ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2017 NEMOVITÁ VĚC: Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Vlastníci pozemku: Pozemky, Pozemky p.č.127/1 a 127/4-1/2 podíl Kraj Pardubický, okres Pardubice, obec Vyšehněvice, k.ú. Vyšehněvice Vyšehněvice, Vyšehněvice SJM Senkulič Peter a Senkuličová Dagmar, vlastnictví: výhradní Senkulič Peter, č. p. 56, Vyšehněvice Senkuličová DagmarK Háječku 275, Tlučná OBJEDNAVATEL: REXIM REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Murmanská 1475/4, Praha 10 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483, Lázně Bohdaneč ÚČEL OCENĚNÍ: Pro stanovení obvyklé ceny - insolvenční řízení OBVYKLÁ CENA Kč Stav ke dni : Datum místního šetření: Počet stran: 10 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne Ing. Jiří Novák

2 NÁLEZ Znalecký úkol Provést určení obvyklé ceny pozemků p.č.127/1 a p.č.127/4 v obci a k.ú. Vyšehněvice pro potřebu insolvenčního řízení č.j. KSPA 60INS 16976/ vše 1/2 podíl. Přehled podkladů - LV č.250 pro k.ú. Vyšehněvice - cuzk.cz - ÚP obce Vyšehněvice ze stránek Města Přelouč Místopis Jedná se o pozemky nacházející se podél státní silnice vedoucí do obce ve směru od Rohovládové Bělé, a to po levé straně při příjezdu do obce. Vesnice Vyšehněvice je součástí okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Přelouč. Obec Vyšehněvice se rozkládá asi dvacetdva kilometrů západně od centra Pardubic a sedm kilometrů severně od města Přelouč. Území této menší vesnice trvale obývá asi 200 obyvatel. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Celkový popis Pozemky p.č.127/1 a 127/4 jsou sklonité pozemky nacházející se podél příjezdové silnice od Rohovládové Bělé do obce Vyšehněvice. Pozemky jsou zapsány v KN jako ovocný sad, resp. jako zahrada, ve skutečnosti se jedná o pozemky užívané nyní jako pastvina. Jedná se o sklonité pozemky směrem k jihu. Na pozemku p.č.127/1 se žádné nadzemní stavby ani trvalé porosty (mimo náletového porostu ) nenachází. V jižní části pozemku, jež spolu netvoří žádný pravidelný tvar, se nachází zbytky základů z nějaké dřívější zemědělské stavby. Na části pozemku p.č.127/1 se nachází přístřešek ocelové trubkové konstrukce, který je přistavěn v k objektu obč. vybavenosti na pozemku p.č.st.62. Jedná se ve skutečnosti o přístřešek bez základů, s téměř plochou střechou, který je využíván nyní jako přístřešek pro ovce, které jsou chovány na pozemcích. Přístřešek má na obvyklou cenu pozemků jako celku zcela zanedbatelný vliv. Dle územního plánu obce se nachází převážná část pozemků v zóně P 1 - citace z ÚP obce : jedná se o plochu přestavby na východním okraji stávající obytné zástavby. Stávající veřejná zeleň je navržena na plochu bydlení venkovského typu na základě požadavku vlastníka pozemku. Z důvodu hygienické ochrany je zachována bariera zeleně ve směru k sousední ploše lehké výroby. Plocha je zapojitelná na všechna dostupná média. Dopravní přístupnost je zajištěna ze státní silnice na severu území. Předpokládaná kapacita 3 RD - tolik citace. Část pozemků se nachází v zóně ochranné zeleně. Připojení na inženýrské sítě dle územního plánu obce je možné prodloužením stávajících rozvodů vodovodu, kanalizace, zemního plynu i elektřiny. Výpočet hodnoty pozemků Pozemky p.č.127/1,127/4 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Porovnání bylo provedeno s jedním skutečným převodem pozemků v jiné lokalitě - obci Libčany, a s celkem 4 nabídkami na prodej pozemků v okolí do cca 5km od Vyšehněvic. Při porovnání bylo zváženy hlavní vlivy na obchodovatelnost s pozemky - tj. především lokalita, dopravní dostupnost, vybavenost obce, tvar pozemku, vybavenost pozemků, možnost zastavění

3 Přehled srovnatelných pozemků: Název: Pozemky k.ú.libčany Lokalita: Libčany Popis: Prodej v r Pozemky p.č.142/16,142/2,142/14 a 142/17 společně tvoří jeden půdorysný celek půdorysného přibližně lichoběžníkového tvaru. Jedná se o pozemky mírně sklonité směrem k jihu. Pozemky navazují na stávající jihovýchodní okraj zastavěné části obce Libčany. Přímý přístup včetně příjezdu je možný ze tří stran, ze tří zpevněných asfaltových komunikací. Ze severu z ulice na p.p.č.142/7, z východu z místní komunikace na p.p.č.135/1 a z jihu ze silnice III. třídy na p.p.č.451/2,451/7 a dalších. Možnost připojení na inženýrské sítě je pouze ze severu z ulice na p.p.č.142/7. K datu prodeje je provedena přípojka elektro ukončená v pilířku na hranici pozemků p.č.142/7,142/1. Přípojky vody a kanalizace zatím provedeny nejsou. Veřejný rozvod vodovodu i kanalizace prochází v ulici na p.p.č.142/7. Jedná se o zatravněné pozemky, bez jakýchkoliv staveb, na pozemcích jsou jen 4ks trvalého porostu. Oplocení je jen u západní hranice pozemků se sousedním pozemkem p.č.142/1. V přímém sousedství ze západu a ze severu je rodinná zástavba, z východu a jihu jsou zemědělské nezastavitelné pozemky. Dle platného územního plánu obce Libčany jsou pozemky určeny k zastavění rodinnou zástavbou. K datu ocenění není vydáno žádné územní rozhodnutí o umístění stavby. Koeficienty: redukce pramene ceny - kupní cena 1,00 velikost pozemku - menší pozemek 0,90 poloha pozemku - lepší 0,70 dopravní dostupnost - lepší mírně 0,90 možnost zastavění poz. - lepší 0,80 intenzita využití poz. - lepší 0,90 vybavenost pozemku - lepší 0,90 úvaha zpracovatele ocenění - žádanější lokalita, pozemky téměř rovinné 0,90 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] ,67 0,33 379,51 Název: Lokalita: Popis: nabídka- Prodej stavebního pozemku m2 Vyšehněvice, okres Pardubice nabídka- ke koupi pozemek v obci Vyšehněvice, na kterém stojí dům ve špatném technickém stavu. Na pozemku přípojka na plyn, vlastní studna, obecní vodovod i kanalizace.výhodou tohoto místa je nájezd na dálnici Hradec Králové - Praha v dosahu necelých 10-ti kilometrů. Chlumec nad Cidlinou a Přelouč 12 kilometrů, v těchto městech je také veškerá občanská vybavenost. Pardubice-18 km, Hradec Králové 28 km. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka 0,85 velikost pozemku - menší pozemek 0,75 poloha pozemku - bez vlivu 1,00 dopravní dostupnost - bez vlivu 1,00 možnost zastavění poz. - lepší 0,70 intenzita využití poz. - lepší 0,80 vybavenost pozemku - lepší 0,85 úvaha zpracovatele ocenění - menší pozemek, před výstavbou však nutno odstranit původní stavbu 1,00 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] ,09 0,30 245,52-3 -

4 Název: Lokalita: Popis: nabídka- Prodej stavebního pozemku m2 Kasalice, okres Pardubice Krásný prosluněný pozemek za výhodnou cenu, v centru klidné obce Kasalice. Lehce svažitý pozemek má uváděnou výměru 1150 m2, ale může být upravena po dohodě s kupujícím, v rozpětí m2. Geometrický plán rozdělení pozemku je ve stádiu příprav. V návaznosti na toto upřesnění bude upravena cena. Samostatný sjezd je z veřejné asfaltové komunikace. Svažitost pozemku bude v horizontu několika měsíců řešena částečnou zavážkou. O přípojce elektřiny a obecního vodovodu probíhají v současné době jednání a jejich přivedení na hranici pozemku je součástí kupní ceny. Odpad je nutné dočasně řešit individuálně, ale v příštím roce začne výstavba kanalizace celé obce a s napojením tohoto pozemku je v projektu již počítáno. Dopravní spojení je několikrát denně autobusem a jen 1500 m vzdálená obec Rohovládova Bělá nabízí veškerou občanskou vybavenost (škola, školka, lékař, lékárna, několik obchodů a restaurací, stavebniny, pošta, výborné autobusové spojení do Pardubic, Přelouče a Chlumce nad Cidlinou). V případě potřeby lze využít dálniční nájezd D11 u Dobřenic (3 km) a poté jste za 45 min. v Praze, nebo za 15 min. v Hradci Králové. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka 0,85 velikost pozemku - menší 0,75 poloha pozemku - žádanější lokalita 0,95 dopravní dostupnost - obdobná 1,00 možnost zastavění poz. - lepší 0,70 intenzita využití poz. - lepší 0,80 vybavenost pozemku - lepší 0,90 úvaha zpracovatele ocenění - pozemek lépe využitelný 0,90 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] ,13 0,27 175,58 Název: Lokalita: Popis: nabídka- Prodej stavebního pozemku 884 m2 Přelovice, okres Pardubice nabídka- k prodeji pozemek o celkové ploše 884 m2 v obci Přelovice. Inženýrské sítě (voda, elektřina) jsou na hranici. Pozemek je ve tvaru trojúhelníku a dle územního plánu obce je určen k výstavbě rodinného domu. Veškerá občanská vybavenost je v 6 km vzdálené Přelouči nebo Lázních Bohdaneč. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka 0,85 velikost pozemku - menší pozemek 0,75 poloha pozemku - lepší mírně 0,95 dopravní dostupnost - obdobná 1,00 možnost zastavění poz. - lepší 0,70 intenzita využití poz. - lepší 0,80 vybavenost pozemku - mírně lepší 0,95 úvaha zpracovatele ocenění - menší pozemek 0,95 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] ,05 0,31 155,81 Název: Lokalita: Popis: nabídka - Prodej stavebního pozemku m2 Přelovice, okres Pardubice nabídka- Prodej pozemku o celkové ploše 2083 m2 v obci Přelovice. Inženýrské sítě (voda, elektřina) na hranici. Pozemek je ve tvaru obdélníku cca 103 m x 19 m a dle územního plánu obce je určen k výstavbě rodinného domu. Veškerá občanská vybavenost je buď v 6 km vzdálené Přelouči nebo Lázních Bohdaneč. Koeficienty: redukce pramene ceny - nabídka 0,85-4 -

5 velikost pozemku - menší 0,87 poloha pozemku - bez vlivu 1,00 dopravní dostupnost - obdobná 1,00 možnost zastavění poz. - horší - pozemek jen pro 1 dům 1,05 intenzita využití poz. - horší mírně 1,05 vybavenost pozemku - obdobná 1,00 úvaha zpracovatele ocenění - pozemek u Opatovického kanálu 0,95 Cena Výměra Jednotková cena Koeficient Upravená JC. [ Kč ] [ m 2 ] JC [ Kč/m 2 ] K C [ Kč/m 2 ] ,00 0,77 356,29 Zjištěná průměrná jednotková cena 262,54 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jednotková cena je určena přibližně v úrovni ceny zjištěné porovnáním. Pozemky p.č.127/1 a 127/4 jsou pozemky umožňující výstavbu - dle ÚP obce 3 domků,jedná se však o pozemky sklonité, zatím bez přímých přípojek inž.sítí na pozemek. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ovocný sad 127/ , zahrada 127/ , Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parcelní číslo Množství JC RC Opotřebení VH přístřešek přízemní otevřený přístřešek ocel.konstrukce, plechová krytina, bez podlahy 127/4 36,00 m2zp Kč/m2ZP Kč 25 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena v úrovni ceny zjištěné porovnáním - 1/2 podíl této ceny. Jedná se o pozemky nacházející se dle územního plánu obce v zóně zastavitelné, předpokládá se výstavba 3 rodinných domků. Obvyklá cena Kč slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč V Lázních Bohdaneč Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka Lázně Bohdaneč telefon: novak.bohdanec@tiscali.cz - 5 -

6 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /17. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Kopie katastrální mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3 ÚP obce 1-6 -

7 - 7 -

8 Mapa oblasti - 8 -

9 Pozemek p.č. 127/1 v k.ú. č Pozemek p.č. 127/1 v k.ú. č

10 - 10 -