-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7252/19/A-2018 o ceně nemovitosti pozemků zapsaných v LV č. 1472 v k.ú. Lišov, obec Lišov, okres České Budějovice Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti (podílu ve výši 1/4) dle Usnesení ze dne 25.04.2018 pod čj. 040Ex 3371/05-52 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 9 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 16.05.2018 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpis z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) fotodokumentace f) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující g) podklady o zjištěných tržních cenách v lokalitě v realitních kancelářích h) údaje realitních serverů a FARMY CZ ch) smlouva o pachtovném pro spolumajitelku p. Blažkovou ze dne 21.1.2004 i) sdělení firmy KOOPRODUKT a.s. o ceně současného pachtovného Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření mnou provedeno dne 05.05.2018. Požádal jsem povinnou o součinnost, ale bez odpovědi. Spolumajitelka p. Blažková zaslala smlouvu pachtovní platnou do 31.12.2018. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 05.05.2018. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3-1) Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 1472, katastrální území Lišov, obec Lišov, okres České Budějovice. Vlastník: podílové spoluvlastnictví: Blažková Miluše 1/4 Filipová Ludvika 1/4 Irmišová Hana 1/4 Kocourek Milan 1/4 2) Výčet oceňovaných nemovitostí: Pp. čk. 326 o výměře 395 m2 orná půda Pp. čk. 327 o výměře 8 117 m2 orná půda Pp. čk. 550/1 o výměře 11 638 m2 orná půda Pp. čk. 557/4 o výměře 636 m2 orná půda Pp. čk. 560/4 o výměře 1 156 m2 orná půda Pp. čk. 563/4 o výměře 3 210 m2 orná půda Pp. čk. 563/12 o výměře 4 803 m2 orná půda 3) Popis: Oceňované pozemky se nalézají mimo zastavěnou část obce s počtem obyvatel 4 296, ve vzdálenosti do 500 m severozápadně od zastavěné části, ve dvou lokalitách, navzájem vzdálených 400 m. Veškeré pozemky jsou součástí scelených bloků zemědělské půdy, užívaných místním zemědělským závodem, část podílu propachtována. V terénu je přibližně jejich poloha patrná dle přístupových polních cest, okrajů lesa a vedení VN.
-4- Pp. čk. 327 a 326 jsou situovány po levé straně komunikace vedoucí k osadě Větrník, vytváří jeden funkční celek (sceleny do honu), obdélníkového půdorysu, nepatrně svažité, místně zvané U hlinišť. Pp. čk. 550/1, 563/4 se nachází 150 m vlevo od zahrádkářské a rekreační osady Čankov, další pp. čk. 560/4, 557/4, 563/12 o dalších 300 m západně, zčásti navazuje lesní porost. Všechny parcely sceleny v honech. Místně toto území nazývané U libničské cesty, jde o rovinné pozemky. C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost.
-5-1) Výpočet věcné hodnoty V tomto případě věcná hodnota zjištěna dle vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 457/2017 Sb. VÝPOČET : A. Zemědělská půda: ocenění dle 6 Pozemková parcela č. BPEJ Výměra Cena 1 m2 Cena pozemku 326 74702 395 4,73 1 868,35 327 73214 5 792 2,86 16 565,12 74610 112 5,74 642,88 74702 2 213 4,73 10 467,49 550/1 72904 8 861 5,30 46 963,30 72914 2 777 4,22 11 718,94 557/4 72904 389 5,30 2 061,70 74713 247 2,87 708,89 560/4 72904 1 120 5,30 5 936,00 74713 36 2,87 103,32 563/4 72904 3 210 5,30 17 013,00 563/12 72904 128 5,30 678,40 74713 4 675 2,87 13 417,25 mezisoučet 128 144,64 úprava ceny dle přílohy 5, + 80 % + 102 515,71 Celkem 29 955 m2 230 660,35 Kč Celkem 29 955 m2 230 660,35 Kč zaokrouhleno 230 660,00 Kč =================================
-6- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky v mírně teplém, suchém regionu, s průměrnou roční teplotou 7 8.50 stupňů C, s úhrnem srážek 450 550 m/m. Předložena pachtovní smlouva se spolumajitelem a nabídka místního zemědělského závodu na zvýšení ceny 2 000,- Kč/ha pachtovného nemá vliv na cenu obvyklou. Pro porovnání údajů, zjištěných z tržních cen v okolí jsou využity údaje o cenách v místě a čase obvyklé, dále z informací poradenské a realitní společnosti FARMY CZ, která realizuje největší objem majetkových převodů v rámci ČR. Pro tuto lokalitu eviduje rozpětí 25 35,- Kč/m2. Vzhledem k podílovému spoluvlastnictví je stanovena cena ve spodní třetině rozpětí, tj. 28,- Kč/m2. Výpočet: 29 955 m2 x 28,- Kč/m2 = 838 740,- Kč
-7- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy jsou celkově pozemky vyhledávány zájemci, s přihlédnutím k podílovému spoluvlastnictví je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 1472 v k.ú. Lišov činí 838 740,- Kč, spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/4 činí zaokrouhleně 209 690,- Kč. Slovy: Dvěstědevěttisícšestsetdevadesátkorunčeských Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 16.05.2018
-8- Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7252/19/A-2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 16.05.2018
-9-