Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2912/121/2013 6 NEMOVITOST: Byt č. 3/5 Adresa nemovitosti: Kostelní 3, Vidnava Katastrální údaje: Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Vidnava, k.ú. Vidnava, kód k.ú. 781711, LV 431 Ostatní stavby: Pozemky: st. 4 Vlastník bytu: Steriani Kabrhélová, Obránců míru 635/55, 70300 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník podílu na stavbě a Steriani Kabrhélová, Obránců míru 635/55, 70300 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 652 /3962 pozemku: OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 11090/12,, obj. ze dne 27.6.2013 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 160 12 Praha 6 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 11090/12, obj. ze dne 27.6.2013 Datum místního šetření: 23.7.2013 Datum zpracování : 30.7.2013 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 8 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
Nemovitost: Bytová jednotka č. 3/5 s podílem 652/3962 na společných částech domu č. p. 3 a pozemku parc. č. st. 4 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky:voda, kanalizace,, elektro, plyn, zpevněný příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus, železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum obce smíšená zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná, průměrný stav Vytápění: lokální plynové Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 8/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena Lodžie, Terasa Sklípek stání plocha jednotky plocha jednotky společných částech domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 3/5 2.N.P. 2+1 67,01 0,00 0,00 0 67,01 67,01 652 / 3 962 4 775 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 268 000 Kč NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne 27.6.2013 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 346 ze dne 27.6.2013 Mapa oblasti. Snímek katastrální mapy Zpráva o nebzpečí povodně Usnesení Exekutorksého úřadu Praha 6, č. j. 180 Ex 11090/12 ze dne 27.6.2013 Jedná se o obec Vidnavu s počtem obyvatel 1 353. Město Vidnava se nachází v okrese Jeseník v Olomouckém kraji Leží 17 km severně od Jeseníku, 1 km od polských hranic. Je vybaveno sítí všech obchodů. V městě je veškerá občanská vybavenost a služby. Je zde základní škola vyššího stupně, mateřská škola, městský úřad, pošta, hřiště, zdravotní středisko s ordinací 1 praktického lékaře a 1 zubního lékaře. Obec je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové a železniční. Bytový dům č. p. 3 je samostatně stojící. Byt č. 5 ve výhradním vlastnictví p. Steriani Kabrhélové - 2 -
se nachází v domě č. p. 3 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava, v klidové části obce. Přístup po zpevněné komunikaci. Lokalita tvoří smíšenou zástavbu rodinnými a bytovými domy. Nemovitosti bytového domu je napojena na veškeré inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. V okolí bytového domu bydlí bezproblémové obyvatelstvo. Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Nemovitost bytového domu má dva vchody, jeden z ulice Kostelní a druhý z ulice Školní. Bytový dům je podsklepený. Předmětem ocenění je byt č. 3/5, který se nachází v 2. N.P. bytového odmu. Základové pásy jsou z prostého betonu prokládaného kamenem, bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou cihelné, stropy jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina plechová. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, venkovní omítky jsou hladké vápenné štukové. Schodiště v domě je železobetonové.podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy v ostatních místnostech jsou z keramické dlažby. Dveře v bytě jsou dřevěné hladké plné. Okna v bytě č. 3/5 jsou dřevěná dvojitá. Vnitřní vybavení vana, umývadlo a záchod standardního provedení. Popis bytové/nebytové jedn. Jedná se o byt 2+1 č. 3/5, s podílem 652/3962 na bytovém domě č. p. 3 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava Byt se nachází v 2.N.P Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou zděné. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná dvojitá. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění lokální plynové gamat. Příprava teplé vody v průtokovém plynovém ohřívači v koupelně. Dispoziční řešení Byt se nachází v 2.N.P. bytového dom č. p. 3. Byt obsahuje předsíň, WC, kuchyň, koupelnu, obývací pokoj, ložnici. Popis tech. stavu stavby Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje zjevné poruchy a závady. Dle vyjádření p. Steriani Kabrhélové byl dům dán do užívání v roce 1937 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů Štukové omítky hladké 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěná dvojitá okna 14. Povrchy podlah Vlýsky 15. Vytápění Lokální plynové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody Plynový průtokový ohřívač 22. Vybavení kuchyní Chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umývadlo, vana 24. Výtahy Chybí 25. Ostatní Antény 26. Instalační pref. jádra chybí - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je podíl 652/3962 na pozemku parc. č. st. 4 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 970 m 2 z LV č. 346. Na pozemku je postavený bytový dům č. p. 3. Pozemek je rovinatý. Přístup po zpevněné komunikaci. Napojení na všechny inženýrské sítě. Vlastníky pozemku jsou z LV č. 346: 1. Cyrzyk Marcel, Kostelní 3, 790 55 Vidnava 436/3962 2. Cyrzyková Anna, 9. května 240, 790 55 Vidnava 828/7924 3. SJM Jurák Božetěch a Juráková Anděla, Kostelní 3, 790 55 Vidnava 550/3962 4. Kabrhélová Steriani, Obránců míru 635/55, 703 00 Ostrava 652/3962 5. Merkl Petr, Kostelní 3, 790 55 Vidnava 244/3962 6. Pavličík Michal, Kostelní 3, 790 55 Vidnava 573/3962 7. SJM Šerý František a Šerá Drahoslava, Kostelní 3, 790 55 Vidnava 1093/3962 U pozemku parc. č. st. 4 souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemek parc. č. st. 4 z LV č. 346 nachází v zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemku byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky v nejbližším okolí Vidnavy. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků ve Vidnavě a nejbližším okolí. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Mikulovice 2 400 252 000 105,00 0,80 84,00 Rovanatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Bernartice 1 828 245 500 134,00 0,80 107,00 Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Stará Červená Voda 1 219 170 660 140,00 0,80 112,00 Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku Mikulovice 1 674 299 000 179,00 0,80 143,00 Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Vápenná 844 140 000 166,00 0,80 133,00 Rovinatý stavební pozemek, IS na hranici pozemku. Průměrná jednotková cena 116 Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 4 970 112 520 652 / 3 962 18 517 Celková výměra pozemků 970 Hodnota pozemků celkem 18 517 Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky č. 3/5 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 67,01-4 -
Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 14 593 Reprodukční hodnota (RC) Kč 977 906 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 76 Další životnost roků 24 Opotřebení % 76,00 Věcná hodnota (VH) Kč 234 697 Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty. Pro porovnání oceňovaného bytu byly použity ceny bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě v 2. čtvrtletí 2013. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha Předsíň byt 4,34 m 2 1,00 4,34 m 2 obývací pokoj byt 23,12 m 2 1,00 23,12 m 2 Kuchyň byt 13,82 m 2 1,00 13,82 m 2 Ložnice byt 20,91 m 2 1,00 20,91 m 2 Koupelna byt 3,48 m 2 1,00 3,48 m 2 WC byt 1,34 m 2 1,00 1,34 m 2 Celková podlahová plocha 67,01 m 2 67,01 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis - 5 - Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Vidnava č 3/5 Byt 2+1 bytový dům 67,01 2.N.P. 2+1 X X X X Srovnávané jednotky Vidnava Jedná se o byt 2+1 ve Vidnavě. Dům je zděný. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, X
kuchyň a dvě obytné místnosti. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna dřevěná dvojitá. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění lokální na zemní plyn. Ohřev teplé vody v plynovém průtokovém ohřívači. Bytový dům nettypový Javorník 67,00 1.N.P. 2+1 400 000 5 970 0,80 4 776 Jedná se o byt 2+1 v Javorníku, ul. Pod Zámkem Bytový dům je cihelný zděný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna dřevěná zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům netypový Žullová 55,00 3.N.P. 2+1 209 000 3 800 0,80 3 040 Jedná se o byt 2+1 v Žulové, ul. na Rybníčku. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou plechové. Bytový dům typový Žulová 56,00 3.N.P. 2+1 245 000 4 375 0,80 3 500 Jedná se o byt 2+1 vžulové. Dům je montovaný panelový. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, dvě obytné místnosti a komoru. Svislé konstrukce jsou panelové montované.podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné. Okna plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou ocelové.. Bytový dům typový Zlaté Hory, ul. Na Sídlišti 60,00 4.N.P. 2+1 480 000 8 000 0,80 6 400 Jedná se o byt 2+1 ve Zlatých Horách. Dům je panelový montovaný. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Svislé konstrukce jsou montované panelové. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni. Bytový dům 56,00 4.N.P. 2+1 430 000 7 679 0,80 6 143 typový Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 67,01 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený byt č. 3/5 z LV č. 431 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava s podílem 652/3962 na společných částech bytového domu č. p. 3 a pozemku parc. č. st. 4 z LV č. 346 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 3 040 Kč/m 2 do 6 400 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 3/5 s podílem 652/3962 na společných částech domu č. p. 3 a pozemku parc. č. st. 4 stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 4 000 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusů a železnice - 6 -
- Klidná lokalita v obytné zástavbě ve Vidnavě - Vybavení a velikost bytu - Bezproblémové okolí bytu a bytového domu - Byt ve výhradním vlastnictví Jednotková obvyklá cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 4 000 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny bytu č. 3/5 srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 4 000 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 67,01 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 67,01 m 2 x 4 000 Kč/m 2 = 268 040 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 3/5 s podílem 652/3962 na společných částech bytového domu č. p. 3 a pozemků parc. č. st. 4 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 268 040 Kč, po zaokrouhlení 268 000 Kč slovy: dvěstěšedesátosmtisíc Kč ZÁVĚR a) Obvyklá cena oceňovaného bytu činí ke dni odhadu celkem LV č. 431 Obvyklá cena bytu č. 3/5 ve výhradním vlastnictví z LV č. 431 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava s příslušenstvím a podílem 652/3962 na společných částech domu č. p. 3 a pozemku parc. č. st. 4 z LV č. 346 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: 268 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi - 7 -
LV č. 431 Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaného bytu činí celkem LV č. 431 Obvyklá cena bytu č. 3/5 ve výhradním vlastnictví z LV č. 431 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava s příslušenstvím a podílem 652/3962 na společných částech domu č. p. 3 a pozemku parc. č. st. 4 z LV č. 346 ve Vidnavě, k. ú. Vidnava činí podle tohoto odhadu k datu ocenění: 268 000 Kč slovy: dvěstěšedesátosmtisíc Kč Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 431 ze dne 27.6.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 346 ze dne 27.6.2013 2 2 Mapa okolí 1 Snímek katastrální mapy 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 30.7.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína - 8 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2912/121/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2912/121/2013. - 9 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Kuchyň Obývací pokoj Ložnice Předsíň Koupelna WC - 10 -
Vstup do bytu ve 2.N.P. Pohled západní z ulice Kostelní Pohled jihozápadní Pohled jihovýchodní Pohled z ulice Školní - 11 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 12 -
MAPA OKOLÍ: - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -