Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2833/42/2013 6 NEMOVITOST: Byt č. 1184/12 Adresa nemovitosti: Severní 1184, Hlučín Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Opava, obec Hlučín, k.ú. Hlučín, kód k.ú. 639711, LV 5067 Ostatní stavby: Pozemky: 1706/126 Vlastník bytu: SJM Petr Kosellek, Severní 1184 / 17, 74801 Hlučín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Zdenka Kosellková, Severní 1184 / 17, 74801 Hlučín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Petr Kosellek, Severní 1184 / 17, 74801 Hlučín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Zdenka Kosellková, Severní 1184 / 17, 74801 Hlučín, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY. CZ a.s.; č. obj.:140/2013-a, 15.4.2013 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ve věci č. obj.: 140/2013-A, ze dne 15,4,2013 Datum místního šetření: 26.4.2013 Datum zpracování : 29.4.2013 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Usnesení EURODRAŽEB.CZ a.s. č. j. 140-2013-A ze dne 15.4.2013 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5067 ze dne 11.3.2013 Snímek katastrální mapy Mapa okolí Kupní smlouva č. 2008/1/000113/SML OM-307-1184-Pa/08 ze dne 2.4.2008 Charakteristika obce Jedná se o město Hlučín, které leží 12 km západně od Ostravy a 22 km východně od Opavy s počtem obyvatel 14 122. Město Hlučín je vybaveno sítí všech obchodů a služeb. Je zde poliklinika, další zdravotnická zařízení, městská policie, státní policie, pošta, základní školy, střední a učňovské školy, lékárny, banky, pojišťovny. Město Hlučín je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení autobusové do Ostravy, Opavy a sousedních obcí, železniční do Opavy. Poloha nemovitosti Byt se nachází v bytovém domě na ulici Severní, v obytné zóně Hlučína, v klidové části města. Pěší dostupnost do centra, na zastávku MHD, autobusů a železnice. Popis bytu č. 1184/12 Základní popis stavby Jedná se o bytovou jednotku č. 12, která je umístěna ve 4.N.P. obytného domu č. p.1184 v Hlučíně. Dům je panelový montovaný. Je napojen na veškeré inženýrské sítě. Dům má pět N.P. Popis bytové/nebytové jedn. Jedná se o byt 3+ 1 č 12 v panelovém domě č. 1184 v Hlučíně. Byt se nachází ve 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů. Stropní konstrukce jsou ze železobetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová s izolačním dvojsklem. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Sporák plynový s elektrickou troubou. Dispoziční řešení Byt č. 1184/12 se nachází ve 4.N.P. bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Mimo byt se nachází sklep v 1.N.P. Popis tech. stavu stavby Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. Bytový dům byl dán do užívání v roce 1968. V roce 2008 byla vyměněna okna za plastová a bylo provedeno zateplení fasády. Vnitřní vybavení bytu je původní včetně bytového jádra. OCENĚNÍ Výpočet věcné hodnoty bytová jednotka Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha obývací pokoj 18,46 m 2 1,00 18,46 m 2 ložnice byt 12,25 m 2 1,00 12,25 m 2 dětský pokoj 12,21 m 2 1,00 12,21 m 2 kuchyň 9,31 m 2 1,00 9,31 m 2 předsíň byt 5,16 m 2 1,00 5,16 m 2 koupelna byt 2,07 m 2 1,00 2,07 m 2 WC byt 0,95 m 2 1,00 0,95 m 2 balkón byt 3,06 m 2 0,50 1,53 m 2 sklep mimo byt byt 1,49 m 2 0,50 0,74 m 2 Celková podlahová plocha 64,96 m 2 62,69 m 2-2 -
Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 64,96 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 18 904 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 228 040 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 45 Další životnost roků 55 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) Kč 675 422 Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1184/12 Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty. Pro porovnání oceňovaného bytu č. 1184/12 byly použity ceny srovnatelných bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří, vybavení a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena celkový m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Hlučín, ul. Severní 3+1 bytový dům 62,69 4.N.P. 3+1 X X X X Srovnávané jednotky Hlučín, ul. ČSA Jedná se o byt 3+1 na ul. ČSA v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů.podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby.dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Bytový dům typový 64,00 4.N.P. 3+1 1 120 000 17 500 0,85 14 875 X - 3 -
Hlučín, ul. Severní Jedná se o byt 3+1 na ul. Severní v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů.podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový Hlučín, ul. Zahradní 64,00 2.N.P. 3+1 995 000 15 547 0,85 13 215 Jedná se o byt 3+1 na ul. Zahradní v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází ve 3.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů.podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Výtápění ústřední, radiátory jsou litinové. Bytový dům typový Hlučín, ul. Severní 74,00 3,N.P. 3+1 1 050 000 14 189 0,85 12 061 Jedná se o byt 3+1 na ul. Severní v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Bytový dům typový Hlučín, ul. Hornická 63,00 2.N.P. 3+1 860 000 13 651 0,85 11 603 Jedná se o byt 3+1 na ul. Hornické v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází v 2.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z železobetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená plastová. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. panelový montovaný typový Hlučín, ul. Hornická 69,00 2.N.P. 3+1 1 250 000 18 116 0,85 15 399 Jedná se o byt 3+1 na ul. Hornické v Hlučíně. Dům je panelový. Byt se nachází v 4.N.P. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Svislé konstrukce jsou z žele- obetonových panelů. Podlahy obytných místností jsou vlýskové, podlahy ostatních místností z kera- mické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené. Okna zdvojená dřevěná. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace, zemního plynu a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední, radiátory jsou litinové. Vnitřní obklady v kuchyni, koupelně a WC. Dům bytový 66,00 4. N.P. 3+1 899 000 13 621 0,85 11 578 typový Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 62,69 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že byt č. 1184/12 na ul. Severní v Hlučíně, k. ú. Hlučín s podílem na společných částech domu č. p. 1184 a pozemku parc. č. 1706/126 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 11 578 Kč/m 2 do 15 399 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. - 4 -
Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu s podílem na společných částech domu č. p. 1184 a pozemku parc. č. 1706/126 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 13 100 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a MHD, autobusu a železnice - Vybavení a velikost bytu - Opotřebení a dobrý stav bytu - Poloha bytu v objektu v Hlučíně v obytné zóně, v klidové části - Využitelnost byt je užíván bez závad - Bezproblémové okolí sídlištní zástavba, MŠ, škola Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 13 100 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 13 100 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 62,69 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 62,69 m 2 x 13 100 Kč/m 2 = 821 239 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1184/12 s podílem na společných částech bytového domu č. p. 1184 a pozemku parc. č. 1706/126 v Hlučíně, k. ú. Hlučín stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 821 239 Kč, po zaokrouhlení slovy: osmsetdvacettisíc Kč 820 000 Kč - 5 -
Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti 2 Katastrální mapa 1 Mapa okolí 1 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5067 ze dne 11.3.2013 2 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 29.4.2013 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2833/42/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2833/42/2013. - 6 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTI: Kuchyň WC Koupelna Předsíň Obývací pokoj - 7 -
Ložnice Dětský pokoj Vstup do bytu ve 4.N.P. Pohled severozápadní Pohled severovýchodní Vstup do domu č.p. 1184-8 -
KATASTRÁLNÍ MAPA: - 9 -
MAPA OKOLÍ: - 10 -
- 11 -
- 12 -