ZNALECKÝ POSUDEK o administrativní cen a obvyklé hodnot bývalé OV Tesly Lanškroun v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Lanškroun, obec Lanškroun, okres Ústí nad Orlicí dle LV. 21 2285-105/2010 Objednatel posudku: JUDr. Krmen ík Roman SKP- Tesla Lanškroun a.s. Smilova 386 Pardubice Ú el posudku: Stanovení obvyklé hodnoty p edm tného majetku v míst a ase dle Zákona 26/2000 Sb. pro ú ely ve ejné dražby P edpis pro ocen ní: Zákon. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a zákon 26/2000 Sb. pro ú ely ve ejné dražby Datum k n muž se ocen ní provádí: 30.6.2010 Datum místního šet ení 30.6.2010 Datum vypracování znaleckého posudku: 7.7.2010 Posudek vypracoval: Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové 495 406 566 Posudek obsahuje v etn titulního listu 24 stran textu. Objednateli se p edává ve 3 vyhotoveních.
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 2 A. Úvod 1. Základní pojmy ADMINISTRATIVNÍ CENA - cena zjišt ná dle cenového p edpisu (v sou asné dob Zákon 151 ze dne 17.6.1997 o oce ování majetku a o zm n n kterých zákon a provád cí Vyhláška MF. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky MF R. 460/2009. TRH - Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí - interakce kupujících a prodávajících nemovitosti. Je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. TRŽNÍ HODNOTA - (dle právního názvosloví "obecná cena" v ci), Tržní hodnotou rozumíme v souladu s doporu ením Evropského sdružení odhadc majetku TEGOVOFA (The European Group of Fixed Assets) "finan ní ástku, kterou je možné získat prodejem majetku mezi dobrovoln a legáln jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím. P itom ob zú astn né strany mají zájem na uskute n ní transakce a nejsou ovlivn ny jakýmkoliv nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé sout že, a už ze strany kupujícího nebo ze strany prodávajícího a znají všechna relevantní fakta o p edm tu prodeje". V CNÁ HODNOTA - (dle právního názvosloví " asová cena v ci), je reproduk ní cena v ci, snížená o p im ené opot ebení v ci stejného stá í a p im ené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemož ují okamžité užívání v ci. VÝNOSOVÁ HODNOTA - je uvažovaná jistina, kterou je nutno p i stanovené úrokové sazb uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako istý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto ástku Zainvestovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. CENA PO IZOVACÍ - je cena, za kterou bylo možno v c po ídit v dob po ízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v dob jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpo tu opot ebení. CENA REPRODUK NÍ - je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou v c po ídit v dob ocen ní, bez odpo tu opot ebení. ISTÝ RO NÍ STABILIZOVANÝ VÝNOS - jsou výnosy (p íjmy) po odpo tu náklad (výdaj ), nebo také sou et provozního, finan ního zisku a zisku z mimo ádných p íjm (da ový základ pro da z p íjm ), stanovený jako pr m rná, nebo pravd podobn o ekávaná hodnota z asové ady. 2. Zadání je vypracováno v souladu se Zákonem 26/2000 Sb. o ve ejných dražbách. Jedná se o návrh tržní hodnoty bývalé OV Tesly Lanškroun v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Lanškroun, obec Lanškroun, okres Ústí nad Orlicí dle LV. 21. Výsledky mé práce budou použity jako jeden z podklad pro ve ejnou dražbu p edm tného majetku. Posudek byl vytvo en v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 3 B. Nález 3. Podklady pro ocen ní: 1. Zhotovené Katastrálním ú adem v Hradci Králové Výpis z katastru nemovitostí k.ú Lanškroun vyhotovený dálkovým p ístupem dne 2.7.2003 LV 21 Snímek mapy katastru nemovitostí 2. Dodané objednavatelem posudku Znalecký posudek. 1169-12/2003 vyhotovený dne 30.6.2003 ESKOU ZNALECKOU a.s. 3. Opat ené znalcem Zákon. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a provád cí vyhláška.460/2009 a p edchozí platné p edpisy Stavební zákon a p edpisy související M. Hegenbart - J. Lan - B.Saka Oce ování nemovitostí I. a II. Ing. A. Hallerová, Ing. Dr. Stib rek, Ing. Jind ich Vrabec, Pavel Weidenhoffer Nemovitosti - oce ování a právní vztahy - Doc. Ing. Bradá, Doc. JUDr Fiala Soudní inženýrství - Albert Bradá a kolektiv Teorie oce ování nemovitostí 1.a 2. ást - Doc. Ing. Bradá Katastr nemovitostí po novele - Ing. Kuba, Ing. Olivová Malý lexikon obcí eské republiky - SÚ C. Identifika ní údaje a) Identifikace nemovitosti Vlastnické podíly: Katastrální území: Lanškroun LV.: 21 Vlastnický podíl 1/1 Jméno Adresa Rodné íslo/i O Tesla Lanškroun a.s. Dvo ákova 328 Lanškroun 00009768
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 4 Oce ované objekty: a) Objekty 1) Nádrž na kaly 2) Nádrž OV 3) Komunikace pozemní (silnice) 4) Provozní budova OV 5) Oplocení 6) Plotový práh 7) Branka 8) Brána 9) Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí b) Pozemky 1) Pozemky c) porovnávací metodou b) Poloha a charakteristika Oce ované nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Lanškroun, obec Lanškroun, okres Ústí nad Orlicí. Jedná se o objekty (provozní budova OV, nádrže na kaly, nádrže OV) a pozemky bývalé OV, které je situovány po levé stran komunikace. 315 sm ující do Lanškrouna sm rem od Ústí nad Orlicí tém naproti bývalému areálu Tesla pod silnicí. P ístup k hranici pozemk je po zpevn né komunikaci odbo ující ze jmenované p íjezdové komunikace do m sta. Pozemky s objekty jsou oplocené zbytky pletiva a brány, objekty jsou zdevastované, již mnoho let neužívané a neplnící svou funkci. Zpevn né plochy tvo í zbytky betonu. Pozemky s objekty jsou tém nep ístupné - zarostlé náletovými neprostupnými stromy a ke i, hrozí nebezpe í úrazu. V zemi jsou jímky, jejichž technický stav není znám. Je podez ení na prosakování škodlivých látek (vypoušt ných z p vodního podniku Tesla) do okolní p dy a kontaminace této p dy. V sou asné dob je areál bez instalací. Na pozemcích je venkovní osv tlení tvo ené dv ma zá ivkami. ást pozemku zasahuje do poldru a ást pozemku je v ochranném pásmu elektrického vedení. c) Popis a stav objekt Provozní budova OV Jedná se o p ízemní zd ný objekt s plochou st echou pokrytou lepenkovou krytinou, oplechování je provedeno z pozinkovaného plechu. Podlaha je betonová narušená, dve e nejsou. Budova byla postavena v roce 1988. Objekt je bez instalací. Nádrž OV Jedná se o betonovou jímku, jejíž technický stav není znám. Objekt je zarostlý v ke ích. Nádrž byla postavena v roce 1988. Nádrž na kaly Jedná se o betonovou jímku, jejíž technický stav není znám. Objekt je zarostlý v ke ích. Nádrž byla postavena v roce 1963.
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 5 d) Pozemky Katastrální území: Lanškroun LV.: 21 Druh pozemku íslo pozemku Vým ra (m 2 ) Zastav ná plocha st. 2197 100 st. 2688 33 Ostatní plochy 930/5 485 Zahrada 930/1 1986 Komunikace 930/6 184 Manipula ní plocha 930/4 694
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 6 D. Posudek Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní nemovitosti je provedeno podle Zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku a zákona 26/2000 Sb. pro ú ely ve ejné dražby Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Ústí nad Orlicí Obec: Lanškroun a) Objekty a.1) Vyhláška 460/2009 Sb. a.1.1) Nádrž na kaly 4 Typ stavby: 2. Nádrže, jímky istíren, zásobníky, jámy Objekt: Nádrže a jímky pozemních istíren odpadních vod Konstruk ní charakteristika: monolitická betonová plošná Kód klasifikace CZ-CC: 221232 Nádrže, jímky, objekty istíren odpadních vod - pozemní (krom budov) Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 nádrže, jímky, objekty istíren odpadních vod pozemní Koeficient zm ny ceny stavby: 2,315 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Množství: 6.8*6.8*5.0 = 231,20 m 3 Základní jednotková cena: 3 359, K /m 3 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3150 Koeficient prodejnosti K p: 0,3740 Základní jednotková cena upravená: = 2 908,26 K /m 3 Základní cena upravená: 231,20 m 3 2 908,26 K /m 3 = 672 389,71 K Cena stavby: = 672 389,71 K Stá í: 47 rok P edpokládaná další životnost: 13 rok Opot ebení: 100 47 / (47 + 13) = 78,333 % Odpo et opot ebení: 672 389,71 K 78,333 % 526 703,03 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 145 686,68 K Nádrž na kaly zjišt ná cena: 145 686,68 K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 7 a.1.2) Nádrž OV 4 Typ stavby: 2. Nádrže, jímky istíren, zásobníky, jámy Objekt: Nádrže a jímky pozemních istíren odpadních vod Konstruk ní charakteristika: monolitická betonová plošná Kód klasifikace CZ-CC: 221232 Nádrže, jímky, objekty istíren odpadních vod - pozemní (krom budov) Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 nádrže, jímky, objekty istíren odpadních vod pozemní Koeficient zm ny ceny stavby: 2,315 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Množství: 10.0*13.8*5.0 = 690,00 m 3 Základní jednotková cena: 3 359, K /m 3 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3150 Koeficient prodejnosti K p: 0,3740 Základní jednotková cena upravená: = 2 908,26 K /m 3 Základní cena upravená: 690,00 m 3 2 908,26 K /m 3 = 2 006 699,40 K Cena stavby: = 2 006 699,40 K P edpokládaná další životnost: 18 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 18) = 55,000 % Odpo et opot ebení: 2 006 699,40 K 55,000 % 1 103 684,67 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 903 014,73 K Nádrž OV zjišt ná cena: 903 014,73 K a.1.3) Komunikace pozemní (silnice) 4 Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Komunikace pozemní, silnice Konstruk ní charakteristika: z kameniva obalovaného živicí Kód klasifikace CZ-CC: 211112 Silnice I. a II. t ídy Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.2 silnice (I. a II. t ídy) Koeficient zm ny ceny stavby: 2,267 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Množství: 368,00 m 2
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 8 Základní jednotková cena: 1 401, K /m 2 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,2670 Koeficient prodejnosti K p: 0,3740 Základní jednotková cena upravená: = 1 187,85 K /m 2 Základní cena upravená: 368,00 m 2 1 187,85 K /m 2 = 437 128,80 K Cena stavby: = 437 128,80 K P edpokládaná další životnost: 28 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 28) = 44,000 % Odpo et opot ebení: 437 128,80 K 44,000 % 192 336,67 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 244 792,13 K Komunikace pozemní (silnice) zjišt ná cena: 244 792,13 K a.1.4) Provozní budova OV 7 Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient zm ny ceny stavby: 2,121 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Podlaží: 1.NP Výška: 3,50 m Zastav ná plocha: 4,8 6,5 = 31,20 m 2 Obestav ný prostor (OP): 1.NP 3,50 4,8 6,5 = 109,20 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy 7,10 % Standardní 2. Obvodové st ny 31,80 % Standardní 3. Stropy 19,80 % Standardní 4. Krov 7,30 % Standardní 5. Krytina 8,10 % Standardní
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 9 Název, popis Obj. podíl Hodnocení 6. Klempí ské práce 1,70 % Standardní 7. Úprava povrch 6,10 % Standardní 8. Schodišt 0,00 % Neuvažuje se 9. Dve e 3,00 % Standardní 10. Okna 1,10 % Standardní 11. Podlahy 8,20 % Standardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Standardní Výpo et koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0000 : Základní jednotková cena 1 250, K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,1210 Koeficient prodejnosti K p : 0,3740 Základní jednotková cena upravená: = 991,57 K /m 3 Základní cena upravená: 109,20 m 3 991,57 K /m 3 = 108 279,44 K P edpokládaná další životnost: 58 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 58) = 27,500 % Odpo et opot ebení: 108 279,44 K 27,500 % 29 776,85 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 78 502,59 K Provozní budova OV zjišt ná cena: 78 502,59 K a.1.5) Oplocení 10 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nát r: 113.3*1.8 = 203,94 m 2 PP Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zm ny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Základní cena: 203,94 m 2 PP 240, K /m 2 PP 48 945,60 K Korekce základní ceny: Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3190 Koeficient prodejnosti K p : 0,3740 Cena stavby: = 42 450,81 K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 10 P edpokládaná další životnost: 8 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 8) = 73,333 % Odpo et opot ebení: 42 450,81 K 73,333 % 31 130,45 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 11 320,36 K Oplocení zjišt ná cena: 11 320,36 K a.1.6) Plotový práh 10 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní ást výšky do 200 mm: 113.3*1.8 = 203,94 m Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zm ny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Základní cena: 203,94 m 150, K /m 30 591, K Korekce základní ceny: Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3190 Koeficient prodejnosti K p : 0,3740 Cena stavby: = 26 531,76 K P edpokládaná další životnost: 28 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 28) = 44,000 % Odpo et opot ebení: 26 531,76 K 44,000 % 11 673,97 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 14 857,79 K Plotový práh zjišt ná cena: 14 857,79 K a.1.7) Branka 10 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drát ného pletiva,v.sloupk : 1 ks Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zm ny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby)
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 11 Základní cena: 1 ks 1 450, K /ks 1 450, K Korekce základní ceny: Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3190 Koeficient prodejnosti K p : 0,3740 Cena stavby: = 1 257,59 K P edpokládaná další životnost: 8 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 8) = 73,333 % Odpo et opot ebení: 1 257,59 K 73,333 % 922,23 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 335,36 K Branka zjišt ná cena: 335,36 K a.1.8) Brána 10 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profil v etn sloupk : 1 ks Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zm ny ceny stavby: 2,319 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Základní cena: 1 ks 3 700, K /ks 3 700, K Korekce základní ceny: Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3190 Koeficient prodejnosti K p : 0,3740 Cena stavby: = 3 209,03 K P edpokládaná další životnost: 8 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 8) = 73,333 % Odpo et opot ebení: 3 209,03 K 73,333 % 2 353,28 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 855,75 K Brána zjišt ná cena: 855,75 K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 12 a.1.9) Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí 4 Typ stavby: 16b. Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí Sít kabelové se sloupy: uli ními do 8 m Hodnotit: za 1 kus sloupu (v. podílu ceny kabel ) Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunika ní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.43.2 vedení místní NN venkovní nadzemní Koeficient zm ny ceny stavby: 2,229 Koeficient prodejnosti: 0,374 (Inženýrské stavby) Množství: 1,00 m ( nebo ks) Základní jednotková cena: 22 000, K /m ( nebo ks) Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,2290 Koeficient prodejnosti K p: 0,3740 Základní jednotková cena upravená: 18 340,21 K /m ( nebo ks) = Základní cena upravená: 1,00 m ( nebo ks) 18 340,21 K /m ( nebo ks) = 18 340,21 K Cena stavby: = 18 340,21 K P edpokládaná další životnost: 18 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 18) = 55,000 % Odpo et opot ebení: 18 340,21 K 55,000 % 10 087,12 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 8 253,09 K Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí zjišt ná cena: 8 253,09 K Ceny objekt bez odpo tu opot ebení: 1) Nádrž na kaly 672 389,71 K 2) Nádrž OV 2 006 699,40 K 3) Komunikace pozemní (silnice) 437 128,80 K 4) Provozní budova OV 108 279,44 K 5) Oplocení 42 450,81 K 6) Plotový práh 26 531,76 K 7) Branka 1 257,59 K 8) Brána 3 209,03 K 9) Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí 18 340,21 K Cena objekt bez odpo tu opot ebení iní celkem: 3 316 286,75 K Cena po zaokrouhlení: 3 316 290, K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 13 Ceny objekt v etn opot ebení: 1) Nádrž na kaly 145 686,68 K 2) Nádrž OV 903 014,73 K 3) Komunikace pozemní (silnice) 244 792,13 K 4) Provozní budova OV 78 502,59 K 5) Oplocení 11 320,36 K 6) Plotový práh 14 857,79 K 7) Branka 335,36 K 8) Brána 855,75 K 9) Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí 8 253,09 K Cena objekt v etn opot ebení iní celkem: 1 407 618,48 K Cena po zaokrouhlení: 1 407 620, K a.2) V cná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. a.2.1) Nádrž na kaly 4 Typ stavby: 2. Nádrže, jímky istíren, zásobníky, jámy Objekt: Nádrže a jímky pozemních istíren odpadních vod Konstruk ní charakteristika: monolitická betonová plošná Kód klasifikace CZ-CC: 221232 Nádrže, jímky, objekty istíren odpadních vod - pozemní (krom budov) Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 nádrže, jímky, objekty istíren odpadních vod pozemní Koeficient zm ny ceny stavby: 2,315 Množství: 6.8*6.8*5.0 = 231,20 m 3 Základní jednotková cena: 3 359, K /m 3 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3150 Základní jednotková cena upravená: = 7 776,09 K /m 3 Základní cena upravená: 231,20 m 3 7 776,09 K /m 3 = 1 797 832,01 K Cena stavby: = 1 797 832,01 K Stá í: 47 rok P edpokládaná další životnost: 13 rok Opot ebení: 100 47 / (47 + 13) = 78,333 % Odpo et opot ebení: 1 797 832,01 K 78,333 % 1 408 295,75 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 389 536,26 K Nádrž na kaly zjišt ná cena: 389 536,26 K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 14 a.2.2) Nádrž OV 4 Typ stavby: 2. Nádrže, jímky istíren, zásobníky, jámy Objekt: Nádrže a jímky pozemních istíren odpadních vod Konstruk ní charakteristika: monolitická betonová plošná Kód klasifikace CZ-CC: 221232 Nádrže, jímky, objekty istíren odpadních vod - pozemní (krom budov) Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.1 nádrže, jímky, objekty istíren odpadních vod pozemní Koeficient zm ny ceny stavby: 2,315 Množství: 10.0*13.8*5.0 = 690,00 m 3 Základní jednotková cena: 3 359, K /m 3 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3150 Základní jednotková cena upravená: = 7 776,09 K /m 3 Základní cena upravená: 690,00 m 3 7 776,09 K /m 3 = 5 365 502,10 K Cena stavby: = 5 365 502,10 K P edpokládaná další životnost: 18 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 18) = 55,000 % Odpo et opot ebení: 5 365 502,10 K 55,000 % 2 951 026,16 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 2 414 475,94 K Nádrž OV zjišt ná cena: 2 414 475,94 K a.2.3) Komunikace pozemní (silnice) 4 Typ stavby: 5. Komunikace pozemní (silnice) Objekt: Komunikace pozemní, silnice Konstruk ní charakteristika: z kameniva obalovaného živicí Kód klasifikace CZ-CC: 211112 Silnice I. a II. t ídy Kód standardní klasifikace produkce: 46.23.11.2 silnice (I. a II. t ídy) Koeficient zm ny ceny stavby: 2,267 Množství: 368,00 m 2 Základní jednotková cena: 1 401, K /m 2 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,2670 Základní jednotková cena upravená: = 3 176,07 K /m 2 Základní cena upravená: 368,00 m 2 3 176,07 K /m 2 = 1 168 793,76 K Cena stavby: = 1 168 793,76 K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 15 P edpokládaná další životnost: 28 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 28) = 44,000 % Odpo et opot ebení: 1 168 793,76 K 44,000 % 514 269,25 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 654 524,51 K Komunikace pozemní (silnice) zjišt ná cena: 654 524,51 K a.2.4) Provozní budova OV 7 Vedlejší stavba: typ I B Svislá nosná konstrukce: zd ná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumož ující z ízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient zm ny ceny stavby: 2,121 Obestav ný prostor: 109,20 m 3 : Základní jednotková cena 1 250, K /m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0000 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,1210 Základní jednotková cena upravená: = 2 651,25 K /m 3 Základní cena upravená: 109,20 m 3 2 651,25 K /m 3 = 289 516,50 K P edpokládaná další životnost: 58 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 58) = 27,500 % Odpo et opot ebení: 289 516,50 K 27,500 % 79 617,04 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 209 899,46 K Provozní budova OV zjišt ná cena: 209 899,46 K a.2.5) Oplocení 10 13.1. Plot ze str. pl., ocelové sloupky do bet. patek, nát r: 113.3*1.8 = 203,94 m 2 PP Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n.
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 16 Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 Koeficient zm ny ceny stavby: 2,319 oplocení Základní cena: 203,94 m 2 PP 240, K /m 2 PP 48 945,60 K Korekce základní ceny: Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3190 Cena stavby: = 113 504,85 K P edpokládaná další životnost: 8 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 8) = 73,333 % Odpo et opot ebení: 113 504,85 K 73,333 % 83 236,51 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 30 268,34 K Oplocení zjišt ná cena: 30 268,34 K a.2.6) Plotový práh 10 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní ást výšky do 200 mm: 113.3*1.8 = 203,94 m Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zm ny ceny stavby: 2,319 Základní cena: 203,94 m 150, K /m 30 591, K Korekce základní ceny: Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3190 Cena stavby: = 70 940,53 K P edpokládaná další životnost: 28 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 28) = 44,000 % Odpo et opot ebení: 70 940,53 K 44,000 % 31 213,83 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 39 726,70 K Plotový práh zjišt ná cena: 39 726,70 K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 17 a.2.7) Branka 10 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drát ného pletiva,v.sloupk : 1 ks Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zm ny ceny stavby: 2,319 Základní cena: 1 ks 1 450, K /ks 1 450, K Korekce základní ceny: Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3190 Cena stavby: = 3 362,55 K P edpokládaná další životnost: 8 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 8) = 73,333 % Odpo et opot ebení: 3 362,55 K 73,333 % 2 465,86 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 896,69 K Branka zjišt ná cena: 896,69 K a.2.8) Brána 10 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profil v etn sloupk : 1 ks Kód klasifikace CZ-CC: 242091 Oplocení samostatné j. n. Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.64.4 oplocení Koeficient zm ny ceny stavby: 2,319 Základní cena: 1 ks 3 700, K /ks 3 700, K Korekce základní ceny: Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,3190 Cena stavby: = 8 580,30 K P edpokládaná další životnost: 8 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 8) = 73,333 % Odpo et opot ebení: 8 580,30 K 73,333 % 6 292,19 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 2 288,11 K Brána zjišt ná cena: 2 288,11 K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 18 a.2.9) Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí 4 Typ stavby: 16b. Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí Sít kabelové se sloupy: uli ními do 8 m Hodnotit: za 1 kus sloupu (v. podílu ceny kabel ) Kód klasifikace CZ-CC: 2224 Vedení místní elektrická a telekomunika ní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.43.2 vedení místní NN venkovní nadzemní Koeficient zm ny ceny stavby: 2,229 Množství: 1,00 m ( nebo ks) Základní jednotková cena: 22 000, K /m ( nebo ks) Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,2290 Základní jednotková cena upravená: 49 038, K /m ( nebo ks) = Základní cena upravená: 1,00 m ( nebo ks) 49 038, K /m ( nebo ks) = 49 038, K Cena stavby: = 49 038, K P edpokládaná další životnost: 18 rok Opot ebení: 100 22 / (22 + 18) = 55,000 % Odpo et opot ebení: 49 038, K 55,000 % 26 970,90 K Cena objektu po ode tení opot ebení: = 22 067,10 K Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí zjišt ná cena: 22 067,10 K Ceny objekt bez odpo tu opot ebení: 1) Nádrž na kaly 1 797 832,01 K 2) Nádrž OV 5 365 502,10 K 3) Komunikace pozemní (silnice) 1 168 793,76 K 4) Provozní budova OV 289 516,50 K 5) Oplocení 113 504,85 K 6) Plotový práh 70 940,53 K 7) Branka 3 362,55 K 8) Brána 8 580,30 K 9) Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí 49 038, K Cena objekt bez odpo tu opot ebení iní celkem: 8 867 070,60 K Cena po zaokrouhlení: 8 867 070, K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 19 Ceny objekt v etn opot ebení: 1) Nádrž na kaly 389 536,26 K 2) Nádrž OV 2 414 475,94 K 3) Komunikace pozemní (silnice) 654 524,51 K 4) Provozní budova OV 209 899,46 K 5) Oplocení 30 268,34 K 6) Plotový práh 39 726,70 K 7) Branka 896,69 K 8) Brána 2 288,11 K 9) Vedení elektr. - sít osv tlovací nízkého nap tí 22 067,10 K Cena objekt v etn opot ebení iní celkem: 3 763 683,11 K Cena po zaokrouhlení: 3 763 680, K b) Pozemky b.1) Vyhláška 460/2009 Sb. b.1.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 iní 103,47 K. Cena je ur ena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (10 235 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dv desetinná místa), kde 10 235 je po et obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastav né plochy a nádvo í Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle p ílohy. 21, tabulka. 2: Není možnost napojení na ve ejný vodovod 5 % Negativní ú inky okolí 5 % Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 4 % Ochranné pásmo 3 % Zátopové území obce stanovené vodohospodá ským orgánem 10 % Úprava celkem: 27 % 0,730 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,315 Koeficient prodejnosti K p : (Inženýrské stavby) 0,374 Jednotková cena [K /m 2 ] Název Parc.. Vým ra [m 2 ] základní upravená Cena [K ] Zastav ná plocha a st. 2197 100 103,47 65,3973 6 539,73 nádvo í Zastav ná plocha a st. 2688 33 103,47 65,3973 2 158,11 nádvo í Pozemek ve 930/5 485 103,47 65,3973 31 717,69 funk ním celku Sou et: 618 40 415,53
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 20 28 odst. 4 Pozemky nezastav né skládky, skladové plochy, sportovišt a rekrea ní plochy apod. Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient úpravy dle 28 odst.4: 0,500 Úprava podle p ílohy. 21, tabulka. 2: Není možnost napojení na ve ejný vodovod 5 % Negativní ú inky okolí 5 % Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 4 % Ochranné pásmo 3 % Zátopové území obce stanovené vodohospodá ským orgánem 10 % Úprava celkem: 27 % 0,730 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,315 Koeficient prodejnosti K p : (Inženýrské stavby) 0,374 Jednotková cena [K /m 2 ] Název Parc.. Vým ra [m 2 ] základní upravená Cena [K ] Manipula ní plocha 930/4 694 103,47 32,6987 22 692,90 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Ur ení koeficient pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle p ílohy. 21, tabulka. 2: Není možnost napojení na ve ejný vodovod 5 % Negativní ú inky okolí 5 % Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 4 % Ochranné pásmo 3 % Zátopové území obce stanovené vodohospodá ským orgánem 10 % Úprava celkem: 27 % 0,730 Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,315 Koeficient prodejnosti K p : (Inženýrské stavby) 0,374 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [K /m 2 ] Název Parc.. Vým ra [m 2 ] základní upravená Cena [K ] Zahrada 930/1 1 986 103,47 26,1589 51 951,58 28 odst. 7a Pozemky drah, silnic, dálnic apod. Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient zm ny cen staveb K i : 2,315 Koeficient prodejnosti K p : (Inženýrské stavby) 0,374 Jednotková cena [K /m 2 ] Název Parc.. Vým ra [m 2 ] základní upravená Cena [K ] Komunikace 930/6 184 103,47 89,5854 16 483,71 Sou et cen všech typ pozemk : = 131 543,72 K Pozemky zjišt ná cena: 131 543,72 K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 21 b.2) Metoda porovnání cen pozemk b.2.1) Pozemky Název p.. Vým ra Jedn. cena Cena Zastav ná plocha a st. 2197 100,00 m 2 100, K /m 2 10 000, K nádvo í Zastav ná plocha a st. 2688 33,00 m 2 100, K /m 2 3 300, K nádvo í Zahrada 930/1 1 986,00 m 2 100, K /m 2 198 600, K Manipula ní plocha 930/4 694,00 m 2 100, K /m 2 69 400, K Pozemek ve 930/5 485,00 m 2 100, K /m 2 48 500, K funk ním celku Komunikace 930/6 184,00 m 2 100, K /m 2 18 400, K Výsledná cena pozemk : = 348 200, K Pozemky zjišt ná cena: 348 200, K c) porovnávací metodou Vzhledem k tomu, že dle vyjád ení MF R lze pro porovnání použít pouze nemovitosti a pozemky se stejným využitím ve stejné lokalit, nelze pro p edm tnou nemovitost vzhledem k jeho specifik m použít porovnávací metodu. Výnosová metoda nelze v tomto p ípad použít, realizovaný prodej srovnatelné nemovitosti není znám, takže dle vyjád ení MF R je p i prodeji z hlediska dodržení minimální cenové hranice dle 22 odst. 1 zákona. 219/2000 Sb relevantní cena zjišt ná v souladu s oce ovací vyhláškou. Vzhledem k tomu, že se jedná o n kolik let nepoužívanou OV, která sloužila pouze pro bývalou TESLU Lanškroun, jsou kalové nádrže, které tvo í hlavní ást ceny velmi t žko využitelné a jsou spíše zát ží pozemku. Vzhledem k tomu, že se jedná o OC Tesly, je zde i pravd podobnost ekologické zát že ve form kontaminace zemin.
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 22 E. Rekapitulace Pro návrh prodejní ceny nelze v tomto p ípad použít výnosovou ani porovnávací metodu nebo k jejímu výpo tu nejsou relevantní podklady. V cná hodnota nelze použít, nebo ocen né objekty nelze v sou asné dob plnohodnotn využít. Totéž vlastn platí i pro administrativní cenu, která by m la dle MF R simulovat obvyklou cenu. Navržená obvyklá hodnota je navržena jako obvyklá hodnota pozemk stanovená na základ porovnání prodej pozemk v Lanškroun a jeho blízkém okolí. Stávající stavby jsou áste n využitelné a áste n tvo í spíše zát ž pozemku a proto jejich výslednou hodnotu považuji za nulovou. Vzhledem k tomu, že pozemky jsou dle územního plánu vedeny jako plochy zelen na ve ejných prostranstvích, do území áste n zasahuje poldr a prochází zde ochranné pásmo elektrického vedení je hodnota pozemk snížena o 60% oproti b žné cen n pozemk v okolí. Tato hodnota odpovídá i administrativní cen pozemk. Ceny podle cenového p edpisu Cena objekt Cena pozemk Celková cena podle cenového p edpisu V cná hodnota objekt podle vyhlášky Cena pozemk ur ená porovnáním cen pozemk Stanovená v cná hodnota celkem 1 407 620, K 131 540, K 1 539 160, K 3 763 680, K 348 200, K 4 111 880, K Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 140 000, K Cena slovy: Jednosto ty icettisíc K
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 23 F. Záv r Cílem znaleckého posudku.2285-105/2010 je zjišt ní hodnoty administrativní cen a obvyklé hodnot bývalé OV Tesly Lanškroun v etn vybraného p íslušenství a pozemk v katastrálním území Lanškroun, obec Lanškroun, okres Ústí nad Orlicí dle LV. 21 ke dni 30.6.2010. Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocen ní pro návrh tržní hodnoty k Na základ provedené analýzy je stanovena administrativní cena p edm tných nemovitostí k uvedenému datu ve výši 1 539 160,- K Slovy: Jedenmilionp tsett icetdev ttisícjednostošedesátkorun eských Na základ provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocen ní pro návrh tržní hodnoty k uvedenému datu, je navržena tržní hodnota nemovitosti ve výši Slovy: Jednosto ty icettisíc korun eských (Tato hodnota je bez ode tení poskytnutých úv r.) 140 000,- K Podpis:.. Razítko: V Hradci Králové, 7.7.2010 Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 Hradec Králové 11
Znalecký posudek 2285-105/2010 strana 24 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný p edsedou Krajského soudu Hradec Králové dne 25.10.1996,.j. Spr. 3951/96 pro základní obor ekonomika, odv tví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady podnik a vklady majetku do spole nosti a pro základní obor stavebnictví, odv tví stavby obytné, pr myslové a zem d lské. Znalecký posudek byl zapsán pod po.. 2285-105/2010 znaleckého deníku. V Hradci Králové, 7.7.2010 Ing. Miloslav Kalous Hradecká 64 500 11 Hradec Králové