.SPISU: EX 2031/05-48 NEMOVITOST 1: ZNALECKÝ POSUDEK íslo: 2972-70/2010 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku m.p. 63 k.ú. Horní V stonice pozemek, parc.. St. 31 LV. 105 okr. B eclav Související pozemky: parc.. St.31 zastav ná plocha a nádvo í obec: Horní V stonice parc.. 88/1 zahrada VLASTNICTVÍ: parc.. 88/2 zahrada Miroslav Liška, Horní V stonice 63, 691 81 B ezí u Mikulova 1/2 František Liška, Politických v 429, 261 01 P íbram 1/6 Ing. Zden k Liška, K enkova 901, 592 31 Nové M sto na Morav 1/6 Josefa Šlosarová, Horní V stonice 26, 691 81 B ezí u Mikulova 1/6 NEMOVITOST 2.: Zem lské pozemky k.ú. Horní V stonice LV. 276 VLASTNICTVÍ: okr. eclav obec: Horní V stonice Miroslav Liška, Horní V stonice 63, 691 81 B ezí u Mikulova r.. 460520/477 1/2 Jan Šlosar,Družstevní 179,Pavlov,692 01 Mukulov na Morav r.. 550210/1990 1/2 EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu v Hodonín, ve v ci oprávn ného Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 I :41197518 proti povinnému Miroslav Liška, Horní V stonice 63, 691 81 B ezí u Mikulova r..460520/477 na základ usnesení ze dne 28.4.2010 OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad v Hodonín Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: 518341823 Sadová 15, 695 01 Hodonín Perunská 46, 695 04 Hodonín Datum místního šet ení: 26.6.2010 Datum zpracování: Po et stran celkem: 23 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 1 30.6.2010 3 Vyhotovení. 3
OBSAH POSUDKU: Nález Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Výpo et v cné ceny E) Zjišt ní obvyklé ceny F) Rekapitulace Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: 1) LV. 105 pro k.ú. Horní V stonice, obec Horní V stonice. m.p. 63, v etn p íslušenství a pozemku:.parc.st.31 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 1188m 2.parc.88/1 zahrada o vým e 277m 2.parc.88/2 zahrada o vým e 108m 2 2) LV. 276 pro k.ú. Horní V stonice, obec Horní V stonice. Zem lský pozemek:.parc.3929 orná p da o vým e 15813m 2.parc.4187 ostatní plocha o vým e 830m 2.parc.4188 vinice o vým e 5745m 2.parc.4325 vinice o vým e 2879m 2.parc.4525 orná p da o vým e 1500m 2.parc.4611 vinice o vým e 18565m 2.parc.4639 vinice o vým e 2906m 2.parc.4653 vinice o vým e 4197m 2.parc.4700 orná p da o vým e 15300m 2.parc.4744 orná p da o vým e 5612m 2.parc.4980 orná p da o vým e 19600m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni 26.6.2010. Do nemovitosti nebyl znalci umožn n vstup. Povinný v tomto smyslu odmítl sou innost tím, že se na místo nedostavil a vlastní nemovitost nebyla p ístupná. Na místo a as prohlídky byl povinný písemn p edem upozorn n doporu enou poštovní zásilkou. Zam ení a vizuální prohlídka byla uskute na vn nemovitosti, stav vnit ních konstrukcí a vybavení byl stanoven na základ vn jších znak nebo odhadem. Znalec nep ebírá odpov dnost za odlišnosti a takové rozdíly mezi údaji, zjišt nými odhadem a skute ností, které by mohly mít vliv na celkovou obvyklou cenu nemovitosti. 2
Administrativní cena je zjišt na na základ dostupných (neúplných) údaj a slouží pouze jako jeden z podklad pro zjiš ování ceny obvyklé. Tuto cenu nelze využít k jiným ú el m. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: 691 81 63 Kraj:Jihomoravský, Okres: B eclav, Obec:Horní V stonice, Katastrální území:horní V stonice, Po et obyvatel: 436 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 35,000/m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne 26.6.2010. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, katastrální pracovišt Mikulov pro LV. 105 a 276 k.ú. Horní V stonice ze dne 9.2.2010 - kopie katastrální mapy ze dne 28.7.2005 - informace, sd lené na OÚ - zjišt ní na míst samém p i prohlídce nemovitosti dne 26.6.2010. Celkový popis nemovitosti m.p.63 s p íslušenstvím - je situován do obytné, uli ní zástavby v centrální ásti obce. Zástavba je podél místní, zpevn né komunikace, která navazuje na hlavní, pr jezdní vozovku v obci asi po 50m. D m je adový, vnit ní. V míst je možnost napojení na inženýrské sít (krom ve ejné, splaškové kanalizace), které probíhají soub žn se zástavbou. D m je p ízemní se sedlovou st echou, z ásti podsklepený a je bez podkroví. ístup do domu hlavním vstupem v uli ním pr elí do vstupní chodby. Odtud je p ístup do obytných pokoj a íslušenství. Vjezd do dvora je p es krytý pr jezd, který je ze dvora i z ulice uzavíratelný d ev nými vraty. Z pr jezdu je vstup do sklepa. Obytná ást domu obsahuje v p ízemí nejmén dva obytné pokoje, kuchyni, chodbu a verandu. V interiéru domu nejsou prostory, které by mohly sloužit ke komer ním ú el m ani provozní místnosti. Z uvedeného popisu vyplývá, že d m je dle 2 písm. a), bod 2 vyhlášky 501/2006 Sb charakterizován jako rodinný. m byl postaven a uveden do trvalého užívání p ibližn v roce 1928. Od té doby nebyly na dom realizovány žádné v tší úpravy, pouze opravy v rámci b žné údržby. V tšina prvk vybavení, zejména v interiéru stavby m že být p vodní (dlažby, dve e, podlahy sv tnic apod.. D m není v sou asnosti obydlen a k trvalému bydlení je zp sobilý pouze podmíne, po odstran ní závad, zejména po oprav st ešní krytiny. Údržba domu je evidentn podstandardní. Na dom jsou i viditelné závady statického charakteru, které je t eba odstranit. K domu náleží pozemek, ozna ený jako zastav ná plocha a nádvo í (parc.. st. 31), na který navazuje zahrada (parc.. 88/1 a 88/2). Ohrani ení pozemku je zástavbou a z ásti oplocením. Na dvorní k ídlo domu navazují hospodá ské objekty, v tšinou chlévy a sklady, které nejsou v sou asné dob užívány ani udržovány a chátrají. P íslušenstvím k domu jsou venkovní úpravy, a pozemek. parc. st. 31, 88/1 a 88/2 v etn trvalých porost. Zem lské pozemky se nacházejí vesm s v extravilánu obce Horní V stonice. 3
Pozemek parc.. 3929 Pozemek je situován mimo zastav ného území obce Horní V stonice a tvo í pás, za len ný do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati Pod Venuší cca 400m od okraje zastav ného území obce severním sm rem. P ístup na pozemek je možný pouze po okolních nezpevn ných plochách jiných majitel. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc.. 4187 a 4188 Spole ný vinohrad je situován v trati Jablo ový sad cca 0,7km od okraje zastav ného území obce, východním sm rem.a je užíván spolu s okolními parcelami zem lskou organizací jako spole ná vinice. Parcely na sebe navazují, parc.. 4187 je mez u cesty, bez využití. P ístup na pozemek je možný z nezpevn né polní cesty. Pozemek je (mimo ostatní plochu) v celé ploše osázen vinnou révou. Pozemek parc.. 4325 Spole ný vinohrad je situován v trati Za Povolným bezprost edn za zastav ným územím obce, východním sm rem.a je užíván spolu s okolními parcelami zem lskou organizací jako spole ná vinice. P ístup na pozemek je možný z nezpevn né polní cesty. Pozemek je v celé ploše osázen vinnou révou. Pozemek parc.. 4526 Pozemek je situován do extravilánu obce Horní V stonice, od hranice sou asné zástavby obce je odd len pouze, zpevn nou místní komunikací. Je užíván v sou asné dob k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati Za konírnou západním sm rem od zástavby obce. Vy len ní pozemku je možné, v rámci územního plánu obce je možná i budoucí zástavba. P ístup na pozemek je p ímo ze zpevn né místní komunikace nebo ze silnice II. t. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc.. 4611 Spole ný vinohrad je situován v trati U k ížku asi 800m za zastav ným územím obce, jihozápadním sm rem a je užíván spolu s okolními parcelami zem lskou organizací jako spole ná vinice. P ístup na pozemek je možný ze silnice II. t. ve sm ru na Mikulov. Druhou hranici tvo í nezpevn ná polní cesta. Pozemek je v celé ploše osázen vinnou révou. Pozemek parc.. 4639 Spole ný vinohrad je situován v trati Pod silnicí asi 1km za zastav ným územím obce, jihozápadním sm rem a je užíván spolu s okolními parcelami zem lskou organizací jako spole ná vinice. P ístup na pozemek je možný ze silnice II. t. ve sm ru na Mikulov. Druhou hranici tvo í zpevn ná, p íjezdní komunikace k vodárenskému objektu a oplocená hranice tohoto objektu. Pozemek je v celé ploše osázen vinnou révou. Pozemek parc.. 4653 Spole ný vinohrad je situován v trati Pod silnicí asi 0,7km za zastav ným územím obce, západním sm rem a je užíván spolu s okolními parcelami zem lskou organizací jako spole ná vinice. P ístup na pozemek je možný ze silnice II. t. ve sm ru na Mikulov. Druhou hranici tvo í nezpevn ná, polní cesta ze severní strany pozemku. Pozemek je v celé ploše osázen vinnou révou. 4
Pozemek parc.. 4700 Pozemek je situován mimo zastav ného území obce Horní V stonice a tvo í nepravidelný lichob žník, za len ný do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati Nad St ediskem cca 700m od okraje zastav ného území obce západním sm rem. S pozemkem sousedí obdélníkový pozemek (ostatní plocha) ve vlastnictví SD. P ístup na pozemek je možný ze zpevn né komunikace obslužného charakteru nebo po nezpevn né polní cest. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc.. 4744 Pozemek je situován mimo zastav ného území obce Horní V stonice a je za len ný do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati Nad St ediskem cca 200m od okraje zastav ného území obce západním sm rem. S pozemkem sousedí z jihu obdélníkový pozemek (manipula ní plocha) ve vlastnictví obce. P ístup na pozemek je možný ze zpevn né komunikace obslužného charakteru. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc.. 4980 Pozemek je situován mimo zastav ného území obce Horní V stonice a je za len ný do spole ného honu. Je užíván spole k zem lským ú el m, zem lskou organizací. Nachází se v trati Za vápenkou cca 2,8km od okraje zastav ného území obce západním sm rem a cca 700m severn od zastav ného území obce Dolní Dunajovice. P ístup na pozemek je možný z nezpevn né, polní komunikace. Západní hranici pozemku tvo í Dunajovický potok. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a administrativní ocen ní Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb. a. 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. LV. 105 - k.ú. Horní V stonice - D m.p. 63, v etn p íslušenství a) Hlavní stavby a1) D m.p. 63-5 Rodinný d m.p. 90 je situován do uli ní zástavby jako adový, vnit ní na vlastním pozemku. D m je napojen na ve ejný vodovod, nadzemní p ipojení vedení elektro z ve ejných rozvod je propojeno s vnit ními rozvody elektro. P ípojka plynu je provedena. D m je p ízemní, nepodsklepený a je bez obytného podkroví. Obytná ást obsahuje chodbu, minimáln dva obytné pokoje, komoru a kuchyni. Koupelna ani WC zde nejsou. Pr jezd do dvora je p es krytý pr jezd, uzav ený z ulice i ze dvora d ev nými vraty. Vstup do domu je z uli ního pr elí vstupními dve mi do chodby, která je pr chozí na dv r a dále pak do obytných místností. D m byl áste opravovaný a to zejména v uli ní fasád byly provedeny povrchové úpravy. D m byl postaven a uveden do trvalého užívání p ibližn p ed 80ti lety. Dispozi ní uspo ádání domu a jeho vybavení je na podstandardní úrovni. 5
Základy domu jsou kamenné bez hydroizolací, st ny jsou masivní, ze smíšeného zdiva, stropy jsou ev né, trámové s vodorovným podhledem, omítané nebo s viditelnými trámy. St echu tvo í jednoduchý, hambálkový, d ev ný krov, krytina je z pálených tašek na d ev ném la ování. Klempí ské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Podst ešní prostor je využívaný jako p da a je p ístupný z krytého pr jezdu po žeb íku. Vytáp ní je lokální, plynové nebo kamny na tuhá paliva. V kuchyni je kuchy ský sporák na tuhá paliva. V obytných místnostech je podlaha z hrubého betonu, v ostatních místnostech je rovn ž beton nebo zdusaná hlína. Vnit ní omítky jsou hladké, vápenné. Okna jsou d ev ná, rámová, dvojitá, dve e hladké, nápl ové nebo i svlakové. Vn jší fasáda je vápenná, hladká, s kone nou povrchovou úpravou, sokl není proveden. Vybavení domu je výrazn nižší úrovni, než je standard v míst. Z toho d vodu se koeficient vybavení, stanoví výpo tem bez ohledu na limitní hodnoty, stanovené vyhláškou. D vody vyplývají z textu, hodnocení a fotodokumentace. Opot ebení domu je stanoveno vzhledem k jeho stá í analytickou metodou. Zohlední se podstandardní údržba a celkový technický stav, který neodpovídá b žné, obvyklé a reálné životnosti. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Rodinný d m, rekrea ní chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zd ná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví St echa: se šikmou nebo strmou st echou Po et nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 3,80 9,25 = 35,15 m 2 1.NP: 22,92 9,25+1,50 9,07 = 225,61 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 35,15 m 2 3,10 m 1.NP: 225,61 m 2 3,53 m Obestav ný prostor: SPODNÍ STAVBA: (3,80 9,25) (1,50) = 52,72 m 3 VRCHNÍ STAVBA: (22,92 9,25) (3,53+3,96) 0,5+1,50 9,07 3,25 = 838,19 m 3 ZAST EŠENÍ: (22,92 9,25) (3,45 0,5)+1,50 9,07 3,05 0,5 = 386,46 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 1 277,37 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = p idaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy: lké založení bez izolace P 100,00 2. Zdivo: zd né tl. 30 a 45 cm S 100,00 3. Stropy: ev né s omítaným podhledem S 100,00 4. St echa: krov d ev ný vázaný S 100,00 5. Krytina: pálená krytina S 100,00 6. Klempí ské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Vnit ní omítky: dvouvrstvé vápenné omítky S 100,00 8. Fasádní omítky: vápenné, hladké S 100,00 9. Vn jší obklady: C 100,00 10. Vnit ní obklady: C 100,00 6 ást [%]
11. Schody: C 100,00 12. Dve e: nápl ové S 100,00 13. Okna: ev ná dvojitá, rámová S 100,00 14. Podlahy obytných místností: prkna palubky P 100,00 15. Podlahy ostatních místností: keramická nebo teracová dlažba S 100,00 16. Vytáp ní: lokální P 100,00 17. Elektroinstalace: sv telná t ífázová S 100,00 18. Bleskosvod: C 100,00 19. Rozvod vody: ocelové trubky S 100,00 20. Zdroj teplé vody: C 100,00 21. Instalace plynu: rozvod zemního plynu S 100,00 22. Kanalizace: áste né odkanalizování P 100,00 23. Vybavení kuchyn : kuchy ský sporák na tuhá paliva S 100,00 24. Vnit ní vybavení: C 100,00 25. Záchod: suchý P 100,00 26. Ostatní: C 100,00 Výpo et koeficientu K4: Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl ást Koeficient Upravený obj. standardu [%] [%] podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. St echa: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempí ské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnit ní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vn jší obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnit ní obklady: C 2,30 100,00 0,00 0,00 11. Schody: C 1,00 100,00 0,00 0,00 12. Dve e: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytáp ní: P 5,20 100,00 0,46 2,39 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0,00 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu: S 0,50 100,00 1,00 0,50 22. Kanalizace: P 3,10 100,00 0,46 1,43 23. Vybavení kuchyn : S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnit ní vybavení: C 4,10 100,00 0,00 0,00 25. Záchod: P 0,30 100,00 0,46 0,14 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Sou et upravených objemových podíl : 75,94 Hodnota koeficientu vybavení K 4: 0,7594 Výpo et opot ebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na d lení konstrukce, PP = p epo ítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] ást [%] K UP [%] PP [%] Stá í Živ. Opot. ásti Opot. celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 4,96 80 150 53,33 2,6452 2. Zdivo: S 21,20 100,0 1,00 21,20 27,92 80 95 84,21 23,5114 3. Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 10,40 80 90 88,89 9,2446 4. St echa: S 7,30 100,0 1,00 7,30 9,61 80 90 88,89 8,5423 5. Krytina: S 3,40 100,0 1,00 3,40 4,48 80 85 94,12 4,2166 6. Klempí ské konstrukce: S 0,90 100,0 1,00 0,90 1,19 80 80 100,00 1,1900 7. Vnit ní omítky: S 5,80 100,0 1,00 5,80 7,64 80 85 94,12 7,1908 z 7
8. Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 3,69 80 85 94,12 3,4730 9. Vn jší obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnit ní obklady: C 2,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Schody: C 1,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 12. Dve e: S 3,20 100,0 1,00 3,20 4,21 80 83 96,39 4,0580 13. Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 6,85 80 83 96,39 6,6027 14. Podlahy obytných místností: P 2,20 100,0 0,46 1,01 1,33 80 81 98,77 1,3136 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,32 80 85 94,12 1,2424 16. Vytáp ní: P 5,20 100,0 0,46 2,39 3,15 80 85 94,12 2,9648 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,0 1,00 4,30 5,66 80 80 100,00 5,6600 18. Bleskosvod: C 0,60 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 19. Rozvod vody: S 3,20 100,0 1,00 3,20 4,21 80 80 100,00 4,2100 20. Zdroj teplé vody: C 1,90 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Instalace plynu: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,66 80 85 94,12 0,6212 22. Kanalizace: P 3,10 100,0 0,46 1,43 1,88 80 85 94,12 1,7695 23. Vybavení kuchyn : S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,66 80 83 96,39 0,6362 24. Vnit ní vybavení: C 4,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Záchod: P 0,30 100,0 0,46 0,14 0,18 80 81 98,77 0,1778 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Sou et upravených objemových podíl : 75,94 Opot ebení: 89,2701 Ocen ní: Základní cena (dle p íl.. 6): = 2 290,- K /m 3 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpo tu): 0,7594 Polohový koeficient K5 (p íl.. 14 - dle významu obce): 0,8500 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl.. 38): 2,1730 Koeficient prodejnosti Kp (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): 1,0080 Základní cena upravená = 3 237,76 K /m 3 Plná cena: 1 277,37 m 3 3 237,76 K /m 3 = 4 135 817,49 K Výpo et opot ebení analytickou metodou Opot ebení analytickou metodou: 89,2701 % Úprava ceny za opot ebení - 3 692 048,41 K m.p. 63 - zjišt ná cena = 443 769,08 K b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu.p. 63-27 - 32 Pozemek sestává ze t í parcel, které na sebe bezprost edn navazují a tvo í spolu jednotný, funk ní celek. Zastav ná plocha a nádvo í a navazující zahrada jsou ohrani ené zástavbou a plotem. Pozemek je situován do centrální ásti obce, v zástavb podél místní komunikace. Pozemek je rovinný. Je zastav ný domem, zbytek je využíván jako dv r nebo zahrada. P ístup do zahrady je i ze zadní hranice nemovitosti ze zpevn né místní komunikace. V míst je možnost napojení na inž. sít, krom kanalizace. Na pozemku jsou porosty trvalého charakteru. Asi 50m od místa probíhá pr jezdní komunikace v obci. Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í 31 1 188,00 35,00 41 580,- Sou et 41 580,- 8
Úprava ceny íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci -7 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % + 1 247,40 Mezisou et 42 827,40 Koeficient prodejnosti Kp (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): 1,0080 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): 2,1730 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 93 808,45 Pozemky zahrad a ostatních ploch ocen né dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada 88/1 277,00 35,00 9 695,- zahrada 88/2 108,00 35,00 3 780,- Sou et 13 475,- Úprava ceny - íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci -7 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % + 404,25 Mezisou et 13 879,25 Úprava ceny dle 28 odst. 5: 0,4000 Koeficient prodejnosti Kp (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): 1,0080 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): 2,1730 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 5 - celkem 12 160,35 Pozemek náležející k domu.p. 63 - zjišt ná cena = 105 968,8 LV. 276 - k.ú. Horní V stonice - Zem lské pozemky a) Pozemky a1) Zem lské pozemky - 27-32 Nestavební pozemek zahrnutý do územního plánu obce ocen ný dle 32 odst. 1. Základní cena = 35,- K /m 2. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da 4525 1 500,00 35,00 52 500,- Sou et 52 500,- Úprava ceny íloha. 21: 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci -7 % 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 3 % + 1 575,- Mezisou et 54 075,- Úprava ceny dle 32 odst. 1: 0,3000 Koeficient prodejnosti Kp (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): 1,0080 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl.. 38 - dle hlavní stavby): 2,1730 Stavební pozemek ocen ný dle 32 odst. 1 - celkem 35 533,50 9
Zem lské pozemky ocen né dle 29. Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da 3929 00100 15813 14,62 14,62 231 186,06 vinice 4188 02051 3657 5,46 5,46 19 967,22 02011 2088 6,40 6,40 13 363,20 vinice 4325 02051 2879 5,46 5,46 15 719,34 vinice 4611 00610 628 10,23 10,23 6 424,44 02051 17937 5,46 5,46 97 936,02 vinice 4639 00600 16 11,15 11,15 178,40 00610 2890 10,23 10,23 29 564,70 vinice 4653 00602 1850 9,92 9,92 18 352,00 00610 2347 10,23 10,23 24 009,81 orná p da 4700 00602 15300 9,92 9,92 151 776,00 orná p da 4744 00100 5612 14,62 14,62 82 047,44 orná p da 4980 06000 19600 15,14 15,14 296 744,00 Vým ra celkem 90617 Mezisou et 987 268,63 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1,0000 Zem lské pozemky ocen né dle 29 - celkem 987 268,63 Pozemek ocen ný dle 32 odst. 3. Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] irážka [%] Srážka [%] Koef. UC [K /m 2 ] Cena [K ] ostatní plocha 4187 830 9,99 0 0,25 2,50 2 075,- Sou et 2 075,- Koeficient prodejnosti Kp (p íl.. 39 - dle obce a ú elu užití): 1,0000 Pozemek ocen ný dle 32 odst. 3 - celkem 2 075,- Zem lské pozemky - zjišt ná cena = 1 024 877,13 K a2) Zem lské pozemky - 27-32 Zem lský pozemek ocen ný dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Vzdálenost od souvisle zastav né ásti obce 2-3 km -3,00 % Celková úprava ceny: -3,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] orná p da 4980 06000 19600 15,14-3,00 14,69 287 924,00 Vým ra celkem 19600 Mezisou et 287 924,00 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 1,0000 Zem lský pozemek ocen ný dle 29 - celkem 287 924,00 Zem lské pozemky - zjišt ná cena = 287 924,- K 10
Výsledné ceny: LV. 105 - k.ú. Horní V stonice - D m.p. 63, v etn p íslušenství: a) Hlavní stavby a1) D m.p. 63 = 443 769,08 K b) Pozemky b1) Pozemek náležející k domu.p. 63 = 105 968,8 LV. 105 - k.ú. Horní V stonice - D m.p. 63, v etn p íslušenství - celkem: 549 737,88 K LV. 276 - k.ú. Horní V stonice - Zem lské pozemky: a) Pozemky a1) Zem lské pozemky = 1 024 877,13 K a2) Zem lské pozemky = 287 924,- K LV. 276 - k.ú. Horní V stonice - Zem lské pozemky - celkem: 1 312 801,13 K Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 11
B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl d íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: erven 2010. CHARAKTERISTIKA OBCE: Vina ská obec Horní V stonice se rozkládá na severozápadním okraji CHKO Pálava asi 10 km severn od Mikulova. Obec byla založena krátce p ed rokem 1312 na tehdejším majetku hradu D vi ky. V roce 1334 získali mikulovské panství a hrad D vi ky s veškerým majetkem Lichtenštejnové. Od té doby, po více než 500 let, byl osud Horních V stonic s mikulovským panstvím úzce spojen.v roce 1769 byl v obci vystaven a vysv cen kostel sv. Rosalie, který v polovin 19. století prošel d kladnou rekonstrukcí. V katastru obce se také nacházejí poz statky nejmén známého a v terénu patrného t etího hradu na Pavlovských kopcích - Neuhaus, Nového hradu. V blízkosti obce se nacházejí zajímavé p írodní lokality, jako je na severu p írodní rezervace V stonická nádrž a sm rem na jihovýchod národní p írodní rezervace D vín. Katastrální vým ra: 783 ha Po et obyvatel: 414 Z toho v produkt. v ku: 269 Pr rný v k: 37,8 Pošta: Ne Škola: Ne Zdravotnické za ízení: Ne Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano V pr hu roku se zde uskute ní statisticky pr rné množství p evod nemovitostí. Cenové mapy pozemk nejsou k dispozici. Pr rná nezam stnanost v míst a okolí. P evyšuje poptávka spíše po levn jších nemovitostech. Rozvíjí se cestovní ruch. Dobrá poloha vzhledem k blízkým Pálavským vodním nádržím. Porovnávané nemovitosti - p ehled: 1. Prodej chalupy 2+1 v Dolních Dunajovicích. Objekt je možné využít k rekreaci, nebo jako stavební parcelu pro novou stavbu. Celková plocha pozemku v etn zahrady iní 414 m2. Ší e domu 7,5 m, hloubka 19,35 m. Smíšené zdivo, p evažuje pálená cihla. Zahrada 270 m2.užitná plocha domu je 100 m2. Dispozice domu: 2+1 (obývací pokoj s krbem 19,4 m2, ložnice 11,6 m2, kuchyn 10,8 m2, sklad 18,6 m2, dílna 32,2 m2). Celá stavba je podsklepena klenutým vinným sklepem. IS: elekt ina 220/380, kanalizace a obecní vodovod cca 100 m od pozemku. Užitková voda je využívána ze spodní vody p es erpadlo. Topení krbem na tuhá paliva. Suché WC. P íjezd po nezpevn né komunikaci. P kný výhled na Pálavu. Klidné místo. Plocha pozemku: 1.928 m² Zastav ná plocha: 416 m² Zahrada: 980 m². 2. Starší d m po áste né renovaci. Zadní st na i st na v kuchyni odizolovány "pod ezáním". Ve dvo e hospodá ské budovi v dezolátním stavu. Vinný sklep + studna. Krytý pr jezd do dvora s možností parkování. Renovovaná koupelna + suché WC. Vodovod i vlastní zdroj, kanalizace spašková, topení lokální plynové + tuhá paliva. Stránka 12
3. RD 4+1 v obci Milovice u Mikulova v blízkosti Mušovských jezer 47 km od Brna.Domek je p ízemní samostatn stojící nepodsklepený, se sedlovou st echou, napojen na sít elektro, vodovodu, kanalizace, p ípojka na plyn je p ed domem.objekt je p ístupný z obou stran od silnice p edním vchodem a od zahrady po místní zpevn né komunikaci.d m sloužil na drobnou pr myslovou výrobu možno ponechat nebo jej zp tn zrekonstruovat na bytové ú ely. Zastav ná plocha dom + nádvo í je 436 m2, zahrada 364 m2, zdivo tlouš ka 45 cm, stropy d ev né, krov d ev ný vázaný, krytina-pálená taška, podlahy prkna palubky a beton, keramická dlažba.oplocení z ev ných lat k, kopaná studna hloubka 3,50 m, zemní sklep 47 m3. 4. Rodinný d m 4+1 v obci Brod nad Dyjí, nedaleko vodní nádrže Nové Mlýny. V dom je ve ejný vodovod, plyn, elekt., septik. Plocha zastav ná: 323 m2 Plocha užitná: 100 m2 Plocha pozemku: 120 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Úst ední dálkové Elekt ina: 380V. ZJIŠT NÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM: Porovnávaná nemovitost 1. Rodinný d m v Dolních Dunajovicích 2. Rodinný d m v Horních stonicích 3. 4. Rodinný d m v Milovicích Rodinný d m v Brod nad Dyjí Cena p ed a po redukci na pramen ceny Má-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se o uskute ný prodej. Koef redukce K 1 poloha Porovnání cen ve vztahu k oce ované nemovitosti: K 2 funk ní využitelnost K 3 velikost K 4 velikost pozemku K 5 vybavení domu K 6 stavebn technický stav 560 00 0,80 1,00 1,00 1,20 1,00 0,70 0,80 0,67 448 00 Obdobné Obdobné Horší Obdobné Lepší Lepší Lepší 680 00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 0,80 0,56 680 00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší 700 00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,70 0,80 0,56 700 00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší 600 00 0,80 1,10 1,00 1,00 1,00 0,70 0,80 0,62 480 00 Horší Obdobné Obdobné Obdobné Lepší Lepší Lepší Maximální porovnávaná cena: Minimální porovnávaná cena: Odchylka od pr ru: 392 00 295 68 0,15 Porovnávací hodnota celkem: Index Cena porovnávaná odlišnosti 327 936 K 301 056 K 380 80 392 00 295 68 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 330 00 Stránka 13
2) Zem lský pozemek EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : 1. Místo: Pavlov, okr. B eclav Vým ra: 7469 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: 149 38 Popis: Pozemek-zem lský, Pavlov (okr. B eclav) Prodej pozemku o vým e 7 469 m² u obce Pavlov u Dolních V stonic, orná p da, mírný sklon. Plocha pozemku: 7.469 m² Terén pozemku: mírný sklon Forma vlastnictví: neuvedeno Voda: není Plyn: ne Elektroinstalace: není Kanalizace: ne 2. Místo: Dolní Dunajovice Vým ra: 20451 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Orná p da v Dolních Dunajovicích K prodeji orná p da o vým e 20451 m² v k.ú.dolní Dunajovice. 3. Místo: Sedlec u Mikulova Vým ra: 102832 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: 822 656 K Popis: Pozemek k.ú. Sedlec, okr. B eclav V k.ú. Sedlec v okrese B eclav je na prodej orná p da ( ást ve vini ní trati) o celkové vým e 102 832 m². Celková vým ra je tvo ena p ti parcelami. ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM: 184 00 Porovnávaný pozemek Zem lský pozemek v 1. Pavlov 2. 3. Zem. pozemek v Dolních Dunajovicích Zem lský pozemek v Sedleci Cena p ed a po redukci na pramen ceny (K /m 2 ) Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar a velikost pozemku K 4 bonita K 4 využitelnost K 5 poloha, orientace, sklon K 6 porosty 16 0,80 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 12,80 Lepší Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 9 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné 8,10 8 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 7,20 Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Obdobné Maximální porovnávaná cena: 10,20 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 7,20 /m 2 Jednotková cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 8,05 /m 2 Cena porovnávaná (K /m 2 ) 10,20 8,10 7,20 Vým ra porovnávaného pozemku: 92947 m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnávacím zp sobem iní: 748 00 Stránka 14
C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem m.p. 63 k.ú. Horní V stonice pozemek, parc.. St. 31 LV. I) STAVBY Hlavní stavby: Rodinný d m.p. 63 Zastav ná plocha: 226 m 2 Obestav ný prostor: 1277 m 3 Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 0 m 2 0 m 3 Zastav ná plocha staveb celkem: 226 m 2 1277 m 3 II) POZEMKY A POROSTY: Zastav ná plocha a nádvo í parc.. St. 31 o vým e 1188 m 2 zahrada parc.. 88/1 o vým e 277 m 2 zahrada parc.. 88/2 o vým e 108 m 2 Vým ra pozemku celkem: 1573 m 2 III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE Ú ELU VYUŽITÍ: (ur eno pom rem ze zastav né plochy) Prostory ú eln využitelné pro bydlení 215 m 2 x 0,65 = 140 m 2 pro skladování 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2 jako provozovna 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2 jako garážování 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2 pro jiné ú ely 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2 IV) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM STAVEB: Porovnání údaj : Užitné plochy celkem: 140 m 2 Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. bydlení skladování provozovna garážování jiné ú ely 1. Realitní kancelá Hustope e 1500 0 0 0 0 2. Realitní kancelá B eclav 1550 0 0 0 0 3. Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 1450 0 0 0 0 okolí (dle údaj v míst ): 1450 0 0 0 0 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 1400 vlastní databáze nájm ): 0 0 0 0 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 1 470 0 0 0 0 Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podm. vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu bydlení 140 0 0 1 470 0% 205 433 K skladování 0 0 0 0 0% provozovna 0 0 0 0 0% garážování 0 0 0 0 0% jiné ú ely 0 0 0 0 0% Užitná plocha celkem: 140 0 0 Celkem: 205 433 K Využitelná plocha staveb celkem : 140 m 2 Pr rné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 470 /m 2 /rok z toho na bydlení: 956 /m 2 /rok 105 Stránka 15
Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv opot ebení negativní 0,80 d) Vliv polohy bez vlivu b) Vliv vybavení negativní 0,80 e) Využitelnost c) Vliv závad a rizik bez vlivu 1,00 f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivu Celkový index: 0,48 snižující Dodažitelná výše nájemného : 710 /m 2 /rok Údaje asové a opot ebení: Stá í stavby: 80 rok Doba dalšího trvání: 20 rok edpokládaná životnost: 100 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0% edpokládaná ekonomická životnost: 5 rok Úroková míra pro výpo et výnosové hodnoty: 13,4% Opot ebení: 89,3% Výchozí cena pro stanovení amortizace a náklad C: 3 831 00 Výdaje (ro ní): edpoklad dlouhodobých konstantních p íjm : ano - výpo et v nou rentou Da z nemovitosti: Pojišt ní: Oprava a údržba: Správa nemovitosti: Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost: Nájemné z pozemku: A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) = 591 K 1 50 721 586 K Výdaje celkem: 723 677 K tj. 729% Ro ní nájemné celkem: VN = 99 223,- K /rok Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% b) odhad budoucí inflace: r 2 = 4,0% c) rizika: r 3 = 4,5% d) vliv životnosti: r 4 = 0,0% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 13,4% Hodnota staveb, zjišt ná výnosovým zp sobem: V) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Pr rná výše pronájmu (K /m 2 /rok) pro druh využití: Zdroj informace - souhrnný názor na výši pronájmu v posuzované lokalit. zastav ná plocha manipulace, dv r zahrada, sad, rekrea ní plochy parkování, pr chody, p íjezdy jiné využití (orná) 1. Realitní kancelá Hustope e 35 0 1,5 0 1,2 2. Realitní kancelá B eclav 40 0 2 0 1 3. Realitní kancelá Poho elice 4. Zjišt né nájemné v míst nebo 40 0 1,5 0 1,1 okolí (dle údaj v míst ): 35 0 1,5 0 1 5. Nájemné dle názoru znalce (dle 35 vlastní databáze nájm ): 0 1 0 1 Pr rná základní hodnota nájmu (K /m 2 /rok): 37 0,00 1,50 0,00 1,10 Index 1,00 0,75 1,00 Stránka 16
Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % Základní ro ní výše nájmu zastav ná plocha 1188 0,0 0,0 37,00 0% 43 96 manipulace, dv r 0 0,0 0,0 0,00 0% parkování, p ejezdy 0 0,0 0,0 0,00 0% zahrada, sad, (rekreace) 385 0,0 0,0 1,50 0% 58 jiné využití 0 0,0 0,0 0,00 0% Vým ry celkem: 1573 0,0 0,0 Celkem: 44 54 Využitelná plocha pozemku celkem : 1573 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 28,30 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy bez vlivu 1,00 c) Využitelnost b) Vliv vybavení negativní 0,90 d) Vliv závad a rizik bez vlivu Celkový koeficient: 0,81 Pr rná zjišt ná výše nájemného: 22,90 /m 2 /rok VN = 36 022,- K /rok Náklady (odhad): 20% N = 7 204,- K /rok r = 13,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Hodnota nemovitosti, zjišt ná výnosovým zp sobem celkem: Výnosová hodnota nemovitosti celkem: 215 10 D) Výpo et v cné hodnoty Reproduk ní cena domu, snížená o p im ené opot ebení, p ípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání. Rodinný d m.p. 63 1277 m 3 x 3000 /m 3 = 3 831 00 opot ebení: 89,30% Výše náklad na opravy: cná hodnota: Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 10 00 pr rné opot ebení: 80,00% cná hodnota: Pozemek a porosty : 1573 m 2 x 60 /m 2 = Sou et: cná hodnota nemovitosti celkem: 506 30 Index 0,90 1,00 snižující 215 055 K 215 055 K 409 917 K 2 00 94 38 506 297 K Stránka 17
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Administrativní cena nemovitosti nezjišt na II) VÝPO ET VÁŽENÉHO PR RU: Pom r v cné a výnosové hodnoty: C N / C v = 2,354 Váha výnosové hodnoty: n = 5,000 Vážený pr r: (Cn + n x Cv) / (n + 1) = po zaokrouhlení: 263 60 263 633 K Hodnota, zjišt ná dle Neegeliho metody váženého pr ru: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 330 00 263 60 nezjišt na 330 00 III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah Spoluvlastnictví k nemovitosti negativní Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Obvyklá cena: Výsledná cena (C opt. x i s ) : 198 00 198 00 1,00 0,60 1,00 0,60 Stránka 18
Zem lské pozemky: k.ú. Horní V stonice LV. C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem I) POZEMKY A POROSTY: Zem lské pozemky orná p da parc.. 3929 o vým e 15813 m2 ostatní plocha parc.. 4187 o vým e 830 m2 vinice parc.. 4188 o vým e 5745 m2 vinice parc.. 4325 o vým e 2879 m2 orná p da parc.. 4525 o vým e 1500 m2 vinice parc.. 4611 o vým e 18565 m2 vinice parc.. 4639 o vým e 2906 m2 vinice parc.. 4653 o vým e 4197 m2 orná p da parc.. 4700 o vým e 15300 m2 orná p da parc.. 4744 o vým e 5612 m2 orná p da parc.. 4980 o vým e 19600 m 2 Vým ra pozemku celkem: 92947 m 2 276 II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % zastav ná plocha 0 0,0 0,0 0,00 0% zem lský pozemek 92947 0,0 0,0 0,90 0% 83 65 Vým ry celkem: 92947 0,0 0,0 Celkem: 83 65 Využitelná plocha pozemku celkem : 92947 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 0,90 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy bez vlivu 1,00 c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu 1,00 d) Vliv závad a rizik bez vlivu 1,00 Celkový koeficient: 0,80 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 0,70 /m 2 /rok VN = 65 063,- K /rok Náklady (odhad): 15% N = 9 759,- K /rok Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% c) rizika: r 3 = 4,0% b) odhad budoucí inflace: r 2 = 4,0% d) vliv životnosti: r 4 = 0,0% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 12,9% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem: 428 70 Základní ro ní výše nájmu Index 0,80 428 709 K Stránka 19
E) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI: Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: po zaokrouhlení iní: OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = 748 00 1 312 801,13 K 0,0 1 312 801,13 K 1 312 80 428 70 1 312 80 748 00 III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti Užívání zem. org. ve spol. honu. negativní Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah spoluvlastnictví negativní Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Obvyklá cena: Výsledná cena (C opt. x i s ) : 479 00 478 72 0,80 0,80 1,00 0,64 Stránka 20
F) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: LV. 105 k.ú. Horní V stonice m.p. 63 etn p íslušenství a pozemku parc.. St. 31 Zastav ná plocha a nádvo í 88/1 zahrada 88/2 zahrada Spoluvlastnický podíl povinného: 1/2 Obvyklá cena nemovitosti : Obvyklá cena spoluvlastnického podílu: 198 00 99 00 slovy: devadesátdev ttisíc K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. LV. 276 k.ú. Horní V stonice Pozemky parc.. 3929 orná p da parc.. 4187 ostatní plocha parc.. 4188 vinice parc.. 4325 vinice parc.. 4525 orná p da parc.. 4611 vinice parc.. 4639 vinice parc.. 4653 vinice parc.. 4700 orná p da parc.. 4744 orná p da parc.. 4980 orná p da Spoluvlastnický podíl povinného: 1/2 Obvyklá cena nemovitosti : Obvyklá cena spoluvlastnického podílu: 479 00 239 50 slovy: dv st icetdev ttisícp tset K Stránka 21
Díl í ceny pozemk (spoluvlastnckého podílu 1/2): parc.. 3929 parc.. 4187 parc.. 4188 parc.. 4325 parc.. 4525 parc.. 4611 parc.. 4639 parc.. 4653 parc.. 4700 parc.. 4744 parc.. 4980 54 10 50 7 80 3 10 8 50 24 40 7 00 9 90 35 50 19 20 69 50 Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly být nadále zajišt ny, nebyly zjišt ny. Nebylo zjišt no žádné další právo, odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, evidované v Katastru nemovitostí p ísl. Katastrálního ú adu. Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 30.6.2010 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady se specializací oce ování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 2972 znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. -70/10 ing. František Dobiáš Perunská 46 695 04 Hodonín V Hodonín : 30.6.2010 ílohy: íloha. 1 - Fotodokumentace 1 strana Stránka 22
íloha. 1 ke znaleckému posudku. 2972-70/10 FOTODOKUMENTACE: Snímek. 1: Pohled na zadní pr elí Snímek. 2: Pohled na zadní pr elí Snímek. 3: Krytý pr jezd Stránka 1