ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo /19 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 1757, souvisejících venkovních úprav a pozemk p..st a p /5 situovaných v katastrálním území Nový Bydžov (707163), obci Nový Bydžov (570508), okrese Hradec Králové (CZ 0521), kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V Vlastnické právo: Matys Martin, Jana Nerudy Nový Bydžov Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 1676/18-38 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí ve vlastnictví p. Martina Matyse s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení nároku oprávn ného (Raiffeisen stavební spo itelna a.s. Kon vova 2747/99, Praha 3) Posudek vyhotovil: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc R Brno Posudek obsahuje: 16 stran v. obalu Po et vyhotovení: p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních Ve Ž e nad Sázavou

2 ÚVOD edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 1757, souvisejících venkovních úprav a pozemk p..st a p /5 situovaných v katastrálním území, obci Nový Bydžov, okrese Hradec Králové, kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V Vlastnické právo: Matys Martin, Jana Nerudy Nový Bydžov Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí v Brod soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení.j. 050 EX 1676/18-38 ze dne el posudku: zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitostí ve vlastnictví p. Martina Matyse s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení nároku oprávn ného (Raiffeisen stavební spo itelna a.s. Kon vova 2747/99, Praha 3) Podklady využité pro ocen ní: - usnesení.j. 050 EX 1676/18-38 ze dne vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod, soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem - výpis z K.N. L.V. 4065, k.ú. Nový Bydžov - osobní venkovní prohlídka všech nemovitostí ze dne s po ízením fotodokumentace s optickým zam ením nemovitostí s dopln ním údaj uvedených v map 1:500 - využití kopie katastrální mapy Nový Bydžov - podklady o podobných nemovitostech po ízené na internetu a z databáze znalce - informace realitních kancelá í a seznam SCOM - zákon.151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky.441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku platná od dále jen Vyhláška Ocen ní se provádí ke dni

3 NÁLEZ Oce ovaná nemovitost je adovým zd ným domem.p situovaným v ulici Jana Nerudy nedaleko centra m sta Nový Bydžov. P vodní d m zrealizovaný v letech je novým majitelem Martinem Matysem kompletn rekonstruován a dostavován. V dob prohlídky bylo zjišt no, že a je R.D. využíván, rekonstrukce se dokon uje v etn zázemí na p ilehlé zahrad (venkovní bazén). Výstavba probíhá s využitím p ístupu stavební mechanizace a dopravy ze zadní ásti p es pozemek p ve vlastnictví. Bylo zjišt no, že p vodní adový domek je kompletn estav n, zateplen s vým nou oken, krovem a krytinou taškovou glazovanou dopln nou novými st ešními okny zajiš ujícími prosv tlení nového podkroví domu. Sm rem do ulice nová modernizace sledn dodržuje uli ní domovní linii dopln nou kovovými vstupními dve mi umož ující vstup na pozemek, p ípadn vjezd malé mechanizace p ípadn ko árk, vozík na popelnice atd. Vlastní chodník za t mito dve mi nebyl dokon en, stejn jako dokon ení podezdívky domu do ulice a povrchové úpravy provedeného zateplení. Okna zdvojená plastová jsou do ulice opat ena venkovními žaluziemi. Sm rem do zahrady je zrealizována nová p ístavba, p ízemní rozši ující prostory bydlení v p ízemí a zárove zastropení je využíváno jako terasa opat ená vzdušným nerezovým zábradlím. Celý objekt je vytáp n tepelným erpadlem vzduch vzduch. Vnit ní prohlídka nemovitostí nebyla znalci umožn na. (nep ítomnost majitele ani jeho partnerky) Bylo zjišt no, že p ístup do oce ovaného rodinného domku je a bude, jak výše uvedeno z chodníku z ulice Jana Nerudy. D m je napojen na veškeré inženýrské sít m sta Nový Bydžov a jeho majitel že využívat veškeré služby tímto m stem poskytované. Oce ovaný d m je p i pohledu z ulice vlevo p isazen k stávajícímu sousednímu domu, z pravé strany je p ístupový chodník do oce ovaného domu výše popsaný s uli ními nerezovými vraty a odd lený od sousedního p ístupového koridoru vyšším nepr hledným plotem (.p. 1774). P vodní rodinný d m byl p. Martinem Matysem zakoupen kupní smlouvou uzav enou dne s následným získáním stavebního povolení k jeho popsané p estavb. Dle údaj uvedených ve výpisu z katastru nemovitostí je na parcelu p..st sjednáno v cné b emeno za ú elem umíst ní, provozu, údržby a oprav koncového bodu ve ejné telekomunika ní sít s oprávn ním pro eská telekomunika ní infrastrukturu a.s. Praha 3 v. ástí spole ností vzniklé v d sledku jejího rozd lení. Dále je zde vyzna eno právo smluvní pro Raiffeisenbank a.s. Praha 4; zákaz zcizení, exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti a zahájení exekuce pov eným soudním exekutorem Mgr. Stanislavem Molákem. K t mto omezením se nep ihlíží p i stanovení ceny v ase a míst obvyklé vyžádané exekutorským ú adem Havlí v Brod. Nový Bydžov m sto se nachází v nadmo ské výšce 234 metr nad mo em. Situováno je asi 27 km západn od Hradce Králové a skládá se z osmi místních ástí. Žije zde obyvatel. Ve m st je kolik mate ských školek a základní školy v. domu d tí a mládeže. Dále se zde nalézají st ední školy (Gymnázia). Spojení zajiš uje vlaková a silni ní doprava. Ve m st je k dispozici Jiráskovo divadlo s kinem, M stská knihovna s informa ním centrem, letní koupališt, m stská sportovní hala, d tské dopravní h išt a fotbalový stadion. Ve m st jsou kompletní rozvody inženýrských sítí tj. elektro, plyn, voda a kanalizace s OV.

4 POSUDEK Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu. Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích. Stru ná charakteristika t chto metod: metoda nákladového ohodnocení Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).

5 metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr hu prodeje. V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní). P i stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí v tomto p ípad využívám výsledk získaných kombinací metody nákladového ohodnocení a metody porovnávací (srovnávací).

6 Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Ocen ní pozemk Oce ovaný pozemek p..st o vým e 190 m 2 je vedený v druhu pozemku zastav ná plocha a nádvo í. Na pozemku se nalézá oce ovaný nedokon ený rodinný d m.p zd ný, adový, áste podsklepený, jednopatrový s využitým podkrovím. Pozemek lze napojit na veškeré sít v obci tj. elektro, vodo, kanalizace a plyn. Pozemek p /5 o vým e 201 m 2 je vedený v K.N. L.V v druhu zahrada. Tento pozemek bezprost edn navazuje na zastav nou parcelu a je postupn zastavován rozši ující stavbou rodinného domu v. výstavby venkovního bazénu. (v dob prohlídky rozestav ného) P ístup do domu je umožn n pro p ší nebo menší provoz pozinkovanou dvouk ídlovou branou z ulice Nerudovy. Pro p íjezd na staveništ v zahrad pak z bo ní ulice p es p íjezdovou cestu na parcele p Dle údaj získaných z informa ního systému SCOM, který uvádí zjišt né zpr rované ceny pozemk za m 2 stavebních pozemk v. p ilehlých pozemk se rozp tí cen tohoto typu pozemk ve m st Nový Bydžov pohybuje v roce 2018 mezi ,- K /m 2. S p ihlédnutím ke zjišt nému technickému stavu pozemk, jejich velikosti, situování nedaleko centra obce s omezeným p ístupem na pozemky z obecní živi né komunikace a zp sobu využití stanovuji jejich tržní cenu na ástku 1.200,- K /m 2. Ocen ní pozemk : parcela p..st zastav ná plocha a nádvo í 190 m 2 parcela p /5 zahrada 201 m m 2 x 1.200,- K /m ,- K

7 Ocen ní staveb a) Rodinný d m.p Jedná se o p vodní adový d m, v sou asné dob s nedokon enou rekonstrukcí. Objekt.p se nalézá v klidné lokalit m sta tvo ené zástavbou rodinných dom nedaleko centra obce s dostupností veškeré ob anské vybavenosti m sta a v docházkové vzdálenosti zastávky stské hromadné dopravy. D m je ve vlastnictví p. Martina Matyse. Bylo zjišt no, že p vodní adový domek je kompletn p estav n, zateplen s kompletní vým nou oken, krovem a krytinou taškovou glazovanou dopln nou novými st ešními okny zajiš ujícími prosv tlení ásti podkroví domu. Okna zdvojená plastová jsou do ulice opat ena venkovními žaluziemi. Sm rem do zahrady je zrealizována nová p ístavba, p ízemní rozši ující prostory bydlení v p ízemí a zárove zastropení je využíváno jako terasa opat ená vzdušným nerezovým zábradlím. Topení tep. erpadly. Rozvody teplé a studené vody. Zastav ná plocha: 8,95 x 13,10 = 117,25 m 2 (reáln ) Obestav ný prostor: I.N.P.: 8,95 x 13,10 x 3,20 = 375,18 m 3 podkroví: 8,95 x 8,95 x 2,30 = 184,24 m 3 8,95 x 8,95 x 1,80 = 144,18 m 3 terasa: 4,15 x 8,95 x 1,00 = 37,14 m 3 celkem O.P. 740,74 m 3 Jednotková cena (RTS IV/IV 2018): 4.500,- K /m 3 Reproduk ní cena: 740,74 m 3 x 4.500,- K /m 3 = ,- K Koeficient dokon enosti: 0,800 Koeficient polohový: ostatní m sta 1,000 Koeficient vybavenosti domu: 0,910 Stá í rodinného domu: p vodní stá í domu: realizace rekonstrukce: S p ihlédnutím využití p vodních ástí domu edpokládaná životnost rekonst. domu: 60 roky (odhad) 4 roky (nedokon ená) 20 rok 80 rok Ro ní opot ebení: 100 : 80 = 1,25 % Opot ebení celkem: 20 rok x 1,25 % = 25 %; zbývá 0,750

8 8 Ocen ní rodinného domu.p celkem: (ke dni ocen ní) ,- K x 0,800 x 1,000 x 0,910 x 0,750 = ,- K b) Vedlejší stavba Stavba situovaná na parcele p Obestav ný prostor: 205,- m 3 Jednotková cena: 2.000,- K /m 3 Koeficient polohový: ostatní m sta 1,000 Koeficient vybavenosti vedlejší stavby: 0,980 Stá í: P edpokládaná životnost: 60 rok (odhad) 80 rok Ro ní opot ebení: 100 : 80 = 1,25 % Opot ebení celkem: 60 rok x 1,25 % = 75 %; zbývá 0,250 Ocen ní vedlejší stavby: 205 m 3 x 2.000,- K /m 3 x 1,000 x 0,980 x 0,250 = ,- K c) Rozestav ný venkovní bazén: ,- K d) Související venkovní úpravy Zpevn né plochy, oplocení, inž. p ípojky ( ,- K ,- K ,- K ) x 0,035 = ,- K

9 9 Cena celé nemovitosti zjišt ná nákladovou metodou celkem: ,- K ,- K ,- K ,- K ,- K = ,- K slovy: dva miliony sedmset patnáct tisíc šestset trnáct korun eských

10 Metoda srovnávací (porovnávací) (ur ení ceny v ase a míst obvyklé nemovitosti) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis, viz. p íloha). Zdroj informace Místo stavby Velikost garáž zastav ná plocha (m 2 ) Pozeme k (m 2 ) Vybavení (popis) vytáp ní Stá í (roky) Techn. stav Nabízená cena (K ) -cihlový rod. d m se stodolou ed lanou na bydlení (dílna, kotelna, 1. Realitní kancelá M a M reality Nový Bydžov Vyso any okr. Hradec Králové 3+1 ano Podla hová ploch a 250, ,- prádelna), sklep -ve ejný vodovod, vlastní studna, septik, plyn -pozemek v mírném spádu Úst ed ní plynov é asi 1930 dobrý ,- -nadzemní bazén, posezení s grilem -klidná ást obce -cihlová stavba rod. d m se t emi 2. Realitní kancelá JURIS REAL Nový Bydžov ul. Karla IV. okr. Hradec Králové 1+1 a 3+kk a 2+kk Užitn á ploch a 201,- 328,- bytovými jednotkami a nebytovým prostorem -zásadní rekonstrukce -nové omítky, podlahy, stropy, Ú.T. na T.P. asi 1950 Rekonstr ukce dobrý ,-

11 11 ne elektroinstalace, nové rozvody vody a odpad -cihlový rod. d m s novým podkrovím, áste Nový podsklepený Bydžov ul. -garážové vrata 3. Realitní kancelá REALiny Na Švarcav 1263 okr. Hradec Králové 3+1 ano 123,- 390,- -inž. sít voda, kanalizace, elektro, plyn -boiler na TUV -klidná ást obce -v podkroví dv Ú.T. s kotlem na plyn a T.P: -- Celková rekonstr ukce ,- lodžie -samostatný, OV, -cihlový rod. m, patrový, samostatný, áste podsklepený 4. Realitní kancelá M a M reality Nový Bydžov ul. Husova okr. Hradec Králové 6+1 ano 2x 170 Velká zahrad a -osobní vlastnictví -balkon, sklep, garáž -3 parkovací místa -klidná ást obce Ú.T Rekonstr ukce ,-

12 12 Stanovený reduk ní koeficient K ve vztahu k oce ované nemovitosti K = K 1 x K 2 x K 3 x K 4 x K 5 x K 6 x K 7. poloha v obci K 1 Vybavení a vytáp ní K 2 íslušenství zahrada garáž Velikost obce K 4 ístup k oce ova né nemovito sti Technický stav K 6 Ostatní technické záležitosti Reduk ní koeficient K K 3 K 5 K ,000 1,020 1,030 1,000 1,000 1,000 1,000 1, ,000 1,000 1,020 1,000 1,000 1,000 1,000 1, ,000 1,020 1,010 1,000 1,000 1,000 1,010 1, ,000 1,000 0,980 1,000 1,000 1,000 1,020 1,000

13 13 REKAPITULACE ( ) Nabízené nemovitosti Nabízená cena Reduk ní Koeficient na Upravená. k prodeji (K ) koeficient zdroj informace (internetové cena K informace) (K ) Rodinný d m Nový Bydžov ,- 1,051 0, ,- Vyso any 2. Rodinný d m 1+1; 2+kk a 3+kk Nový Bydžov ,- 1,020 0, ,- ulice Karla IV. Rodinný d m Nový Bydžov ul. Na Švarcav ,- 1,041 0, ,- Rodinný d m Nový Bydžov ,- 1,000 0, ,- ul. Husova 1362 Pr rná cena vybraných obdobných nemovitostí (K ) ,- maximum (K ) ,- minimum (K ) ,-

14 14 Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí: ,- K (0,15 x ,-) = ,- K slovy: t i miliony padesát tisíc ty ista t i korun eských Kladné stránky oce ované nemovitosti: - situování v klidném míst v blízkosti centra obce - možnost napojení rodinného domu na veškeré inž. sít obce - ístup a p íjezd menší techniky z živi né obecní komunikace Jana Nerudy Záporné stránky oce ované nemovitosti: - nedokon enost plánované výstavby - komplikovaný p íjezd v tší stavební techniky na zahradu nemovitostí

15 15 ZÁV R Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Uvádím použité metody zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu.p. 1757, vedlejší stavby, rozestav ného venkovního bazénu, souvisejících venkovních úprav a pozemk p..st a p /5 situovaných v katastrálním území, obci Nový Bydžov, okrese Hradec Králové, kraji Královehradeckém a zapsaných na L.V Metoda nákladová ,- K (v cná) Metoda výnosová nevyužívá se Metoda srovnávací ,- K (porovnávací, statistická) S p ihlédnutím k výsledk m a zjišt ným cenám jednotlivými metodami a vyhodnocením silných a slabých stránek oce ovaných nemovitostí stanovuji jejich cenu v ase a míst obvyklou (tržní) celé nemovitosti na ástku celkem: ,- K slovy: t i miliony korun eských

16 16 Platnost zjišt né tržní ceny: do ílohy: -usnesení.j. 050 EX 1676/18-38 ze dne vydané exekutorským ú adem Havlí v Brod -fotodokumentace -porovnávací objekty (internetový výb r) -výpis z K.N. L.V. 4065