-1- ZNALECKÝ POSUDEK č. 7258/25/B-2018 o ceně nemovitosti I. pozemků zapsaných v LV č. 438 v k.ú. Hronětice, obec Kostomlaty nad Labem, okres Nymburk II. pozemků zapsaných v LV č. 35 v k.ú. Straky, obec Straky, okres Nymburk Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Prachatice Stachy, Zdíkov 79 Mgr. Kamil Košina Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti (podílu ve výši 1/12) dle Usnesení ze dne 22.05.2018 pod čj. 040Ex 5372/07-48 Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující Posudek vypracoval: Jiří Danielis, Trutnov, Pražská 88 znalec z oboru stavebnictví a stavební ekonomiky Posudek obsahuje: 14 stran textu včetně titulního listu a předává se objednavateli ve dvou vyhotoveních. V Trutnově dne 30.05.2018 Vyhotovení č.:
-2- A.SITUACE: Podklady pro ocenění: a) výpisy z katastru nemovitostí b) snímky pozemkové mapy c) situace širších vztahů d) místní šetření e) fotodokumentace f) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a předpisy navazující g) podklady o zjištěných tržních cenách v místních realitních kancelářích h) údaje realitních serverů a FARMY CZ Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření mnou provedeno dne 24.05.2018, byla vyžádána součinnost u povinné, ale bez odpovědi. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění provedeno ke dni místního šetření, tj. 24.05.2018. Při ocenění se vycházelo ze zjištění na místě samém, poskytnutých dokladů a informací. B.NÁLEZ: Vlastnické a evidenční údaje jsou obsaženy v přiložených dokumentech a nebyly předmětem samostatného zkoumání.
-3- I. LV č. 438 k.ú. Hronětice 1) Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 438, katastrální území Hronětice, obec Kostomlaty nad Labem, okres Nymburk. Vlastník: podílové spoluvlastnictví: Agroprodukt, spol. s r.o. 1/4 FP majetková a.s. 8/12 Marečková Jitka 1/12 2) Výčet oceňovaných nemovitostí: Pp. čk. 207 o výměře 4 676 m2 orná půda Pp. čk. 223/18 o výměře 3 712 m2 orná půda Pp. čk. 223/32 o výměře 130 m2 orná půda Pp. čk. 316/26 o výměře 8 560 m2 orná půda Pp. čk. 316/44 o výměře 5 781 m2 orná půda Pp. čk. 316/48 o výměře 7 780 m2 orná půda Pp. čk. 316/54 o výměře 2 089 m2 orná půda
-4-3) Popis: Pozemky jsou situovány mimo zastavěnou část obce s počtem obyvatel 1 838, nalézající se ve dvou lokalitách, navzájem vzdálené 600 m. Pp. čk. 223/18 se nalézá po levé straně silnice z Milovic na Nymburk, navazuje na osadu Vápensko. Pozemek rovinatý, v honu, zemědělsky obdělávaný místním zemědělským závodem. Je identifikovatelný dle přilehlé silnice a obytných objektů. Další pozemky se nalézají na několika místech rozlehlého honu, rozprostírajícího se jižně od silnice z Milovic na Straky a odbočky na Vápensko. Nejsou jednotlivě identifikovatelné, místně lokalita zvaná V borku. Jde o rovinaté parcely, rovněž obdělávané zemědělským závodem. II. LV č. 35 k.ú. Straky 1) Nemovitost je zapsána v listu vlastnictví č. 35, katastrální území Straky, obec Straky, okres Nymburk. Vlastník: podílové spoluvlastnictví: Agroprodukt, spol. s r.o. 1/4 FP majetková a.s. 8/12 Marečková Jitka 1/12
-5-2) Výčet oceňovaných nemovitostí: Pp. čk. 558/3 o výměře 1 026 m2 orná půda Pp. čk. 558/21 o výměře 1 249 m2 orná půda Pp. čk. 574/13 o výměře 11 290 m2 orná půda Pp. čk. 593/20 o výměře 121 m2 ostatní plocha Pp. čk. 620/8 o výměře 92 m2 ostatní plocha 3) Popis: Pozemky jsou situovány mimo zastavěnou část obce s počtem obyvatel 553, nalézající se ve dvou lokalitách, v obou případech jsou zemědělsky obdělávané místním zemědělským závodem, údajně bez nájemní smlouvy s povinnou. Pp. čk. 574/13 a 593/20 se nalézají severně od silnice Krchleby Straky, poblíž železničního přejezdu. Místně lokalita nazývána V kroužku, jde o kvalitní rovinaté pozemky, pp. čk. 593/20 přiléhá k silnici. Pp. čk. 558/3 a 558/21 se nalézají severozápadně od obce, po pravé straně silnice Straky Benátky nad Jizerou, z ní přímo přístupny, další pp. čk. 620/8 přiléhá k uvedené silnici. Identifikace možná pouze přibližně dle přístupových komunikací.
-6- C. OCENĚNÍ: Obecné předpoklady pro stanovení tržní hodnoty Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. Předpokládá se plný soulad se všemi aplikovatelnými republikovými zákony a obecně závaznými předpisy. Objektivní tržní hodnotu definuji jako hodnotu, kterou lze dosáhnout v konkrétních podmínkách trhu s nemovitostmi mezi dobrovolně jednajícími kupujícími a prodávajícími, bez zřetele na individuální a jiné zájmy. Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto ocenění a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít zodpovědnost. 1) Výpočet věcné hodnoty V tomto případě věcná hodnota zjištěna dle vyhlášky č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 457/2017 Sb.
-7- I. LV č. 438 k.ú. Hronětice VÝPOČET : A. Zemědělská půda: ocenění dle 6 Pozemková parcela č. BPEJ Výměra Cena 1 m2 Cena pozemku 207 22112 4 676 3,93 18 376,68 223/18 21901 1 541 11,32 17 444,12 22112 2 171 3,93 8 532,03 223/32 22112 130 3,93 510,90 316/26 21901 8 560 11,32 96 899,20 316/44 21901 4 860 11,32 55 015,20 22112 921 3,93 3 619,53 316/48 22112 7 780 3,93 30 575,40 316/54 21901 379 11,32 4 290,28 26000 1 710 17,03 29 121,30 mezisoučet 264 384,64 úprava ceny dle přílohy 5, + 60 % + 158 630,78 Celkem 32 728 m2 423 015,42 Kč Celkem 32 728 m2 423 015,42 Kč zaokrouhleno 423 020,00 Kč ================================
-8- II. LV č. 35 k.ú. Straky VÝPOČET : A. Zemědělská půda: ocenění dle 6 Pozemková parcela č. BPEJ Výměra Cena 1 m2 Cena pozemku 558/3 22113 1 026 3,41 3 498,66 558/21 22113 1 249 3,41 4 259,09 574/13 20300 4 562 17,91 81 705,42 22113 6 728 3,41 22 942,48 mezisoučet 112 405,65 úprava ceny dle přílohy 5, + 60 % + 67 443,39 Celkem 13 565 m2 179 849,04 Kč Celkem 13 565 m2 179 849,04 Kč zaokrouhleno 179 850,00 Kč ================================ B. Ostatní plocha: ocenění dle 3 Pozemková Výměra Cena 1 m2 Cena pozemku parcela č. 593/20 121 122,00 14 762,00 620/8 92 122,00 11 224,00 celkem 213 25 986,00 Celkem 213 m2 25 986,00 Kč zaokrouhleno 25 990,00 Kč =============================
-9- Stanovení hodnoty srovnávací metodou Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobným, k datu ocenění volně prodávanými nemovitostmi. Předmětem ocenění jsou zemědělsky užívané pozemky, spadající do druhého klimatického regionu, který je rozšířen ve Středních Čechách. Jedná se o teplý, mírně suchý region, s průměrnou roční teplotou 8 9 stupňů C. Pro porovnání údajů, zjištěných z tržních cen v okolí jsou využity údaje o cenách v místě a čase obvyklé, dále z informací poradenské a realitní společnosti FARMY CZ, která realizuje největší objem majetkových převodů v rámci ČR. Pro tuto lokalitu eviduje rozpětí 26 37,- Kč/m2. Vzhledem ke kvalitě oceňovaných pozemků je stanovena cena ve střední úrovni, tj. 31,- Kč/m2. Pozemky zastavěné zpevněnou komunikací se ocení v obvyklé ceně v lokalitě, tj. 170,- Kč/m2. I. LV č. 438 k.ú. Hronětice Pp. čk. 207 o výměře 4 676 m2 orná půda Pp. čk. 223/18 o výměře 3 712 m2 orná půda Pp. čk. 223/32 o výměře 130 m2 orná půda Pp. čk. 316/26 o výměře 8 560 m2 orná půda Pp. čk. 316/44 o výměře 5 781 m2 orná půda Pp. čk. 316/48 o výměře 7 780 m2 orná půda Pp. čk. 316/54 o výměře 2 089 m2 orná půda Celkem 32 728 m2 32 728 m2 x 31,- Kč/m2 = 1 014 568,- Kč
-10- II. LV č. 35 k.ú. Straky Pp. čk. 558/3 o výměře 1 026 m2 orná půda Pp. čk. 558/21 o výměře 1 249 m2 orná půda Pp. čk. 574/13 o výměře 11 290 m2 orná půda Celkem 13 565 m2 13 565 m2 x 31,- Kč/m2 = 420 515,- Kč Pp. čk. 593/20 o výměře 121 m2 ostatní plocha Pp. čk. 620/8 o výměře 92 m2 ostatní plocha Celkem 213 m2 213 m2 x 170,- Kč/m2 = 36 210,- Kč Celkem LV 35 činí 456 725,- Kč
-11- Stanovení návrhu obvyklé ceny Vzhledem k současné situaci na trhu s nemovitostmi, kdy jsou celkově pozemky vyhledávány zájemci, s přihlédnutím k podílovému spoluvlastnictví je navržena obvyklá cena ve výši porovnávací ceny. Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 438 v k.ú. Hronětice činí zaokrouhleně 1 014 570,- Kč, spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/12 činí zaokrouhleně 84 550,- Kč. Slovy: Osmdesátčtyřitisícepětsetpadesátkorunčeských Návrh obvyklé ceny nemovitosti zapsané v LV č. 35 v k.ú. Straky činí zaokrouhleně 456 730,- Kč, spoluvlastnický podíl ve výši ideální 1/12 činí zaokrouhleně 38 060,- Kč. Slovy: Třicetosmtisícšedesátkorunčeských
-12- Pozn.: Nebyly mnou zjištěny další práva a závady mimo uvedená ve Výpisu z katastru nemovitostí. Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř.. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitosti, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě. Je zpracována v souladu s definicí obvyklé ceny uvedené v 2, odst. 1 zák. 151/1997 Sb. o ocenění majetku a o změně některých zákonů, která je citována v úvodu. V Trutnově dne 30.05.2018 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 23.01.1976, č.j. 248/76 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, s rozšířením pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nepeněžních vkladů ze dne 3.3.1997, čj. Spr. 1004/97. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 7258/25/B-2018 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Trutnově dne 30.05.2018
-13-
-14-