ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI č. 932/2012 Ocenění nemovitostí: víceúčelová stavba čp. 26 v obci Hartmanice, část Chlum, na pozemku st. parc.č. 23/1 a pozemků st.parc.č. 23/1 o výměře 701m2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 142/2 o výměře 434m2 (zahrada), parc.č. 176/1 o výměře 2519m2 (zahrada), parc.č. 176/2 o výměře 626m2 (ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha), parc.č. 177/2 o výměře 249m2 (trvalý travní porost), parc.č. 177/3 o výměře 43m2 (ostatní plocha, neplodná půdat), parc.č. 178/1 o výměře 346m2 (ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha), parc.č. 267 o výměře 376m2 (ostatní plocha, jiná plocha), parc.č. 271 o výměře 77m2 (ostatní plocha, jiná plocha), vč. součástí a příslušenství, zapsáno krom jiného na listu vlastnictví LV č. 69 pro obec Hratmanice, katastrální území Chlum u Hartmanic u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Sušice. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1 18200 Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni 20.09.2012 posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň Posudek obsahuje 22 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni 12.10.2012
SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Základ hodnoty 1.5. Stanovení tržní hodnoty 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty 2.2. Metoda porovnávací 2.3. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikace nemovitosti 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti 3.1.4. Popis a stav objektu 3.2. Aplikace metod 3.2.1. Metoda věcné hodnoty 3.2.2. Porovnávací hodnota 3.2.3. Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2
1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku kterým jsou nemovitosti: víceúčelová stavba čp. 26 v obci Hartmanice, část Chlum, na pozemku st. parc.č. 23/1 a pozemků st.parc.č. 23/1 o výměře 701m2 (zastavěná plocha a nádvoří), parc.č. 142/2 o výměře 434m2 (zahrada), parc.č. 176/1 o výměře 2519m2 (zahrada), parc.č. 176/2 o výměře 626m2 (ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha), parc.č. 177/2 o výměře 249m2 (trvalý travní porost), parc.č. 177/3 o výměře 43m2 (ostatní plocha, neplodná půdat), parc.č. 178/1 o výměře 346m2 (ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha), parc.č. 267 o výměře 376m2 (ostatní plocha, jiná plocha), parc.č. 271 o výměře 77m2 (ostatní plocha, jiná plocha), vč. součástí a příslušenství, zapsáno krom jiného na listu vlastnictví LV č. 69 pro obec Hratmanice, katastrální území Chlum u Hartmanic u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Sušice. 1.2. Podklady dodané objednatelem Výpis z katastru nemovitostí LV č. 69 pro k.ú. Chlum u Hartmanic ze dne 04.06. 2012 Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby 1.3. Podklady zajištěné znalcem Aktuální výpis z katastru nemovitostí LV č. 69 pro k.ú. Chlum u Hartmanic ze dne 20.09.2012 Kopie katastrální mapy ze dne 20.09.2012 Částečná projektová dokumentace Fyzická prohlídka oceňované nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Popisy, výměry a informace o nemovitostech vyplývají z vnější prohlídky, z informací z katastru nemovitostí, částečné projektové dokumentace a dle posouzení a odhadu znalce. 1.4. Základ hodnoty Podkladem pro sjednání tržní ceny ( realizované ceny na trhu) je tímto oceněním stanovená tržní hodnota. Je definována jako finanční částka, kterou je možno získat prodejem majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Přitom obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. 1.5.Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Na nemovitý majetek je pohlíženo v souladu s definicí ceny obvyklé podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Konvenční stanovení tržní hodnoty nemovitosti vychází obvykle z metod, jejichž použití je součástí metodiky používané v ČKOM. Použité metody: Metoda stanovení věcné hodnoty Metoda porovnání tržních cen (cen realizovaných na trhu) 3
1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Metoda stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné věci. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutím k opotřebení. Při stanovení věcné hodnoty nemovitosti mají zásadní význam vstupní údaje. U staveb těmito údaji jsou: délka, zastavěná plocha, obestavěný prostor, stáří stavby, reprodukční pořizovací, opotřebení stavby. Pro výpočet opotřebení stavby je nutné zajistit příp. stanovit: stáří stavby a stav běžné údržby, technické a morální opotřebení, provedené opravy a výměna jednotlivých konstrukčních prvků, předpokládanou životnost. 2.2. Metoda porovnávací Tato metoda pro ocenění nemovitosti je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby, tak i hodnotu pozemku. Pro porovnání budou použity realizované nebo nabízené ceny obdobných nemovitostí. Porovnání bude provedeno jak ze stavebnětechnického hlediska tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti ( fyzické opotřebení, funkční a ekonomická zastaralost, vybavenost, ekologické zatížení atd. ). Porovnávací metoda dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Použité koeficienty: 1 Redukce pramene ceny K1, 2 Velikost objektu K2, 3 Poloha K3, 4 Provedení a vybavení K4, 5 Celkový stav K5, 6 Vliv pozemku K6, 7 Úvaha zpracovatele K7. 2.3. Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného objektu budou použity dvě hlavní metody používané při oceňování nemovitostí, tj. metoda zjištění věcné hodnoty a metoda porovnávací. Při ocenění nemovitosti metodou zjištění věcné hodnoty se uvádí přehled obestavěného prostoru, zastavěných ploch a stáří objektu. Pro výpočet věcné hodnoty bude použito podpůrně ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Dále pak bude použita metoda porovnávací, jenž dává nejpřesnější obraz o skutečně realizovaných cenách. Tato metoda je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž prodeje byly v nedávné době realizovány na trhu, jsou známé a ze získaných informací je možné vyhodnotit hodnotu oceňované nemovitosti jako celku vč. pozemku a venkovních úprav. Porovnání bude provedeno z pohledu stavební substance tak i z pohledu ekonomického efektu nemovitosti. Pro porovnávací metodu bude použito podkladů z vlastní databáze, informace realitních kanceláří, aktuální nabídka nemovitostí apod.. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje 3.1.1. Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 69 ze dne 20.09.2012 pro k.ú. Chlum u Hartmanic Orltová Denisa, Prášily 124, 342 01 Adresa nemovitosti: Chlum čp. 26 Název katastrálního území: Chlum u Hartmanic Název obce: Hartmanice Název okresu: Klatovy 4
List vlastnictví: LV č. 69 3.1.2. Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva: - Zástavní právo smluvní smlouva č. 0341766119-ZN/1 k zajištění a) pohledávek v celkové výši Kč 10,000,000,- s příslušenstvím, b) veškerých budoucích pohledávek až do celkové výše Kč 10,000,000,-, které mohou vzniknout do 28.02.2034. Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, 140 00 Praha. Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 10.02.2008. - Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné. Listina Oznámení o uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné dle 40 zák. č. 26/2000 Sb., EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. -232/2012-N ze dne 05.09.2012. Zástavní právo smluvní, uzavření smlouvy o provedení dražby, zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. 3.1.3. Poloha a charakteristika nemovitosti Jedná se o víceúčelovou stavbu při místní zpevněné komunikaci (trasa Hartmanice Petrovice), v obci Hartmanice, část obce Chlum, v jeho okrajové, jižní části. Bezprostřední okolí je dostatečně prostorné,s možností parkování, v okolí jsou převážně rodinné domy a rekreační objekty, v blízkosti pila (výroba řeziva pro výrobu palet a řeziva stavebního, výroba dřevěných palet, nákladní autodoprava, prodej pilin, stěpek, kůry a palivového dřeva). Oceňovaný objekt je samostatně stojící, nepravidelného půdorysu na pozemku st.parc.č. 23/1, který není oplocený, s hlavním vstupem do objektu z jižní strany, vjezdem do garáže ze západní strany. Odkanalizování splaškových vod přes ČOV do vodoteče, pitná voda pravděpodobně z vlastní studny ev. z vlastního vrtu, elektroinstalace světelná i motorová, pravděpodobně bez plynu. Hartmanice se nachází na území okresu Klatovy a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Sušice. Obec Hartmanice se rozkládá asi třicetjedna kilometrů jihovýchodně od Klatov a devět kilometrů jihozápadně od města Sušice. Na katastrálním území tohoto malého města má nahlášený trvalý pobyt asi 1110 obyvatel. Hartmanice se dále dělí na 23 části, konkrétně to jsou: Dobrá Voda, Dolejší Krušec, Dolejší Těšov, Hartmanice, Hořejší Krušec, Hořejší Těšov, Chlum, Javoří, Keply, Kochánov, Kříženec, Kundratice, Loučová, Malý Radkov, Mochov, Palvinov, Prostřední Krušec, Světlá, Štěpanice, Trpěšice, Vatětice, Vlastějov a Zálužice. Obec je vzdálená přibližně 13 km od německých hranic. Pro školní děti zde obec zřídila základní školu vyššího stupně a rodiče menší dětí mají k dispozici také školku. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Hartmanice má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubař. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Samotná část Chlum je bez občanské a technické vybavenosti, bez pracovní příležitosti, s dojezdovou vzdáleností do Hartmanic cca 2,5Km. Popis a stav objektů Víceúčelová stavba Víceúčelová stavba (bydlení a ubytování, penzion) je postavena při severní hranici stavebního pozemku, s hlavním vstupem do objektu z jižní strany, vjezdem do garáže ze západní strany a vstupy do 1.PP (suterénu) ze západní strany. Objekt je podsklepený, se 5
dvěma nadzemními podlažími a částečným podkrovím, zastřešený sedlovou nepravidelnou střechou s vikýři, s krytinou taškovou. Předpokládám, že se jedná o původní rodinný dům, cca 100 let, který byl v roce 2004 přestavěn (přístavbou, nástavbou a rekonstrukcí) na víceúčelový objekt bydlení a ubytování. V roce 2009 byla zpracována dokumentace na vnitřní rekonstrukci, kdy bylo vydáno příslušným stavebním úřadem povolení této vnitřní rekonstrukce a předpokládám, že v té době byla i tato rekonstrukce započata a není dosud dokončena. Objekt je v katastru nemovitostí zapsán jako víceúčelová stavba, projektová dokumentace je zpracována na rodinný dům s ubytováním. Svým charakterem a dispozičnímu uspořádání objekt odpovídá víceúčelové stavbě (bydlení a ubytování), nejedná se o rodinný dům. Dispozičně: 1.PP (suterén) garáž (32,44m2), schodiště (11,34m2), sklad (18,85m2), kotelna (32,62m2), kotelna (27,05m2), sklep (37,44m2) a sklep (22,68m2). 1.NP (přízemí) jídelna (56,15m2), bufetový koutek (15,77m2), šatna, WC, sprchový kout (9,40m2), WC muži (4,38m2), WC ženy (4,38m2), chodba, zádveří (3,30 a 28,20m2), bar (22,56m2), kuchyně (19,10m2), privat a kancelář (19,90m2), zimní zahrada (12,40m2), terasa (64,50m2), sklad prádla (3,97m2), sanitární místnost (1,93m2), sklad prádla (4,25m2) a sklad lůžkovin (4,25m2). 2.NP (patro) schodiště (10,70m2), chodba, schodiště (36,70m2), pokoj (21,72m2), pokoj (19,60m2), koupelna (7,65m2), pokoj (22,59m2), obývací pokoj (36,80m2), pokoj (17,60m2), WC, koupelna (9,07m2), WC, koupelna (1,30m2), WC, koupelna (8,97m2), chodba (5,32m2) a předsíň (3,69m2). podkroví chodba (36,20m2), ložnice (21,10m2), obývací pokoj (21,10m2), pokoj (14,30m2), koupelna (6,50m2), WC a koupelna (3,87m2) a WC a koupelna (4,33m2). Nosná konstrukce je provedena na kamenných a betonových základech, svislé konstrukce ze smíšeného zdiva tl. 40-50cm, stropní konstrukce nad suterénem pravděpodobně částečně klenbové (pravděpodobně v původní část), ostatní předpokládám železobetonové, konstrukce krovu dřevěná vaznicová, schodiště pravděpodobně železobetonové s běžným povrchem ev. dřevěné, střešní krytina tašková, klempířské konstrukce pozinkovaný plech, podlahy v celém objektu dle projektové dokumentace keramické dlažby, předpokládám, že v rekonstruovaných částech odstraněné, nedokončené, omítky štukové, předpokládám, že v rekonstruovaných částech odstraněné, nedokončené, vnější povrchy (fasáda) vápenná, obklady na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, předpokládám, že v rekonstruovaných částech odstraněné, nedokončené, okna plastová, dveře pravděpodobně náplňové, předpokládám, že v rekonstruovaných částech odstraněné, nedokončené, v kuchyni pravděpodobně kuchyňská linka, na sociálních zařízeních umyvadla, vany, sprchové kouty, WC, předpokládám, že v rekonstruovaných částech odstraněné, nedokončené, rozvod teplé a studené vody předpokládám, že v rekonstruovaných částech odstraněné, nedokončené, ohřev vody pravděpodobně v rámci rekonstrukce odstraněn, el. instalace světelná a motorová, vytápění předpokládám ústřední kotli na tuhá paliva v suterénu. V objektu byla pravděpodobně v roce 2009 započata a nedokončena vnitřní rekonstrukce. V suterénu se jedná o drobné změny u schodiště, v přízemí má být funkce jídelny změněna na bar, dispoziční změny některých příček pokojů, vnitřní původní bazén má být (nebo již je) odstraněn a místo něj má být jídelna s navazujícím samoobslužným bufetovým koutkem, místo stávající společenské místnosti mají být vystavěny sklady prádla, lůžkovin, místo stávající koupelny s WC má být WC pro muže a ženy, sauna má být odstraněna, místo ní šatna s WC a sprchovým koutem, sanitární místnost, pod schody sklad prádla a jiné drobné změny. V patře pouze drobně změny (zazdění dveří, nová předsíňka. Předpokládám, že stavební práce jsou z větší části nedokončeny, doporučuji prověřit stávající instalace (vzhledem k tomu, že objekt je delší dobu prázdný, tak zejména rozvody vody a topení), předpokládám, že současný stav neumožňuje užívání a je třeba vynaložit finanční prostředky na znovuuvedení do provozu. 6
Studna kopaná Se nachází jižně před objektem, předpokládám, že se jedná o původní, kopanou, skruženou studnu, předpokládaného stáří 10 let, předpokládané hloubky 5m. Studna pravděpodobně neslouží svému účelu, není z ní voda čerpána. Doporučuji prověřit její stav. Studna vrtaná Se nachází severně vedle objektu, předpokládám, že se jedná o vrt z období rekonstrukce objektu roku 2004, předpokládané hloubky 20m. Vrt pravděpodobně neslouží svému účelu, není z něj voda čerpána. Doporučuji prověřit jeho stav. Venkovní úpravy Jedná se přípojky inž. sítí, oplocení (z pletiva do ocelových sloupků), zpevněné plochy okolo domu. Venkovní úpravy jsou bez oprav a bez údržby, chátrají. Pozemky K dané nemovitosti náleží - st.parc.č. 23/1 o výměře 701m2 (zastavěná plocha a nádvoří) pozemek převážně zastavěný objektem, z malé části, jižně a západně od objektu tvoří přístupové a příjezdové zpevněné plochy, které jsou neudržované, zarostlé. Společně ve funkčním celku pozemek parc.č. 267 o výměře 376m2 (ostatní plocha, jiná plocha), který tvoří zahradu, neudržovaný, zarostlý, s oplocením z pletiva do ocel. sloupků. Oba pozemky jsou svažité západně. - parc.č. 271 o výměře 77m2 (ostatní plocha, jiná plocha), parc.č. 178/1 o výměře 346m2 (ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha) a parc.č. 142/2 o výměře 434m2 (zahrada), pozemky přes cestu od objektu, pod lesem, svažité západně s opěrnou kamennou zídkou k hlavní komunikaci, pozemky jsou léta nevyužívané, zarostlé. - parc.č. 176/1 o výměře 2519m2 (zahrada) a parc.č. 176/2 o výměře 626 (ostatní plocha, sportoviště a rekreační plocha), pozemky přes hlavní komunikaci u potoka, původně užívané jako hřiště, dnes nevyužité, zarostlé, částečně u potoka mírně podmáčené, rovinné, od hlavní komunikace oddělené řadou smrků. - parc.č. 177/2 o výměře 249m2 (trvalý travní porost) a parc.č. 177/3 o výměře 43m2 (ostatní plocha, neplodná půda), pozemky od objektu přes hlavní komunikaci u potoka, původně pravděpodobně částečně užívané pro parkování hostů, dnes nevyužité, zarostlé, částečně u potoka mírně podmáčené, rovinné. Všechny pozemky se nachází v zastavěné části obce, vzhledem k jejich umístění (pod lesem ve svahu a u potoka) není uvažováno, že by mohly být stavebními. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem 580 m2 objekt 360 m2 5 371 m2 Ekonomická charakteristika Jedná se o víceúčelovou stavbu (bydlení a ubytování penzion), kde probíhá pravděpodobně od roku 2009 vnitřní rekonstrukce, která není dokončena, předpokládá se vynaložení investic na dokončení prací a znovuuvedení do provozu. Objekt je velikostně a dispozičně pro svůj účel vyhovující, ekonomicky však vzhledem k malé poptávce po ubytování a v dané lokalitě (odlehlá poloha, v blízkosti pily, s větší vzdáleností k lyžařským sjezdovkám) i k malé poptávce po rekreaci nevyhovující. 7
3.2. Aplikace metod 3.2.1.Metoda věcné hodnoty Pro výpočet obestavěného prostoru je použita norma ČSN 73 40 55, výměry jsou uvedeny předpokládané odhadem. Pro výpočet reprodukční ceny objektu vč. součástí, příslušenství a pozemku je podpůrně, pomocně použito ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Víceúčelová budova Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova 3 G. budovy hotelů Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 121 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Důvodem úpravy jsou obecně závažné důvody ve vztahu k oceňované nemovitosti, které výrazně ovlivňují její prodejnost (lokalita nevýhodná pro daný účel - penzion, v blízkosti pila, vzdálené lyžařské sjezdovky), poptávka na trhu s nemovitostmi po obdobných objektech téměř žádná. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6650 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4655 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP (suterén) 10,30*5,555+8,00*3,95+13,45*11,00+4,95*7,70 = 274,88 1.NP (přízemí) 20,50*16,90-4,55*7,705-4,20*3,25 = 297,74 2.NP (1.patro) 20,50*16,895-4,60*7,395-10,40*3,15 = 279,57 podkroví 10,90*13,750 = 149,88 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. plocha výška Součin 1.PP (suterén) 274,88 m2 3,60 m 989,57 1.NP (přízemí) 297,74 m2 3,52 m 1 048,04 2.NP (1.patro) 279,57 m2 3,00 m 838,71 8
podkroví 149,88 m2 2,60 m 389,69 Součet 1 002,07 3 266,01 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 266,01 / 1 002,07 = 3,26 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 002,07 / 4 = 250,52 m 2 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (suterén) 274,88*3,60 = 989,57 m 3 1.NP (přízemí) 297,74*3,52 = 1 048,04 m 3 2.NP (1.patro) 279,57*3,00 = 838,71 m 3 zastřešení 149,88*1,15+149,88*3,22/1,50+129,69*1,60/2 = 597,86 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP (suterén) NP 989,57 m 3 1.NP (přízemí) NP 1 048,04 m 3 2.NP (1.patro) NP 838,71 m 3 zastřešení Z 597,86 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 474,18 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy S 100 2. Svislé konstrukce zděné S 100 3. Stropy železobetonové S 100 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený S 100 5. Krytiny střech tašková S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů omítky S 75 7. Úprava vnitřních povrchů chybí C 25 8. Úprava vnějších povrchů omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 75 9. Vnitřní obklady keramické chybí C 25 10. Schody železobetonové montované s běžným S 100 povrchem 11. Dveře náplňové S 75 11. Dveře chybí C 25 12. Vrata X 100 13. Okna plastová S 100 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba S 50 14. Povrchy podlah chybí C 50 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod plastové trubky S 75 18. Vnitřní vodovod chybí C 25 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 75 9 Část [%]
19. Vnitřní kanalizace chybí C 25 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S 75 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S 25 22. Vybavení kuchyní běžný elektrický sporák S 100 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, sprchové kouty S 75 23. Vnitřní hygienické vybavení chybí C 25 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní rozvod antén S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient 1. Základy včetně zemních prací S 6,30 100 1,00 6,30 2. Svislé konstrukce S 15,00 100 1,00 15,00 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 6,10 5. Krytiny střech S 2,70 100 1,00 2,70 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 75 1,00 5,32 7. Úprava vnitřních povrchů C 7,10 25 0,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 75 1,00 2,33 9. Vnitřní obklady keramické C 3,10 25 0,00 0,00 10. Schody S 2,80 100 1,00 2,80 11. Dveře S 3,80 75 1,00 2,85 11. Dveře C 3,80 25 0,00 0,00 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,90 100 1,00 5,90 14. Povrchy podlah S 3,30 50 1,00 1,65 14. Povrchy podlah C 3,30 50 0,00 0,00 15. Vytápění S 4,90 100 1,00 4,90 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,30 75 1,00 2,47 18. Vnitřní vodovod C 3,30 25 0,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 75 1,00 2,40 19. Vnitřní kanalizace C 3,20 25 0,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,20 75 1,00 1,65 21. Ohřev teplé vody S 2,20 25 1,00 0,55 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,30 75 1,00 3,22 23. Vnitřní hygienické vybavení C 4,30 25 0,00 0,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 4,40 100 1,00 4,40 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 90,44 10 Upravený obj. podíl Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Roz Dok
[%] [%] [%] [%] [%] [%] 1. Základy včetně zemních prací S 6,30 100 1,00 6,30 6,97 100,00 6,97 2. Svislé konstrukce S 15,00 100 1,00 15,00 16,59 100,00 16,59 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 9,07 100,00 9,07 4. Krov, střecha S 6,10 100 1,00 6,10 6,74 100,00 6,74 5. Krytiny střech S 2,70 100 1,00 2,70 2,99 100,00 2,99 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 0,66 100,00 0,66 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,10 75 1,00 5,32 5,88 100,00 5,88 7. Úprava vnitřních povrchů C 7,10 25 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 3,54 100,00 3,54 9. Vnitřní obklady keramické S 3,10 75 1,00 2,33 2,58 100,00 2,58 9. Vnitřní obklady keramické C 3,10 25 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 10. Schody S 2,80 100 1,00 2,80 3,10 100,00 3,10 11. Dveře S 3,80 75 1,00 2,85 3,15 100,00 3,15 11. Dveře C 3,80 25 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 13. Okna S 5,90 100 1,00 5,90 6,52 100,00 6,52 14. Povrchy podlah S 3,30 50 1,00 1,65 1,82 100,00 1,82 14. Povrchy podlah C 3,30 50 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 15. Vytápění S 4,90 100 1,00 4,90 5,42 100,00 5,42 16. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 6,41 100,00 6,41 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 0,33 100,00 0,33 18. Vnitřní vodovod S 3,30 75 1,00 2,47 2,73 100,00 2,73 18. Vnitřní vodovod C 3,30 25 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 75 1,00 2,40 2,65 100,00 2,65 19. Vnitřní kanalizace C 3,20 25 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 20. Vnitřní plynovod C 0,30 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 2,20 75 1,00 1,65 1,82 100,00 1,82 21. Ohřev teplé vody S 2,20 25 1,00 0,55 0,61 100,00 0,61 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 1,99 100,00 1,99 23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,30 75 1,00 3,22 3,56 100,00 3,56 23. Vnitřní hygienické vybavení C 4,30 25 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 0,00 100,00 0,00 25. Ostatní S 4,40 100 1,00 4,40 4,87 100,00 4,87 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 0,00 100,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 90,44 Rozestavěnost: 100,00 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. 11 Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy včetně zemních prací S 6,97 50,00 3,49 3,48 100 150 66,67 2,3201 1. Základy včetně zemních prací S 6,97 50,00 3,49 3,48 6 150 4,00 0,1392 2. Svislé konstrukce S 16,59 50,00 8,30 8,30 100 120 83,33 6,9164 2. Svislé konstrukce S 16,59 50,00 8,30 8,30 6 120 5,00 0,4150 3. Stropy S 9,07 25,00 2,27 2,27 100 120 83,33 1,8916 3. Stropy S 9,07 75,00 6,80 6,80 6 120 5,00 0,3400 4. Krov, střecha S 6,74 100,00 6,74 6,74 6 70 8,57 0,5776 5. Krytiny střech S 2,99 100,00 2,99 2,99 6 40 15,00 0,4485 6. Klempířské konstrukce S 0,66 100,00 0,66 0,66 6 30 20,00 0,1320 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,88 100,00 5,88 5,88 6 50 12,00 0,7056 8. Úprava vnějších povrchů S 3,54 100,00 3,54 3,54 6 30 20,00 0,7080 9. Vnitřní obklady keramické S 2,58 100,00 2,58 2,58 6 30 20,00 0,5160
10. Schody S 3,10 100,00 3,10 3,10 6 80 7,50 0,2325 11. Dveře S 3,15 100,00 3,15 3,15 6 50 12,00 0,3780 13. Okna S 6,52 100,00 6,52 6,52 6 50 12,00 0,7824 14. Povrchy podlah S 1,82 100,00 1,82 1,82 6 15 40,00 0,7280 15. Vytápění S 5,42 100,00 5,42 5,42 6 20 30,00 1,6260 16. Elektroinstalace S 6,41 100,00 6,41 6,41 6 25 24,00 1,5384 17. Bleskosvod S 0,33 100,00 0,33 0,33 6 30 20,00 0,0660 18. Vnitřní vodovod S 2,73 100,00 2,73 2,73 6 20 30,00 0,8190 19. Vnitřní kanalizace S 2,65 100,00 2,65 2,65 6 30 20,00 0,5300 21. Ohřev teplé vody S 1,82 100,00 1,82 1,82 6 20 30,00 0,5460 21. Ohřev teplé vody S 0,61 100,00 0,61 0,61 6 20 30,00 0,1830 22. Vybavení kuchyní S 1,99 100,00 1,99 1,99 6 15 40,00 0,7960 23. Vnitřní hygienické vybavení S 3,56 100,00 3,56 3,56 6 30 20,00 0,7120 25. Ostatní S 4,87 100,00 4,87 4,87 6 15 40,00 1,9480 Součet upravených objemových podílů: 100,02 Opotřebení: 25,9953 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 710,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9463 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,9442 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,9046 Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,0660 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) * 0,4655 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 978,04 Plná cena: 3 474,18 m 3 * 1 978,04 Kč/m 3 = 6 872 067,01 Kč Výpočet nedokončené stavby: Úprava ceny za nedokončené konstrukce * 1,0000 Nedokončená stavba = 6 872 067,01 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 25,9953 % Úprava ceny za opotřebení - 1 786 414,44 Kč Víceúčelová budova - zjištěná cena = 5 085 652,57 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 5,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Důvodem úpravy jsou obecně závažné důvody ve vztahu k oceňované nemovitosti, které 12
výrazně ovlivňují její prodejnost (lokalita nevýhodná pro daný účel - penzion, v blízkosti pila, vzdálené lyžařské sjezdovky), poptávka na trhu s nemovitostmi po obdobných objektech téměř žádná. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6650 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4655 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč Základní cena celkem: = 9 750,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3230 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4655 Studna neslouží trvale svému účelu: * 0,2000 Plná cena: = 2 108,65 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100 / 120 = 83,333 % - 1 757,20 Kč Studna kopaná - zjištěná cena = 351,45 Kč 1.2.2. Studna vrtaná Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: vrtaná Hloubka studny: 20,00 m Profil studny: 200 mm Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Důvodem úpravy jsou obecně závažné důvody ve vztahu k oceňované nemovitosti, které výrazně ovlivňují její prodejnost (lokalita nevýhodná pro daný účel - penzion, v blízkosti pila, vzdálené lyžařské sjezdovky), poptávka na trhu s nemovitostmi po obdobných objektech téměř žádná. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6650 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4655 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 20,00 m * 1 790,- Kč/m + 35 800,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 12 720,- Kč/ks + 12 720,- Kč Základní cena celkem: = 48 520,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 13
Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3230 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,4655 Studna neslouží trvale svému účelu: * 0,0000 Plná cena: = 0,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 6 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 94 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 6 / 100 = 6,000 % - 0,- Kč Studna vrtaná - zjištěná cena = 0,- Kč 1.2.3. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem dle 10 procentem z ceny stavby. Stanovené procento z ceny staveb: 2,00 % Seznam staveb: Název stavby Cena stavby Víceúčelová budova 5 085 652,57 Celkem: 5 085 652,57 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: 5 085 652,57 * 0,0200 Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem - zjištěná cena = 101 713,05Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění: 2.1. Pozemky Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Důvodem úpravy jsou obecně závažné důvody ve vztahu k oceňované nemovitosti, které výrazně ovlivňují její prodejnost (lokalita nevýhodná pro daný účel - penzion, v blízkosti pila, vzdálené lyžařské sjezdovky), poptávka na trhu s nemovitostmi po obdobných objektech téměř žádná. Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,6650 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,4655 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou 200 % úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 200 % 14
Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Pozemek není v obci uvedené v odst.1 písmeno b), d), h), j), výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití staveb na nich zřízených není, pozemek není určen pro stavbu s komerční využitelností, pozemek není v obci s polohou v okolí města podle odst.1 písm.a) nebo c) nebo e), v turisticky významné obci. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,4655 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,0670 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,53 1,00 2,0670 0,4655 200,00 102,56 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,53 0,40 2,0670 0,4655 200,00 41,02 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 st.parc.č. 23/1 701,00 102,56 71 894,56 28 odstavec 5 parc.č. 267 376,00 41,02 15 423,52 Stavební pozemky - celkem 87 318,08 Jiné pozemky: Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Přirážka K p Upr. cena [Kč/m 2 ] 32 odst. 4 35,53 0,06 1,000 2,13 Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Srážka [%] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 32 odst. 4 parc.č. 142/2 434,00 10,00 4 340,- Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 32 odst. 4 parc.č. 178/1 346,00 10,00 3 460,- Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 32 odst. 4 parc.č. 271 77,00 10,00 770,- Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 32 odst. 4 parc.č. 177/2 249,00 10,00 2 490,- Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 32 odst. 4 parc.č. 177/3 43,00 10,00 430,- Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 32 odst. 4 parc.č. 176/1 2 519,00 10,00 25 190,- Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- 32 odst. 4 parc.č. 176/2 626,00 10,00 6 260,- Cena pozemku nesmí být nižší než 10,- Kč / m 2. 10,- Jiné pozemky - celkem 42 940,- Pozemky - zjištěná cena = 130 258,08 Kč 15
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty Okrasné dřeviny oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 87 318,08 Celková výměra pozemku m 2 1 077 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 400 Cena pokryvné plochy porostů Kč 32 430,11 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných dřevin: = 2 756,56 Porosty - zjištěná cena 2 756,56 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Víceúčelová budova 5 085 652,60 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna kopaná 351,40 Kč 1.2.2. Studna vrtaná 0,- Kč 1.2.3. Ocenění venkovních úprav zjednodušeným způsobem 101 713,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 187 717,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 130 258,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 130 258,10 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porosty 2 756,60 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 2 756,60 Kč Celkem 5 320 731,80 Kč Věcná cena celkem po zaokrouhlení: 5 320 000,00 Kč Slovy:pětmilionůtřistadvacet tisíc korun českých 3.2.2.Porovnávací hodnota Lokalita Popis stavby a pozemků Kč Foto Velhartice, okr. Klatovy 1 750 000 Nabídková cena Nabízíme prostorný dům 5+1 s garáží, zkolaudovaný v roce 1991 jako penzion. Dům je s garáží a v suterénu se nachází technické zázemí. V současné době je v prvním patře prostor pro vinárnu, kuchyň a výčep s restauraci pro 12 až 18 osob. Vše lze uvést do původního stavu pro bydlení. Ze suterénu vede dřevěné schodiště do přízemí a dále pak do 1.patra, odkud se vchází do pokojů. V obou podlažích je sociální zařízení. Podlahy v přízemí, dlažba, 1.patro pak podlahy s PVC krytinou, koberce. Vytápění místností je ústřední, kotlem na tuhá paliva. Na pozemku se nachází zděná kůlna. Dům se nachází v klidné lokalitě obce s krásnou přírodou v nedaleké blízkosti CHKO Šumava.Plocha pozemku: 719 m2, Užitná plocha: 330 m2. Dokončený stav, menší pozemek. 16
Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 5.303,- 0,80 1,00 1,00 1,00 0,85 1,05 1,00 3.786,- Kč/m2 Kašperské Hory okr. 3 200 000 Nabídková cena Klatovy Nabízíme k prodeji prostorný dům po rekonstrukci v Rejštejnské ulici v Kašperských Horách, 5 min. od náměstí. Ideální pro provozování ubytování v soukromí, kapacita cca 15 lůžek. V přízemí se nachází prostorná zařízená kuchyně, jídelna, koupelna, 2 oddělené toalety, sklad a společenská místnost s barem. V patře je pět různě velkých pokojů a dvě koupelny vč. WC, v podkroví dva pokoje, WC a jedna koupelna. Objekt byl v letech 2005 až 2010 postupně rekonstruován - nová střecha, bednění podkroví, zateplení fasády, štuková omítka, plastová okna, elektroinstalace, úpravy nádvoří vč. drenáží, výstavba parkovacího přístřešku, grilovací terasy a pod. Vytápění zajišťuje moderní elektrický kotel (2007), ohřev TUV bojler (2008). Za domem se nachází prostorná (1698 m2) svažitá zahrada se zahradním domkem. Plocha pozemku: 1698 m2, Užitná plocha: 300 m2. Lepší lokalita, lepší, dokončený stav. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 10.667,- 0,80 1,00 0,85 1,00 0,80 1,00 1,00 5.803,- Kč/m2 Hartmanice okr. Klatovy 4 250 000 Nabídková cena Pension z r. 1994 v Hartmanicích, u tahu Sušice - Železná Ruda. Pension je s restaurací a pivnicí. Ubytovací kapacita je 15 lůžek v 5 pokojích s WC a sprchovým koutem, dále pokoj a kancelář personálu a veškeré zázemí. V 1. PP je garsoniéra s příslušenstvím, pivnice s barem, WC, sklep, bývalá kotelna a sklad uhlí, skladem piva, kuchyně se skaldem, mycí a chladící místnost. Z 1. PP vede vnitřní schodiště do 1. NP, kde je personální pokoj, kancelář, mycí místnost, kuchyň, šatna, WC, sprcha, dva skládky, restaurace s barem, salonek, terasa a WC. Od hl. vchodu vede schodiště do 2. NP do haly a do 4 pokojů s WC a sprchovým koutem. Je zde i sklad prádla a vstup do podkroví. Vytápění je obecní dálkové, ohřev TUV v pokojích a kuchyních řešeny el. bojlery, elektro 230/380V, voda a odpad obecní. Plocha pozemku: 854 m2, Užitná plocha: 421 m2. Lepší lokalita, lepší dokončený stav. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 10.095,- 0,80 1,00 0,85 1,00 0,80 1,00 1,00 5.492,- Kč/m2 Železná Ruda okr. Klatovy 5 900 000 Nabídková cena Bývalý Hotel Plzeň, sousedními pozemky a samostatným pozemkem určeným k vybudování parkoviště. Objekt je situován přímo v centru města u hlavní komunikace Klatovy Bavorská Ruda, mezi Hotelem Javor a bývalou budovou Městského úřadu. Objekt je připojen na městskou kanalizaci, vodovod, plyn, elektřinu. Obestavěný prostor stávající : 3.868 m3. V současné době je komerční podlaží (1.n.p.) pronajato a provozováno v souladu s kolaudačním rozhodnutím z roku 2002 : herna, bar, prodejna. Měsíční příjem z tohoto pronájmu činí : 30.000,- Kč. Celý tento projekt má tyto povolení : Dne 18.prosince 2007 je na základě zpracované studie udělena vyjímka ze stavební uzávěry na akci : Rekonstrukce bývalého Hotelu Plzeň, dne 4.srpna 2008 bylo vydáno územní rozhodnutí a stavební povolení na akci : Stavební úpravy-rekonstrukce, nástavba a přístavba bývalého hotelu Plzeň, které nabylo právní moci dne 6.září 2008. Dne 18.prosince 2008 je na základě zpracované studie udělena vyjímka ze stavební uzávěry na akci : Parkoviště Roklan.Dne 4.srpna 2008 je objekt Hotelu Plzeň na základě Prohlášení vlastníka rozdělen na 19 jednotek + 2 komerční jednotky. Stavební povolení je platné do roku 2014. Plocha pozemku: 1259 m2, Užitná plocha: 1285 m2. Větší objekt, lepší lokalita, dokončený stav. Kč/m2 K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Uprav.jedn.cena 4.591,- 0,80 1,10 0,85 1,00 0,90 1,00 1,00 3.231,- Kč/m2 Maximum 5.803,-Kč/m2 Minimum 3.231-Kč/m2 Průměrná cena 4.578,-Kč/m2 Užitná plocha 580m2 Porovnávací cena pro dané nemovitostí s pozemky jako celek 2.655.240,- Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: 2 660 000,00 Kč Slovy: dvamilionyšestsetšedesát tisíc korun českých 17
3.2.3.Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: 5 320 000,00 Kč slovy: pětmilionůtřistadcet tisíc korun českých 2 660 000,00 Kč slovy: dvamilionyšestsetšedesát tisíc korun českých Jedná se o víceúčelový objekt, který byl postaven původně zřejmě jako obytný, v roce 2004 přestavěn na víceúčelový objekt (bydlení a ubytování penzion). Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení a rekreaci. Oceňovaný objekt vzhledem k jeho dispozičnímu uspořádání, velikosti a poloze je vhodné využívat nadále k bydlení s ubytováním. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky objekt je po celkové rekonstrukci z roku 2004, současného pěkného celkového dojmu. Slabé stránky lokalita je pro ubytování, provozování penzionu méně vhodná, odlehlá, bez vybavenosti, v blízkosti pily, daleko od sjezdovek. V objektu je nedokončená vnitřní rekonstrukce, již delší dobu prázdný, nutné vynaložení finančních prostředků pro znovuuvedení do provozu. Tržní hodnota byla stanovena porovnáním všech pomocných hodnot s tím, že věcná hodnota má orientační význam. Při stanovení tržní hodnoty ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objekt a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí převyšuje nabídka nad poptávkou, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitostí, ke dni ocenění: 20.09.2012. ve výši: 2 660 000,00 Kč Slovy: dvamilionyšestsetšedesátt tisíc korun českých V Plzni, 13.10.2012 Renáta Havířová Pod Stráží 75 323 00 Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 23.11. 2005 pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 932/2012 znaleckého deníku. 18
5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. 5.2. Fotodokumentace Mapy 19
vstup pohled východní pohled západní 20
pohled severní vpravo parc.č. 177/2, 177/3 bývalé parkování parc.č. 176/1, 176/2 bývalé hřiště parc.č. 271, 178/1 a 142/2 21
5.3. Doklady 22
23
24
25
26