ZNALECKÝ POSUDEK číslo 25/2012 EURODRAŽBY.CZ a.s. Odhad obvyklé ceny nemovitosti (předmětu nedobrovolné dražby) 6 NEMOVITOST: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Zhoř 21 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Zhoř, k.ú. Zhoř u Rohozce, kód ČSÚ: 792 918, LV: 8 Ostatní stavby: Vedlejší stavba Pozemky: st. 25, 408/4 Vlastník stavby: Kamila Lorencová, Zhoř 21, 67923 Zhoř, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Kamila Lorencová, Zhoř 21, 67923 Zhoř, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY, CZ a.s., Ing. Jan Mikloško; č. obj.:160/2012-n, 2.5.2012 Adresa objednatele: U Pískovny 890, 18200 Praha 8 - Kobylisy IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: info@eurodrazby.cz DIČ: fax: +420 234 769 009 ZHOTOVITEL : Ing. František Hás Adresa zhotovitele: Měrovice nad Hanou 137, 751 42 Měrovice nad Hanou 137 IČ: 64600459 telefon: +420604529836 e-mail: frhas@email.cz DIČ: CZ5604112250 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby dle objednávky (ocenění stávajícího stavu). OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 200 000 Kč Datum místního šetření: 15.5.2012 Datum zpracování : 21.5.2012 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 5 Měrovicích nad Hanou, dne 21.5.2012 Otisk razítka Ing. František Hás
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. 1975 rekonstrukce v r. 1997 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: úzké centrum - historická část Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Obytná/ Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Nebyt. m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 3+1 126 / 0 1 459 968 123 100,00 KUPNÍ CENA 0 Kč Kupní cena není známa. VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 1 215 000 Kč Věcná hodnota 2 022 294 Kč Obvyklá cena 1 200 000 Kč - z toho hodnota pozemku 41 310 Kč - 2 -
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Klady nemovitosti: - klidná lokalita, která má rekreační charakter Vysočiny, vzdálena ca 35km severně od krajského města Brno - rodinný dům je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě v obci, tj.vodovod, zemní plyn a elektřinu - rodinný dům je o 1b.j. (3+1) a má dostatečné zázemí spočívající v zahradě za domem a v garáži Zápory nemovitosti: - rodinný dům je vyššího stáří, jeho zateplení již neodpovídá současným tepelně-technickým požadavkům na stavby pro bydlení - pozemky jsou zatíženy věcným břemenem - právo cesty pro obec Zhoř (jedná se o nezpevněnou cestu do krajiny) - lokalita kde se musí za prací, vzděláním, zdravotní péči, nákupy a kulturou dojíždět do vzdálenějších měst Obvyklou cenu stanovuji s ohledem na porovnávací hodnotu ve výši 1 200 000,-Kč. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8 ze dne 18.4.2012. Snímek katastrální mapy ze dne 14.5.2012. Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Objednávka č.j.160/2012-n ze dne 2.5.2012, Erodražby, CZ a.s. Charakteristika obce Obec Zhoř, počet obyvatel 57 (dle platného MLO), katastrální území Zhoř u Rohozce. Obec Zhoř je situována na severním okraji okresu Brno - venkov severním směrem od Brna. Komunikační spojení obce je po silnici č.377 spojující Černou Horu s Tišnovem (v obci Zhoř silnice odbočuje směrem na Lomnici u Tišnova). Vzdálenost obce z Brna je cca 35km, Tišnova 11km, z Černé Hory 8km, z Lomnice u Tišnova 5km (stavební úřad, pošta). Obec je dostupná autobusovou dopravou, zastávka vlaku je v Tišnově. Základní škola je v Tišnově, mateřská škola v Rašově. V obci je jen obecní úřad, obchod zde není, jedná se o malou obec s výhradně obytnou zástavbou. Poloha nemovitosti Nemovitost je situována v blízkosti centa obce u místní podružné zpevněné komunikace, která odbočuje z hlavní silnice procházející obcí. Vzdálenost nemovitosti od zastávky autobusu je cca 100m. Komunikace prochází ze dvou stran domu, dům je umístěn ve svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Dům je v okolní zástavbě situován jako volně stojící, na dům navazuje pozemek vedený v katastru nemovitostí jako ostatní plocha (užívaný jako zahrada). Dům je napojen na následující přípojky veřejných inženýrských sítí - přípojka vody, kanalizace, dále je provedena elektro přípojka 230V/400V a přípojka zemního plynu. V domě je jeden byt. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní zástavbě Riziko nezjištěno Záplavová oblast/zátopové území Riziko nezjištěno Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Právní zánik stavby Na LV č.8 ze dne 18.4.2012 pro kat. území Zhoř u Rohozce zapsáno: - Věcné břemeno cesty dle kupní smlouvy ze dne 3.1.1932, zatížena parcela st.23, parcela č.408/4 a RD čp.21. Právo cesty pro Obec Zhoř. Z-37627/2009-703 Riziko nezjištěno Na LV č.8 ze dne 18.4.2012 pro kat. území Zhoř u Rohozce zapsáno: - Věcné břemeno cesty - Zástavní právo smluvní - Nařízení exekuce - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Na LV č.8 ze dne 18.4.2012 pro kat. území Zhoř u Rohozce zapsáno: - Darovací smlouva V12 350/1999 ze dne 17.3.1999. Z-18800004/1999-701 Riziko nezjištěno - 3 -
Popis jednotlivých staveb Základní popis Jednobytový rodinný dům - třípokojový byt s úplným sociálním příslušenstvím. Dům má jedno podzemní podlaží a jedno nadzemní podlaží. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - je užíván k bydlení v bytě o velikosti 3+1. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby I.PP: vstup je po schodišti z přízemí nebo ze snížené úrovně upraveného terénu do garáže, na kterou navazuje prádelna a sklepní prostory využité pro skladování. I.NP: vstup do domu je z komunikace přes neoplocenou předzahrádku do zádveří, na které navazuje chodba se schodištěm vedoucím na půdu a do suterénu. Z chodby je vstup do dvou průchozích pokojů, z jednoho pokoje je přístupný další pokoj a do kuchyně s jídelnou. Z chodby je přístupna i koupelna s WC. Stavebně je rodinný dům proveden tradičním zděným způsobem - obvodové zdivo je cihelné (o tl.45cm), stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha domu je šikmá, střešní krytina je z pálených dvoudrážkových tašek. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitřních povrchů stěn tvoří vápenné omítky, vnější omítky jsou břizolitové. Technický stav domu je průměrný, bez zjevných poruch nebo poškození. Původní stáří domu je dle sdělení současného vlastníka 82 roků. Rekonstrukce a přístavba domu byla provedena v r.1975. Další modernizace byla provedena v r.1997. V roce 2002 byly provedeny nové rozvody ústředního vytápění s kotlem na zemní plyn. Vedlejší stavba navazuje na obytnou část RD, přístup do jedné místnosti je přímo ze dvorku dvoukřídlovými vraty nebo z obytné části RD. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy Železobetonové (hurdisové) 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných místností koberec 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Oba pozemky tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou svažité a neoplocené. Uliční strana je orientována na severovýchodní stranu a dvorní strana na jihozápadní stranu. Na pozemky se vztahuje věcné břemeno práva cesty a předkupního práva pro Obec Zhoř. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Vzhledem k tomu, že se jedná o malou obec s počtem obyvatel do 100 a která je odkázána na dojíždění do větších okolních obcí z hlediska vzdělání, kultury, pracovní příležitostí, nákupu, zdravotní péče a pod., stanovuji jednotkovou cenu dotčených pozemků na 90Kčm -2.. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 25 242 90 21 780 ostatní plochy 408/4 217 90 19 530 Celková výměra pozemků 459 Hodnota pozemků celkem 41 310 Výpočet věcné hodnoty staveb Stavebně je rodinný dům proveden tradičním zděným způsobem - obvodové zdivo je cihelné (o tl.45cm), stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha domu je šikmá, střešní krytina je z pálených dvoudrážkových tašek. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitřních povrchů stěn tvoří vápenné omítky, vnější omítky jsou břizolitové. Technický stav domu je průměrný, bez zjevných poruch nebo poškození. Původní stáří domu je dle sdělení současného vlastníka 82 roků. Rekonstrukce a přístavba domu byla provedena v r.1975. Další modernizace byla provedena v r.1997. V roce 2002 byly provedeny nové rozvody ústředního vytápění s kotlem na zemní plyn. Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha I.PP 120,90 m 2 36,77 m 2 garáž 19,26 m 2 0,50 9,63 m 2 prádelna 22,71 m 2 0,50 11,36 m 2 sklad paliva schodiště 11,50 m 2 0,50 5,75 m 2 zádveří 11,05 m 2 0,50 5,52 m 2 sklep 9,01 m 2 0,50 4,50 m 2 I.NP 122,86 m 2 88,96 m 2 obývací pokoj 21,48 m 2 1,00 21,48 m 2 jídelna 17,85 m 2 1,00 17,85 m 2 ložnice 18,15 m 2 1,00 18,15 m 2 chodba 4,80 m 2 1,00 4,80 m 2 předsíň 8,24 m 2 1,00 8,24 m 2 koupelna 3,23 m 2 1,00 3,23 m 2 spíž 2,04 m 2 1,00 2,04 m 2 pracovna 11,07 m 2 1,00 11,07 m 2 veranda 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 půda 93,60 m 2 0,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor I.PP (9,3*13)*(3,50) = 423,15 m 3 I.NP (13,*9,15+1,7*2,3)*(3,10) = 380,87 m 3 půda (7,2*13)*(1,75) = 163,80 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 967,82 m 3-5 -
Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 337 Obestavěný prostor [m 3 ] 967,82 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 449 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 306 000 Stáří roků 82 Další životnost roků Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 938 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Hosp. přistavba RD 25 160,00 m3 1 355 Kč/m3 216 800 Kč 80 % 43 360 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 43 360 Kč Výpočet porovnávací hodnoty Stavebně je rodinný dům proveden tradičním zděným způsobem - obvodové zdivo je cihelné (o tl.45cm), stropy jsou s rovnými podhledy. Střecha domu je šikmá, střešní krytina je z pálených dvoudrážkových tašek. Klempířské prvky jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitřních povrchů stěn tvoří vápenné omítky, vnější omítky jsou břizolitové. Technický stav domu je průměrný, bez zjevných poruch nebo poškození. Původní stáří domu je dle sdělení současného vlastníka 82 roků. Rekonstrukce a přístavba domu byla provedena v r.1975. Další modernizace byla provedena v r.1997. V roce 2002 byly provedeny nové rozvody ústředního vytápění s kotlem na zemní plyn. Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Kaly 117,00 776 1 200 000 10 256 0,85 8 718 Ke koupi dům 3+1 v obci Kaly, nedaleko města Tišnov. Dům má zastavěnou plochu 288 m2 a zahrada představuje dalších 488 m2. Dům sestává z jednoho nadzemního a jednoho podzemního podlaží a je tedy celoplošně podsklepen. Konstrukce krovu nabízí také zřízení obytné půdní vestavby. Ve dvoře domu je dílna a dále velká stodola s dalším sklepem. Dva obytné pokoje jsou průchozí (vstup z kuchyně), jeden neprůchozí (vstup z chodby). Z kuchyně je vstup do komory, a také do koupelny. V koupelně je vana a umyvadlo a je zde také instalován plynový kotel a ohřívač vody. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem, najdeme zde také plotnu na tuhá paliva. Podlahy v pokojích jsou s koberci, kuchyně PVC a v koupelně teraco. Okna v celém domě jsou dřevěná dvojitá. Dům je obklopen zahradou s vlastní studnou. Dům je napojen na veřejný vodovodní i plynový řad, WC je suché - lze zbudovat septik. Topit lze buďto plynovým kotlem nebo pomocí kotle na tuhá paliva ve sklepě. Parkování Vašeho vozu je možné v garáži, která taktéž náleží k domu. Pošta, školy a zdravotní zařízení jsou ve vedlejší obci Dolní Loučky vzdálené 3 km. Cesta autem nebo autobusem do Tišnova představuje 10 min. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; u obce Nedvědice (ca 4km) 109,00 600 1 360 000 12 477 0,86 10 730 Rodinný dům 5+1, u Nedvědice, 41km SZ od Brna, nádherné prostředí Vysočiny, pozemek celkem 600m2, zastavěná plocha domem 90m2, zahrada včetně dvorku 510m2. Napojen na obecní vodovod, nová el. en. 220/380V v mědi, septik, nové ÚT - elektrický kotel včetně ohřevu TUV, plyn v obci není, kabelová televize. Dispozice - vstup zádveří, prostorná chodba, spížka, koupelna cca 6m2 (nutno realizovat), kuchyně 10m2, pokoj cca 20m a 25m2, orientace na jižní stranu. V přístavbě domu chodbou vpravo - bývalá hospodářská část kompletně opravena technická místnost cca 15m2, 14m2 taktéž opravená místnost s menším oknem - lze využít jako obytné místnosti pracovnu, dále WC. Schodištěm do podkroví domu, zde obytná místnost cca 12m2. Dále půdní prostory s možností rozšíření obytné části. Vstup do sklepa cca 15m2 z chodby. Dům kompletně důkladně opraven - nová střecha - střešní krytina KM Beta včetně parotěsné zábrany, včetně oplechování, střešních svodů rýn, nové dlažby, - 6 -
elektroinstalace, nové ústřední vytápění, místnost na zřízení koupelny připravena, WC nové. Za domem uzavřený dvorek - naprosté soukromí, zahrada v mírném jižním svahu zatravněna, ovocné stromy, s nádherným výhledem do okolí.dům se nachází na okraji malé obce, nejedná se o samotu, ve velmi dobrém technickém stavu s možností rozšíření a dokončení úprav dle vlastních představ. Nemovitost se nachází v malé obci cca 4km od Nedvědice, spojení s Nedvědicí autobusem, zde vlak, autobus. Překrásné, naprosto klidné, zdravé prostředí Vysočiny, s možností sportovního vyžití - běžky, nedaleko lyžařský vlek, houbaření, tůry, 10km hrad Pernštejn.V obci obchod. V nedalekém městečku Nedvědice je ZŠ, MŠ, zdravotní středisko včetně lékárny, obchody, pošta. velmi dobré spojení s Brnem - vlak. Pěkný dům v nádherném prostředí s možností využití k rekreaci i trvalému bydlení pro zájemce vyhledávající velmi pěkné, klidné místo. Zavřít Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Černvír 120,00 1 597 1 490 000 12 417 0,77 9 561 Pěkný RD 5+1 se zahradou a garáží v obci Černvír, okr. BV. S pověření majitele výhradně zprostředkováváme prodej samostatně stojícího, cihlového RD 5+1 s podkrovím, zahradou, lesíkem, dvorem a garáží (2 auta), dílnou v malebné lokalitě u Nedvědic, okr. Brno- venkov, 25 km od Brna. Dispozice: V přízemí domu předsíň, 5 místností, kuchyně, spíž, komora, koupelna s WC. V půdním prostoru další místnost připravena k dokončení a dále úložný prostor. Parkování možné v garáži nebo na vlastním pozemku. IS: Elektřina (částečně v mědi), plyn, vlastní studna a přípojka na vodovod, septic. Vytápění řešeno plynovým kotlem a kotlem na TP. Celková výměra 1597 m2, ZP 501 m2. RD je situován na kraji obce, v klidné části. V přilehlém městysu Nedvědice se nachází veškerá občanská vybavenost. Nemovitost skýtá maximální soukromí a nabízí pěkné bydlení s možností rozšíření. Využití se nabízí jak k trvalému bydlení tak i k rekreaci jako chalupa. V okolí krásná příroda a pamětihodnosti (hrad Pernštejn apod.), oblíbená turistická lokalita. Redukce pramene ceny - Nabídka RK.; Průměrná cena 9 670 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 125,73 m 2 Porovnávací hodnota 1 215 000 Kč Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 8 ze dne 18.4.2012. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 14.5.2012. 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Objednávka č.j.160/2012-n ze dne 2.5.2012, Erodražby, CZ a.s. 1 Koncesní listina: Koncesní listina: Koncesní listina vydaná fyzické osobě Městským úřadem Přerov - Obecní živnostenský úřad, č.j.žú - 5183/05/Kd, ev.č.380802-20396-00, dne 18.4.2005 na předmět podnikání: Oceňování majetku. Certifikát odhadce nemovitostí QON: Ev.č. 1830/09, dat. udělení dne 30.6.2009, platnost certifikátu do 30.6.2012. Certifikační orgán č.3022 (akreditováno u ČIA) Bankovní institut vysoká škola, a.s., Praha. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.5.1990, č.j.spr.2224/90 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, strojů a strojního zařízení. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 843-25/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.843-25/2012. Otisk kulaté pečetě Podpis znalce - 7 -
Fotodokumentace ze dne 15.5.2012. Dětský pokoj. Obývací pokoj. Koupelna. WC. Vstupní chodba, Kuchyně. - 8 -