ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2807/08/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2807/08/2013 o ceně rodinného domu č.p. 45 s příslušenstvím na p.č. St zastavěné ploše a nádvoří, p.č St zastavěné plochy a nádvoří, p.č zahrady a p.č zahrady v obci Vysoká, k.ú. Vysoká ve Slezsku. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město Minská Brno Stanovení ceny podle platného cenového předpisu a stanovení ceny obvyklé, č.j. 97EX 13064/11-67, ev. č. opr.: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova Bruntál telefon: , zdenek.konecny@quick.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních.

2 V Bruntále

3 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitostí v souvislosti s provedením exekuce podle exekučního příkazu ze dne , č.j. 97EX 13064/11-18 a usnesení ze dne , č.j. 97EX 13064/11-67, ev. č. opr.: Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Vysoká Vysoká Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Vysoká Katastrální území: Vysoká ve Slezsku Počet obyvatel: 345 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Dopis od Exekutorského úřadu Brno-město, soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, Minská 54, Brno, ve věci vypracování znaleckého posudku na předmětné nemovitosti. - Usnesení ze dne , č.j. 97EX 13064/ ev. č.opr Exekuční příkaz ze dne , č.j. 97EX 13064/11-18, ev. č. opr Výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 17, ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fotodokumentace ze dne Mapa oblasti - Výměry a skutečnosti zjištěné na místě - Databáze nemovitostí - Informace z - Informace od makléře real. kanceláře M&M paní Ireny Jochimové 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Paní Renáta Vaverková, Vysoká 45, Vysoká, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Renáta Vaverková, Vysoká 45, Vysoká, vlastnictví: výhradní Podle údajů ve výpisu z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví č. 17 pro obec Vysoká, k.ú. Vysoká ve Slezsku, zapsána: Vaverková Renáta, Vysoká 45, Osoblaha /

4 6. Dokumentace a skutečnost Skutečný stav užívání nemovitosti je v souladu s právním stavem a evidencí v dokumentech katastru nemovitostí. Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena pouze z veřejných pozemků a pozemku sousední nemovitosti bez přítomnosti povinné, příp jiného jejího zástupce. Další informace byly získány od realitního makléře M&M reality paní Ireny Jochimové a ze serveru 7. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům č.p. 45 je zděný, samostatně stojící, přízemní, podsklepený s podkrovím. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost jejíž současnou dispozici nebylo možné přesně zjistit. Je podle informací 5+2. Rod. dům č.p. 45 je napojen na elektrické vedení a vodovod. Odkanalizování je provedeno do žumpy. Přístupný je ze zpevněné veřejné komunikace na p.č. 1693/1 - ostatní komunikace, ostatní plochy, ve vlastnictví Obce Vysoká. Příslušenství stavby jsou i vedlejší stavby, které, vzhledem k znepřístupnění a zchátralému stavu nejsou oceňovány a venkovní úpravy a trvalé porosty.. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. St. 76-zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 123/1-zahrada a p.č. 125-zahrada 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty - 4 -

5 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Popis: Rodinný dům č.p. 45 Vzhledem k znepřístupnění rodinného domu je popis interiéru proveden pouze odhadem z předpokladem, že rod. dům je standardně vybaven bez instalace plynu, protože v místě rozvod plynu není a podle informací ze serveru a podle informací realitního makléře M&M reality paní Ireny Jochimové. Rodinný dům č.p.45 je samostatně stojící, zděný, přízemní, z části podsklepený s podkrovím. Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné, obvodové zdivo je vyzděno v tl. 600 mm. Stropy jsou polospalné, trámové s rovným podhledem. Zastřešení je vázaným krovem, sedlovou střechou. Krytina na krovu je z pálených tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je hrubá vápennocementová. Vnější obklady chybí. Vnitřní omítky vápenné hladké. Schody na půdu dřevěné. Okna jsou dřevěná dvojitá špaletová. Podlahy obytných místností jsou textilní. podlahy ostatních místností jsou z keramické dlažby a kryté PVC. Vytápění je ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná a motorová. Bleskosvod instalován není. Zdrojem teplé vody je elektrický zásobníkový ohřívač vody. Instalace plynu není provedena. Ve dvou kuchyních jsou dva elektrické sporáky. Vnitřním hygienickým vybavením je vana, umyvadlo a splachovací záchod. Dispozice: Podzemí (1.PP): Sklepní místnost a schodiště. Přízemí (1.NP): Dvě zádveří, chodby, čtyři obytné místnosti, dvě kuchyně, koupelna s WC. Stáří a stavebně technický stav: Stáří stavby je, odhadem, 100 roků. Stavebně technický stav stavby je velmi špatný až zchátralý. Rodinný dům, ke dni ocenění není užíván. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

6 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] Přízemí - 1.NP 9,55*21,56+2,11*3,22 = 212,69 Podzemí 5,00*4,00 = 20,00 Podkroví 4,20*4,11 = 17,26 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha Přízemí - 1.NP 212,69 m 2 3,77 m Podzemí 20,00 m 2 2,00 m Podkroví 17,26 m 2 2,50 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba 9,55*21,56*3,77+2,11*3,22*2,58 = 793,76 m 3 Zastřešení 9,55*21,56*2,30/2 = 236,78 m 3 Podzemí 5,00*4,00*2,00 = 40,00 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Vrchní stavba NP 793,76 m 3 Zastřešení Z 236,78 m 3 Podzemí NP 40,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 070,54 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamené S Zdivo zděné v tl. 600 mm S Stropy dřevěné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pálená krytina S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné, štukové S Fasádní omítky vápennocementové hrubé P Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S 100 Část [%] - 6 -

7 11. Schody dřevěné S Dveře náplňové S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností koberec S Podlahy ostatních místností keramická dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod chybí C Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace litinové potrubí S Vybavení kuchyně elektrický sporák s plotýnkami S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana S Záchod splachovací S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky P 2, ,46 1,29 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod C 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00-7 -

8 Součet upravených objemových podílů 93,49 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9349 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,7540 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 091,79 Plná cena: 1 070,54 m 3 * 3 091,79 Kč/m 3 = ,87 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,333 % ,36 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,51 Kč 1.2. Příslušenství Popis: Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Venkovními úpravami jsou: přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace, žumpa, oplocení ze strojového pletiva a vrata a vrátka z ocelových profilů. Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 3,50 % Seznam staveb: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p ,51 Celkem: ,51 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,51 * 0,0350 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = ,05Kč - 8 -

9 2. Ocenění pozemků Popis: 2.1. P.č. St. 76-zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 123/1-zahrada a p.č. 125-zahrada P.č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 940 m 2 je zastavěna rodinným domem č.p. 45 a nádvoří. P.č. 123/1 - zahrada o výměře 538 m 2 a p.č zahrada o výměře 1784 m 2 tvoří s rodinným domem č.p. 45 a p.č. St zastavěnou plochou jednotný funkční celek. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), d), -10 % f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: Úprava cen: -10 % Úprava ceny - příloha č další položky: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % Úprava cen: -7 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: -10% + -7% * (100 % + -10%) -16,30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Běžný, nevýznamný pozemek se snížením ceny o -10% z hlediska polohy rodinného domu v krajové části obce při Polské hranici a užití pozemku. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,7540 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0, ,30 47,40 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0, ,30 18,96 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St ,00 47, ,- nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 123/1 538,00 20, ,- 28 odstavec 5 zahrada ,00 20, ,- Stavební pozemky - celkem ,

10 P.č. St. 76-zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 123/1-zahrada a p.č. 125-zahrada - zjištěná cena = ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů Popis: 3.1. Trvalé porosty Na p.č. 123/1 - zahradě a p.č zahradě se nachází ovocné a okrasné porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,65 Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,065 Cena smíšeného porostu: = 2 719,84 Trvalé porosty - zjištěná cena 2 719,84 Kč

11 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,50 Kč 1.2. Příslušenství Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. P.č. St. 76-zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 123/1-zahrada a p.č. 125-zahrada ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 2 719,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 2 719,80 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Šestsetšedesátčtyřitisícšestsetosmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé. V současné době jsou na serveru nabízeny v obci Vysoká oceňovaný rodinný dům v obci Vysoká, části obce Vysoké č.p. 45 a další rodinný dům v části obce Bartultovice. V uplynulé, nedávné době byl v obci Vysoká, části obce Bartultovice reálně obchodován podobný rodinný dům

12 Obvyklou cenu určuji na základě porovnání s výše uvedenými rodinnými a z vyhodnocení nabídkové ceny oceňovaného rodinného domu. 1) Rodinný dům v obci Vysoká, části obce Vysoká č.p. 45. Popis: Viz.: Znalecký posudek výše. Nabízená cena: ,- Kč Upravená cena, vzhledem k nabídce a a aktualizaci nabídky ceny z koef. 0,9: ,- Kč * 0,9 = ,- Kč Foto: 1. srovnávaný rodinný dům (interiér). 2) Rodinný dům v obci Vysoká, části obce Bartultovice Popis: Cihlový samostatně stojící rodinný dům je přízemní, podsklepený s podkrovím. Vel 6+1. RD je napojen na elektro, vodovod. kanalizace do žumpy. pozemek 2101 m 2. Nabízená cena ,- Kč Upravená cena, vzhledem k nabídce a aktualizaci nabídky ceny z koef. 0,9: ,- Kč * 0,9 = ,- Kč 3) Rodinný dům v obci Vysoká, části obce Barltultovice Popis: Rodinný dům je zděný, samostatně stojící, přízemní, podsklepený. Nemá podkroví. Zastřešení je sedlovou střechou. Vybavení standardní. Vel. 4+1 s příslušenstvím. Zastavěná plocha 160 m 2, obestavěný prostor 1080 m 3, podlahová plocha 120 m 2, pozemek m2. Napojen je na elektro a vodovod. Odkanalizování do žumpy. Stav špatný před stavebními opravami. Skutečně realizovaná kupní cena v březnu 2011: ,- Kč Poznámka: K datu ocenění by se, pravděpodobně, cena nezměnila. Obvyklá cena je stanovena prostým průměrem uvedených hodnot, t.j.: ( ,- Kč ,- Kč ,- Kč)/3 = ,- Kč, po zaokrouhlení na celé pětitisíce: ,- Kč Obvyklá cena činí: ,- Kč, slovy: Śestsettřicetpěttisíc Kč. V Bruntále Ing. Zdeněk Konečný Nezvalova Bruntál telefon: ,

13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2315/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2807/08/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 09/

14 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 17 ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti 7 Mapa oblasti

15 Rodinný dům, Vysoká č.p. 45, okres Bruntál Pohled od jihovýchodu Pohled od severozápadu

16 Rodinný dům, Vysoká č.p. 45, okres Bruntál Celkový pohled od jihovýchodu Pohled od severovýchodu Pohled od jihozápadu Pohled na vstupní část Celkový pohled od severovýchodu Celkový pohled od severozápadu

17 Rodinný dům, Vysoká č.p. 45, okres Bruntál Pohled od severozápadu Detail podokapního žlabu s odpadem Detail s oknem Celkový pohled od jihu Pohled na zádveří Pohled na severozápadní štítovou zeď

18 Rodinný dům, Vysoká č.p. 45, okres Bruntál Ćást se vstupem Elektrorozvodná skříň se zvonky Vzdušná přípojka elektro závěsným kabelem Zádveří Vedlejší stavba od východu Vedlejší stavba od západu

19 1. srovnávaný RD: Rodinný dům, Vysoká č.p. 45 Obytná místnost Koupelna

20 2. srovnávaný RD : RD ve Vysoké - Bartultovicích Pohled na rodinný dům Koopelna

21 3.srovnatelný RD: Rodinný dům ve Vysoké - Bartultovicích Pohled na rodinný dům Kupelna