Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3492/036/2014 6 NEMOVITOST: Pozemek p.č. 1644/1 s budovou čp. 979 jiná stavba, pozemek p.č. 1644/2 s budovou bez čp/če průmyslový objekt, pozemky p.č. 1644/4, p.č. 1645/1, p.č. 1645/3 a budova bez čp/če průmyslový objekt na pozemcích p.č. 1631/348 a p.č. 1631/349, to vše v k.ú. Dubí u Kladna obce Kladno. Adresa nemovitosti: Průmyslová 979 / 979, 27201 Kladno - Dubí Katastrální údaje: Kraj Středočeský, okres Kladno, obec Kladno, k.ú. Dubí u Kladna, kód k.ú. 665169, LV 31210 Pozemky: 1644/1, 1644/2, 1644/4, 1645/1, 1645/3 Vlastník stavby: Václav Sýkora, U studny 87, 27364 Doksy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Václav Sýkora, U studny 87, 27364 Doksy, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Václav Sýkora; č. obj.:, Adresa objednatele: U Studny 87, 273 64 Doksy telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro potřeby insolvenčního řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 2 700 000 Kč Datum místního šetření: 27.2.2014 Datum zpracování : 3.3.2014 Počet stran: 24 stran Počet příloh: 16 V Borohrádku, dne 3.3.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1914 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Počet obyvatel: 68 551 (pokles) Stavebně technický stav stavby: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: prodejná nad 1 rok Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra OP ZP Rozestavěnost Typ PP RD Obytná/ Nebyt. Garáž Pozemky výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 134 / 883 0 1 627 4 827 296 100,00 / 0 1 627 OP ZP REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 3 416 200 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 5 524 929 Kč 0 Kč Obvyklá cena 2 700 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 301 600 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 16 893 314 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovité věci se nacházejí z pohledu účelu užití ve velmi dobré lokalitě, na okraji průmyslové zóny, velmi snadno dopravně přístupné. Nevýhodou je skutečnost, že jsou sevřeny okolní zástavbou, bez možnosti dalšího rozvoje. Cenu bude dále negativně ovlivňovat velmi špatný stavebně-technický stav budov a fakt, že podzemní podlaží objektu bílé prádelny je s ohledem na původní účel užití velmi obtížně využitelné. Výrazný negativní dopad bude mýt i skutečnost, že budova modré prádelny je postavena na pozemku jiného vlastníka (hodnota tohoto pozemku je cca 350 000,- Kč) a skutečnost, že objekty jsou odpojeny od zdroje tepla. Nabídka obdobných nemovitostí v širším okolí značně převyšuje poptávku. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu (po zohlednění odpočtu pozemku jiného vlastníka) výrazně pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Kladno se nachází 25 km severozápadně od Prahy. Jde o město s téměř 70 tisíci obyvateli, s úplnou občanskou vybaveností. Oceňované nemovité věci se nacházejí v průmyslové zóně v místní části Dubí, v Průmyslové ulici, mezi hlavními vrátnicemi Poldi Kladno a Kablo Kladno. Jedná se o bývalý areál prádelny a rehabilitačního zařízení (sauna), který v minulosti sloužil potřebám zaměstnanců Poldi Kladno. V poslední době byl využíván samostatně jako prádelna a s administrativním zázemím a služebním bytem. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) a) Hlavní stavby a1) Hlavní budova - bílá prádelna a sauna - p.č. 1644/1 Budova je zděná se základy bez izolace. Má plochou střechu krytou živičnou krytinou se žlaby a svody z pozinku. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou vápenocementové. Stropy jsou s rovným podhledem, dveře plné, okna dřevěná dvojitá, částečně nahrazena luxfery, schody betonové a z keramických dlaždic. Topení je ústřední dálkové, nefunkční, elektřina světelná i motorová. Rozvedena je studená i teplá voda. Vnitřní hygienické vybavení tvoří sprcha, umývadlo a WC. V 1.PP jsou prostory bývalé sauny s odpočinkovými místnostmi a s bývalou kotelnou. V 1.NP jsou prostory prádelny - provozní místnosti, sklady, šicí dílna. Objekt je ve velmi špatném stavebně-technickém stavu, 1.PP je v podstatě nefunkční. Administrativní část Budova stavebně navazující na objekt bílé prádelny. Není podsklepena má dvě nadzemní podlaží a sedlovou střechu s půdou neupravenou k užívání. Stavba je zděná se základy bez izolace. Krov dřevěný vázaný s krytinou z plechových šablon, klempířské konstrukce z pozinku. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější vápenocementové hladké. Stropy jsou s rovným podhledem, schody betonové. Topení je dálkové, elektřina světelná i motorová. Rozvedena je studená i teplá voda, kompletní hygienické vybavení. Běžný keramický obklad. Údržba je zanedbaná. a2) Modrá prádelna - na pozemcích p.č. 1631/348 a p.č. 1631/349 (pozemky jsou jiného vlastníka) Jedná se o provozní budovu stojící po pravé straně při vjezdu do areálu. Není podsklepena, má jedno nadzemní podlaží. Stavba byla uvedena do provozu v roce 1917. Budova je zděná tl. 30 cm, se základy bez izolace. Má sedlovou střechu s velmi malým sklonem, krytou živičnou krytinou se žlaby a svody na okapech. Vnitřní povrchy jsou omítnuty a obloženy, vnější povrchy jsou omítnuty hrubou omítkou. Strop tvoří podbitý krov, dveře jsou plné, vrata ocelová, okna dřevěná zdvojená, částečně nahrazena luxfery, podlahy betonové, značně poškozené. Topení je dálkové, elektřina světelná i motorová. Objekt je ve velmi špatném stavebně-technickém stavu. b) Vedlejší stavby. b1) sklad u modré prádelny Jedná se o jednoduchou stavbu, přistavěnou k zadnímu štítu modré prádelny. Je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím. Stavba je zděná, má pultovou střechu krytou živičnou krytinou bez žlabů a svodů. Vnější povrch je hrubě omítnut. Dveře jsou plné, okna jednoduchá, stropy rovné, podlaha betonová. Elektřina jen světelná. b2) Umývárna Umývárna stojí vedle skladu a svojí zadní stěnou sousedí s modrou prádelnou. Napojení je provedeno na kanalizaci a elektro. Nemovitost je zděná s plochou střechou krytou živičnou krytinou bez žlabů a svodů. - 3 -
Zvenčí je hrubě omítnuta. Strop je s rovným podhledem, okna jednoduchá, dveře plné, podlaha betonová. b3) sklad na pozemku p.č. 1644/2 Jedná se o jednoduchou zděnou stavbu. Je nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím. Stavba je zděná, s plochou střechou krytou živičnou krytinou, klempířské konstrukce z pozinku. Jsou provedeny venkovní i vnitřní omítky. Dveře jsou plné, okna jednoduchá, stropy rovné, podlaha betonová. Elektřina světelná. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1914 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: neudržovaná k částečné rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Budova modré prádelny je umístěna na pozemcích p.č. 1631/348 a p.č. 1631/349 jiného vlastníka. Podle dostupných podkladů a informací není umístění budovy ošetřeno věcným břemenem, ani nájemním vztahem. RIZIKO NE NE ANO Popis rizika Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Stavba na cizím pozemku Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost není situována v záplavovém území Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitostech váznou zástavní práva, příkazy k exekuci, exekuce a prohlášení konkursu, viz zápisy na LV 31210, část C. - 4 -
RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Rizika ostatní RIZIKO ANO Popis rizika Nemovitost vykazuje viditelné technické vady omezující její další životnost Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 31210 Kraj: CZ020 Středočeský Okres: CZ0203 Kladno Obec: 532053 Kladno Katastrální území: 665169 Dubí u Kladna Ulice: Průmyslová č.o.: 979 Vlastníci Podíl FO RČ: 6411170623 Václav Sýkora U studny 87, 27364 Doksy 1 / 1 Stavby část obce Dubí Jiná stavba č.p. 979 na pozemku p.č. 1644/1 část obce Dubí bez čísla na pozemku p.č. 1644/2 část obce Dubí bez čísla na pozemku p.č. Pozemky 1644/1 Pozemková parcela Parcela KN 465 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1644/2 Pozemková parcela Parcela KN 30 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1644/4 Pozemková parcela Parcela KN 781 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 1645/1 Pozemková parcela Parcela KN 284 m 2 ostatní plochy 1645/3 Pozemková parcela Parcela KN 67 m 2 ostatní plochy Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží 1.PP - bílá prádelna 296,39 m 2 118,00 m 2 1.NP - bílá prádelna 296,39 m 2 236,00 m 2 1.NP - adm. část 168,10 m 2 134,00 m 2 2.NP - adm. část 168,10 m 2 134,00 m 2 OP - modrá prádelna 347,14 m 2 277,00 m 2 Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP - bílá prádelna 1.PP 236,00 m 2 0,50 118,00m 2 1.PP - bílá prádelna - celkem 236,00 m 2 118,00 m 2 1.NP - bílá prádelna 1.NP 236,00 m 2 1,00 236,00m 2 1.NP - bílá prádelna - celkem 236,00 m 2 236,00 m 2 1.NP - adm. část 1.NP 134,00 m 2 1,00 134,00m 2 1.NP - adm. část - celkem 134,00 m 2 134,00 m 2 2.NP - adm. část 2.NP 134,00 m 2 1,00 134,00m 2 2.NP - adm. část - celkem 134,00 m 2 134,00 m 2 OP - modrá prádelna 1.NP 277,00 m 2 1,00 277,00m 2 OP - modrá prádelna - celkem 277,00 m 2 277,00 m 2-5 -
Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor bílá prádelna (29,30*10,20-5,48*0,45)*(3,09+3,63) = 1 991,77 m 3 adm. část 16,48*10,20*(3,36+3,47)+10,20*10,20*4,98/3+10,20*6,28*4,9 = 1 480,30 m 3 8/2 modrá prádelna 27,86*12,46*(4,04+3,66)/2+15,10*1,00*1,20 = 1 354,59 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 4 826,66 m 3 Zastavěná plocha [m 2 ] 296 Obestavěný prostor [m 3 ] 4 826,66 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 16 893 314 Stáří roků 100 Další životnost roků 50 Opotřebení % 75,00 Věcná hodnota (VH) Kč 4 223 329 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Rovinatý pozemek s příjezdem po zpevněné komunikaci a s možností napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, elektro. Teplo je z dálkového horkovodu. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelné pozemky se nabízejí v rozpětí 700,- až 1 000,- Kč/m 2. S ohledem na umístění a snadný přístup uvažuji s hodnotou zhruba uprostřed výše uvedeného rozpětí. Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 1644/1 465 800 1 / 1 372 000 zastavěná plocha a nádvoří 1644/2 30 800 1 / 1 24 000 zastavěná plocha a nádvoří 1644/4 781 800 1 / 1 624 800 ostatní plochy 1645/1 284 800 1 / 1 227 200 ostatní plochy 1645/3 67 800 1 / 1 53 600 Celková výměra pozemků: 1 627 Hodnota pozemků celkem: 1 301 600 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Kladno - Huťská 1 302,00 2 077 15 000 000 11 521 0,410 4 724 Komerční areál Kladno, Výrobní a skladovací haly ve výhodném místě města Kladno. Areál je disponován do šesti lodí průmyslových hal a budovy s administrativním zázemím. Nachází se na okraji průmyslové zóny POLDI východ. Pozemek je rovinný oplocený, vjezd je opatřen uzamykatelnými vraty. Objekt je připojen na obecní rozvod pitné vody, kanalizační síť, rozvody plynu a el. energie. Areál je ve výborném stavu a po rekonstrukci. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; - 6 -
Kladno - Dubí 3 152,00 6 136 10 000 000 3 173 0,840 2 665 Výrobní hala Kladno, Výrobní hala s kancelářským zázemím (200m2) a vlečkou v areálu Poldi (2. vrátnice). Hala o rozměrech 16.5 m x 185 m původně sloužila jako sklad a prostor pro dělení plechů. Zastavěná plocha haly s kancelářemi činí celkem 3502 m2. Je zde elektrosíť - maximální jistič min. 120 A pojistky. Přímo u haly trafostanice, plyn - středotlak vzdálen 250 m. Ve vzdálenosti cca 300m je vlakové nádraží Kladno - Dubí. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Velikost objektu - větší hůře prodejný objekt - koeficient 1,20; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - větší hůře prodejný objekt; Provedení a vybavení - mírně nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Buštěhrad 940,00 3 500 10 000 000 10 638 0,450 4 787 Komerční areál Buštěhrad, Komerční areál - jedná se o zrekonstruovanou dvoupodlažní cihlovou budovu o zastavěné ploše 400 m2 a montovanou halu o zastavěné ploše 140 m2 na vlastním pozemku 3.500 m2. Celý objekt je obezděn zdí pod zabezpečením. Budova prošla celkovou rekonstrukcí,. V současné době jsou zde 3 skladové haly, autodílna, 2 x kancelář a příslušenství. Topení je ústřední s kotlem na tuhá paliva - radiátory ve všech prostorách, současně je objekt vybaven i elekt. přímotopy, na podlahách je dlažba. Na pozemku je vrtaná studna a jímka, celý prostor je obezděn betonovou zdí a je chráněn zabezpečovacím systémem PCO. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,80; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav - koeficient 0,80; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - lepší stavebně-technický stav; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Unhošť 2 042,00 4 235 8 300 000 4 065 0,700 2 846 Komerční areál Unhošť, Komerční nemovitost k prodeji, Unhošť. Nabízíme Vám k prodeji průmyslový areál ve městě Unhošť, ležící ve středočeském kraji. Areál se skládá ze 4 parcel, o celkové výměře 4 235 m2. Předmětem prodeje je celý areál obsahující dvoupodlažní administrativní budovu (zastavěná plocha 748 m2), dvě samostatně stojící haly (336 a 721 m2) a nezastavěnou plochu (2381 m2). Areál může sloužit vzhledem k uspořádání a velikosti pozemku pro průmyslovou výrobu malého až středního rozsahu. Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,80; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,10; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad - koeficient 0,80; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Úvaha zpracovatele ocenění - bez právních závad; Stanovená jednotková cena: 3 800 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 3 416 200 Kč - 7 -
Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 10 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3.3.2014 ze dne 3.3.2014. 5 Snímek katastrální mapy ze dne 27.2.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -