ZNALECKÝ POSUDEK č. 2489-32/2017 spoluvlastnického podílu 1/6 na pozemcích st.p.č.90, p.č.164/8 s rodinným domem čp.80 a příslušenstvím, ul.václava Moravce v k.ú. a obci: Malé Přítočno, okres: Kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 86/04 ul.petra Bezruče 1416 27201 Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni 16.5.2017 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 11 včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré 11.6.2017
- 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 1/6 na pozemcích st.p.č.90, p.č.164/8 s rodinným domem čp.80 a příslušenstvím, ul.václava Moravce, v k.ú. a obci: Malé Přítočno, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům - spol.podíl:1/6 Adresa předmětu ocenění: Václava Moravce 80 273 51 Malé Přítočno LV: 85 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Malé Přítočno Katastrální území: Malé Přítočno Počet obyvatel: 257 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 692,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 355,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 16.5.2017. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - venkovní obhlídka nemovitosti dne 16.5.2017 (prohlídka a zaměření mně nebylo umožněno...!) - fotodokumentace nemovitosti zvenku ze dne 16.5.2017 - výpis z KN ze dne 19.1.2017 - snímek katastrální mapy ze dne 15.5.2017 - usnesení Ex.úřadu Kladno o ustanovení znalce ze dne 13.12.2016 (č.j.088ex 86/04) - exekuční příkaz ze dne 9.4.2004 - žádost vypracování posudku ze dne 19.1.2017
- 3 - - údaje zjištěné na Magistrátě města Kladna : a/ žádost o převod 1/2 rodinného domu čp.80 v únoru 1953 - údaje zjištěné na OÚ Malé Přítočno : a/ žádné doklady ohledně domu čp.80 se nedochovaly (stáří domu je cca 90-100 roků...) 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl:1/6 na pozemcích st.p.č.90, p.č.164/8 s rodinným domem čp.80 a příslušenstvím v ulici Václava Moravce, na jihozápadním okraji obce Malé Přítočno. Oceněno pouze přibližně obhlídkou zvenku, ze snímku katastrální mapy, a dle předpokládaného stavu...! 7. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemky st.p.č.90, p.č.164/8 1.1. Oceňované pozemky 1.2. Rodinný dům čp.80 1.3. Studna 1.4. Trvalé porosty B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00
- 4 - záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,687 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,060 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy zvyšující cenu - Jedná se o polohu v blízkosti Kladna (2 km) a Prahy (15 km),v těsné blízkosti dálnice Praha-Karlovy Vary a železničního spojenípraha-kladno; a proto bylo použito přírážky 25%...! III 0,25 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,333 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky:
- 5 - Koeficient pp = I T * I P = 0,916 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,413 1. Pozemky st.p.č.90, p.č.164/8 1.1. pozemky Jedná se o pozemky rovinaté, přístupné ze zpevněné komunikace; s možností napojení na vodovod, plynovod, elektroinstalaci a bez možnosti napojení na kanalizaci; nachází se na jihozápadním okraji obce, v blízkosti železniční stanice. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,333 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,060 * 1,000 * 1,333 = 1,413 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 355,- 1,413 501,62 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč]
- 6-4 odst. 1 zastavěná plocha a st.90 268,00 501,62 134 434,16 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 164/8 204,00 501,62 102 330,48 Stavební pozemky - celkem 472,00 236 764,64 1.2. Rodinný dům čp.80 Jedná se o přízemní rodinný dům se sedlovou střechou a taškovou krytinou, pravděpodobně je nepodsklepený, s podkrovím; stáří domu je cca 95 roků a má zanedbanou údržbu. Vycházím pouze z předpokládaného stavu, protože mně nebyla prohlídka a zaměření umožněno...! Také rozměry jsou určeny pouze přibližně ze snímku katastrální mapy a z fotodokumentace. Okna jsou dřevěná, dvojitá (ve špatném stavu...); venkovní fasáda je ve špatném stavu (v místech opadává, vlhké zdivo, praskliny u oken...), krytina a klempířské prvky (svody a žlaby) jsou v dobrém stavu. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty 2 vedlejší stavby s pultovou střechou a venkovní úpravy standardního rozsahu (přípojky vody, plynu, elektro; oplocení, pilíř plynu, plotová vrátka, zpevněné plochy, žumpa). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 95 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 299,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 9,85*9,0+4,0*2,0 = 96,65 m 2 podkroví: 9,85*9,0 = 88,65 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 96,65 m 2 3,20 m podkroví: 88,65 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 9,85*9,0*3,20+4,0*2,0*2,70 = 305,28 m 3 podkroví, zastřešení: 9,85*9,0*(1,0+4,20/2)+7,0*2,0*3,0/2 = 295,82 m 3 podezdívka: 9,85*9,0*0,30 = 26,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 627,70 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 96,65 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 185,30 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,92 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení
- 7 - Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené: významně zvyšující cenu - Střešní V 0,10 krytina a klempířské prvky (žlaby a svody) byly provedeny dle odhadu cca před 20 lety...! 13. Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 95 let: s = 1-0,005 * 95 = 0,525 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,472 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,060 Index polohy pozemku I P = 1,333 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 299,- Kč/m 3 * 0,472 = 1 085,13 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 627,70 m 3 * 1 085,13 Kč/m 3 * 1,060 * 1,333= 962 432,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 962 432,- Kč 1.3. Studna Jedná se o kopanou studnu s ručním čerpadlem, hloubka je stanovena pouze odhadem. Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 7,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222
- 8 - Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 2,00 m * 3 810,- Kč/m + 7 620,- Kč Základní cena celkem = 17 370,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3490 Upravená cena studny = 32 642,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 95 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 110 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 95 / 110 = 86,4 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 = 4 896,-Kč Ocenění čerpadel ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks + 2 054,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 2 054,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3490 = 3 860,- Kč opotřebení čerpadel 85,0 % * 0,150 = 579,- Kč Upravená cena čerpadel + 579,- Kč Nákladová cena stavby CS N = 5 475,- Kč Koeficient pp * 1,413 Cena stavby CS = 7 736,18 Kč Studna - zjištěná cena = 7 736,18 Kč Cena staveb celkem = 970 168,18 Kč 1.4. Trvalé porosty Jedná se převážně o jehličnaté keře; oceněno zjednodušeným způsobem. Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 218 833,00 Celková výměra pozemku m 2 472,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 180,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 83 453,26 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085
- 9 - Cena okrasných rostlin: = 7 094,00 Trvalé porosty - zjištěná cena = 7 094,- Kč Cena porostů celkem = 7 094,- Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: 1.2. Rodinný dům čp.80 962 432,- Kč 1.3. Studna 7 736,18 Kč 1.4. Trvalé porosty 7 094,- Kč Stavby a porosty na pozemku - celkem 977 262,18 Kč Pozemky - celkem + 236 764,64 Kč Pozemky st.p.č.90, p.č.164/8 - výchozí cena pro výpočet = 1 214 026,82 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 6 Pozemky st.p.č.90, p.č.164/8 - zjištěná cena = 202 338,- Kč
- 10 - C. REKAPITULACE 1. Pozemky st.p.č.90, p.č.164/8 202 338,- Kč 1.1. Oceňované pozemky 39 460,77 Kč 1.2. Rodinný dům čp.80 160 405,33 Kč 1.3. Studna 1 289,33 Kč 1.4. Trvalé porosty 1 182,33 Kč = 202 338,- Kč Výsledná cena - celkem: 202 338,- Kč Výsledná cena zjištěná 202 340,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) nemovitosti: Vzhledem ke skutečnosti, že nemám k dispozici uskutečněné prodeje spoluvlastnických podílů na rodinných domech v této lokalitě, nemohu stanovit cenu obvyklou, pouze odhaduji tržní hodnotu spoluvlastnického podílu:1/6 na rodinném domě. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po vyhodnocení porovnatelných současných nabízených prodejů v této lokalitě (viz Příloha č.5 znaleckého posudku), konstatuji, že dle mého názoru a dle předpokládaného vnitřního stavebního stavu nemovitosti : Výslednou cenu zjištěnou ponižuji na cca 85 % vzhledem k velmi obtížné prodejnosti spoluvlastnického podílu: 1/6 a stanovuji: Tržní hodnota spol.podílu:1/6...170 000,-Kč (slovy:stosedmdesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré 11.6.2017 Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové 336 273 61 Velká Dobrá telefon: 603146448 e-mail: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA
- 11 - Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 6. 1991 č.j. Spr. 310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne 7. 7. 1992 rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2489-32/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2489-32/2017.