ZNALECKÝ POSUDEK číslo 52/2011 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6 NEMOVITOST: Rodinný dům 3+1 Adresa nemovitosti: Slavičky 34 Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Slavičky, k.ú. Slavičky, kód ČSÚ: 750 115, LV: 275 Ostatní stavby: Pozemky: st. 46, st. 126, 53 Vlastník stavby: Eva Mikysková, Slavičky 34, 67501 Slavičky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Eva Mikysková, Slavičky 34, 67501 Slavičky, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:433/2011-n, 15.11.2011 Adresa objednatele: U Pískovny, Praha 8 IČ: 25023217 telefon: 800900490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137 IČ: 64600459 telefon: +420604529836 e-mail: frhas@email.cz DIČ: CZ5604112250 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Nedobrovolná dražba (ocenění stávajícího stavu). OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 000 000 Kč Datum místního šetření: 1.12.2011 Datum zpracování : 2.12.2011 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 6 Měrovicích nad Hanou, dne 5.12.2011 Otisk razítka Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1928 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2008 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců KUPNÍ CENA Typ PP RD Obytná/ Nebyt. RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 3+1 136 / 33 1 659 1 047 224 100,00 VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Současná kupní cena není známa. Současní vlastníci nabyli nemovitost na základě dohodnuté kupní ceny v částce 850 000,-Kč v roce 2006. Od té doby byla provedena výměna střešní krytiny a započata rekonstrukce domu - provedena investice v hodnotě ca 250 000,-Kč. Tato kupní cena není již aktuální. negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 000 000 Kč Věcná hodnota 1 821 146 Kč Obvyklá cena 1 000 000 Kč - z toho hodnota pozemku 131 800 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita vzdálena ca 9km jihovýchodně od okresního města Třebíč s kterým má autobusové spojení - rodinný dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod a elektřinu - rodinný dům je po rekonstrukci střechy - rodinný dům je o 1b.j. (3+1) a má dostatečné zázemí spočívající v garáži, kotelně, skladu a zahrádce Zápory nemovitosti: - stavba RD není zateplena a nevyhovuje tak již dnešním tepelně technickým požadavkům pro obytné budovy - RD je v lokalitě, odkud se musí za prací, kulturou a vzděláním dojíždět zejména do okresního města Třebíče Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 1 000 000,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 275 a LV č.119 ze dne 1.11.2011. Snímek katastrální mapy. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Pověření k provedení odhadu nedobrovolné dražby č.j.433/2011-n ze dne 15.11.2011. Charakteristika obce Vesnice Slavičky patří do dřívějšího okresu Třebíč a náleží pod Kraj Vysočina. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Třebíč. Obec Slavičky se rozkládá asi devět kilometrů jihovýchodně od Třebíče. Z turistického a geografického hlediska patří do širší oblasti Českomoravské Vysočiny. Na území této menší vesnice žije trvale zhruba 230 obyvatel. Slavičky se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Okrašovice, Pozďátky a Slavičky. V obci je Obecní úřad, knihovna, hospoda, obchod, sportoviště. Mateřská škola je v sousední obci Třebenice vzdálené ca 3km. Základní škola je v Třebíči. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Obec není plynofikována a nemá veřejnou kanalizaci s ČOV. Dopravní obslužnost je zajišťována pravidelnými autobusovými linkami, nejbližší železniční zastávka je ve městě Třebíč, na trati ČD Brno-Jihlava. Za pracovními příležitostmi se musí dojíždět zejména do okresního města Třebíč. Poloha nemovitosti Vesnice Slavičky leží v průměrné výšce 490 metrů nad mořem. Celková katastrání plocha obce je 906 ha, z toho orná půda zabírá sedmdesátdva procent. Lesy zabírají pouze kolem jedné desetiny katastru obce. Oceňovaná nemovitost se nachází na severním okraji obce Slavíčky, na okraji souvislé zástavby starších vesnických domů, zemědělských usedlostí a v těsném sousedství Obecního úřadu. Nemovitost je umístěna na mírně svažitém, na severovýchod orientovaném území. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby Zástava. Zástavní právo smluvní ve výši 1 180 000,-Kč ve prospěch Raiffeisenbank a.s., zapsáno na LV č.275 pro k.ú. Slavičky, smlouva ze dne 10.3.2008. V-1106/2008-710 Smlouva kupní ze dne 15.2.2010. V-611/2010-710 Riziko nezjištěno - 3 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis Druh stavby - účel využití Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Samostatně stojící zděný RD, nepodsklepený, s 1.NP a se sedlovou střechou. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti 3+1. Původní stáří RD je 83 roků. Dílčí rekonstrukce domu byla provedena v roce 2008. Jedná se o budovu s kódem CZ-CC 111 a s kódem dle SKP 46.21.11, typ A s převažujícím účelem užívání pro bydlení. Dle vyhl.č.501/2006 Sb. o obecných požadavcích na využívání území dle 2, odst.a)2. odpovídá dům požadavkům na trvalé bydlení a stavbě pro bydlení s charakterem rodinného domu. Dispozice: zádveří, předsíň, chodba, obývací pokoj, kuchyň, jídelna, spíž, ložnice, dětský pokoj, šatna, koupelna s WC, kotelna, sklad. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva o tl.60cm, bez izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce jsou dřevěné, trámové, s rovným podhledem. Krov střechy je dřevěný, střecha sedlová s krytinou z betonových tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější úprava povrchů směrem do ulice je ze škrábaného břizolitu, z ostatních stran z vápenných omítek, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady v kuchyni a v koupelně s WC jsou z keramických obkladaček. Okna jsou dřevěná, dvojitá, špaletová, vnitřní dveře jsou dřevěné, hladké, plné nebo prosklené. Podlahy v obývacím pokoji, v ložnici, v dětském pokoji a v jídelně jsou z textilních podlahových krytin, podlaha v kuchyni je z PVC, podlahy v ostatních místnostech jsou keramické dlažby nebo betonové. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva Viadrus a s hliníkovými otopnými panely. Je provedena elektroinstalace světelného a motorového proudu, je proveden rozvod studené a teplé vody s napojením na veřejný vodovod a na vlastní studnu, vnitřní kanalizace je svedena do vlastní jímky, ohřev teplé vody je el. boilerem. Z vnitřního vybavení je v kuchyni kuchyňská linka, kombinovaný kuchyňský sporák na PB a odsavač par, v koupelně s WC je ocelová smaltovaná vana, umyvadlo a kombi WC. V roce 2008 byla provedena výměna střešní krytiny za novodobé betonové tašky KM Beta a oplechování štítů. V roce 2009 byla provedena plovoucí podlaha v obývacím pokoji a v kuchyni. V roce 2010 byla obložena ložnice ze sádrokartonu. Garáž v prostorách bývalého chléva. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností koberec 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu propan - butan 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí - 4 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky, které tvoří jednotný funkční celek a jsou mírně svažité se sklonem na jih. Pozemky jsou napojeny na IS v rozsahu: elektřina a vodovod. Pozemky jsou přístupné z místní zpevněné komunikace. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se nabídková cena v dotčené lokalitě pohybuje v rozmezí 200Kčm -2 až 300Kčm -2. Jednotkovou obvyklou cenu stanovuji 200Kčm -2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 46 537 200 107 400 zastavěná plocha a nádvoří st. 126 12 200 2 400 zahrada 53 110 200 22 000 Celková výměra pozemků 659 Hodnota pozemků celkem 131 800 Výpočet věcné hodnoty staveb Samostatně stojící zděný RD, nepodsklepený, s 1.NP a se sedlovou střechou. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti 3+1. Původní stáří RD je 83 roků. Dílčí rekonstrukce domu byla provedena v roce 2008. Dispozice: zádveří, předsíň, chodba, obývací pokoj, kuchyň, jídelna, spíž, ložnice, dětský pokoj, šatna, koupelna s WC, kotelna, sklad. Technický stav: Svislé obvodové konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva o tl.60cm, bez izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce jsou dřevěné, trámové, s rovným podhledem. Krov střechy je dřevěný, střecha sedlová s krytinou z betonových tašek, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější úprava povrchů směrem do ulice je ze škrábaného břizolitu, z ostatních stran z vápenných omítek, vnitřní omítky jsou vápenné hladké, vnitřní obklady v kuchyni a v koupelně s WC jsou z keramických obkladaček. Okna jsou dřevěná, dvojitá, špaletová, vnitřní dveře jsou dřevěné, hladké, plné nebo prosklené. Podlahy v obývacím pokoji, v ložnici, v dětském pokoji a v jídelně jsou z textilních podlahových krytin, podlaha v kuchyni je z PVC, podlahy v ostatních místnostech jsou keramické dlažbynebo betonové. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva Viadrus a s hliníkovými otopnými panely. Je provedena elektroinstalace světelného a motorového proudu, je proveden rozvod studené a teplé vody s napojením na veřejný vodovod a na vlastní studnu, vnitřní kanalizace je svedena do vlastní jímky, ohřev teplé vody je el. boilerem. Z vnitřního vybavení je v kuchyni kuchyňská linka, kombinovaný kuchyňský sporák na PB a odsavač par, v koupelně s WC je ocelová smaltovaná vana, umyvadlo a kombi WC. V roce 2008 byla provedena výměna střešní krytiny za novodobé betonové tašky KM Beta a oplechování štítů, nový kotel ÚT na tuhá paliva, nový sporák na PB. V roce 2009 byla provedena plovoucí podlaha v obývacím pokoji a v kuchyni. V roce 2010 byla obložena ložnice ze sádrokartonu. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha Nadzemní stavba 224,15 m 2 135,78 m 2 obývací pokoj 21,06 m 2 1,00 21,06 m 2 pokoj 15,75 m 2 1,00 15,75 m 2 pokoj 15,45 m 2 1,00 15,45 m 2 kuchyně 14,80 m 2 1,00 14,80 m 2 jídelna 16,52 m 2 1,00 16,52 m 2 koupelna s WC 5,73 m 2 1,00 5,73 m 2 spíž 4,86 m 2 1,00 4,86 m 2 šatna 4,03 m 2 1,00 4,03 m 2 předíň 11,75 m 2 1,00 11,75 m 2 zádveří 4,00 m 2 1,00 4,00 m 2 chodba 3,50 m 2 1,00 3,50 m 2 kotelna 19,66 m 2 0,50 9,83 m 2-5 -
sklad 17,00 m 2 0,50 8,50 m 2 garáž 32,73 m 2 0,00 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor Nadzemní stavba (8*17+6*12.4+5,5*2,5)*(4,67) = 1 046,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 046,78 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 224 Obestavěný prostor [m 3 ] 1 046,78 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 611 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 827 000 Stáří roků 83 Další životnost roků 35 Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 689 000 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Dobrá voda 90,00 0 690 000 7 667 0,85 6515 1.Ke koupi RD/chalupu o velikosti 2+1 + vejminek v osadě Dobrá Voda u Třebíče. Na pozemku jsou dva domky, dvůr a předzahrádka. Dům je uvnitř po rekonstrukci. Topení centrální, voda v domě, elektřina 220,380V, septik. Nutné dodělat vnější omítku a koupelnu. Dispozice: v přízemí jsou 2 pokoje, chodby, kuchyň. V patře - nová vazba, původní krytina- možná velká vestavba. Druhý domek- vejminek - jedna místnost. Suché WC. Volný ihned. Valeč 125,00 1 040 1 250 000 10 000 0,80 8 000 K prodeji rodinný domek 3+1 s pěknou zahradou. Jedná se o přízemní dům, částečně podsklepen. V obývacím pokoji krb, další vytápění elektrickými přímotopy. Dům prošel částečně rekonstrukcí, nové odpady a rozvody vody. Voda je obecní, odpady jsou svedeny do obecní kanalizace. Možnost půdní vestavby. U domu je zahrada 748 m2 s posezením a krbem. Zadní bránou zahrady lze vjet na pozemek. Zastavěná plocha domu je 292 m2. Hostákov 130,00 218 1 290 000 9 923 0,80 7 940 K prodeji RD 3+1 v obci Hostákov 8km od Třebíče. Zastavěná plocha a nádvoří 218 m2. Dům je ve velmi dobrém stavu. V roce 1987 v domě proběhla rozsáhlá rekonstrukce. Elektrika v mědi, nové topení a voda. Podřezané podlahy, beton. Dřevěná okna. Vytápění na tuhá paliva, přípojka plynu u domu. Voda ze studny. Přípojka na obecní vodovod před domem. Kanalizace. Dům není podsklepený. Orientace tří pokojů na jih. Kuchyň na sever. V domě je chodba, veranda, kotelna. Dále dřevník, větší dílna s vraty, která se může použít i jako garáž. Dvorek je velmi pěkně upravený, je zde malé pařeniště, studna, udírna. Dům se nachází ve velmi klidné obci Hostákov. Hostákov je v současné době místní částí Městyse Vladislav. Veškerá občanská vybavenost je cca 3 km v Městyse Vladislav. Praktický lékař, lékárna, dětský lékař, zubní lékař, pošta. Základní a mateřská škola. Autobusové spojení i do obce Hostákov. - 6 -
Smrk 140,00 549 1 180 000 8 429 0,80 6 743 K prodeji rodinný dům 5+1 s garáží v obci Smrk 10 km od Třebíče. K domu náleží zahrádka, garáž, vejminek, stodola, zemědělské budovy, studna. Zastavěná plocha a nádvoří je 549 m2. Dům je částečně podsklepený, kde se nachází kotel na tuhá paliva, boiler na teplou vodu a prostor na uhlí. Plynová přípojka u domu. Obecní vodovod. V přízemí domu jsou dva pokoje, kuchyň, koupelna, WC, vchod do sklepa a dřevěné schody do patra. V patře jsou tři pokoje a terasa. Dům je rohový s uzavřeným dvorem, kde je vjezd přes dvůr do garáže. Průchodem vedle garáže se dostaneme k vejminku. Další vjezd je z vedlejší ulice do stodoly, kde jsou další tři místnosti. Tato nemovitost skrývá určité výhody a prostory. Velmi vhodné k trvalému bydlení a díky prostorům zároveň k podnikatelským účelům. V obci Smrk je autobusové spojení, obchod, 2x pohostinství. Praktický, dětský, zubní lékař. Lékárna, pošta. Mateřská škola, základní škola včetně druhého stupně. Vlakové a autobusové spojení. Vše v městyse Vladislav 2,5 km od obce Smrk. Průměrná cena 7 300 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 136,00 m 2 Porovnávací hodnota 1 000 000 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 275 a LV č.119 ze dne 1.11.2011. 2 Snímek katastrální mapy. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Pověření k provedení odhadu nedobrovolné dražby č.j.433/2011-n ze dne 15.11.2011. 1 Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 814-52/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.814-52/2011. Otisk kulaté pečetě: Podpis znalce: - 7 -
Fotodokumentace ze dne 1.12.2011. Kuchyně. Obývací pokoj. Koupelna. WC. Ložnice. Pohled na dvůr s garážovými vraty. - 8 -