ZNALECKÝ POSUDEK č. 4784-152/2016 O ceně pozemku p.č.st.663, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 158 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.480/16 v ulici Smrčkova, obec Olomouc, včetně příslušenství a pozemku p.č.112/8, zahrada, o velikosti 144 m 2, vše zapsáno na LV č.220 pro k.ú.hodolany Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-4034/09-202 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 14.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 14.4.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.663, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 158 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.480/16 v ulici Smrčkova, obec Olomouc, včetně příslušenství a pozemku p.č.112/8, zahrada, o velikosti 144 m 2, vše zapsáno na LV č.220 pro k.ú.hodolany 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Smrčkova 480/16 779 00 Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Hodolany Počet obyvatel: 99 809 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.4.2016 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.sobka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.220 pro k.ú.hodolany - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 610127/1198, Pan Miroslav Sobek, Smrčkova 480/16, 77900 Olomouc, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 610127/1198, Pan Miroslav Sobek, Smrčkova 480/16, 77900 Olomouc, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. Prohlídkou bylo zjištěno, že skutečný půdorys domu nesouhlasí se zákresem v KM. Chybí zákres dvorní přístavby menšího rozsahu. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sedlovou střechu, krytina je z pozinkovaného plechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby, PVC, laminátu a koberců. Schody jsou železobetonové bez povrchu. V domě je byt dispozice 4+1, vybavení kuchyně je s linkou a plynovým sporákem. WC je splachovací, horní koupelna s vanou, spodní pak se sprchovým koutem. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z kotle. Stav domu je průměrný, celkové vybavení je standardní. Dům je starý nejméně 80 roků. V roce 2005 byla provedena modernizace. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavba a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.663 158,00 1 070,00 169 060,- nádvoří 2 cen. mapa zahrada 112/8 144,00 1 070,00 154 080,- Ostatní stavební pozemky - celkem 302,00 323 140,- - 4 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomouc Stáří stavby: 80 let Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 005 Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 296,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 6,02*5,79 = 34,86 m 2 1.NP: 8,95*9,92+5,54*2,88+2,18*4,23-1,5* = 113,06 m 2 0,6 podkroví: 8,95*9,92 = 88,78 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 34,86 m 2 2,00 m 1.NP: 113,06 m 2 2,60 m podkroví: 88,78 m 2 2,52 m Obestavěný prostor spodní stavba: 34,86*(2,0-0,45) = 54,03 m 3 vrchní stavba: 8,95*9,92*(3,82+6,26)/2+(5,54*2,88*2,45)+(2, = 507,45 m 3 18*4,23-1,5*0,6)*2,51 zastřešení: 88,78*1,4/2+3,5*3,6*2,7/2 = 79,16 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 640,64 m 3-5 -
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 113,06 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 236,70 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,09 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 11 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (11 + 15)= 0,870 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,970 = 1,242 i = 1-6 -
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,010 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - MHD centrum obce IV 0,03 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,100 11 i = 2-7 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 296,- Kč/m 3 * 1,242 = 2 851,63 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 640,64 m 3 * 2 851,63 Kč/m 3 * 1,010 * 1,100= 2 029 650,62 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 029 650,62 Kč Cena staveb celkem = 2 029 650,62 Kč Pozemky - celkem + 323 140,- Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 2 352 790,62 Kč - 8 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 2 352 790,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 352 790,60 Kč Celkem 2 352 790,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 352 790,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 2 352 790,60 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 352 790,60 Kč Celkem 2 352 790,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 352 790,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 352 790,- Kč slovy: Dvamilionytřistapadesátdvatisícsedmsetdevadesát Kč - 9 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní práva smluvní, exekutorská, soudcovská a z rozhodnutí správního orgánu a s tím související zápisy, Nařízení exekucí, Exekuční příkazy k prodeji nemovitosti, Dražební vyhláška, jsou podrobně rozepsány na přiloženém LVč.220 k.ú. Hodolany. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 10 -
prodej rodinného domu v Olomouci na Přichystalově ulici. Dům je přízemní, nepodsklepený. Byt je dispozičně řešený jako 4+1, je zde koupelna a WC zvlášť. Dům je výtápěn plynovým kotlem - topení je ústřední plynové. Dům je napojen na městkou vodu a kanalizaci, dále je v domě přípojka plynu a elektřiny 220/380. Dům je v původním stavu určen k rekonstrukci. K domu patří dvorek a zahrada, ve dvoře jsou dvě kůlny a přístavek. Bezproblémové parkování je možné před domem. Dům leží v žádané lokalitě Olomouc - Nový Svět, v okolí je veškerá občanská vybavenost - škola, školka, obchod. Dobrá dostupnost do centra, v blízkosti zastávka MHD. Plocha podlahová: 123 m 2. Plocha pozemku: 323 m 2. Požadovaná cena 2.750.000,- Kč. Prodej RD v Olomouci-Holici, Hanácká ul., o dispozici 5+1. Zastavěná plocha a nádvoří je 247 m2 + zahrada 132 m2. V přízemí domu je chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj s krbovými kamny, ložnice, spíž, WC a koupelna. 1.patro- 3 pokoje, vstup na půdu s možností vybudování dalšího pokoje. Okna plastová, topení ústřední plynové, krb, voda obecní nebo z vlastní studny. Dům je částečně podsklepen, ve dvoře je garáž. Plocha podlahová: 190 m 2. Plocha pozemku: 379 m 2. Požadovaná cena 2 890 000 Kč za nemovitost, včetně provize. - 11 -
Prodej rodinného domu v Olomouci na ulici Klimeckého. V přízemí domu je vstup do domu se zádveřím, předsíň se vstupem do 2 pokojů, kuchyně, dále koupelna s vanou a toaletou. Z předsíně a chodby je vstup jak do suterénu domu, tak do podkroví a další možnost je vstup na zahradu. V podkroví je možnost přestavby a vybudování dalších pokojů, střecha v dobrém stavu. Nyní je v podkroví vybudován provizorní pokojík a samostatná toaleta, dále je vstup na terasu. Nemovitost je podsklepena, s možností skladovacích a úložných prostor, dále je zde plynový kotel na topení. Užitná plocha domu činí 90 m2 a možnost vybudování podkrovních pokojů o další výměře 80 m2. Zezadu domu se nachází garáž a dřevěná kůlna. Na zahradě o celkové výměře 398 m2 se nachází vlastní užitná studna. Dům je napojen na elektřinu, plyn, obecní vodovod a kanalizaci. Velkou výhodou je poloha domu v naprostém tichém okolí a na konci slepé ulice, a zároveň s výbornou dostupností do centra města. V okolí veškeré občanské vybavení. Užitná plocha: 90 m 2. Plocha pozemku: 398 m 2. Požadovaná cena 3.500.000,- Kč. - 12 -
Prodej rodinného domu v Olomouci Hodolanech na ulici Průchodní. Jedná se o dvoupodlažní řadový dům s dispozicí 5+1. Podlahová plocha domu je 110 m2, v přízemí se nachází dva pokoje, kuchyně, koupelna a samostatné WC. Ve 2. NP se nachází dvě prostorné ložnice a jedna menší pracovna, dále koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC a vstup na půdu. Za domem je udržovaná zahrada o ploše 175 m2. Dům je částečně podsklepen. Poslední rekonstrukce domu byla provedena v roce 2004, okna byla vyměněna za plastová, nové rozovdy topení, elektřiny, vody a odpadů. Vytápění je řešeno kombinovaným plynovým kotlem. Nemovitost je vhodná pro rodinné - 13 -
bydlení v klidné lokalitě s dobrou dostupností k MHD. pozemku: 175 m 2. Požadovaná cena 2.700.000,- Kč. Plocha podlahová: 110 m 2. Plocha Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.700.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.700.000,- Kč. Slovy: Dvamilionysedmsettisíc Kč V Tršicích 14.4.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4784-152/2016 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 220 ze dne 19.2.2016 9 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-16 -
Fotodokumentace nemovitosti - 17 -
- 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -