Znalecký posudek č. 6718 198/2018 v oboru ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí o obvyklé ceně nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 445, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 87 a pozemku parcelní číslo 2652/25 v katastrálním území Roštín, obci Roštín, okrese Kroměříž Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno-město Cejl 494/25 602 00 Brno Usnesení č.j. 169 EX 4312/15 140 ze dne 15. 9. 2018 Účel posudku: stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí v exekučním řízení Podle stavu ke dni 17. 9. 2017 (místní šetření) posudek vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil Tyršova 2376/9 769 01 Holešov Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a příloh a předává se objednateli ve 3 vyhotoveních v listinné podobě a 1 x v elektronické podobě prostřednictvím datové schránky. V Holešově, dne 20. září 2018 1
A. Nález: 1. Znalecký úkol: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení soudního exekutora ze dne 15. 9. 2018 č.j. 169 EX 4312/15 140. Úkolem znalce je: ocenění nemovitých věcí se samostatným uvedením ceny obvyklé dle zvláštního předpisu, a jejich součástí, tj. vše, co k nim podle povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím nemovité věci znehodnotily a jejich příslušenství, tj. nemovité či movité věci, které byly vlastníkem věci hlavní určené, aby s ní byly užívány. Předmětem ocenění jsou nemovité věci pozemek parcelní číslo st. 445 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 87 a pozemek parcelní číslo 2652/25 trvalý travní porost v katastrálním území Roštín, obci Roštín, okrese Kroměříž. 2. Informace o nemovitých věcech: Adresa nemovitosti: 768 03 Roštín, č.e. 87 Kraj: Zlínský Okres: Kroměříž Obec: Roštín Katastrální území: Roštín 3. Podklady pro vypracování ocenění: Dodané zadavatelem: 1) Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Roštín, LV č. 897 ze dne 16. 3. 2018 2) Usnesení soudního exekutora ze dne 15. 9. 2018 3) Usnesení soudu ve věci projednání dědictví ze dne 29. 3. 2001 4) Výpis z technologického centra MV ČR ze dne 12. 10. 2017 Zjištěné znalcem: 1) Kopie katastrální mapy dle cuzk.cz 2) Mapa okolí a obce včetně panoramatických pohledů na oceňovanou nemovitou věc 3) Informace o obci a okolí z internetových serverů 4) Místní šetření provedené znalcem dne 17. 9. 2018, fotodokumentace 5) Malý lexikon obcí 2017 6) Vlastní databáze nemovitostí a informace spolupracujících znalců 7) Informace a sdělení získané z katastrálního úřadu, realitních kanceláří a jiných subjektů 4. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí: Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 17. září 2018 znalcem, povinný i majitelka domu, ve kterém má povinný přihlášeno trvalé bydliště, byli písemně obeslání, na výzvu nikdo nereagoval. 5. Použitá literatura: A. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění. B. Vyhláška č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění o oceňování majetku. C. Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008. D. Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňovaní a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004. 2
6. Metody zjištění hodnoty: a) Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. V této části je zjištěna administrativní cena oceňovaného souboru nemovitých věcí dle platného oceňovacího předpisu Vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb., vyhlášky č. 443/2016 Sb. a vyhlášky č. 457/2017 Sb. b) Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá V této části bude nejprve provedena analýza trhu s obdobnými nemovitými věcmi, bude tedy zjištěna srovnatelná cena, na základě které bude určena cena nemovité věci, která je v místě a čase obvyklá - obvyklá cena. Definice obvyklé ceny dle 2 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění:...obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Nelze opomenout ani zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Určení ceny porovnávacím způsobem vychází z informací zjištěných o realizovaných obchodech obdobného majetku. Jako relevantní se v tomto případě pokládají kupní smlouvy, informace účastníků trhu, spolupracujících znalců a odhadců, obcí, realitních kanceláří a vlastní databáze statistických údajů. Postup pro oceňování staveb porovnávacím způsobem: Cena stavby se zjistí vynásobením zvolené měrné jednotky, charakteristického porovnatelného parametru daného typu stavby, např. obestavěný prostor, zastavěná plocha, užitná plocha, podlahová plocha atp., jednotkovou cenou určenou porovnávací metodou. Na základě skutečného užití oceňované stavby bude zjištěna cena staveb obdobného využití, pokud toto nebude možné tak cena nabídek staveb obdobného využití, popřípadě kombinace výše uvedeného. U všech informací platí pravidlo aktuálnosti cen, stáří do 12-ti měsíců, popřípadě 6-ti měsíců. U nabídkových cen je možné použít objektivizační koeficient v rozmezí 0,7 1,0 se zdůvodněním, zohledňující zejména transakční náklady, nebo dobu zveřejnění nabídky. Kritéria pro výběr porovnatelných případů jsou u staveb zejména: účel užití, poloha v obci vzhledem k účelu užití, stavebně technický stav, materiálové charakteristiky, vybavenost, velikost a možnost komerční využitelnosti. Zjištěným cenám se následně přidělí body v rozmezí 1 až 3, vyjadřující míru shody s oceňovanou stavbou a určí se základní cena, jako vážený průměr cenových údajů a jim přiřazených vah. Základní cenu lze dále upravit cenovými faktory zohledňujícími: polohou stavby v obci popřípadě v lokalitě, příslušenství stavby, pozemky tvořící jednotný funkční celek se stavbou, technickou vybavenost pozemku, právní vztahy a širší vztahy. Jednotlivé faktoru mohou cenu snížit nebo zvýšit až o 20%. V případě velmi špatného stavebně-technického stavu objektu lze základní cenu snížit až o 30%. Určení obvyklé ceny: K určení obvyklé ceny je nutno přistupovat komplexně a zhodnotit všechny faktory a vlivy na cenu, včetně zjištění možného budoucího využití nemovité věci. Cena obvyklá vychází z porovnávací ceny obdobného majetku na trhu s nemovitými věcmi a to jak z již realizovaných obchodů, tak i nabídek. Neopomenutelnou součástí je také zohlednění ceny určené dle vyhlášky o oceňování majetku. 3
7. Vlastnické a evidenční údaje: Dle předloženého výpisu z katastru nemovitostí LV č. 87 je pan Tomáš Krejčík, nar. dne 12. 9. 1969 bytem 667 01 Židlochovice, Komenského 67 vlastníkem oceňovaných nemovitých věcí pozemku parcelní číslo st. 445 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 40,0 m 2, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 87 a pozemku parcelní číslo 2652/25 trvalý travní porost o výměře 338,0 m 2 v katastrálním území Roštín, obci Roštín, okrese Kroměříž. 8. Věcná břemena, závazky a omezení: K nemovitým věcem je evidováno věcné břemeno doživotního bezplatného užívání, výpisem z evidence však bylo znalci doloženo úmrtí osoby oprávněné z věcného břemene. Nebyly zjištěny žádné další omezení užívání. Přístupová asfaltová cesta k lokalitě je ve vlastnictví ČR, plocha mezi touto cestou a posuzovanými pozemky náleží Obci Roštín. Finanční závazky vlastníka evidované na předloženém LV se do výsledné ceny nemovitých věcí dle tohoto posudku nezahrnují. Převod nemovitých věcí nepodléhá odvodu DPH. 9. Přírodní katastrofy, povodňové a radonové riziko: Dle mapy záplavových území je v dané lokalitě zanedbatelné riziko povodně. Objekt je situován v mírném svahu s mírnou náchylností k sesouvání, v místě však nebyly evidovány žádné sesuvy, oblast je stabilizovaná. Pozemek se nenachází v poddolovaném území ani zde není hrozba jiných přírodních katastrof. Vzhledem k tomu, že nebylo předloženo měření vnitřní koncentrace radonu v místě, je proveden odhad na základě odvozené mapy radonového rizika ČR pro lokalitu Roštín I. kategorie nízké radonové riziko. 10. Základní popis lokality: Obec Obec Roštín se nachází na území okresu Kroměříž a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Kroměříž. Obec Roštín se rozkládá asi čtrnáct kilometrů jihozápadně od Kroměříže. Úředně žije v katastru této obce 696 obyvatel (Malý lexikon obcí 2017). Děti školního věku mohou v obci navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně, předškoláci mohou chodit do mateřské školy. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a jiné sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kotel, kulturní zařízení, poštovní úřad a obchod se základním sortimentem. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Obec Roštín leží v průměrné výšce 278 metrů nad mořem. Celková katastrální plocha obce je 1805 ha. Posuzovaná nemovitá věc Předmětem ocenění je pozemky zastavěný objektem rodinné rekreace v katastrálním území a obci Roštín, v rekreační oblasti situované na jižním okraji katastrálního území obce. Jedná se o dvoupodlažní samostatně stojící rekreační chatu, která je zastřešená sedlovou střechou bez možnosti využití podkroví. Se stavební plochou a objektem rekreace je užíván i další pozemek vše pod společným oplocením. Dopravní dostupnost a parkování Posuzovaný objekt je přístupný z místní zpevněné komunikace, přes pozemky ve vlastnictví obce Roštín a ČR. Parkování je možné v blízkosti objektu, přímo na pozemcích užívaných v jednotném funkčním celku. Obec Roštín je napojena na síť silnic, které ji spojují s okolními vesnicemi a městy a je dopravně obsluhována autobusy meziměstské dopravy, nejbližší zastávka je vzdálena asi 2 km od posuzovaného objektu. Účel využití Stavba je užívána sezóně k rekreaci. 4
Pozemky Pozemek parcelní číslo st. 445 je zcela zastavěn stavbou hlavní, pozemek parcelní číslo 2652/25 tvoří zahradu kolem objektu. Pozemky jsou společně oploceny. V místě je možnost napojení staveb na elektřinu. Obec Roštín nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků. Obsah ocenění: a) 3, 4 stavební pozemky parcelní číslo st. 445 a 2652/25 v katastrální území Roštín, obec Roštín, okres Kroměříž b) 36 objekt rodinné rekreace č.e. 87 na pozemku parcelní číslo st. 445 v katastrální území Roštín, obec Roštín, okres Kroměříž 11. Kopie katastrální mapy: Pozemek parcelní číslo st. 445, na kterém se nachází posuzovaný objekt rodinné rekreace č.e. 87 a pozemek parcelní číslo 2652/25 vše užíváno v jednotném funkčním celku v katastrálním území Roštín, obci Roštín, okres Kroměříž. 12. Popis nemovitých věcí: a) stavební pozemky parcelní číslo st. 445 a 2652/25 v katastrálním území Roštín, obec Roštín, okres Kroměříž Předmětem ocenění jsou pozemky zapsané na LV č. 87 vedeném pro katastrální území a obec Roštín. Pozemky jsou užívány v jednotném funkčním celku s objektem rodinné rekreace č.e. 87. Celková plocha pozemku je standardní. Plocha je mírně svažitá, s orientací k severu, se svažitostí terénu do 15%. V místě je možnost napojení staveb na síť elektrické energie. Občanská vybavenost obce není dostupná. Obyvatelstvo v okolí je bezproblémové. V obci Roštín není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. b) 36 objekt rodinné rekreace č.e. 87 na pozemku parcelní číslo st. 445 v katastrální území Roštín, obec Roštín, okres Kroměříž Posuzovaný objekt je samostatně stojící rekreační chatou. Stavba se nachází v rekreační oblasti na jižním okraji katastrálního území obce Roštín. Okolní zástavbu tvoří obdobné rekreační objekty. Jedná se o dvoupodlažní nepodsklepený objekt, jež je zastřešen sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Objekt je užíván cca 50 let. Stavba je založena na betonových základech, proložených kamenem. Konstrukční systém je stěnový, nosné konstrukce zděné v tloušťce 30 cm. Stropy dřevěné trámové, zastřešení tvoří dřevěný krov, krytina plechová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Výplně otvorů tvoří jednoduchá dřevěná okna, dveře vstupní dřevěné, vrata rovněž. Nášlapné vrstvy podlah tvoří pravděpodobně PVC, popřípadě dřevěná prkna. 5
Elektroinstalace pouze světelná. Vytápění lokální, na tuhá paliva, objekt je opatřen komínem. Vstup do objektu je v úrovni prvního podlaží. Jelikož nebyl umožněn přístup do stavby, vnitřní dispozice není znalci známa. Přehled využitelných kapacit objektu: Zastavěná plocha: 40,00 m 2 Obestavěný prostor objektu: (40,0 * 5,4) = 216,00 m 3 Technický stav, vady a nedodělky: Celkový technický stav objektu odpovídá jeho stáří s mírně zanedbanou údržbou. Na objektu jsou zřetelné drobné závady, například dřevěného obložení fasády, způsobené právě zanedbanou údržbou. Vybavení objektu je předpokládáno kompletní a funkční. B. Posudek: 1. Ocenění dle platných předpisů cena dle vyhlášky č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. b) 36 objekt rodinné rekreace č.e. 87 na pozemku parcelní číslo st. 445 v katastrální území Roštín, obec Roštín, okres Kroměříž Ocenění rekreační chaty dle 36 vyhlášky: Rekreační chata č.e. 87 Obec Katastrální území Roštín Roštín Počet obyvatel Kraj Malý lexikon obcí ČR 2017 696 Zlínský Základní cena příloha č. 25 ZC Kč/m3 2 113,00 Obestavěný prostor OP m3 216 Znak Popis zn. Číslo Popis Hodnota znaku Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 Index trhu Dle pozemku I T 1,02 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 Index polohy Dle pozemku I P 0,8840 Index konstrukce a vybavení reakreačních a zahrádkářských chat, tabulka č.2 příloha č. 25 1 Druh stavby II. Rekreační chata 0,00 2 Provedení obv. stěn II. Zděnné do 30 cm -0,03 3 Střešní kce II. Bez možnosti zřízení podkroví 0,00 4 Napojení na sítě I. Pouze el. energie -0,06 5 Vybavení II. Pouze suché WC -0,06 6 Vytápění II. Lokální, tuhá paliva 0,00 7 Příslušenství III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 8 Pozemky II. Do 400 m2 0,00 9 Jiné kriterium III. Bez vlivu na cenu 0,00-0,1500 opotřebení 50 s = 1-0,005*y 0,75 10 Stav III. Stavba se zanedbanou údržbou Iv 0,85 0,54188 Cena stavby C = OP*ZC*Iv*It*Ip 222 999,97 6
a) stavební pozemky parcelní číslo st. 445 a 2652/25 v katastrálním území Roštín, obec Roštín, okres Kroměříž Ocenění stavebních pozemků dle 3, 4 vyhlášky: Pozemky parcelní číslo st. 445 a 2652/25 Obec Katastrální území Kraj Počet obyvatel Malý lexikon obcí 2017 Základní cena příloha č. 2 vyhlášky, tab. č. 1 ZC v (Kč/m 2 ) Plocha pozemků P (m 2 ) Roštín Roštín Zlínský Znak Název zanku Označení Popis znaku Hodnota znaku Úprava základních cen stavebních pozemků, příloha č. 2 vyhlášky, tabulka č. 2 O 1 Velikost obce IV. 501-1000 obyvatel 0,65 O 2 Hospodářsko správní význam obce IV. Ostatní obce 0,70 O 3 Poloha obce VI. V ostatních případech 0,80 O 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace 0,85 O 5 Dopravní obslužnost obce III. Autobusová zastávka 0,90 O 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZC v *O 1 *O 2 *O 3 *O 4 *O 5 *O 6 ZC 315 Index trhu s nemovitými věcmi, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 1 P 1 Situace na dílčím trhu III. Poptávka je vyšší než nabídka 0,02 P 2 Vlastnické vztahy V. Stejný vlastník 0,00 P 3 Změny v okolí II. Bez vlivu 0,00 P 4 Vliv právních vztahů II. Bez vlivu 0,00 P 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 P 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zandbatelný rizikem povodně 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1+ΣP i ) I T 1,0200 Index omezujících vlivů pozemku, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 2 P 1 Geometrický tvar a velikost II. Bez vlivu na využití 0,00 P 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost pozemku do 15%, severní orientace -0,01 P 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 P 4 Chráněná území a ochraná pásma I. Mimo chráněné území a ochrnaé pásma 0,00 P 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 P 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů pozemku I O = 1+ΣP i I O 0,9900 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené k zastavění, příloha č. 3 vyhlášky, tabulka č. 3 P 1 Druh a účel užití stavby I. Stavby pro rodinou rekreaci 0,85 P 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 P 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí 0,05 P 4 Možnost napojení na inž. sítě v obci II. Lze napojit na některé sítě v obci -0,05 P 5 Občanská vybavenost v okolí III. Občanská vyb. obce není dostupná 0,00 P 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Zpevněný příjezd, parkování na pozemku 0,00 P 7 Osobní hromadná doprava I. Zastávka více než 1000 m od objektu -0,01 P 8 Komerční využitelnost II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 P 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 P 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 P 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy Cena pozemků celkem I P = P 1 * (1+ΣP i ) CP = ZC * I T * I O * I P * P I P CP (Kč) 0,8840 106 289,41 696 1255 378 7
Administrativní cena dle platného cenového předpisu č. 443/2016 Sb., 457/2017 Sb. - rekapitulace: pol. objekt kat. území obec jednotka cena a) 3, 4 stavební pozemky dle LV Roštín Roštín Kč 106 289,41 b) 36 objekt rodinné rekreace č.e. 87 Roštín Roštín Kč 222 999,97 Cena nemovitých věcí celkem 329 289,38 Administrativní cena nemovitých věcí ke dni ocenění (zaokrouhleno) 329.290,00 Kč 2. Zjištění ceny nemovitých věcí, která je v místě a čase obvyklá Předmětem ocenění je rekreační chata v Roštíně, okres Kroměříž stojící v rekreační oblasti na jižním okraji katastrálního území. Jedná se o dvoupodlažní chatu, která není podsklepená, a je zastřešena sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Pozemky užívané v jednotném funkčním celku o ploše 378,0 m 2. V místě je možnost napojení staveb pouze na el. energií. Objekt byl postaven přibližně před 50- ti lety. Technický stav odpovídá stáří a mírně zanedbané údržbě. Pro určení porovnávací ceny bude z údajů o prodejích a nabídkách prodejů srovnatelného zboží určena cena za m 2 celkové plochy pozemků užívaných s rekreačními objekty. Analýza trhu: Lokalita je poměrně vyhledávaná, poptávka po srovnatelných objektech převyšuje nabídku, obdobné objekty jsou v místě obchodovány pouze zřídka. Uskutečněné prodeje obdobných objektů v místě a okolí: Prodej č. 1 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 25. 10. 2017 Číslo řízení: V-5720/2017-708 Popis: Uskutečněný prodej rekreačního objektu v blízké rekreační oblasti ve stejné obci. Celková zastavěná plocha objektu činila 104,0 m 2, celková plocha pozemků poté 594,0 m 2. Celková sjednaná cena činila 401.200,00 Kč. Cena: 675,42,67 Kč/m 2 Prodej č. 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 větší rekreační objekt v blízké lokalitě, starší prodej Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 27. 4. 2018 Číslo řízení: V-1670/2018-708 Popis: Uskutečněný prodej rekreačního objektu v rekreační oblasti v obci Koryčany. Celková zastavěná plocha objektu činila 113,0 m 2, celková plocha pozemků poté 823,0 m 2. Jednalo se o objekt s výrazně lepším příslušenstvím. Celková sjednaná cena činila 1.798.000,00 Kč. Cena: 2.184,69 Kč/m 2 Prodej č. 3 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 větší rekreační objekt v blízké obci, výrazně lepší příslušenství Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 9. 5. 2018 Číslo řízení: V-1929/2018-708 Popis: Uskutečněný prodej rekreačního objektu v blízké rekreační oblasti ve stejné obci. Celková zastavěná plocha objektů činila 50,0 m 2, celková plocha pozemků poté 1.051,0 m 2. Celková sjednaná cena činila 1.589.000,00 Kč. Cena: 1.511,89 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 větší rekreační objekt v blízké lokalitě, větší plocha pozemků 8
Prodej č. 4 Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 9. 7. 2018 Číslo řízení: V-3063/2018-708 Popis: Uskutečněný prodej obdobného rekreačního objektu v rekreační oblasti v obci Koryčany. Celková zastavěná plocha objektu činila 49,0 m 2, celková plocha pozemků poté 480,0 m 2. Celková sjednaná cena činila 130.000,00 Kč. Cena: 270,83 Kč/m 2 Prodej č. 5 Bodové zhodnocení dle míry shody: 2 obdobný rekreační objekt v blízké obci Místo zveřejnění: KN Datum prodeje: 25. 7. 2018 Číslo řízení: V-3460/2018-708 Popis: Uskutečněný prodej menšího rekreačního objektu v rekreační oblasti v obci Kostelany. Celková zastavěná plocha objektů činila 28,0 m 2, celková plocha pozemků poté 1.093,0 m 2. Celková sjednaná cena činila 220.000,00 Kč. Cena: 201,28 Kč/m 2 Bodové zhodnocení dle míry shody: 1 menší rekreační objekt v blízké obci Z důvodů velké odchylky od střední hodnoty budou ze srovnání vyřazeny prodeje č. 2 a č. 5. Vyhodnocení základní ceny a její úpravy: Výpočet váženého průměru cen z uvedených příkladů nabídek prodejů: Uznačení Cena Kč za m 2 Objektivizační koeficient Bodové zhodnocení dle míry shody Upravená cena Kč za m 2 Prodej č. 1 675,42 1,00 1 675,42 Prodej č. 3 1 511,89 1,00 2 1 511,89 Prodej č. 4 270,83 1,00 2 270,83 Vážený průměr základních cen v Kč za m 2 Úprava základní ceny: 891,36 1. Poloha stavby v obci, popřípadě v lokalitě (hodnocení 0,8 1,2) Objekt se nachází v rekreační oblasti na okraji katastrálního území obce Roštín. Okolní zástavbu tvoří obdobné rekreační objekty. 2. Příslušenství stavby (hodnocení 0,8 1,2) Příslušenství tvoří dřevěná kůlna. Venkovní úpravy v minimálním rozsahu. 3. Pozemek tvořící jednotný funkční celek se stavbou (hodnocení 0,8 1,2) Plocha pozemků je standardní ale s možností vjezdu na plochu u chaty osobním automobilem. 4. Technická vybavenost pozemku (hodnocení 0,8-1,2) Možnost napojení pouze na el. energii. 5. Právní vztahy (hodnocení 0,8 1,2) K oceňované nemovitým věcem se neváží věcné břemena ani jiné právní zátěže. 6. Širší vztahy (hodnocení 0,8 1,2) Stavba je mírně zanedbaná, ale její celkový technický stav odpovídá jejímu stáří, v porovnání s příklady je však její technický stav horší. Jedná se ovšem o velmi atraktivní lokalitu, kde v zásadě nedochází ke změně vlastníka prodejem. V místě je les, dojezd po asfaltové cestě. 9
Vážený průmer upravených základních cen (Kč/m 2 ) 891,36 Číslo faktoru Název faktrou Hodnota faktoru 1 Poloha stavby v obci 1,00 2 Příslušenství stavby 1,00 3 Pozemek tvořící jednotný fukční celek 1,05 4 Technická vybavenost pozemku 1,00 5 Právní vztahy 1,00 6 Širší vztahy 1,10 Upravená základní cena v Kč za m 2 1 029,52 Základní upravená cena dle metody srovnání je 1.029,52 Kč/m 2. Celková plocha pozemků užívaných s chatou je 378,0 m 2, celková cena nemovitých věcí metodou porovnání tedy činí 389.158,56 Kč. Určení obvyklé ceny: Hlavními vstupními daty pro určení ceny stavby, která je v daném čase a místě obvyklá, bude administrativní cena, a cena určená porovnáním. Konkrétně tedy cena administrativní ve výši 329.290,00 Kč, a cena určená metodou porovnání ve výši 389.160,00 Kč. S ohledem na výše uvedené určuji cenu v místě a čase obvyklou za posuzované nemovité věci ve výši: Obvyklá cena nemovitých věcí ke dni ocenění 389.000,00 Kč C. Rekapitulace: Administrativní cena nemovitých věcí Srovnávací cena nemovitých věcí 329.290,00 Kč 389.160,00 Kč Obvyklou cenu posuzovaných nemovitých věcí zapsaných na LV č. 87, tj. pozemku parcelní číslo st. 445, jehož součástí je objekt rodinné rekreace č.e. 87, a pozemku parcelní číslo 2652/25 v katastrálním území Roštín, obci Roštín, okrese Kroměříž, vyjádřenou ve formě obvyklé ceny ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. určuji ve výši: Slovy: třistaosmdesátdevěttisíc korun českých 389.000,00 Kč Při ohledání posuzované stavby a listin s ní spojených: - nebyly zjištěny zadržovací práva váznoucí na předmětu dražby, - nebylo zjištěno věcné břemeno, výměnek, předkupní právo ani jiné omezení vážící se k oceňovanému majetku. V Holešově, dne 20. září 2018 Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil 10
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 11. 12. 1995, čj.: Spr 1099/95 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové zapsaná v seznamu znalců a tlumočníků vedeném Krajským soudem v Brně. Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem 6718 198/2018. Vypracoval: Ing. Bc. Ewa Hradil D. Přílohy: Mapové podklady: Posuzovaný objekt rodinné rekreace č.e. 87 v katastrálním území a obci Roštín, okrese Kroměříž. Fotodokumentace: Posuzovaný objekt rodinné rekreace č.e. 135 v obci Mokrá-Horákov, místní část Horákov. 11
Informace z veřejného seznamu: 12