Znalecký posudek číslo 1506/275/2007 o obvyklé, obecné, tržní hodnotě nemovitostí rekreačního objektu na pozemku parc.č. 3406/28 (nezapsaného na listu vlastnictví) a pozemků parc.č. 3406/28, 3407/18 a parc.č. 3408/172 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, obec Kunovice, okres Uherské Hradiště, zapsáno na listu vlastnictví č. 4826. Objednatel : Účel posudku : Exekutorský úřad Brno venkov Mgr. Petr Kocián, soudní exekutor se sídlem v IBC Příkop 6 sekce B, IV. poschodí 604 20 Brno Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. na základě usnesení č.j.: 37Ex 3272/05-6 Oceněno ke dni : 18.12.2007 Posudek vypracoval : Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Tento posudek obsahuje 20 stran bez příloh a objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Brno, 29.12.2007
OBSAH : Zadání strana 1. Nález 3 2. Posudek ocenění nemovitostí 4 2.1. Věcná hodnota nemovitostí 7 2.2. Výnosová hodnota nemovitostí 9 2.3. Srovnávací metoda ocenění nemovitostí 10 2.3.1. Pozemky 10 2.3.2. Rekreační objekt 15 3. Stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí a vyhodnocení rizik 18 Přílohy Příloha 1 Letecký snímek Příloha 2 Mapa s umístěním oceňovaných nemovitostí Příloha 3 Fotodokumentace Příloha 4 Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 4826) Příloha 5 Kopie katastrální mapy Příloha 6 Srovnatelné pozemky zahrada Příloha 7 Srovnatelné pozemky orná půda Příloha 8 Srovnatelné rekreační objekty Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 2
1. NÁLEZ 1.1. PODKLADY PRO OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Pro vypracování ocenění nemovitostí byly použity následující podklady : 1.a.: 1.b.: 1.c.: Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 4826, k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, vyhotovený dne 17.12.2007 dálkovým přístupem, řízení PÚ: 12317/2007-703. Kopie katastrální mapy pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v měřítku 1 : 1 000 ze dne 17.12.2007, mapový list č. Uherské Hradiště 4-3/32, řízení PÚ: 12319/2007-703. Vlastní databáze nemovitostí a databáze spolupracujících znalců. 1.d.: Místní šetření provedené zhotovitelem ocenění Ing. Tomášem Chalupou dne 18.12.2007. 1.e.: Mapa obce a okolí. 1.f.: Vyhláška MF č. 540/2004 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., 617/2006 Sb. a 76/2007 Sb. 1.g.: Informace a sdělení získaná na místním šetření od paní Jany Hastíkové (pracovnice městského úřadu Kunovice, tel.: +420 572 432 717) a paní Ireny Koutné a pana Jana Blažka (pracovníků stavebného odboru, tel.: +420 572 432 727). 1.h.: Fotodokumentace pořízená při místním šetření dne 18.12.2007. 1.ch.: Informace a sdělení získaná z místních realitních kanceláří, realitních novin a internetového serveru ( www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz, www.jihomoravskereality.cz, www.reality.cz). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 3
2. POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Obecná (obvyklá, tržní) cena je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákonu o cenách je tato cena nazvána cenou obvyklou. Znalecký úkol, účel ocenění Předmětem ocenění je rekreační objekt nacházející se na pozemku parc.č. 3406/28 (nezapsaný na žádném listu vlastnictví) a pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 zapsány na listu vlastnictví č. 4826, vše se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště. Úkolem znalce je zpracovat znalecký posudek o obvyklé hodnotě nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. a to rekreačního objektu (nezapsaného na LV) a dále nemovitostí zapsaných na LV č. 4826 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště ze dne 17.12.2007 a to k datu místního šetření, tj. k 18.12.2007. Informace o nemovitosti Vlastník Pavlík Pavel (681201/1349), V Humnech 1405, 686 04 Kunovice LV č. 4826 Katastrální území Kunovice u Uherského Hradiště (kód 677345) Obec, okres Kunovice (550744), Uherské Hradiště (CZ0722) Vlastnictví stavby Část obce, č.e., způsob využití, parc.číslo, výměra, druh - Vlastnictví pozemku Parc.číslo, výměra, druh 3406/28, 2168 m 2, zahrada 3407/18, 25 m 2, ostatní plocha, ostatní komunikace 3408/172, 1184 m 2, orná půda Ochrana Parc.č. 3406/28 zemědělský půdní fond (BPEJ 34177 výměra 323, BPEJ 34199 výměra 1845) Parc.č. 3408/172 zemědělský půdní fond (BPEJ 34177 výměra 588, BPEJ 31010 výměra 596) Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno na základě sdělení a listinných podkladů poskytnutých objednatelem posudku a na základě výsledků místního šetření provedeného na místě samém dne 18.12.2007 za účasti znalce. Informace o objektu byly získány při místním šetření od paní Jany Hastíkové (pracovnice městského úřadu Kunovice, tel.: +420 572 432 717) a paní Ireny Koutné a pana Jana Blažka (pracovníků stavebního odbodu Kunovice, tel.: +420 572 432 727-8). Objekt nebyl znalci při místním šetření zpřístupněn. Výměry objektu použité ve výpočtu byly zjištěny z informací zjištěných na místě samém a zaměřením při místním šetření. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 4
Nájemní smlouva Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti dle získaných informací užívá vlastník. Věcná břemena a jiná omezení vlastnictví V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4826 ze dne 17.12.2007 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí (viz příloha č. 4 LV č. 4826). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Majetkoprávní vztahy Zpracovateli nebyly známy žádné další okolnosti, které by mohly ovlivnit ocenění rekreačního objektu na pozemku parc.č. 3406/28 a nemovitostí zapsaných na LV č. 4826 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště. Obecné předpoklady a omezující podmínky provedeného ocenění Zpracovatel prohlašuje, že toto ocenění rekreačního objektu na parc.č. 3406/28 (nezapsaného na žádném listu vlastnictví) a nemovitostí zapsaných na LV č. 4826 se všemi součástmi a příslušenstvím v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště bylo vypracováno v souladu s následujícími předpoklady a omezujícími podmínkami: a) Zpracovatel ocenění zohledňuje všechny jemu známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté výsledné hodnoty. b) Zpracovatel neručí za předložené doklady a poskytnuté informace a nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. c) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z klientem předložených podkladů pro zpracovaní ocenění jsou věrohodné a správné a nebyly tudíž z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány. Zpracovatel vyhotovil ocenění podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případné změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. Zpracované ocenění respektuje podmínky daného případu a bylo provedeno za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb.. Celkový popis nemovitostí Oceňované nemovitosti rekreační objekt na parc.č. 3406/28 a pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 se nachází v oplocené zahrádkářské kolonii na konci k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, po pravé straně komunikace vedoucí směrem na obec Hluk. Nemovitosti jsou umístěny za bytovými domy Nový Dvůr a dále v blízkosti vodojemu, před vepřínem. Předmětem ocenění jsou pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 a rekreační objekt postavený na pozemku parc.č. 3406/28, který není zapsán na žádném listu vlastnictví. Jedná se o podsklepený, jednopodlažní objekt se sedlovou střechou a vestavěným podkrovím. Rekreační objekt obklopuje zahrada na pozemku parc.č. 3406/28, na které je z části umístěn vinohrad a nad zahradou je umístěn pozemek parc.č. 3407/18, který slouží jako část přístupové cesty ke všem zahradám v oplocené části zahrádkářské kolonie. Přístup k hlavní bráně a k pozemkům je přes pozemky jiných vlastníků, po částečně zpevněné panelové cestě z hlavní komunikace. Pozemek parc.č. 3408/172 leží u hlavní Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 5
komunikace vedoucí na obec Hluk a není zahrnut do oplocené kolonie. K datu místního šetření byl pozemek zatravněn. Nemovitosti jsou tedy tvořeny rekreačním objektem nacházejícím se na pozemku parc.č. 3406/28 (není zapsán v Katastru nemovitostí) a pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172. Pozemek parc.č. 3406/28 je svažitý, pozemky parc.č. 3407/18 a 3408/172 jsou mírně svažité s možností napojení na IS elektroinstalaci. Rozdělení oceňovaných objektů 1. Rekreační objekt na pozemku parc.č. 3406/28, 2. Pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18, 3408/172. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 6
2.1. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Věcná hodnota (též substanční hodnota, dle právního názvosloví cena časová) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity užívání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Označujeme časovou cenu CČ, věcná hodnota HV. 2.1.1. Rekreační objekt na pozemku parc.č. 3406/28 2.1.1.1. Popis Jedná se o podsklepený jednopodlažní objekt se sedlovou střechou, vestavěným podkrovím a je osazen ve svažitém terénu. Objekt není zapsán na žádném LV a není veden v Katastru nemovitostí ani na jiném úřadě. Stavebně konstrukční charakteristika: Základové konstrukce jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střecha objektu je sedlová, krytinou je plech. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné. Okna jsou kryta dřevěnými okenicemi, dveře jsou plechové a dřevěné. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva, objekt je napojen na elektroinstalaci, voda je z vlastní studny umístěné v blízkosti chaty. 2.1.1.2. Výměry pro ocenění Pro výpočet věcné hodnoty nemovitosti je výchozí reprodukční cena kalkulována přes kapacitu celkového obestavěného prostoru objektu. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 4,03*6,44 = 25,95 m 2 1.NP: 3,08*5,33 = 16,42 m 2 Podkroví: 3,08*5,33 = 16,42 m 2 Obestavěný prostor: 1.PP: (4,03*6,44)*(1,70) = 44,12 m 3 1.NP: (3,08*5,33)*(2,41) = 39,57 m 3 Podkroví se zastřešením: (3,08*5,33)*2,67/2 = 21,92 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 105,61 m 3 2.1.1.3. Stáří a opotřebení Stáří rekreačního objektu bylo určeno odborným odhadem na 20 roků. Celkový stavebně technický stav objektu je dobrý. Opotřebení je určeno odborným odhadem na 20 %. 2.1.1.4. Výpočet časové ceny Výchozí cena objektu se zjistí vynásobením počtu m 3 celkového obestavěného prostoru objektu jednotkovou cenou za 1 m 3, ve které jsou již zahrnuty vedlejší rozpočtové náklady, stejně tak i náklady za vedlejší stavby, jako např. přípojky, atd.. Jednotková cena byla stanovena s odvoláním na informace od předních stavebních a developerských firem působících na českém stavebním trhu a na databázi zhotovitele ocenění. Bylo uvažováno Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 7
materiálně konstrukční řešení oceňovaných staveb a tedy i standard provedení, stejně tak i daná lokalita, která bezprostředně souvisí s vedlejšími rozpočtovými náklady. Objektu byla přiřazena jednotková cena 2 500,- Kč/m 3 obestavěného prostoru Obestavěný prostor činí 105,61 m 3 Výchozí reprodukční cena 3 000,- Kč 105,61 m 3 = 264 025,- Kč Odpočet opotřebení 20 % = - 52 805,- Kč Součet = 211 220,- Kč Časová cena, CČ 211 220,- Kč 2.1.2. Věcná hodnota celkem Rekreační objekt Celkem HV po zaokrouhlení 211 220,- Kč 211 200,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby bez pozemku. Věcná hodnota oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 211 200,- Kč (slovy: dvěstějedenácttisícdvěstě korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 8
2.2. VÝNOSOVÁ HODNOTA NEMOVITOSTÍ Definice: Výnosová hodnota (též kapitalizovaná míra zisku) je jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Stanoví se z dosaženého (resp. při dobrém hospodaření v daném místě a čase dosažitelného) ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Komentář k výpočtu příjmu z nájemného : V současné době není dle informací získaných od objednatele posudku na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Nemovitosti užívá vlastník. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí nebyla tato metoda pro stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. použita. Výnosová metoda nemá v daném případě dostatečnou vypovídající schopnost. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 9
2.3. SROVNÁVACÍ METODA OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Definice: Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, jako např.: druhu a účelu věci, koncepce a technických parametrů, kvality provedení, opravitelnosti apod.. 2.3.1. Pozemek parc.č. 3406/28 2.3.1.1. Popis Na oceňovaném pozemku je postaven rekreační objekt, který není zapsán v Katastru nemovitostí a na části je umístěna vinice. V platném územním plánu z června 2002 je pozemek veden jako pozemek pro individuální rekreaci. Předmětný pozemek leží v oplocené zahrádkářské kolonii a je přístupný přes pozemek parc.č. 3407/18 a přes pozemky jiných vlastníků. Pozemek je svažitý a je napojen na elektroinstalaci. Na pozemku se nachází studna. 2.3.1.2. Výměry Jedná se o pozemek zapsaný na LV č. 4826 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště a je předmětem ocenění. Předmětem ocenění je pozemek: Parc.č. Výměra v m 2 3406/28 2 168 Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 2 168 m 2. 2.3.1.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Č. Lokalita Oceň. objekt Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 velikost pozemku m 2 Způsob využití Kunovice 2 168 zahrada 1 Uherský Brod 998 zahrada 2 Podolí 1 475 zemědělská půda 3 Uherský Ostroh 1 900 zahrada 4 Ostrožská Nová Ves 1 442 zahrada Vlastnosti pozemek je svažitý, využívaný jako zahrada, na části je umístěna vinice a na pozemku stojí rekreační objekt, jinak jsou zatravněné zahrada se nachází v zahrádkářské kolonii, z jedné strany je pozemek oplocený, vhodný pro stavbu rekreační chaty, orientovaný je na jih, je osázený ovocnými stromy jedná se o rovinatý pozemek, který slouží jako zahrada a je možné ho využít i k rekreaci, přes část pozemku protéká říčka Olšava jedná se o zahradu, na které jsou vysázeny třešně a jabloně a je na ní umístěn zahradní domek a studna, pozemek je vhodný i k rekreaci mírně svažitý pozemek, který slouží jako zahrada, na části je umístěna vinice, ovocné stromy a chatka, možné využívat i k rekreaci Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 10
5 Osvětimany 988 zahrada 6 Zlechov 1 217 zahrada pozemek vhodný k užívání jako zahrada nebo pro výstavbu rekreační chaty, je mírně svažitý, zatravněný bez trvalých porostů svažitý pozemek umístěný v blízkosti silnice E50, vhodný jako zahrada, sad, vinice nebo pole Č. Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K5 K6 poloha velikost jiné úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 1 99 0,90 89 0,99 0,97 1,00 1,00 0,96 93 2 61 0,90 55 0,98 0,98 0,99 1,01 0,96 57 3 136 0,90 122 0,99 0,99 1,00 1,00 0,98 125 4 66 0,90 59 0,99 0,98 1,00 1,00 0,97 61 5 125 0,90 113 0,98 0,97 0,99 1,01 0,95 118 6 51 0,90 46 0,97 0,98 0,98 0,99 0,92 50 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 84 Minimum Kč / m 2 50 Maximum Kč / m 2 125 Výměra oceňovaného pozemku m 2 2 168 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 6 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou obchodovatelné v rozmezí 50,- Kč/m 2 až 125,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu jako průměrnou, tj. na 84,- Kč/m 2. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 84,- Kč/m 2. Jednotková cena pozemku 84,- Kč/m 2 Celková výměra 2 168 m 2 Obecná hodnota pozemku 84,- Kč/m 2 2 168 m 2 = 182 112,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 182 112,- Kč 2.3.2. Pozemek parc.č. 3407/18 2.3.2.1. Popis Oceňovaný pozemek slouží jako část přístupové nezpevněné komunikace mezi pozemkem parc.č. 3406/28 a oplocením. Pozemek je veden v katastru nemovitostí jako ostatní plocha a Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 11
v platném územním plánu z června roku 2002 je zapsán jako pozemek komunikace. Předmětný pozemek leží v oplocené zahrádkářské kolonii a je přístupný přes pozemek parc.č. 3407/18 nebo po panelové cestě a dále po nezpevněné komunikaci vedoucí přes pozemky jiných vlastníků. 2.3.2.2. Výměry Jedná se o pozemek zapsaný na LV č. 4826 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště a je předmětem ocenění. Předmětem ocenění je pozemek: Parc.č. Výměra v m 2 3407/18 25 Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 25 m 2. 2.3.2.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku U ostatních pozemků jsem dle získaných informací z lokálních realitních kanceláří, internetového serveru a odborných znalostí odvodil, že se jejich cena pohybuje v rozmezí 10 až 20 % z ceny pozemků určených pro rekreaci. Pro daný případ navrhuji 15 % z hodnoty pozemků určené pro rekreaci, tedy 12,60,- Kč/m 2. Mnou kalkulovaná jednotková cena pro pozemky určené pro rekreaci činí 84,- Kč/m 2 a pro ostatní oceňované pozemky tedy činí 12,60 Kč/m 2. Jednotková cena ostatních pozemků 12,60 Kč/m 2 Celková výměra 25 m 2 Obecná cena ostatního pozemku 12,60 Kč/m 2 25 m 2 = 315,- Kč Celková obecná hodnota ostatního pozemku 315,- Kč 2.3.3. Pozemek parc.č. 3408/172 2.3.3.1. Popis Oceňovaný pozemek leží u hlavní komunikace vedoucí směrem na obec Hluk. V Katastru nemovitostí je zapsán jako orná půda, v platném územním plánu z roku 2002 je veden jako vinice. Předmětný pozemek leží mimo oplocenou zahrádkářskou kolonii a ke dni místního šetření je zatravněný a nevyužívaný. Pozemek je mírně svažitý a napříč pozemkem vede elektrické vedení. 2.3.3.2. Výměry Jedná se o pozemek zapsaný na LV č. 4826 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště a je předmětem ocenění. Předmětem ocenění je pozemek: Parc.č. Výměra v m 2 3408/172 1 184 Celková plocha pozemku dle výpisu z Katastru nemovitostí činí celkem 1 184 m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 12
2.3.3.3. Výpočet obecné hodnoty pozemku Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje pozemků, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 1 Č. Lokalita velikost 2 pozemku m Způsob využití Vlastnosti pozemek je mírně svažitý a nachází se podél Oceň. Kunovice 1 184 orná půda zpevněné komunikace, přes pozemek je umístěno objekt vedení vysokého napětí 1 Míkovice 1 584 zemědělská pozemek umístěn u hlavní komunikace, je půda rovinatý a slouží jako pole 2 Nezdenice 1 250 zemědělská pozemek ležící na kraji obce, je mírně svažitý a půda slouží jako pole 3 Vápenice 13 667 ostatní pozemky vedené jako ostatní, umístěné v chráněné krajinné oblasti Bílých Karpat 4 Salaš 2 634 zemědělská půda pozemky sloužící jako zemědělská půda, v blízkosti je elektroinstalace a komunikace Č. Kč / m 2 Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny přímým porovnáním pozemků - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč / m 2 K1 K2 K5 K6 poloha velikost jiné úvaha znalce KC (1-4) Cena oceň objektu. Kč / m 2 1 38 0,90 34 1,00 1,01 1,02 1,02 1,05 33 2 56 0,90 50 0,96 1,00 1,02 1,02 1,00 50 3 50 0,90 45 0,96 1,05 1,01 0,98 1,00 45 4 81 0,90 73 0,98 1,02 1,00 1,00 1,00 73 Celkem jednotková cena - průměr Kč / m 2 50 Minimum Kč / m 2 33 Maximum Kč / m 2 73 Výměra oceňovaného pozemku m 2 1 184 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné pozemky a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 7 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že dané pozemky v dané lokalitě a v daném čase jsou obchodovatelné v rozmezí 33,- Kč/m 2 až 73,- Kč/m 2. Vzhledem k poloze, umístění, využití a uvedeným skutečnostem navrhuji obvyklou hodnotu na minimu daného intervalu, tj. na 33,- Kč/m 2. Obecná hodnota Obecná hodnota zjištěná srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný pozemek navržena na 33,- Kč/m 2. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 13
Jednotková cena pozemku 33,- Kč/m 2 Celková výměra 1 184 m 2 Obecná hodnota pozemku 33,- Kč/m 2 1 184 m 2 = 39 072,- Kč Celková obecná hodnota pozemku 39 072,- Kč 2.3.4. Srovnávací hodnota pozemků celkem Pozemek parc.č. 3406/28 Pozemek parc.č. 3407/18 Pozemek parc.č. 3408/172 Pozemky parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 celkem 182 112,- Kč 315,- Kč 39 072,- Kč 221 499,- Kč Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou činí po zaokrouhlení 220 000,- Kč (slovy: dvěstědvacettisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 14
2.3.5. Rekreační objekt Na trhu nemovitostí v okrese Uherské Hradiště jsou k datu ocenění nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako srovnatelné transakce jsem uvažoval prodeje a předpokládané prodeje nemovitostí, které jsou s předmětným zadáním srovnatelné, převážně s ohledem na druh lokality, technický stav, výměru a dané využití. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené prodejní nebo předpokládané prodejní ceny níže uvedených objektů a to porovnání jako celku. Za podobné vhodné prodeje nebo předpokládané prodeje lze uvést následující porovnání: Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Č. Lokalita Pozemek Popis Oceň. objekt Kunovice 3 377 1 Uherský Brod 402 2 Kudlovice 578 3 Jarošov 1 578 4 Buchlovice 280 5 Uherský Brod 612 6 Spytihněv 640 samostatně stojící, zděná chata, podsklepená s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, u chaty studna samostatně stojící, zděná chata ze smíšeného zdiva, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím s vlastním zdrojem vody a elektřiny samostatně stojící, zděná chata, podsklepená s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, nad chatou je místo pro parkování, u chaty zahrada s vinohradem samostatně stojící zděná chata, podsklepená s jedním nadzemním podlažím a vestavěným podkrovím, k chatě náleží zahrada samostatně stojící, z části zděná a z části dřevěná chata, podsklepená, s jedním nadzemním podlažím, s terasou, v blízkosti je jezero samostatně stojící dřevěná chatka, s vlastní studnou, umístěná na zahradě v zahrádkářské kolonii samostatně stojící z části zděná a z části dřevěná chata, částečně podsklepená, s jedním nadzemním podlažím, k chatě náleží zahrada s ovocnými stromy Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K4 K5 K6 KC Cena oceň objektu poloha velikost stav a vybavení jiné úvaha znalce. Kč 1 310 000 0,90 279 000 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 0,97 287 629 2 225 000 0,90 202 500 0,99 1,00 1,00 0,97 1,00 0,96 210 938 3 300 000 0,90 270 000 0,99 1,00 1,00 0,98 1,01 0,98 275 510 5 315 000 0,90 283 500 1,00 0,99 0,98 0,97 0,98 0,92 308 152 6 290 000 0,90 261 000 0,99 1,00 1,00 0,97 1,00 0,96 271 875 Celkem průměr Kč 270 821 Minimum Kč 210 938 Maximum Kč 308 152 K1 Koeficient úpravy na polohu objektu K2 Koeficient úpravy na velikost objektu K3 Koeficient úpravy na garáž v objektu nebo v areálu K4 Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 15
K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce (lepší - horší) Koeficient úpravy na pramen zjištění ceny: skutečná kupní cena: K5 = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší KC Koeficient celkový KC = (K1 K2 K3 K4 K5 K6) U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceňovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,00 Pozn.: V uvedeném přehledu jsou z dostupné databáze vybrány srovnatelné objekty a to z nabídky prodej. Zpracovatel zde vychází z úvahy, že se nebude realizovat nabízená částka v plné výši korekční koeficient je stanoven na základě interního rozboru ve výši 1,00-0,80 (navrženo 0,90). Podrobný popis viz. příloha č. 8 znaleckého posudku. Z výše uvedeného srovnání vyplývá, že daný typ nemovitosti v dané lokalitě a čase je obchodovatelný v rozmezí 210 938,- až 308 152,- Kč. Uvedený rekreační objekt má tyto silné stránky: - objekt se nachází v oplocené zahrádkářské kolonii Uvedený rekreační objekt má tyto slabší stránky : - přístup po nezpevněné komunikaci a také přes pozemky jiných vlastníků - objekt není napojen na veřejnou kanalizaci, vodovod a plynovod - stavba není zapsaná na listu vlastnictví v Katastru nemovitostí 2.3.5.1. Obecná hodnota Obecná hodnota stanovená srovnávací metodou byla zhotovitelem, s přihlédnutím na skutečnosti ovlivňující prodej, zejména polohu, velikost a poptávku realitního trhu, pro zadaný objekt rekreace navržena na 270 821,- Kč. Obecná hodnota (po zaokrouhlení) 270 800,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu staveb s pozemky. Vzhledem k tomu, že oceňovaná nemovitost objekt rekreace (není zapsán v Katastru nemovitostí) se nachází na pozemcích parc.č. 3406/28 a 3407/18 a předmětem ocenění je pouze objekt rekreace, je nutné odečíst částku za odkoupení pozemku parc.č. 3406/28 a 3407/18. 2.3.5.2. Výpočet obecné hodnoty pozemků Jedná se o tyto pozemky: - pozemek parc.č. 3406/28 vedený v Katastru nemovitostí na LV č. 4826 jako zahrada, na které je umístěn rekreační objekt, - pozemek parc.č. 3407/18 vedený v Katastru nemovitostí na LV č. 4826 jako ostatní plocha, slouží jako část přístupové komunikace, Pozemky byly oceněny v kapitolách 2.3.1. a 2.3.2.: Parc.č. Výměra v m 2 Druh pozemku 3406/28 2168 zahrada 3407/18 25 ostatní plocha Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 16
Obecná hodnota Pozemek parc.č. 3406/28 Pozemek parc.č. 3407/18 Pozemky celkem 182 112,- Kč 315,- Kč 182 427,- Kč 2.3.5.3. Výpočet obecné hodnoty nemovitosti po odečtení pozemků Obecná hodnota objektu 270 800,- Kč Odpočet obecné hodnoty pozemků jiného vlastníka - 182 427,- Kč Obecná hodnota 88 373,- Kč Tato částka reprezentuje hodnotu stavby bez pozemků. Obecná hodnota oceňovaných nemovitostí navržená srovnávací metodou ke dni ocenění činí po zaokrouhlení 90 000,- Kč (slovy: devadesáttisíc korun českých). Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 17
3. STANOVENÍ OBVYKLÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ A VYHODNOCENÍ RIZIK Věcná břemena V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4826 ze dne 17.12.2007 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení vlastnického práva nejsou zapsána žádná věcná břemena. Zástavní práva V současné době na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4826 ze dne 17.12.2007 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v oddíle C - omezení vlastnického práva jsou zapsána zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí (viz příloha č. 4 LV č. 4826). Na omezení uvedená v oddíle C, tj. na zástavní práva soudcovská, nařízení exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitostí není při tomto ocenění brán zřetel. Ostatní rizika Na základě informací získaných od objednatele posudku není na výše uvedených nemovitostech k datu ocenění uzavřena žádná nájemní smlouva. Rekreační objekt s pozemky užívá vlastník. V současné době je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 4826 ze dne 17.12.2007 pro k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště v oddíle D jiné zápisy zapsána změna výměr obnovou operátu a změna číslování parcel obnovou operátu (Z-9603856/2007-711). Přístup k oceňovaným nemovitostem je možný přes pozemky jiných vlastníků po částečně zpevněné komunikaci. Oceňovaný rekreační objekt není veden na listu vlastnictví v Katastru nemovitostí. Celková obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí byla navržena : Obvyklá hodnota nemovitostí (jako celku) Obvyklá hodnota pozemků (parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172) po zaokrouhlení Obvyklá hodnota rekreačního objektu (po odečtení hodnoty pozemků) 310 000,- Kč 220 000,- Kč 90 000,- Kč Na oceňovaných nemovitostech se dle zjištění a dostupných informací nevztahují žádná další ostatní rizika. Pro navržení výsledné hodnoty nemovitostí jako celku byla použita srovnávací metoda. Vzhledem k charakteru oceňovaných nemovitostí a použitým vstupním údajům tato metoda nejlépe popisuje jejich obvyklou hodnotu. Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 18
Stanovení obvyklé hodnoty rekreačního objektu Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití objektu, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním objektům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí rekreačního objektu nacházejícího se na pozemku parc. č. 3406/28 (nezapsaného na žádném listu vlastnictví) včetně všech součástí a příslušenství v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, obec Kunovice, okres Uherské Hradiště podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 18.12.2007, po zaokrouhlení na: 90 000,- Kč (slovy: devadesáttisíc korun českých). Stanovení obvyklé hodnoty pozemků Vzhledem ke stavu, velikosti a funkčnímu využití pozemků, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním pozemkům, právním vztahům, zohledněním výše zmiňovaných ostatních rizik a situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji obvyklou, obecnou, tržní hodnotu nemovitostí - pozemků parc.č. 3406/28, 3407/18 a 3408/172 se všemi součástmi a příslušenstvím, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 4826 v k.ú. Kunovice u Uherského Hradiště, obec Kunovice, okres Uherské Hradiště, vedeném u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj podle tohoto znaleckého posudku zpracovaného za účelem stanovení obvyklé hodnoty nemovitostí pro potřeby zákona č. 120/2001 Sb. k datu ocenění 18.12.2007, po zaokrouhlení na: 220 000,- Kč (slovy: dvěstědvacettisíc korun českých). V Brně, dne 29.prosince 2007 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 19
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 22.12.1998, pod č.j. Spr. 3655/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 1506/275/2007 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. - dle faktury. V Brně, dne 29.prosince 2007 Ing. Tomáš Chalupa znalec a certifikovaný odhadce Jírovcova 9 623 00 Brno tel.: + 420 602 540 324 tel./fax: + 420 547 213 365 e-mail: chalupa@cenyodhady.cz www.cenyodhady.cz Ing. Tomáš Chalupa, znalec a certifikovaný odhadce strana 20