ZNALECKÝ POSUDEK č. 0185-05/2012 O obvyklé ceně rodinného domu č.p. 44 v Chrástu, okres Plzeň-město Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Eurodražby cz, a.s. U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8-Kobylisy Stanovení obvyklé ceny podle platného cenového předpisu pro účely nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 27.08.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu a včetně 20 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Horním Hradišti, 30.8.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny rodinného domu č.p. 44 ve Chrástu, okres Plzeň-město pro dražební řízení. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Zahradní 44 330 03 Chrást Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-město Obec: Chrást Katastrální území: Chrást u Plzně Počet obyvatel: 1 825 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 41,1165 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. f) : ZC = C p x 3,0 = 123,35 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne 27.08.2012. Vlastník nemovitosti se na prohlídku nedostavil. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 07.08.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 31.08.2012 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Jiří Diviš, Zahradní 44, 33003 Chrást, vlastnictví: výhradní Jiří Diviš, Zahradní 44, 33003 Chrást, vlastnictví: výhradní Na předmětné nemovitosti je uvaleno zástavní právo smluvní, zástavní právo soudcovské a zástavní právo exekutorské. 6. Dokumentace a skutečnost Nahlédnutím do spisu na obecním úřadu bylo zjištěno, že se projektová dokumentace nedochovala. 7. Celkový popis nemovitosti Chrást je malým městem okresu Plzeň-město se základní občanskou vybaveností a dobrou dopravní obslužností, když do Plzně je pouhých 12 km. Rodinný dům je situován v zastavěném území obce. Stojí na pozemku parcelního čísla 178 v katastrálním území Chrást u Plzně, obec Chrást. S rodinným domem je funkčně propojen pozemek p.č. 179 druhu ostatní komunikace a 180 druhu zahrada k.ú. Chrást u Plzně. Rodinný dům je napojený akorát na veřejný vodovod. Přívod elektrické energie a přípojka plynu jsou odstřiženy. Splašková kanalizace je svedena do septiku, který leží na dvorku. Rodinný dům je postavený ve zděném konstrukčním systému. Stropy jsou dřevěné trámové. - 2 -
Sedlová střecha je pokryta pálenou taškou. Vnější omítky jsou hrubé vápenocementové, vnitřní omítky jsou štukové. Podlahy jsou pokryty kobercem. Okna jsou dřevěná špaletová a již dožitá. Dveře jsou dřevěné prosklené do dřevěné zárubně. Dům pravděpodobně má své hygienické a sociální zařízení, když na dvorku je umístěný septik. Stejně tak bude mít dům ústřední topení s plynovým kotlem, když na hranici pozemku je osazen hlavní uzávěr plynu. Plyn je zde ustřižen. Dle svědectví sousedky, je ustřižen i přívod elektrické energie. Přípojka vody je vedena z veřejného vodovodu. To jakou má dům dispozici, to nemůžu popsat, protože vlastník domu se na ohledání nedostavil. Stáří domu je dle kamenné klenby 1. podzemního podlaží asi 90 roků. Dle dokladů ve spisu na obecním úřadu se v padesátých letech provedla rekonstrukce. V osmdesátých letech se postavila garáž. Asi před deseti lety se postavila přípojka vody a přípojka plynu. K rodinnému domu náleží kolna a garáž. Kolna je stavbou o půdorysném rozměru 7,64*2,60 m postavena ve zděném konstrukčním systému. Střecha je pultová. Je pokryta již dožitou pálenou taškou bobrovkou. Kolna má dveře, které ale nešly otevřít. Cela tato stavba je již dožita a nemá žádnou cenu. Garáž o půdorysném rozměru 4,99*3,19 m je stavbou postavenou ve zděném konstrukčním systému. Střecha je sedlová pokryta pálenou taškou bobrovkou. Garáž je omítnuta hrubou vápenocementovou omítkou. Garážová vrata nejdou otevřít. Celá garáž je již dožita a nemá žádnou cenu. Venkovní plotová ocelová vrata a vrátka nejdou otevřít. Hranici dvorku a sousedního pozemku tvoří kamenná omítnutá zeď. Oplocení zahrady z betonových bloků a dřevěných planěk je rozpracováno a neukončeno. Zahrada není udržovaná. Rodinný dům je stavbou neobývanou a neudržovanou. Všechny konstrukční prvky krátkodobé životnosti budou již určitě dožity. Cenu mají pouze konstrukční prvky dlouhodobé životnosti a příslušné pozemky. Stáří stavby : 2012-1922 = 90 roků. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RODINNÝ DŮM č.p. 44 2. Ocenění pozemků 2.1. Cena pozemků - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RODINNÝ DŮM č.p. 44 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Plzeňský kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 487 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. PP: 2,74x4,24 = 11,62 m 2 1. NP: 14,71x8,62 = 126,80 m 2 zastřešení: 14,71x8,62 = 126,80 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. PP: 11,62 m 2 2,07 m 1. NP: 126,80 m 2 3,27 m zastřešení: 126,80 m 2 2,05 m Obestavěný prostor: 1. PP: (2,74x4,24)x(2,07) = 24,05 m 3 1. NP: (14,71x8,62)x(3,27) = 414,64 m 3 zastřešení: (14,71x8,62)x(2,05) = 259,94 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 698,63 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 126,80 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 265,22 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,09 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00-4 -
3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0,05 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,01 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0,06 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu IV 0,65 (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) x V 13 x 0,70 = 0,318 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - nižší než je průměr v kraji III 0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - Nemovitost je neobývaná a neudržovaná. I -0,01 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,060 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Na nemovitost je uvalena dražba. I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,990 i = 1-5 -
Celkový index I = I V x I P x I T = 0,318 x 1,060 x 0,990 = 0,334 Ocenění: Cena upravená CU = IPC x I = 3 487 Kč/m 3 x 0,334 = 1 164,66 Kč/m 3 CP = CU x OP = 1 164,66 Kč/m 3 x 698,63 m 3 = 813 666,42 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 813 666,42 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Cena pozemků Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.1. Přístup po nezpevněné komunikaci: -5 % 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: -2 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: K rodinnému domu je přístup po nezpevněné místní komunikaci. V obci je veřejná kanalizace, ale předmětný rodinný dům není na kanalizaci napojený. Přístupovou komunikací vede pouze dešťová kanalizace. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,8820 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 123,35 1,00 2,1550 1,8820-2,00 490,27 28 odst. 6 b) - stavební pozemek - ostatní plocha, komunikace v areálu, nebo komerční 28 odst. 6 b) 123,35 1,00 2,1550 1,8820 500,27 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 123,35 0,40 2,1550 1,8820-2,00 196,11 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 178 355,00 490,27 174 045,85 nádvoří 28 odst. 6 b) ostatní plocha - ostatní 179 53,00 500,27 26 514,31 komunikace 28 odstavec 5 zahrada 180 213,00 196,11 41 771,43 Stavební pozemky - celkem 242 331,59 Cena pozemků - zjištěná cena = 242 331,59 Kč - 6 -
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RODINNÝ DŮM č.p. 44 813 666,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 813 666,40 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Cena pozemků 242 331,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 242 331,60 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 055 998 Kč 1 055 998 Kč 3. Cena porovnáním Porovnávám stávající rodinný dům postavený v samotném Chrástu. Dům je přízemný s částečným 1. podzemním podlažím. Dům je ve stavu před rekonstrukcí. Dům je napojen na vodu z vlastní studny, veřejnou kanalizaci, rozvod elektrické energie a plynovod. Dům je postaven ve zděném konstrukčním systému. Zastřešený je stanovou střechou pokrytou eternitem. K domu náleží garáž se dvěma stáními a dva zahradní domky. Nabídková cena NC = 2 150 000,00 Kč Zastavěná plocha ZP = 120 m 2 Podlahová plocha PP = 90 m 2 Plocha pozemku Ppo = 826 m 2 Výpočet koeficientu porovnání Koeficient inzerce K1 0,90 Koeficient polohy K2= 1,00 Koeficient vybavení K3 = 0,95 Koeficient celkového stavu K4 = 0,95 Koeficient pozemku K5 = 0,98 Koeficient názoru znalce K6 = 0,95 Koeficient porovnání Kpo = 0,75620 Jednotková cena - 7 -
JC = NC/ZP = 2 150 000,00 Kč / 120 m 2 = 17 916,67 Kč / 1 m2 Cena porovnáním CPo = JC * ZP * Kpo = 17 916,67 * 126,80 * 0,75620 = 1 717 960,37 Kč 4. Cena obvyklá Cenu obvyklou dostaneme jako aritmetický průměr věcné hodnoty (ceny zjištěné podle vyhlášky) a ceny porovnáním. CO = (5 * VH + CPo) / 6 = (5 * 1 055 998,00 Kč + 1 717 960,37 Kč) / 6 = 1 166325,62 Kč Obvyklou cenou rodinného domu č.p. 44 v Chrástu, okres Plzeň-město je částka o výši 1 160 000,00 Kč, jedenmilionstošedesáttisíc korun českých. V Horním Hradišti, 30.8.2012 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy C. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0185-05/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 09/2012. - 8 -
D. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy ze dne 31.08.2012 1 Snímek katastrální mapy ze dne 31.08 2012 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 588 ze dne 07.08.2012 2 Fotodokumentace nemovitosti 2-9 -
Měřítko 1 : 500-10 -
Měřítko 1 : 2 000-11 -
Pohled na vstup do domu - 12 -
Přístup k domu po nezpevněné obecní komunikaci - 13 -
Kamenné schodiště vedoucí do sklepa - 14 -
Valená kamenná klenba sklepu - 15 -
Vodovodní přípojka ve sklepě - 16 -
Septik se dvěma poklopy - 17 -
Detail vchodových dveří - 18 -
Detail dřevěného dvojitého okna - 19 -
Garáž - 20 -
Kolna - 21 -
Střecha kolny - 22 -
Dvorek - 23 -
Střecha rodinného domu - 24 -
Východní štítová stěna - 25 -
Hlavní uzávěr plynu - 26 -
Zahrada - 27 -
Přístup k domu - 28 -