Č. j.: 167 EX 4424/12 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ NEMOVITOSTÍ ZAPSANÝCH NA LV 12 PRO KATASTRÁLNÍ ÚZEMÍ BŘEZNÁ číslo 8 NEMOVITOST: Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Šumperk, obec Štíty, k.ú. Březná Adresa nemovitosti: Březná 6, 789 91 Štíty Vlastníci stavby: 570818/0577, Ladislav Sojka, Březná 6, 789 91 Štíty, vlastnictví: SJM 615211/1141, Lenka Sojková, Březná 6, 789 91 Štíty, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: 570818/0577, Ladislav Sojka, Březná 6, 789 91 Štíty, vlastnictví: SJM 615211/1141, Lenka Sojková, Březná 6, 789 91 Štíty, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 10, pan JUDr. Igor Ivanko Adresa objednatele: Na Zátorce 590/12, 160 00 Praha 6 ZHOTOVITEL : DOLMEN SERVIS, s. r. o. Adresa zhotovitele: Anny Letenské 1120/7, 120 00 Praha 2 IČ: 61501107 telefon: 608 956 607 e-mail: kofido@volny.cz DIČ: CZ61501107 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA 700 000 Kč Datum místního šetření: 16. 1. 2014 Stav ke dni : 16. 1. 2014 Počet stran: 25 stran Počet příloh: 15 Počet vyhotovení: 1 V Praze, dne 8. 2. 2014 Ing. Ladislav Kubíček, MBA Jednatel společnosti NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na listu vlastnictví 12 v obci Štíty a na katastrálním území Březná jako podklad pro exekuční řízení. Přehled podkladů - Usnesení Soudního exekutora č. j.: 167 EX 4424/12-43 - List vlastnictví 12 pro katastrální území Březná - Snímek katastrální mapy - Snímek okolí - Informace sdělené zadavatelem - Informace zjištěné v rámci místního šetření - Fotodokumentace - Odborná literatura - 2 -
- SW NEMExpress AC - Nabídky realitních kanceláří Místopis Obec Štíty patří k menším obcím ležící v Olomouckém kraji, okres Šumperk. Obec má kolem dvou tisíc obyvatel. Občanská vybavenost v obci je přiměřená její velikosti. Dopravní obslužnost je přiměřená. Běžně dosažitelné jsou větší města - Olomouc a další. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku okrajová část samota zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 6 na samotě mimo intravilán obce s hospodářskou částí. K domu patří nejen pozemky pod stavbou, ale ještě zahrada. Místní šetření nemohlo být uvnitř provedeno, protože spoluvlastníci nebyli přítomni, přestože ji byl zaslán dopis s výzvou součinnosti a z komínu se kouřilo. Vlastní budova je přízemní, zřejmě nepodsklepená mimo území obce, hospodářská část přímo navazuje na část obytnou. Celý objekt včetně pozemků je oplocen. Stáří objektu se odhaduje na 80 let. Přístup k nemovitosti je dobrý, po místní asfaltové komunikaci. Do nemovitosti jsou dovedeny místní inženýrské sítě. Technický stav působí dojmem nedostatečné běžné údržby. V okolí se nachází zemědělská půda. Rovněž zahrada působí neutěšeným dojmem a zřejmě nejsou využívány. Nemovitost není pronajata. Na nemovitosti je zapsáno zástavní právo soudcovské. Dále jsou na nemovitosti zapsány exekuční tituly. Věcná břemena na nemovitosti dle LV neváznou. Silné stránky Nejsou. - 3 -
Slabé stránky - Zhoršený technický stav nemovitostí - Podílové vlastnictví nemovitosti. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: V souvislosti s právním stavem nemovitosti nejsou známa žádná rizika. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Nemovitost není v záplavovém území. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na nemovitosti je vázána exekuce s příkazem k prodeji nemovitosti. Ostatní rizika: Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Další rizika spočívají ve spoluvlastnictví nemovitosti a konečně i poněkud zhoršený technický stav. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Štíty Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] KRC: 1,00 KMP: 1,00 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 878 93 070 106,00 1,00 106,00 Popis pozemku: Stavební pozemeky nezasíťované, podobného charakteru jako oceňovaný. Průměrná jednotková cena 106,00 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena stavebních pozemků v obci Štíty z nabídek realitních kanceláří činí 106 Kč Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a 11 258 106 27 348 nádvoří zahrada 56/3 397 106 42 082 Celková výměra pozemků 655 Hodnota pozemků celkem 69 430-5 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Přízemí 258,00 m 2 3,60 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Přízemí (258)*(3,60) = 928,80 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Přízemí 928,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 928,80 m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 258 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 98 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 928,80 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 3 560 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota Kč 3 306 528 (RC * OP) Stáří roků 80 Další životnost roků 40 Opotřebení % 66,70 Věcná hodnota (VH) Kč 1 101 074-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 98,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti v téže lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Rodinný dům Obdobný typ nemovitosti ve stejné lokalitě. Podrobný popis porovnávané nemovitosti včetně fotodokumentace je uveden na kartě nemovitosti v přílohové části posudku. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Štíty Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90-7 -
Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 6 364 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 98,00 m 2 0 m 2 700 000 Kč 7 143 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Petrov nad Desnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,89 Upravená j. cena Kč/m 2 6 645 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 0 m 2 895 000 Kč 7 458 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Vemiřovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 1,25 Upravená j. cena Kč/m 2 4 465 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 278,00 m 2 0 m 2 990 000 Kč 3 561 Kč/m 2-8 -
Název: Rodinný dům Lokalita Petrov nad Desnou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,98 Upravená j. cena Kč/m 2 8 625 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 125,00 m 2 0 m 2 1 100 000 Kč 8 800 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Kopřivná Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,10 K5 Celkový stav 1,20 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 1,29 Upravená j. cena Kč/m 2 5 692 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m 2 0 m 2 1 100 000 Kč 4 400 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 4 465 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 6 358 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 625 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 6 358 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 98,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 623 084 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 623 084 Kč 0 Kč 1 170 504 Kč 69 430 Kč Obvyklá cena 700 000 Kč slovy: Sedmsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.1 Komentář ke stanovení obvyklé ceny Ocenění je ovlivněno neumožněním prohlídky nemovitosti ze strany spoluvlastníků. Nebylo možno provést ani měření zvenku kvůli oplocení a smečce psů. Dále se nepodařilo dohledat relevantní uskutečněné obchodní případy v místě a čase a byly proto použity nabídky realitních kanceláří upravené koeficienty. Z těchto důvodů mohla být použita pro výpočet toliko porovnávací metoda a výsledek lze označit spíše za názor zpracovatele na tržní cenu. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Usnesení soudního exekutora č.j.: 167 EX 4424/12-43 2 List vlastnictví 12 katastrální území Březná 4 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 2 Fotodokumentace nemovitosti 1 Karty porovnávaných nemovitostí 5-11 -
Příloha č. 1 Usnesení - str. 1-12 -
Příloha č. 1 Usnesení - str. 2-13 -
Příloha 2 LV 12 - str. 1-14 -
Příloha č. 2 LV 12 - str. 2-15 -
Příloha č 2 LV 12 - str. 3-16 -
Příloha 2 LV 12 - str. 4-17 -
Příloha č. 3-18 -
- 19 -
Katastrální mapa Příloha č. 4 Mapka místa - 20 -
Příloha č. 4 Mapka oblasti - 21 -
Příloha č. 5 Vchod do obytné části Pohled ze zahrady Pohled z ulice Zahrada - 22 -
Příloha č. 6 Karta nemovitosti č. 1-23 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 2-24 -
Příloha č. 6 Karta porovnávané nemovitosti č. 3-25 -