ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům s příslušenstvím a pozemky Katastrální údaje : Kraj Hl.m. Praha, okres Hl.m. Praha, obec Praha, k.ú. Klánovice Adresa nemovité věci: V Olšině 788, Praha 9, Klánovice Vlastníci staveb: SJM Bervid Václav, V Olšině 788, Praha 9, Klánovice a Bervidová Miluška, V Kole 1368/13, Praha 4, Krč Vlastníci pozemků: SJM Bervid Václav, V Olšině 788, Praha 9, Klánovice a Bervidová Miluška, V Kole 1368/13, Praha 4, Krč OBJEDNATEL : Exekutorský úřad 021 Praha 8, Soudní exekutor JUDr. Ivan Erben Adresa objednatele: U Okrouhlíku 1820/3, Praha 5 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitostí v exekučním řízení č.j. 021 EX 7936/14 OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 10 stran Počet příloh: 11 stran Počet vyhotovení: 3 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou pozemku parc.č. 1027/2 o výměře 229 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba Klánovice č.p bydlení, na pozemku parc.č. 1027/2, a pozemku parc.č. 1027/1 o výměře 1268 m 2 - zahrada, vše v katastrálním území Klánovice, obec Praha, okres Hlavní město Praha. Součástí pozemku parc.č. 1027/2 je shora uvedený rodinný dům včetně dvougaráže, součástí pozemku parc.č. 1027/1, který tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek, je dle sdělení povinného vytápěný krytý bazén 11,5 + 5,5 m a obytný domek 2+kk o zastavěné ploše cca 50 m 2, dále pak oplocení, vrata, vrátka, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí a vzrostlé okrasné stromy a keře. Vzhledem k tomu, že nebylo umožněno ohledání objektu, nelze vyloučit, že součástí tohoto pozemku jsou i další stavby či venkovní úpravy. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena č.j. 021 EX 7936/14-44 ze dne , usnesení soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena č.j. 021 EX 7936/14-52 ze dne a výpis z katastru nemovitostí LV č. 578 ze dne , znalec dále pořídil snímek z katastrální mapy ze dne Dne bylo provedeno ohledání objektu a byla pořízena fotodokumentace domu. Povinný ani jeho manželka se však k ohledání nedostavili, a proto nemohlo být provedeno ohledání vnitřních prostor objektu, povinný však poskytl některé informace o objektu, geometrický plán pro vyznačení stavby číslo plánu /97 ze dne , kolaudační rozhodnutí vydané Odborem výstavby MÚ Praha - Újezd nad Lesy č.j. Výst./Kl/p /1865/96/Ku ze dne a půdorysy všech podlaží domu. Místopis Oceňovaný objekt je situován na východním okraji zastavěného území hlavního města Prahy, v části Klánovice, v ulici V Olšině. Jedná se o preferovanou rezidenční lokalitu se zástavbou rodinných vil a nadstandardních rodinných domů, ležící ve vzdálenosti cca 20 km východně od centra Prahy, mezi silnicí I.třídy č.12 ve směru do Kolína a dálnicí D11 ve směru do Hradce Králové. Objekt se nachází v těsné blízkosti Klánovického lesa, místního fotbalového hřiště a koupaliště Klánovice. V docházkové vzdálenosti je dostupná základní občanská vybavenost, v místě jsou k dispozici veškeré inženýrské sítě, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno autobusy PID s možností přestupu na metro trasy B ve stanici Černý Most. Přístup k objektu je zajištěn po veřejné komunikaci se zpevněným povrchem, parkovací možností v místě jsou dobré. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace - 2 -

3 Celkový popis Jedná se o samostatně stojící částečně podsklepenou zděnou stavbu dvougeneračního rodinného domu s půdorysem do tvaru L, o jednom nadzemním podlaží a podkroví, zastřešenou sedlovou střechou. Z hlediska vnitřní dispozice sestává objekt dle dostupné stavební dokumentace a ze sdělení povinného ze dvou relativně samostatných dvoupodlažních bytů o velikosti 3+kk. V přízemí se nachází společné zádveří s šatnou (4,10 m 2 ), společné WC (1,90 m 2 ) a společná předsíň (4,69 m 2 ), z níž se vchází do obou bytů. Větší z bytů sestává ze vstupní haly (19,60 m 2 ), kuchyně (8,70 m 2 ), obývacího pokoje (41,60 m 2 ) a komory (2,40 m 2 ) v přízemí domu a ze dvou ložnic (11,40 m 2 a 11,40 m 2 ), haly (19,40 m 2 ), koupelny (13,90 m 2 ), WC (1,10 m 2 ), komory (4,60 m 2 ), sušárny (12,30 m 2 ) a skladu (2,10 m 2 ) v podkroví objektu. Menší z bytů pak sestává z obývacího pokoje s kuchyňským a jídelním koutem (39,24 m 2 ) v přízemí a ze dvou ložnic (10,10 m 2 a 10,10 m 2 ), haly (14,10 m 2 ), koupelny (5,10 m 2 ) a WC (1,20 m 2 ) v podkroví objektu. Každý byt je vybaven vlastním schodištěm a z obou bytů je dále v podkroví možný přístup na společnou terasu (16,30 m 2 ) a do sauny (4,00 m 2 ) s odpočívárnou (4,10 m 2 ). V přízemí je dále situována samostatně přístupná dvougaráž (33,30 m 2 ). Základy domu jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové stěny zděné s vnějším obkladem z vápenopískových cihel, okna dřevěná zdvojená, krovy dřevěné s krytinou z pálených tašek, klempířské konstrukce úplné z pozink.plechu. Objekt je vytápěn ústředním teplovodním systémem, je zásoben vodou z veřejného vodovodu, je odkanalizován do veřejné kanalizace a je napojen na veřejnou el. síť a veřejný plynovod. Dle přiloženého kolaudačního rozhodnutí je objekt užíván od roku 1997 a ke dni ocenění je ve velmi dobrém stavebně technickém stavu. Objekt je postaven na rozlehlém pozemku osázeném vzrostlými okrasnými stromy a keři, jehož součástí je dále vytápěný krytý bazén 11,5 + 5,5 m, obytný domek 2+kk o zastavěné ploše cca 50 m 2, oplocení, ocelová vrata a vrátka, zpevněné plochy z betonových dlaždic a přípojky inženýrských sítí. Vzhledem k tomu, že nebylo umožněno ohledání objektu, nelze vyloučit, že součástí tohoto pozemku jsou i další stavby či venkovní úpravy. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na objektu vázne zástavní právo exekutorské, nařízená exekuce a exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí, vše dle přiloženého LV Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, objekt je patrně užíván povinným - 3 -

4 OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 280,40 m 2 Zastavěná plocha: 229,00 m 2 Plocha pozemku: 1 497,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinná vila Řepečská ul. K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,20 K5 Velikost pozemku 1,20 K6 Velikost stavby 1,10 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby - bez dalších staveb; Provedení a vybavení - srovnatelné; Velikost pozemku - výrazně menší; Velikost stavby - menší objekt; Celkový stav - srovnatelný; 1, Nezjištěn 800 m Kč Název: Rodinný dům Stádlecká ul. K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,20 K5 Velikost pozemku 1,20 K6 Velikost stavby 1,20 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby - skleník; Provedení a vybavení - srovnatelné; Velikost pozemku - výrazně menší; Velikost stavby - výrazně 1,

5 menší objekt; Celkový stav - srovnatelný; Nezjištěn 760 m Kč Název: Rodinná vila Šlechtitelská ul. K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,20 K5 Velikost pozemku 0,90 K6 Velikost stavby 1,20 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby - bez dalších staveb; Provedení a vybavení - srovnatelné; Velikost pozemku - větší pozemek; Velikost stavby - menší objekt; Celkový stav - srovnatelný; 1, Nezjištěn m Kč Název: Rodinná vila Riegrova ul. K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,20 K5 Velikost pozemku 1,00 K6 Velikost stavby 1,00 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby - bez dalších staveb; Provedení a vybavení - srovnatelné; Velikost pozemku - srovnatelná; Velikost stavby - srovnatelná; Celkový stav - srovnatelný; 1, Nezjištěn m Kč

6 Název: Dvougenerační RD ul. K rukavičkárně K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,20 K5 Velikost pozemku 0,90 K6 Velikost stavby 1,20 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby - bez dalších staveb; Provedení a vybavení - srovnatelné; Velikost pozemku - větší pozemek; Velikost stavby - výrazně menší objekt; Celkový stav - srovnatelný; 1, Nezjištěn m Kč Název: Rezidenční vila ul. Za Břízami K3 Příslušenství a vedlejší stavby 1,00 K5 Velikost pozemku 0,90 K6 Velikost stavby 1,00 objektu - srovnatelná; Příslušenství a vedlejší stavby - bazén, altán, zahradní domek; Provedení a vybavení - srovnatelné; Velikost pozemku - větší pozemek; Velikost stavby - srovnatelná; Celkový stav - srovnatelný; 0, Nezjištěn m Kč Popisy porovnatelných nemovitých věcí Rodinná vila Řepečská ul. Nádherný dům u lesa v centrální části Klánovic, ideální lokalita domu: slepá ulice přímo u lesa; 5 min. chůze na poštu, na sobotní farmářské trhy, ke škole, k soukromé školce, na autobus; 10 min. chůze na vlakové nádraží, na radnici, ke státní školce; mimo dosah hluku od vlaku, z hlavní silnice v Klánovicích a z dálnice na Hradec Králové; kdo bydlí v Klánovicích, vnitřní dispozice domu: 1 PP celý dům podsklepen, ze sklepních místností okna na zahradu; 1 NP předsíň, hala propojená - 6 -

7 s obývákem, kuchyň, terasa (z obýváku a z kuchyně výstup na terasu), pokoj pro hosty, WC, garáž; mezipatro velká koupelna (vana, sprchový kout, 2 umyvadla), menší koupelna (sprchový kout, umyvadlo); 2 NP 3 pokoje, velká hala, WC; 3 NP půda. III. kompletní rekonstrukce dokončená 6/2014: zateplení fasády domu; oprava střechy, nové opláštění komína, nové okapy a svody, nový hromosvod a uzemnění, nové prosklení nad balkonem v 1. patře; elektroinstalace: silnoproudy, slaboproudy počítačová, TV a satelitní síť; zabezpečovací zařízení; rozvody vody a kanalizace; dřevěná okna - trojskla; dveře v interiéru buk masiv; dřevěná podlaha parkety buk masiv; schodiště buk masiv; kompletace a vybavení koupelen a WC. IV. přípojky: voda; elektřina; plyn; kanalizace septik, možnost napojení na tlakovou kanalizaci; studna. Rodinný dům Stádlecká ul. Rodinný dům 5+kk v Klánovicích. Velikou předností této nemovitosti je její poloha, jelikož se nachází na krásném místě 50 metrů od Klánovického lesa ve slepé, krátké, velmi klidné ulici. Dispozice domu: v přízemí se nachází předsíň s příruční šatnou, WC, velmi světlý obývací pokoj se vstupem na prostornou terasu, kuchyňský kout a kuchyně, pracovna; v patře jsou tři pokoje, koupelna s rohovou vanou, sprchovým koutem a toaletou. Podlahové krytiny: parkety, dlažba, koberce. Dům je vytápěný plynovým kotlem, kotel je umístěn v kotelně se samostatným vchodem. Na zahradě je dřevěný zahradní domek, skleník a studna, zahrada je udržovaná s okrasnými keři a studnou. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě (kanalizace tlaková). Občanská vybavenost je přímo v Klánovicích (MŠ, ZŠ, zdravotnická zařízení, lékárna, pošta, tenisové kurty, fotbalové hřiště, koupaliště, obchody). Spojení do centra vlakem - 25 minut, případně metrem z Černého Mostu. Rodinná vila Šlechtitelská ul. Patrový rodinný dům 4+kk o užitné ploše 185 m2, s garáží a garážovým stáním pro čtyři auta a terasou, vše na výjimečně situovaném atraktivním pozemku přímo u lesa o velikosti 1818 m2, v rezidenční zástavbě rodinných domů, ve vyhledávané lokalitě Prahy 9 Klánovice. Dispozice domu: V 1. podlaží je předsíň, ze které je vchod do haly a přes jídelnu s kuchyní se dostáváme velkého obývacího pokoje s krbem a přímým vstupem na venkovní terasu s výhledem na krásnou zahradu a les. V přízemí se také nachází garáž a samostatné WC. Do 2. podlaží se přesouváme po schodišti, kde jsou tři prostorné pokoje a koupelna. Dům je podsklepen, v tomto prostoru je sušárna s prádelnou. I když je rodinný dům na samé hranici lesa, díky své poloze nabízí po celý rok vynikající světelné a slunečné podmínky. Ve spodní části pozemku protéká malý potůček. Inženýrské sítě plyn, kanalizace přivedeny k hranici pozemku. Elektřina, vodovodní přípojka je zavedena do domu. Klánovice jsou velmi vyhledávaným a oblíbeným místem. V místě je veškerá občanská vybavenost (škola, školka, lékaři, obchody, kulturní centrum, kynologický klub). Rozsáhlé možnosti turistiky, cykloturistiky a dalších sportovních aktivit (fotbalový a tenisový klub, sportovní hala). Spojení MHD na metro B, Černý Most 15 minut. Vlakové spojení do centra (20 minut) na Masarykovo a Hlavní nádraží, ze zastávky Klánovice PID. Rodinná vila Riegrova ul. Luxusně zrekonstruované atypické sídlo jižanského typu 7+2 se 3 terasami (podlahová plocha 338m2) a s pozemkem m2 na krásném klidném místě v Praze 9 Klánovicích. Hlavní část domu tvoří prostorná hala spojená s obývacím pokojem se 2 terasami a s jídelnou (cca 90 m2), dále kuchyň, ložnice, šatna, dětský pokoj a luxusní koupelna s vanou, dvojumyvadlem, WC, bidetem a sprch. koutem. Po dohodě lze dokončit další samostatnou bytovou jednotku 3+1 o celkové podlahové ploše 109 m2 s galerií, koupelnou, komorou (obytná plocha činí 97 m2) a s velkou terasou (12m2) ve 2.NP hlavní budovy, která bude s přízemím spojena vnitřním designových masivním schodištěm. K domu lze přikoupit boční křídlo s třetí samostatnou přízemní bytovou jednotkou 2+kk + koupelnou se sprchovým koutem (59 m2), s krytým vstupním prostorem - 7 -

8 vhodným k rozšíření plochy bytové jednotky, a s vlastním pozemkem 142 m2. K dispozici kompletní inženýrské sítě. Nádherné a klidné místo v rezidenční lokalitě poblíž klánovického lesa s velkou založenou zahradou 1090 m2 se vzrostlou zelení, obehnanou zděným plotem, skýtajícím obyvatelům sídla dokonalé soukromí. Dvougenerační RD ul. K rukavičkárně Dvougenerační RD 3+kk a 3+1/T, užitná plocha 191 m2, pozemek 1891 m2, ul. K rukavičkárně, Praha 9 - Klánovice. Rodinná vila prošla v roce 2007 zásadní rekonstrukcí (instalace plastových oken a plastových venkovních dveří, nová střecha a okapy, kuchyňská linka ve 2.NP). Inženýrské sítě (elektřina, voda, kanalizace) jsou napojeny do domu, plynovod je v ulici K rukavičkárně. Vytápění domu elektrickými přímotopy a pomocí dřevosplynovávacího kotle. V zadní části pozemku jsou umístěny dvě dílny a kryté parkovací stání pro dva automobily. Na pozemku je vlastní studna. Atraktivní poloha uprostřed Klánovic, kde na každém rohu na vás dýchá atmosféra dvacátých let minulého století, zajímavá rodinná vila v krásné a udržované zahradě. Klánovice jsou velmi známou a žádanou destinací, v místě je veškerá občanská vybavenost školy, školky, lékaři, kulturní centrum Nová Beseda. Vlakové spojení do centra (20 minut)na Masarykovo i Hlavní nádraží, MHD metro B Černý most rovněž 20 minut. Klánovický les v bezprostřední blízkosti, rozsáhlé možnosti turistiky, cykloturistiky a dalších sportovních aktivit (fotbalový a tenisový klub, sportovní hala, několik golfových hřišť v okolí - Černý Most, Mstětice, Stará a Mladá Boleslav, Poděbrady). Rezidenční vila ul. Za Břízami Rezidenční vila s pozemkem 2014 m2, ul. Za břízami, Praha 9 - Klánovice, v bezprostřední blízkosti Klánovického lesa. Vila s dispozicí 7+1/2G/T/B, užitná plocha 434 m2, byla postavena a zkolaudována v roce Velkoryse řešené obytné prostory (viz půdorysy v obrazové části prezentace), prostorná dvojgaráž, vnitřní bazén s protiproudem, osvětlením a posuvným zastřešením, špičkové technologie včetně EZS, dálkového ovládání vjezdové brány a garážových vrat, jižně orientovaná terasa, nádherná udržovaná zahrada s altánem, grilovacím krbem,zahradním domkem a automatickou závlahou z vlastní studny, ale především lokalizace nemovitosti v prestižní pražské čtvrti Klánovice předurčuje tuto nemovitost jak k luxusnímu rezidenčnímu bydlení, tak i jako sídlo firmy. Klánovice jsou velmi známou a žádanou destinací, v místě je veškerá občanská vybavenost školy, školky, lékaři, kulturní centrum Nová Beseda. Vlakové spojení do centra (20 minut)na Masarykovo i Hlavní nádraží, MHD metro B Černý most rovněž 20 minut. Klánovický les v bezprostřední blízkosti, rozsáhlé možnosti turistiky, cykloturistiky a dalších sportovních aktivit (fotbalový a tenisový klub, sportovní hala, několik golfových hřišť v okolí - Černý Most, Mstětice, Stará a Mladá Boleslav, Poděbrady). Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč - 8 -

9 - 9 -

10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena č.j. 021 EX 7936/ ze dne Usnesení soudního exekutora JUDr. Ivana Erbena č.j. 021 EX 7936/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV č. 578 ze dne Geometrický plán pro vyznačení stavby číslo plánu /97 ze dne Kolaudační rozhodnutí vydané Odborem výstavby MÚ Praha - Újezd 2 nad Lesy č.j. Výst./Kl/p /1865/96/Ku ze dne Snímek katastrální mapy ze dne

11 Fotodokumentace