Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2382 37/14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 4+1 č.p/č.j. 532/4 ve 3. nadzemním podlaží / 2. patře / v objektu bydlení č.p. 532 v části obce Netolice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 532 a pozemku parcela č. 1229 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 908/7306 zapsané na LV č. 2100 resp. budova č.p. 532 a pozemek parcela č. 1229 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 1656 vše s příslušenstvím pro katastrální území Netolice a obec Netolice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 194/2014-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 20.3.2014 Zohlednění stavu ke dni : 20.3.2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 20.3.2014 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne 21.3.2014 dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne 13.2.2014 s předáním podkladů mailem č.j. 194/2014-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.2.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 2100 A: Vlastník : 1. KRABEPAL s.r.o., Jankovského 90, Staňkov I, 345 61 1/1 B : Nemovitosti : - bytová jednotka č. 532/4 v bytovém domě č.p. 532 na parcele č. 1229 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 908/7306, LV budovy a pozemku č. 1656 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Netolice viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 12.3.2013 viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření sousedky v domě č.p. 532 byl objekt bytového domu č.p. 532 kolaudován na přelomu 70. a 80. let minulého století. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 20.3.2014 za účasti znalce. Vlastník bytu ani jeho zástupce se místního šetření nezúčastnili. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Bytová jednotka č.p./č.j. 532/4 se nachází ve 2. patře / 3. nadzemním podlaží / bytového domu č. 532 v části obce Netolice východně od centra obce ve Vodňanské ulici v lokalitě zastavěné převážně bytovou zástavbou bytovými domy rodinnými domy.
3 Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. V ulici je veden i hlavní řad zemního plynu. Společně s bytovou jednotkou č.p./č.j. 532/4 je oceňován i spoluvlastnický podíl na pozemku parcela č. 1229 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 373 m2 ve výši id. 908/7306, který tvoří zastavěnou plochu objektu. Bytová jednotka je užívána vlastníkem a ke dni ocenění není pronajata. K bytové jednotce náleží i balkon a mimo byt v 1.nadzemním podlaží dva sklepy. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Netolice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 20.3.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor bytu. K místnímu šetření svolanému na den 20.3.2014 v 9:00 hod. se vlastník a zástupe vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavili. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru, ze zjištění znalce, z informací sousedů a z dalších dostupných podkladů. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 532/4 1.2 Pozemek parcela č. 1229 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 532/4 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 532/4 4. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou. 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 532/4 ( 21 oceňování jednotek ) 1.1.1 Popis Budova č.p. 532, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, se čtyřmi nadzemními podlažími vč. podkroví a se sedlovou střechou. Objekt má jeden hlavní vchod z jižní fasády. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena pravděpodobně na konci 70. a počátku 80. let minulého století. V centru dispozice je hlavní schodiště bez výtahu a se třemi byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny sklepy pro jednotlivé byty, společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kolárna ) a šest garáží, které jsou vyčleněny jako samostatné nebytové jednotky. V podkroví je poslední 7. bytová jednotka. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, který je veden v přilehlé ulici. Oceňovaný byt 4+1 leží ve 3. nadzemním podlaží ( 2. patře ) u jižní fasády objektu. Má předsíň, 4x pokoj, koupelnu a WC v instalačním umakartovém jádře, kuchyň a balkon. Mimo byt jsou v 1.nadzemním podlaží dvě sklepní místnosti. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Schodiště : teracové Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitové šablony Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění cca 2014-1980 = 34 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hlavní vstupní kovové Vrata : garážové výklopná El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty
5 Vytápění : kotle na PP pro jednotlivé byty Rozvod vody : studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Vybavení bytové jednotky č.p./č.j. 532/4 předpoklad znalce Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : PVC, keramická dlažba Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hladké plné i prosklené Vrata : nevyskytují se El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : etážové s radiátory Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody EI bojler Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř Sociální zařízení : WC, umyvadlo a vana 1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z předloženého prohlášení vlastníka předaného sousedem. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYTOVÁ JEDNOTKA č.p./č.j. 532/4 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 3. NP kuchyně 11,90 pokoj 19,38 pokoj 13,14 pokoj 8,00 pokoj 8,50 koupelna 3,04 WC 1,20 předsíň 14,40 sklep 7,92 sklep 3,36 balkon 3,00 CELKEM m 2 93,84 60,92 32,92 nepočítáno nejsou Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17.
6 Podlahová plocha bytu celkem odhadem m 2 93,84 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-11,28 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-3,00 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 79,56 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 9,02 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,51 Podlahová plocha bytu č. 532/4 po přepočtu pro výpočet m 2 89,09 1.1.3 Koeficienty Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 4. NP, sedlová střecha ) ZC 9 630,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 89,09 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 4 ostatní města K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní předpoklad znalce na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.06000 0.06000 2 Svislé konstrukce Zděné z cihel S 0.18800 0.18800 3 Stropy Rovné nespalné S 0.08200 0.08200 4 Zastřešení Sedlová střecha S 0.05300 0.05300 5 Krytiny střech Eternitové šablony S 0.02400 0.02400 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S 0.06900 0.06900 8 Úprava vnějších povrchů Omítky břízolitové S 0.03100 0.03100 9 Vnitřní obklady keramické Keramické S 0.02100 0.02100 10 Schody Teracové S 0.03000 0.03000 11 Dveře Náplňové plné i prosklené S 0.03200 0.03200 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Dřevěná zdvojená S 0.05400 0.05400 14 Povrchy podlah Dlažba, jekor, plovoucí S 0.03100 0.03100 15 Vytápění Etážové s kotlem na PP S 0.04700 0.04700 16 Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S 0.05200 0.05200 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S 0.03300 0.03300 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03200 0.03200 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody EI Bojler S 0.02100 0.02100 22 Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S 0.01800 0.00300 23 Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S 0.03800 0.03800
7 24 Výtahy Nevyskytují se CH 0.01300 0.00000 25 Ostatní Odvětrání, zvonky S 0.05600 0.05600 26 Instalační prefa jádro Nevyskytuje se - - - CELKEM 1.00000 0.98300 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.98300 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU 18 773,24 1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům je dle odhadu cca 34 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina. Bytová jednotka je pravděpodobně v průměrném technickém stavu. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 1980 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 34 let 66 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 34,00 % 1.1.5 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 9 630,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 18 773,24 Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 89,09 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 1 672 508,26 Opotřebení 34,00 % - 568 652,81 Cena časová bytu č.p./č.j. 532/4 ke dni odhadu Kč 1 103 855,45 1.2 Parcela č. 1229 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 1229 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 373 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 532. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží sousední obce Sedlec, žádný pozemek není v současné době ve městě Netolice prodáván.
8 Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI a zemní plyn ) jsou v příjezdové cestě u pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 465,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 372,- Kč/m2. Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Obec Sedlec u Netolic, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1250 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x 581 250,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 372,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, nízkopodlažní bytová 1.00 a smíšená zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F 0.5775 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město Netolice, okraj zastavěné části obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zastavěný stavbou BD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku m2 373 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.8775 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.519 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 565,25 Cena oceňovaných pozemků Kč 210 837,04 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 908/7306 Cena pozemku parcela č. 1229 ke dni odhadu Kč 26 200,-
9 Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 532/4 1 103 860,- Kč 34,00 % 1 672 510,- Kč Podíl parcely č. 1229 26 200,- Kč 26 200,- Kč celkem 1 130 060,- Kč 1 698 710,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaná bytová jednotka není pravděpodobně pronajímána. Její technický stav pronajmutí umožňuje, možné obvyklé nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 80,- Kč/m2 podlahové plochy bytu/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 532/4 výměra m2 89,09 Jednotkové nájemné bytu Kč/m2/rok 960,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 85 526,40 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,85 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok 72 697,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 1 672 510,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 1 103 860,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 34 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 34,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 500,00
10 Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC / Kč/rok 1 673,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 11 708,00 Správa nemovitostí Kč/rok 1 200,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 23 202,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 38 282,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 72 697,00 Výdaje ročně celkem Kč 38 282,00 Čisté roční nájemné Kč 34 414,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 34 414,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 573 584,01 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 573 580,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 532/4 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) :
11 Srovnávací bytová jednotka č.1 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v obci Netolice Lokalita : zastavěná část obce Byt v osobním vlastnictví 3+1 s celkovou výměrou cca 72 m2 nacházející se ve velice klidné lokalitě v ulici Hornická v Netolicích. Byt je ve 3. patře panelového nižšího domu již po kompletní rekonstrukci ( fasáda domu, plastová okna, zateplení domu ). V bytě jsou podlahové krytiny PVC, keramická dlažba, koberce. Koupelna je řešena vanou a je oddělena od toalety zvlášť. V tomto bytě zůstává kuchyňská linka včetně spotřebičů. Byt se nachází v lokalitě s velice dobrým parkováním, dětským hřištěm a je zde velice dobrá občanská, autobusová i vlaková dostupnost. K bytu náleží sklep a společné prostory - kočárkárna, sušárna. Podlaží : 3 Technický stav : dobrý Podlahová plocha bytu 72 m2 Nabídková cena : 790 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v obci Netolice Lokalita : zastavěná část obce Zrekonstruovaný byt 3+1 s lodžií v DV, ve 2.patře panel. domu s výtahem v Hornické ul. v Netolicích.V bytě je nové zděné jádro, nová velká kuchyňská linka s keram. obklady, nová koupelna s vanou a spol. wc-keramické obklady.podlahy lino, okna plastová, nové stoupačky.součástí prodeje je také prostorná vestavěná skříň v předsíni, popř. další nábytek dohodou.k bytu náleží sklep 2m2.Dům je zateplený s novým výtahem a novou střechou.parkování a dětské hřiště za domem.
12 Podlaží : 2 Technický stav : dobrý Podlahová plocha bytu 77 m2 Nabídková cena : 790 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.3 Byt 2+1 v osobním vlastnictví v obci Netolice Lokalita : zastavěná část obce Prodej bytu v osobním vlastnictví o dispozici 2+1, podlahová plocha 60 m2, v Netolicích. Světlý byt s jihozápadní orientací se nachází ve 2. patře cihlového domu bez výtahu. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Hezké klidné místo poblíž náměstí. Za domem k užívání společná zahrada. Vytápění zajištěno novým plynovým kotlem. Bezproblémové parkování u domu. K bytu náleží 2 sklepy. Podlaží : 2 Technický stav : průměrný Podlahová plocha bytu 64 m2 vč. sklepa Nabídková cena : 750 000,- Kč Porovnání bytových jednotek Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav Oce ň. obj Bytová jednotka zděný dům obec Netolice, část obce Netolice 4+1 89 m2 vč.sklepa a balkonu průměr/ ne - průměr ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Bytová jednotka zděný dům obec Netolice, část obce Netolice 3+1 72 m2 vč. sklepa průměr/ ne - dobrý
13 2 Bytová jednotka zděný dům obec Netolice, část obce Netolice 3+1 77 m2 vč. sklepa a lodžie průměr / ne - dobrý 3 Bytová jednotka zděný dům obec Netolice, část obce Netolice 2+1 64 m2 vč. sklepů průměr / ne - průměr Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 Prove dení a vybav ení K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 790 000 0,85 671 500 1,00 0,85 1,00 1,10 1,00 1,00 0,935 718 182,- 2 790 000 0,85 671 500 1,00 0,90 1,00 1,10 1,00 1,00 0,990 678 283,- 3 750 000 0,85 637 500 1,00 0,78 1,00 1,00 1,00 1,00 0,780 817 308,- Celkový průměr ceny bytu Kč 737 920,- Minimum Kč 678 283,- Maximum Kč 817 308,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňovaného bytu zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění a vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí. Obvyklá cena se bude pohybovat v úrovni ceny porovnávací.
14 Způsob ocenění / zaokrouhleno / Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem cena 1 698 710,- Kč 1 130 060,- Kč 573 580,- Kč 737 920,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 532/4 dle odborného odhadu znalce 730 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitých věcí tj. bytové jednotky vel. 4+1 č.p/č.j. 532/4 ve 3. nadzemním podlaží / 2. patře / v objektu bydlení č.p. 532 v části obce Netolice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 532 a pozemku parcela č. 1229 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 908/7306 zapsané na LV č. 2100 resp. budova č.p. 532 a pozemek parcela č. 1229 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 1656 vše s příslušenstvím pro katastrální území Netolice a obec Netolice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : sedmsettřicettisíckorunčeských 730 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. Hodnota zástavního práva není ve stanovené obvyklé ceně oceňovaných nemovitostí zohledněna. v Českých Budějovicích dne 21.3.2014 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x výpis z KN, LV č. 2100 1x kopie katastrální mapy
15 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2382-37/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 37/14. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 21. března 2014 Ing. Michal Sirový
16 FOTODOKUMENTACE čelní pohled na bytový dům č.p. 532 boční pohled na bytový dům č.p. 532 horní balkon patří k bytu č. 532/4
17 schodiště v domě č.p. 532 hlavní vchodové dveře do bytu č. 532/4 ( vpravo )
Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2383 38/14 - o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí tj. garáže č.p/č.j. 532/102 v 1. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 532 v části obce Netolice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 532 a pozemku parcela č. 1229 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 170/7306 zapsané na LV č. 2100 resp. budova č.p. 532 a pozemek parcela č. 1229 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 1656 vše s příslušenstvím pro katastrální území Netolice a obec Netolice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61 181 00 Praha 8 IČO : 250 23 217 č.j. 194/2014-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 20.3.2014 Zohlednění stavu ke dni : 20.3.2014 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 20.3.2014 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Českých Budějovicích dne 22.3.2014 dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka písemná EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8 pan Jan Mikloško ze dne 13.2.2014 s předáním podkladů mailem č.j. 194/2014-N. 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 26.2.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 2100 A: Vlastník : 1. KRABEPAL s.r.o., Jankovského 90, Staňkov I, 345 61 1/1 B : Nemovitosti : - garáž č. 532/102 v bytovém domě č.p. 532 na parcele č. 1229 zastavěná plocha a nádvoří, spoluvlastnický podíl id. 170/7306, LV budovy a pozemku č. 1656 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č. 2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č. 2 vše v k.ú. a v obci Netolice viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 12.3.2013 viz příloha č. 3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo, dle vyjádření sousedky v domě č.p. 532 byl objekt bytového domu č.p. 532 kolaudován na přelomu 70. a 80. let minulého století. 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 20.3.2014 za účasti znalce. Vlastník garáže ani jeho zástupce se místního šetření nezúčastnili. 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými garážemi v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek garáží v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.12 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Garáž č.p./č.j. 532/102 se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu č. 532 v části obce Netolice východně od centra obce ve Vodňanské ulici v lokalitě zastavěné převážně bytovou zástavbou bytovými domy rodinnými domy.
3 Přístup zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. V ulici je veden i hlavní řad zemního plynu. Společně s garáží č.p./č.j. 532/102 je oceňován i spoluvlastnický podíl na pozemku parcela č. 1229 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 373 m2 ve výši id. 170/7306, který tvoří zastavěnou plochu objektu. Bytová jednotka je užívána vlastníkem a ke dni ocenění není pronajata. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Město Netolice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a garáže vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 20.3.2014. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace povinného, předaných písemných podkladů a doplněny vlastním odborným odhadem znalce na základě prohlídky bytu a bytového domu. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést prohlídku vnitřních prostor garáže. K místnímu šetření svolanému na den 20.3.2014 v 9:00 hod. se vlastník a zástupe vlastníka oceňovaných nemovitostí nedostavili. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru, ze zjištění znalce, z informací sousedů a z dalších dostupných podkladů. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Garáž č.p./č.j. 532/102 1.2 Pozemek parcela č. 1229 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota garáže č.p./č.j. 532/102 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny garáže č.p./č.j 532/102 4. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že dle provedených srovnání cena stanovená nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 441/2013 Sb. s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení obdobných staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné podle cenového předpisu nákladovou metodou. 1.1 Garáž č.p./č.j. 532/102 ( 21 oceňování jednotek ) 1.1.1 Popis Budova č.p. 532, ve které se nachází oceňovaná garáž má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, se čtyřmi nadzemními podlažími vč. podkroví a se sedlovou střechou. Objekt má jeden hlavní vchod z jižní fasády. Stavba má klasickou dispozici zděné "bytovky", která byla postavena pravděpodobně na konci 70. a počátku 80. let minulého století. V centru dispozice je hlavní schodiště bez výtahu a se třemi byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží, které tvoří 1.nadzemní podlaží, jsou umístěny sklepy pro jednotlivé byty, společné prostory domu ( chodba, schodiště, sušárna, kolárna ) a šest garáží, které jsou vyčleněny jako samostatné nebytové jednotky. V podkroví je poslední 7. bytová jednotka. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při pravidelně prováděné běžné údržbě průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu, který je veden v přilehlé ulici. Oceňovaná garáž leží v 1. nadzemním podlaží u jižní fasády objektu a je druhá zleva od západního štítu budovy. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : cihelné zdivo Nosná konstrukce vodorovná : rovný podhled Izolace : provedena vodorovná proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břízolit Schodiště : teracové Střecha : sedlová Střešní krytina : eternitové šablony Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění cca 2014-1980 = 34 let. Popis společných prostor Obvodové zdivo : cihelné zdivo Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled Podlaha : keramická dlažba Okna : dřevěná zdvojená Dveře : hlavní vstupní kovové Vrata : garážové výklopná El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty
5 Vytápění : kotle na PP pro jednotlivé byty Rozvod vody : studené Rozvod plynu : nevyskytuje se Vybavení garáže č.p./č.j. 532/102 předpoklad znalce Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : rovný podhled, nespalný Podlaha : cementový potěr Okna : nevyskytují se Dveře : nevyskytují se Vrata : plechová vyklápěcí El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Sociální zařízení : nevyskytuje se 1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z předloženého prohlášení vlastníka předaného sousedem. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. GARÁŽ č. 532/102 podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory Nebytové plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 1. NP garáž 17,00 nejsou nejsou nepočítáno CELKEM m 2 17,00 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy, je-li v místě zkosení výška menší než 2 m, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Podlahová plocha sklepa či komor mimo byt, je-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,80. Zde použito i u začleněné podlahové plochy garáže, která je užívána jako příslušenství bytu. Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,10. Podlahová plocha balkonu, terasy a pavlačí je ve výpočtu zohledněna koeficientem 0,17. Podlahová plocha garáže celkem m 2 17,00 Odpočet podlahové plochy místnosti se zkosenými stropy m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepa je-li místností sklepní místnost mimo byt m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy terasy, balkonu m 2-0,00 Podlahová plocha bytu s odpočty celkem m 2 17,00 Podlahová plocha místností se zkosenými stropy x koeficient 0,80 m 2 0,00 Podlahová plocha sklepa je-li místností x koeficient 0,80 m 2 0,00
6 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha terasy, balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,00 Podlahová plocha garáže č. 532/102 po přepočtu pro výpočet m 2 17,00 1.1.3 Koeficienty Objekt č.p. 532 je bytovým domem s převládajícím využitím ploch k bydlení. Jedná se o stavbu typu K - bytový dům netypový se základní cenou 2 150,- Kč/m3. Nebytový prostor ( garáž ) se nachází v budově typu K, se základní cenou dle typu budovy násobenou koeficientem 3,30 tj. 2 150,- Kč x 3,30 = 7 095,- Kč/m2 Byt podle 21 a přílohy č. 8 vyhlášky - byt v domech netypových vícebytových typ K ( 1.NP až 4. NP, sedlová střecha ) ZC 7 095,- Kč/m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 17,00 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) pol. č. 4 ostatní města K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 41 vyhlášky ) Ki 2,112 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní předpoklad znalce na základě odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard / n Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.06000 0.06000 2 Svislé konstrukce Zděné z cihel S 0.18800 0.18800 3 Stropy Rovné nespalné S 0.08200 0.08200 4 Zastřešení Sedlová střecha S 0.05300 0.05300 5 Krytiny střech Eternitové šablony S 0.02400 0.02400 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky vápenné štukové S 0.06900 0.06900 8 Úprava vnějších povrchů Omítky břízolitové S 0.03100 0.03100 9 Vnitřní obklady keramické Keramické S 0.02100 0.02100 10 Schody Teracové S 0.03000 0.03000 11 Dveře Nevyskytují se CH 0.03200 0.00000 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Nevyskytují se CH 0.05400 0.00000 14 Povrchy podlah Cementový potěr S 0.03100 0.03100 15 Vytápění Nevyskytují se CH 0.04700 0.00000 16 Elektroinstalace 220 V, poj. automaty S 0.05200 0.05200 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Nevyskytuje se CH 0.03300 0.00000 19 Vnitřní kanalizace Nevyskytuje se CH 0.03200 0.00000 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody Nevyskytuje se CH 0.02100 0.00000 22 Vybavení kuchyní Nevyskytuje se CH 0.01800 0.00000 23 Vnitřní hygienická zařízení Nevyskytuje se CH 0.03800 0.00000 24 Výtahy Nevyskytují se CH 0.01300 0.00000 25 Ostatní Nevyskytuje se CH 0.05600 0.00000 26 Instalační prefa jádro Nevyskytuje se - - - CELKEM 1.00000 0.65200
7 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.65200 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč/m 2 ZCU 9 174,02 1.1.4 Stáří a opotřebení Bytový dům je dle odhadu cca 34 let po kolaudaci v průměrném technickém stavu. Běžná údržba je prováděna pravidelně. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou původní. V průběhu životnosti byly některé prvky krátkodobé životnosti vyměněny, např. střešní krytina. garáž je pravděpodobně v průměrném technickém stavu. Pro výpočet opotřebení byla znalcem použita lineární metoda výpočtu opotřebení s tím že byla znalcem stanovena další životnost objektu na základě odborného odhadu znalce. Rok odhadu 2014 Rok kolaudace / začátek užívání / 1980 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 34 let 66 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 34,00 % 1.1.5 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 7 095,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 9 174,02 Podlahová plocha garáže včetně příslušenství PP m 2 17,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 155 958,28 Opotřebení 34,00 % - 53 025,81 Cena časová garáže č.p./č.j. 532/102 ke dni odhadu Kč 102 932,47 1.2 Parcela č. 1229 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č. 1229 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 373 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 532. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží sousední obce Sedlec, žádný pozemek není v současné době ve městě Netolice prodáván. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI a zemní plyn ) jsou v příjezdové cestě u pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 465,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 372,- Kč/m2.
8 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku Obec Sedlec u Netolic, okraj zastavěné části obce, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1250 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 0,80 x 581 250,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 372,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okraj zastavěné části obce, nízkopodlažní bytová 1.00 a smíšená zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený částečně 1.40 C Třída velikosti obce 0 až 2 tisíc obyvatel 0.50 D Obchodní resp. průmysl. poloha Vesnická lokalita 1.10 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F 0.5775 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město Netolice, okraj zastavěné části obce, smíšená zástavba, převažuje funkce bydlení Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zastavěný stavbou BD, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku m2 373 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěná část obce 1.00 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.8775 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.519 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 565,25 Cena oceňovaných pozemků Kč 210 837,04 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 170/7306 Cena pozemku parcela č. 1229 ke dni odhadu Kč 4 910,-
9 Rekapitulace časové a reprodukční ceny oceňovaných nemovitostí Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Garáž č.p./č.j. 532/102 102 930,- Kč 34,00 % 155 960,- Kč Podíl parcely č. 1229 4 910,- Kč 4 910,- Kč celkem 107 840,- Kč 160 870,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Oceňovaná garáž není pravděpodobně pronajatá. Její technický stav pronajmutí umožňuje, možné obvyklé nájemné je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu ve výši 700,- Kč/měsíc. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného objekt Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Garáž č. 532/102 výměra m2 17,00 Nájemné garáže Kč/měsíc 700,00 Celkem příjem z nájemného ročně Kč 8 400,00 Redukce z důvodu nepronajmutí - x 0,85 Celkem příjem z nájemného ročně po redukci Kč/rok 7 140,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena garáže vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 155 960,- Časová cena garáže včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 102 930,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 34 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 34,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 100,00
10 Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC / Kč/rok 156,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0070 x RC / Kč/rok 1 092,00 Správa nemovitostí Kč/rok 0,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 2 164,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 3 511,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 7 140,00 Výdaje ročně celkem Kč 3 511,00 Čisté roční nájemné Kč 3 629,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 3 629,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 60 480,13 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00 Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 60 480,- 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny garáže č.p./č.j. 532/102 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných garáží jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny 3.2 Ocenění porovnávací indexovou metodou Oceńované nemovitosti jsou porovnávány s nemovitostmi, které byly v poslední době v dané lokalitě obchodovány nebo s těmi, které jsou k prodeji nabízeny. V dané lokalitě u podobných typů nemovitostí nemá znalec ve své databázi žádné podobné nemovitosti, znalci se též nepodařilo v nabídkách realitních kanceláří včetně internetových nabídek žádnou podobnou nemovitost nalézt.
11 Dle sdělení zástupců místních realitních kanceláří není s podobnými objekty v lokalitě obchodováno a tudíž je velmi problematické stanovit prodejní resp. obvyklou cenu na základě porovnání. Dá se konstatovat, že pro provedení porovnávací metody nejsou k dispozici srovnávací nemovitosti a nelze tudíž věrohodně porovnávací metodu použít. Podobné nemovitosti se většinou prodávají jako součásti dalších nemovitostí např. bytů, kde je dojednána kupní cena za celý soubor nemovitostí bez rozlišení cen za jednotlivé stavby a pozemky. Zjištěné věcné ceny jsou, v drtivé většině těchto případů, daleko vyšší než ceny obvyklé. 4. Rekapitulace V níže uvedené tabulce jsou rekapitulovány jednotlivé ceny oceňované garáže vč. spoluvlastnických podílů ke společným částem budovy č.p. 532 a pozemku parcela č. 1229 ve výši id. 170/7306 zjišťovaných různými metodami v rámci výpočtu znalcem. Výsledná obvyklá cena je stanovena znalcem na základě odborného odhadu, podkladů a zjištění, vychází z uvedených zjištěných cen oceňovaných nemovitostí a bude se pohybovat mezi zjištěnou cenou časovou a cenou výnosovou. Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena 160 870,- Kč Věcná hodnota / časová cena / 107 840,- Kč Výnosová hodnota 60 480,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem nelze stanovit Obvyklá cena garáže č.p./č.j. 532/102 dle odborného odhadu znalce 80 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitých věcí tj. garáže č.p/č.j. 532/102 v 1. nadzemním podlaží v objektu bydlení č.p. 532 v části obce Netolice s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu č.p. 532 a pozemku parcela č. 1229 zastavěná plocha a nádvoří ve výši id. 170/7306 zapsané na LV č. 2100 resp. budova č.p. 532 a pozemek parcela č. 1229 - zastavěná plocha a nádvoří na LV č. 1656 vše s příslušenstvím pro katastrální území Netolice a obec Netolice a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : osmdesáttisíckorunčeských 80 000,- Kč