Znalecký posudek číslo 2339/125/2011 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí pozemky parc.č. 4668/31, 4668/118 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vysoké M ýto, obec Vysoké M ýto, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na listu vlastnictví č. 6640. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Veveří 125 616 45 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 137Ex 12203/07 Oceněno ke dni : 6.4.2011 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 9 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 22.7.2011
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Srovnávací metoda nemovitostí 6 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 8 Přílohy Příloha 1 Přehledná mapa s umístěním posuzovaných nemovitostí Příloha 2 Letecký snímek Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 6640) Příloha 5 Výřez z kopie katastrální mapy Příloha 6 Informace o stavbě Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 6640, k.ú. Vysoké Mýto, vyhotovený dne 8.5.2010 dálkovým přístupem. 1.b.: 1.c.: 1.d.: Kopie katastrální mapy ze dne 8.5.2010 vyhotovená dálkovým přístupem. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. Mapa obce a okolí. 1.e.: Vyhláška MF č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb., 76/2007 Sb., č. 3/2008 Sb., č. 456/2008 Sb. a č. 460/2009 Sb.. 1.f.: Informace a sdělení získaná od objednatele posudku. 1.g.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 6.4.2011. 1.h.: Informace a sdělení získaná z místních real. kanceláří, real. novin a internetového serveru (www.reality.cz, www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz). 1.i.: Usnesení o jmenování znalce pro číslo jednací 137 Ex 12203/07-43 ze dne 12.6.2010. 1.j.: Informace a sdělení získaná z nahlížení do KN. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice : Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 4668/31, 4668/118 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vysoké Mýto, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na listu vlastnictví č. 6640. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 20/2001 Sb. zapsaných na LV č. 6640 pro k.ú. Vysoké Mýto ze dne 8.5.2011 a to k datu místního šetření, tj. k 6.4.2011. Informace o nemovitosti Vlastník Prachař Jaroslav, Zahradní 236, Choceňské Předměstí, 566 01 Vysoké Mýto LV č. 6640 Katastrální území Vysoké Mýto (kód 788228) Obec, okres Vlastnictví stavby Vlastnictví pozemku Ochrana Vysoké Mýto (581186), Ústí nad Orlicí (CZ0534) Část obce, č.p., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh - Parc.číslo, výměra, druh 4668/31, 327 m 2, ostatní plocha 4668/118, 50 m 2, zastavěná plocha a nádvoří rozsáhlé chráněné území Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 6.4.2011 za účasti znalce. Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6640 ze dne 8.5.2011 pro k.ú. Vysoké Mýto v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy, nařízením exekucí a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 6640 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vysoké Mýto. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění nemovitostí zapsaných na LV č. 6640 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vysoké Mýto bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Předmětem ocenění jsou pozemky nacházející se v zastavěné části města Vysoké Mýto navazující na pozemky pod bytovým domem č.p. 445, 446 při ulici Chmelová. Jedná se o rovinaté pozemky, pozemek parc.č. 4668/118 je zastavěn objektem bez čp/če jiného vlastníka a pozemek parc.č. 4668/113 tvoří z části zpevněnou plochu kolem tohoto objektu. Pozemky je možno napojit na veškeré inženýrské sítě. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Pozemky parc.č. 4668/31, 4668/118 Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
2.1. SROVNÁVACÍ METODA NEMOVITOSTÍ Definice : Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Pozemky 2.1.1.1. Popis Pozemky jsou rovinaté přístupné po místní zpevněné komunikace ul. Chmelové. Pozemek parc.č. 4668/118 je zastavěn objektem bez čp/če jiného vlastníka (k datu ocenění využívaný jako opravárenská dílna) a pozemek parc.č. 4668/113 tvoří z části zpevněnou plochu kolem tohoto objektu. Parc.č. Výměra v m 2 4668/31 327 4668/118 50 Celková plocha pozemků dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 377 m 2. 2.1.1.2. Výpočet obecné hodnoty pozemku Na trhu nemovitostí ve Vysokém Mýtě a okolí jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Oceň. objekt 1 Vysoké Mýto Vysoké Mýto Velikost pozemku m2 377 1500 2 Nekoř 3387 3 Choceň 2038 Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Způsob využití ostatní a zastavěná plocha pro komerční výstavbu pro komerční výstavbu pro komerční výstavbu Vlastnosti podrobný popis - viz. posudek pozemek u frekventované silnice E442 při plánovém sjezdu z rychlostní komunikace R35 pozemek je určen k výstavbě provozních ploch, dílen v okrajové části obce Pozemek v průmyslové zóně, dobře přístupný po místní komunikaci, s možností napojení na veškeré inženýrské sítě Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
Poř.č. Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K3 K4 poloha velikost jiné (IS) úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 1 990 000 660 0,80 528 1,25 1,15 1,00 1,35 1,94 2 392 892 116 0,80 93 0,98 1,25 1,00 0,97 1,19 3 890 000 437 0,80 349 0,99 1,25 1,00 1,15 1,42 K1 K2 K3 K4 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 199 Minimum Kč / m 2 78 Maximum Kč / m 2 272 Výměra oceňovaného pozemku m 2 377 Koeficient úpravy na polohu Koeficient úpravy na velikost Koeficient úpravy na napojení na IS Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) KC KC = (K1 K2 K3 K4) Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,75 (navrženo 0,80). Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a čase jsou obchodovatelné v rozmezí 78,- Kč/m 2 až 272,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu ve středním pásmu daného rozpětí hodnot, tj. na 199,- Kč/m 2. 2.1.1.3. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadané pozemky navržena na 199,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemků 199,- Kč/m 2 Celková výměra 377 m 2 Obecná hodnota pozemků 199,- Kč/m 2 377 m 2 = 75 023,- Kč Obecná hodnota pozemku celkem po zaokrouhlení 75 000,- Kč Celková hodnota oceňovaných nemovitostí stanovena srovnávací metodou ke dni ocenění činí 75 000,- Kč (slovy : sedmdesátpěttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6640 ze dne 8.5.2011 pro k.ú. Vysoké Mýto v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná omezení věcnými břemeny. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6640 ze dne 8.5.2011 pro k.ú. Vysoké Mýto v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí. Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na omezení zástavními právy, nařízením exekucí a exekučními příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na oceňovaných nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Pozemek parc.č. 4668/118 je zastavěn objektem jiného vlastníka zapsaného na LV č. 4712 (viz. příloha posudku informace stavbě). Na oceňované nemovitosti se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí byla použita srovnávací metoda a to porovnání jako celku. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Stanovení obvyklé hodnoty Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí pozemky parc.č. 4668/31, 4668/118 vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Vysoké Mýto, obec Vysoké Mýto, okres Ústí nad Orlicí, zapsáno na listu vlastnictví č. 6640, vedeném u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, KP Ústí nad Orlicí podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 6.4.2011 po zaokrouhlení na : 75 000,- Kč (slovy : sedmdesátpěttisíc korun českých). V Brně, dne 22. července 2011 Ing. Tomáš Chalupa Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 2339/125/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 22. července 2011 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Nebovidy 191 664 48 Moravany u Brna tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9