Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2015

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 2015 Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží mimo dům v současném stavu Účel ocenění exekutorské řízení 195 EX 1267/13 Předmět ocenění Budova RD č.p. 30, LV č. 343, na pozemku parc.č. 96, pozemek parc.č. 96, LV č. 343, pozemek parc.č. 97, LV č. 343, pozemek parc.č. 98, LV č. 343, včetně příslušenství. Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Háje Počet obyvatel 387 Kat. území Háje u Příbramě Ulice č.p. 30 Část obce dle LV Háje Objednatel Exekutorský úřad Pardubice Mgr. Tomáš Voborník 9. května č.p Moravany Tel podatelna@exek.cz IČ DIČ CZ Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Prais Pavel - Háje, 30, RČ /1 Zpracováno pro soudního exekutora Mgr. Tomáše Voborníka, Exekutorský úřad Pardubice Vypracoval Ing. Pavla Knoblochová Dne Licence číslo Pod Branou 7 Ke dni Příbram I knoblochovapavla@iol.cz, tel: , Prohlídka dne Počet stran textu 7 Počet stran příloh 9 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 212 m Kč/m Kč Garáže samostatné 1 x Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Dva miliony čtyřistašedesát tisíc Kč Komentář k ceně Znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Znalecký posudek je zpracován na základě tzv. pohledu "přes plot" a vychází z jinak dostupných informací o nemovitosti a ze zkušeností znalce. V obvyklé ceně nejsou zohledněna omezení vlastnického práva uvedená na přiložených informacích o oceňovaných pozemcích. 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné: - poloha nemovitosti v poměrně atraktivní lokalitě. Záporné: - nedokončená modernizace nemovitosti, - zanedbaná údržba, - garáž nezapsaná v KN. Podmínky platnosti ceny Nejsou stanoveny. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Kč Tři miliony devětsetdva tisíc Kč V katastru nemovitostí není zapsána garáž stojící na části pozemku parc.č. 96. Tato skutečnost je v obvyklé ceně zohledněna. Právní stav umožňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Zástavní právo zapsané na LV Dle přiložených informací o oceňovaných pozemcích je nemovitost zatížena zástavním právem smluvním a zástavním právem exekutorským. Tato zástavní práva nejsou v obvyklé ceně zohledněna. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěží Věc nemovitá v území se zhoršeným životním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztížený přístup k věci nemovité Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatížená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Služebnosti Reálné břemeno doživotního užívání/požívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. Riziko spojené s napojením na inženýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neužívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva

3 ANO Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, že upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatížení Jiné riziko Dle přiložených informací o oceňovaných pozemcích se k oceňované nemovitosti váže zahájení exekuce - Prais Pavel a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva nejsou v obvyklé ceně zohledněna. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nejedná se o prodej. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul neměl odhadce k dispozici. Podklady 1. Usnesení č.j. 195 EX 1267/13-58, kterým je pro zpracování tohoto znaleckého posudku ustanovena Ing. Pavla Knoblochová, vyhotovil soudní exekutor Mgr. Tomáš Voborník, Exekutorský úřad Pardubice Informace o oceňovaných pozemcích parc.č. 96, 97 a 98, obec Háje, k.ú. Háje u Příbramě, LV č. 343, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Kopie katastrální mapy předmětného území, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Informace o přístupovém pozemku parc.č. 117/1 v k.ú. Háje u Příbramě, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne VDP - stavební objekt (Háje č.p. 30) - detail, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne x mapa oblasti, vyhotovil znalec dne Místní šetření "přes plot" uskutečněné znalcem dne Fotodokumentace oceňované nemovitosti, vyhotovil znalec dne Informace o srovnatelných nemovitostech. Přílohy 1. Informace o oceňovaných pozemcích parc.č. 96, 97 a 98, obec Háje, k.ú. Háje u Příbramě, LV č. 343, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Kopie katastrální mapy předmětného území, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne Informace o přístupovém pozemku parc.č. 117/1 v k.ú. Háje u Příbramě, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne VDP - stavební objekt (Háje č.p. 30) - detail, vyhotovil znalec nahlédnutím do katastru nemovitostí prostřednictvím internetu dne x mapa oblasti, vyhotovil znalec dne Fotodokumentace oceňované nemovitosti, vyhotovil znalec dne Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Háje je satelitní obcí bývalého okresního města Příbrami, s nímž je spojena autobusovou MHD. Leží nedaleko silnice II. třídy č. 118 směr Příbram - Praha /Sedlčany / Strakonice, 2 km od rychlostní komunikace č. R4 směr Praha- Strakonice, 5 km východně od správního centra Příbrami a cca 60 km jihozápadně od hlavního města Prahy. Obec je s okolím spojena hromadnou autobusovou dopravou. V obci je základní občanská vybavenost včetně koloniálu, restaurace, autoopravny, secondhandu a sportovního hřiště, v obci je vodovod a kanalizace. Nejbližší základní škola i zdravotnické zařízení jsou vzdáleny 5 km. Jedná se o obec, kde se v posledních letech výrazně zvýšil zájem o individuální bytovou výstavbu a kde poptávka po RD je v rovnováze s nabídkou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba obytná zástavba Oceňovaná nemovitost leží v severovýchodní části obce, v původní zástavbě rodinných domů, cca 350 m od centra a cca 500 m od zastávky autobusu. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě dostatečná frekvence spojů v průběhu celého dne Ano 60 km 3

4 Informace o nemovitosti Uživatelé domu znalci neumožnili prohlídku nemovitosti, znalec nemovitost prohlédl pouze "přes plot". Ocenění je zpracováno na základě předpokladů znalce. Zastavěné plochy objektů a výměry pozemků je převzaté z údajů katastru nemovitostí. Velikost bytu a jeho plocha je určená odhadem. Samostatně stojící zděná stavba, o dvou nadzemních podlažích, s přístavbou prodlužující půdorys, která obsahuje přízemí s podkrovím. Znalec předpokládá jeden byt v přízemí a částečně ve 2.NP a v podkroví. Ke stavbě je přistavěna dřevěná veranda. Objekt je napojen na obecní vodovodní, kanalizační a elektrorozvodnou síť. Znalec předpokládá, že objekt je vytápěn ÚT s kotlem na tuhá paliva, TUV je připravována vel. bojleru, zařizovací předměty a úpravy povrch ve standardním provedení. Kolmo na obytnou část je přistavěna zděná přízemní přístavba, v níž je pravděpodobně umístěná kotelna. Na pozemku č. parc. 96 dále stojí garáž zakreslená v katastrální mapě, ale nezapsaná na listu vlastnictví. Součástí oceňované nemovitosti je vlastní pozemek. Přístup a příjezd k nemovitostem Přímo z veřejné komunikace parc.č. 117/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1. NP 156 m 2 Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna zděná, obdélníkového půdorysu, jednopodlažní, pultový krov, zastřešená vlnitou plechovou krytinou, stavba není napojena na inženýrské sítě 15.0 cca 35 Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 80 Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Popis prvků dlouhodobé životnosti Nosné prvky vizuálně nevykazují statické vady. Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy Střešní krytina je funkční, okna jsou převážně plastová s dvojsklem, omítky vykazují zanedbanou údržbu nebo chybí. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna plastová cca 2010 Samostatné garáže Garáž je samostatně stojící stavba Počet garážových stání 1 Plocha 24.0 m 2 Garáž je zkolaudována není známo Datum kolaudace Popis provedení garáže Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč svislé nosné zděné 100 stropy bez stropu 100 konstrukce krov pultový 100 střešní krytina vlnitý eternit 100 vrata ocelová 100 podlahy betonová mazanina 100 vytápění bez vytápění 100 elektro bez napojení na el. energii 100 Popis garáže Znalec nebyl vpuštěn do objektu. Znalecký posudek je zpracován pohledem "přes plot". Znalec předpokládá dále popsaný stav. Samostatně stojící, zděná, jednopodlažní, zastřešená pultovou střechou opatřenou vlnitým eternitem. Objekt není vytápěn a není napojen na inženýrské sítě. Stáří objektu je odhadnuto na cca 45 let. Technický stav je zhoršený vzhledem k dlouhodobě zanedbané údržbě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 867 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč 4

5 Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 500 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní kamenné svislé konstrukce zděné v tloušťce do 45cm práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem a konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy nespalné krytina střech eternitové šablony, tavené asfaltové klempířské konstrukce pozinkované pásy, vlnitý eternit úpravy vnitřních vápenná omítka úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody dřevěné dveře a vrata vnitřní hladké lakované okna plastová s dvojsklem a dřevěná zdvojená povrch podlah povlakové a keramické vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod není proveden ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) vestavěné skříně Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák elektrický, digestoř Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ne 1. NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obytná plocha m m 2 kotelna, sklad m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 2. NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obytná plocha m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1. Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha obytná plocha - sv.v. nad 1,3 m m m 2 obytná plocha - sv.v. do 1,3 m 8.00 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Dumrealit.cz Nemo, datum vložení inzerátu 31,32015 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 5

6 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaná nemovitost se nachází na okraji jiné satelitní obce Příbrami spojené s městem rovněž MHD (Podlesí, srovnatelná lokalita), v zástavbě rodinných domů. Je z malé části podsklepená, přízemní, s částečně obytným podkrovím a obsahuje byt o velikosti 5+1 I. kategorie. Stáří 51 let, bez rekonstrukce, mírně lepší technický stav. Zděný objekt, připojena elektrická energie, vodovod a vlastní jímka, vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva. Zařizovací předměty jsou v obdobném standardu, morálně opotřebované. Započitatelná plocha o cca 8% menší, pozemek je cca 2,2x větší, k nemovitosti přísluší dílna, dřevník, garáž a chlév. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: GOLDEN CASTLE, s.r.o., datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaná nemovitost se nachází na okraji jiné satelitní obce Příbrami spojené s městem rovněž MHD (Trhové Dušníky, srovnatelná lokalita), v zástavbě rodinných domů. Je nepodsklepená, přízemní, s možností zřízení obytného podkroví a obsahuje byt o velikosti 3+1 II. kategorie. Stáří o cca 20 let vyšší, dobrá údržba, po částečné rekonstrukci (nové rozvody ZT a elektro, podlahy, vnitřní omítky, repase oken a dveří), mírně lepší technický stav. Zděný objekt, připojena elektrická energie, vodovod i vlastní studna a kanalizace, vytápění lokální elektrickými přímotopy a kamny na tuhá paliva. Zařizovací předměty v mírně vyšším standardu, včetně staročeské pece na tuhá paliva. Započitatelná plocha o cca 50% menší, pozemek o cca 36% větší, k nemovitosti přísluší stodola, 2 dílny a kolna. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Dumrealit.cz Nemo, datum vložení inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 6

7 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Srovnávaná nemovitost se nachází na okraji stejné obce, v zástavbě nových rodinných domů. Je nepodsklepená, přízemní, s obytným podkrovím a obsahuje byt o velikosti 7+1 I. kategorie s garáží pro 2 auta. Stavba před dokončením (rozestavěnost cca 85%, chybí dokončit podkroví a finální vrstvu fasády), je užívána cca 5 let, nezkolaudovaná v lepším technickém stavu. Zděný objekt, připojena elektrická energie, vodovod a kanalizace, vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva a krbovými kamny na tuhá paliva. Zařizovací předměty jsou ve standardním provedení. Započitatelná plocha o cca 34% větší, pozemek o cca 37% větší, k nemovitosti nepřísluší vedlejší stavby. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1 m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Cena za za 1 m 2 započitatelné plochy v oceňované nemovitosti je stanovena těsně pod středem rozpětí i pod průměrem redukovaných jednotkových cen srovnatelných nemovitostí. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 1104/89 pro základní obor ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2025 / 2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu č. 2021/2015. Vypracoval Licence číslo 0481 Ing. Pavla Knoblochová Pod Branou Příbram I podpis 7

8 8

9 9

10 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16