ZNALECKÝ POSUDEK č. 579/2019 Objednavatel znaleckého posudku: Obec Němčovice, IČ: 00573922 Němčovice 37 338 24 Němčovice Účel znaleckého posudku: jednání o prodeji Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni 27. 2. 2019 znalecký posudek vypracovala: Litohlavy 4. 3. 2019 Ing. Jaroslava Medvědová Litohlavy 88 33701 Rokycany telefon: 602175348 e-mail: medvedova@meda.cz DS: 8wsen74
A. NÁLEZ 1. Základní informace LV: 10001 Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Němčovice Katastrální území: Olešná u Radnic Počet obyvatel: 168 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 973,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,60 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod II 0,85 a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V obci není vodovod, kanalizace s ČOV ano, není plynofikována. O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, III 0,90 nebo autobusová zastávka - V obci je zastávka linky místního významu O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby základní sortiment) - V obci je veř. knihovna, SDH V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 213,00 Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka byla provedena dne 27. 2. 2019. 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - osobní prohlídka komunikace dne 27. 2. 2019 - účetní podklady obce - pasport komunikací v obci Němčovice - objednávka obce Němčovice - veřejně přístupné katastrální mapy 4. Vlastnické a evidenční údaje Obec Němčovice, č. p. 37, 338 24 Němčovice, IČ: 00573922, podíl 1 / 1 5. Dokumentace a skutečnost - právní stav nemovitých věcí odpovídá skutečnému stavu nemovitých věcí - 2 -
6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je účelová komunikace na pozemku p.č. 1265/1 v k.ú. Olešná u Radnic, polohována mimo zastavěnou část obce. Jedná se o veřejně užívanou pozemní komunikaci, lesní cestu, znatelnou v terénu, evidovanou v pasportech komunikací vedených samostatně obcí (dle sdělení pana starosty). Ocenění sestává z ceny pozemku a ceny stavby na něm. Jedná se o účelovou komunikaci, která slouží spojení s dalšími komunikacemi. Je využívána jako dopravní cesta pro vozidla a chodce a slouží ke spojení jednotlivých nemovitostí pro potřeby vlastníků těchto nemovitostí nebo ke spojení těchto nemovitostí s ostatními pozemními komunikacemi nebo k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. Obklopena je většinou lesními pozemky s lesními porosty. Rovněž slouží jako turistická stezka pro turisty. Je přístupná ze: - silnice - pozemek p.č. 932, silnice ve vlastnictví Plzeňského kraje - ostatní komunikace - pozemek 931, ve vlastnictví obce Němčovice - ostatní komunikace - pozemek 1857, ve vlastnictví obce Němčovice, na kterou přímo navazuje - ostatní komunikace - pozemek 1304 ve vlastnictví obce Hromnice, na kterou přímo navazuje z druhé strany 7. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Účelová komunikace na pozemku p.č. 1265/1 k.ú. Olešná u Radnic 2. Pozemek 1265/1 k.ú. Olešná u Radnic - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka nižší I -0,06 než nabídka - Trh s komunikacemi je velmi specifický, respektive žádný 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - Soulad vlastnictví pozemku a na něm stavby komunikace 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území - V sousedství komunikace se nacházejí lesy, nepředpokládá se žádné jiné využití než je stávající. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu - Právní stav II 0,00 odpovídá skutečnému stavu 5. Ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Účelová I -0,30 komunikace na pozemku p.č. 1265/1 je na veřejném trhu neprodejná, s výjimkou mimořádných okolností trhu, jako například vlastnictví sousedních nebo v blízkosti se nalézajících nemovitých věcí (tzv. cena zvláštní obliby). 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím IV 1,00 výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel III 1,00 nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 VI 1,00 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Základní vybavenost (obchod a ambulantní zařízení a základní škola) II 1,00 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,640 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: i = 1-4 -
Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + Σ P i ) = 0,640 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném I 0,60 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku: Stavby pro V 0,00 zemědělství a ostatní neuvedené - V sousedství komunikace se žádná výstavba nevyskytuje. 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce: III -0,10 Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci - Pozemek nelze napojit na žádné obecní sítě. 4. Dopravní dostupnost: Příjezd po zpevněné komunikaci - II 0,00 Příjezd na oceňovanou komunikaci je po nově zpevněné komunikaci. 5. Parkovací možnosti: Omezené parkovací možnosti - Na I -0,02 komunikaci je obtížné parkování, vzhledem k její šíři a terénním nerovnostem. 6. Výhodnost pozemku nebo stavby z hlediska komerční I -0,10 využitelnosti: Nevýhodná poloha - nelze komerčně ani pro jiné než dopravní účely využívat 7. Vlivy ostatní neuvedené: Vlivy snižující cenu - Účelová komunikace je napojena z jedné strany na komunikaci p.č. 931 ve vlastnictví obce Němčovice, z druhé strany na komunikaci p.č. 1304 ve vlastnictví obce Hromnice. Sousední lesní pozemky s lesním porostem jsou využívány pro lesní hospodaření, včetně využívání ležké lesní techniky, devastující komunikaci. I -0,30 5 i = 1 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,288 7 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,184 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0,184 1. Účelová komunikace na pozemku p.č. 1265/1 k.ú. Olešná u Radnic Konstrukce krytu komunikace je provedena z kameniva prolévaného živicí. Pravděpodobně používáním komunikace těžkou lesní technikou došlo k rozsáhlým poruchám komunikace tak, že byla narušena mechanická odolnost a stabilita povrchu. - 5 -
Jsou zřetelná vyježděná koryta koly nákladních dopravních prostředků, až na terén, místy ve střední části komunikace jsou viditelné zbytky asfaltu a vyvřelé kamenivo, zpevňující terén. Vizuální prohlídkou komunikace byly zjištěny poruchy: - trhliny podélné, příčné a mozaikové v asfaltu - zcela chybějící asfaltový povrch až na rostlý terén - vyvřelé kamenivo zpevňující povrch viz fotodokumentace Vzhledem k tomu, že konstrukční řešení již nevyhovuje současným standardním požadavkům příslušného způsobu využití stavby účelové komunikace a rovněž neprováděním řádné údržby účelové komunikace, zdůvodňuji snížení zbývající životnosti, při stávajícím využívání, na přiměřenou zbývající životnost 5 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 5. Komunikace pozemní Objekt Plochy charakteru pozemních komunikací Konstrukční charakteristika (materiálová z kameniva prolévaný živicí konstrukce krytu): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 211 Množství: 9 554,00 m 2 plochy komunikace Nemovitá věc je součástí pozemku Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 796,- Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3010 Základní cena upravená cena Kč/m 2 = 1 465,28 Plná cena: 9 554,00 m 2 * 1 465,28 Kč/m 2 = 13 999 285,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 7 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 15 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 15 = 53,3 % Koeficient opotřebení: (1-53,3 % / 100) * 0,467 Nákladová cena stavby CS N = 6 537 666,15 Kč Koeficient pp * 0,184 Cena stavby CS = 1 202 930,57 Kč Účelová komunikace na pozemku p.č. 1265/1 - zjištěná cena = 1 202 930,57 Kč - 6 -
2. Pozemek 1265/1 Pozemek je zapsán v KN jako ostatní plocha, využití ostatní komunikace, je využíván jako účelová komunikace, proto bude oceněn podle 4 odst. 3) jako ostatní plocha s využitím ostatní komunikace. Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P i P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah III Účelové komunikace, vlečky a místní komunikace IV třídy -0,25 (samostatné chodníky, cyklistické stezky, cesta v chatových oblastech, obytné a pěší zóny) P2. Charakter a zastavěnost území III V kat. území mimo sídelní části obce v nezastavěném -0,30 území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem 0,00 P4. Vlivy ostatní neuvedené II Bez dalších vlivů 0,00 P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 0,30 Úprava základní ceny pozemků komunikací I = P 5 * (1 + Σ P i ) = 0,135 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst. 3 213,- 0,135 1,000 28,76 Jednotková cena pozemku nesmí být nižší než ZC * 0,15. 31,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 3 ostatní plocha - ostatní komunikace 1265/1 9 554 31,95 305 250,30 Ostatní stavební pozemek - celkem 9 554 305 250,30 Pozemek 1265/1 - zjištěná cena celkem = 305 250,30 Kč 4 i = 1-7 -
C. REKAPITULACE 1. Účelová komunikace na pozemku p.č. 1265/1 1 202 930,60 Kč 2. Pozemek 1265/1 305 250,30 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jedenmilionpětsetosmtisícjednostoosmdesát Kč 1 508 180,90 Kč 1 508 180,- Kč D. ZÁVĚR Cena nemovitých věcí, pozemku p.č. 1265/1, jehož součástí je stavba účelové komunikace evidovaného na listu vlastnictví číslo 10001, katastrální území Olešná u Radnic, obec Němčovice, okres Rokycany, evidovaného u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Rokycany, k datu prohlídky 27. 2. 2019, zjištěná dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., činí 1.508.180 Kč slovy: Jedenmilionpětsetosmtisícjednostoosmdesát Kč V Litohlavech, 4. 3. 2019 Zpracovatelka: Ing. Jaroslava Medvědová D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Plzni, pod č.j. Spr 2164/88 ze dne 7. 11. 1988 a Spr 355/97 ze dne 23. 4. 1997 a č.j. 377/2013 ze dne 9. 5. 2013 pro: Obor: EKONOMIKA Odvětví: CENY A ODHADY Specializace: - Stroje a zařízení pro strojírenskou výrobu Oceňování podniků Oceňování nemovitostí Zapsaný v seznamu znalců a tlumočníků vedeném Krajským soudem v Plzni. Znalecký úkon je zapsán ve znaleckém deníku pod pořadovým číslem 578/2019 V Litohlavech, dne 4. 3. 2019... Ing Jaroslava Medvědová - 8 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis LV z nahlížení do katastru 1 Kopie katastrální mapy 1 Fotodokumentace ze dne 27. 2. 2019 3-9 -
- 10 -
Kopie katastrální mapy ze dne 28.2.2019 Pozemek p.č. 1265/1 v k.ú. č. 710253-11 -
Pozůstatek krytu povrchu cesty Zřetelné vyjeté koleje Zcela chybějící povrch - 12 -
Vyvřelé kamenivo Zjevná destrukce povrchu Značení turistickými značkami - 13 -