní kamna s vým. + lokální na T.P. asi 1950 velmi dobrý ,- -plyn p ed domem -zd ný d m -velká stodola -ve ejný plynov 2. Realitní kancelá Dum realit Vep ová 4+1 ano vodovod -odpad do septiku -okna d ev ná ý kotel + kachlov á kamna asi ,- -velká koupelna dobrý

10 10 -zd ný d m -elektro 220/380 Realitní kancelá Coloseum Rousm rov sedlová st echa -hospodá ské objekty Lokální topení asi nemovitostí Brno ano 997 -velká zahrada -ob anská dobrý ,- vybavenost v Bohdalci -stavba cihlová -stodola a 4. Realitní kancelá OK-REAL Brno Jimramov 2+1 ano stodola evník s vjezdem z ulice -el. 220/400 V -plyn p ed domem -obecní voda, Kachlo vá kamna + lokální asi 1980 velmi dobrý ,- kanalizace

11 11 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž K 3 Velikost obce (po et obyv.) K 4 ístup k oce ované nemovitosti K 5 Technický stav K 6 Odborná úvaha znalce K 7 Reduk ní koeficient K 1. 1,000 1,020 1,000 (1.199) 1,000 1,000 1,010 1,000 1, ,000 1,020 1,000 (411) 1,020 1,000 1,000 1,000 1, ,000 1,000 1,000 (131) 1,030 1,000 1,000 1,000 1, ,000 1,000 1,000 (1.199) 1,000 1,000 1,010 1,000 1,010 1,000

12 12 REKAPITULACE (3.10.3) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní koeficient Koeficient a Upravená cena. k prodeji (K ) K zdroj informace (real.kanc.) (K ) 1. Rodinný d m 4+1 Jimramov ,- 1,030 0, ,- 2. Rodinný d m 4+1 Vep ová ,- 1,040 0, ,- 3. Rodinný d m 3+1 Rousm rov ,- 1,030 0, ,- 4. Rodinný d m 2+1 Jimramov ,- 1,010 0, ,- Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ): ,- maximum (K ): ,- minimum (K ): ,- Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: ,- K (0,15 x ) = ,- K

13 13 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) adového rodinného domu.p. 222, souvisejících venkovních úprav, vedlejších staveb, porost a pozemk p..st. 258 a 923/2,3,16 situovaných v katastrálním území Jimramov, místní ásti Domky, obci Jimramov, okrese ár nad Sázavou, kraji Vyso ina a zapsaných na L.V Metoda nákladového ohodnocení (v cná) ,- K Metoda výnosová nevyužívá se Metoda srovnávací (statistická, porovnávací) ,- K S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) výše uvedených nemovitostí na ástku celkem ,- K slovy: jeden milion t ista padesát tisíc korun eských Ocen ní podílu ve výši jedné poloviny ve vlastnictví p.lidmila Ivana (1970) ,- K slovy: šestset sedmdesát p t tisíc korun eských

14 14 Platnost zjišt né tržní ceny: do zá í 2017 ílohy: -usnesení.j. 050 EX 2475/11-67 ze dne internetové informace o porovnatelných nemovitostech -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 147