Znalecký posudek č. 2556/11/2012-A O ceně rodinného domu č.p.227 s pozemkem parc.č. 1582 v k.ú.jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okres Rakovník. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/37 400 01 Ú s t í n a d L a b e m IČ: 28701259 Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5. 1. 2013 posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438 Posudek obsahuje 14 stran a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Teplice, 5. 1. 2013
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé rodinného domku na Samotě-Pila v Jesenici u Rakovníka, včetně pozemku zastavěné plochy. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 16. 1. 2012 za přítomnosti paní Lísalové. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.1321 Vlastní znalecký posudek č.2556/11/2012 Snímek z pozemkové mapy Údaje sdělené vlastníkem Výměry a skutečnosti zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Jesenice Katastrální území: Jesenice u Rakovníka (658693) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, ocenění je v souladu se skutečným provedením a stavem konstrukcí a vybavení stavby. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný domek je postaven v areálu firmy SPD Logistics.s.ro.Praha. K domku náleží pouze pozemek zastavěné plochy. Přístup k nemovitosti a malá zahrádka okolo domku jsou na pronajatých pozemcích. Vlastní domek má zhoršený technický stav. Místo je na samotě za okrajem souvislé zástavby obytné zóny města. 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.227 b) Pozemek č.1582 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Rakovník Počet obyvatel: 1 001 2 000 obyvatel a) Rodinný dům č.p.227 26a Stavba na parc.č.1582. Dům jednopodlažní, nepodsklepený s částečně využitým podkrovím. Dům byl postaven okolo roku 1952. Bylo použito jednoduchých stavebních prvků, založení mělké bez izolací. Stropy spalné s rovným podhledem, krov složený vázaný. Podlahy dřevěné s PVC povrchy, dlažby keramické, okna dřevěná dvojitá špaletová. Do domu je zavedena voda, kanalizace a elektro z veřejných sítí. Vytápění ústřední s kotlem na dřevo, ohřev TUV elektrickým boilerem. Technický stav : Dům byl původně součástí výrobního areálu. Nyní je užíván pro bydlení, okolní pozemek i přístup do domu jsou pronajaty od vlastníka areálu. Sousedící výroba velmi snižuje kvalitu bydlení. Zároveň poškozuje stavební konstrukce, na kterých jsou patrné trhliny. Celkový technický stav je zhoršený, dům vyžaduje opravy a modernizaci. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,00 m 11,50 11,10 1,50 2,90 = 123,30 m 2 podkroví 1,90 m 11,50 11,10 1,50 2,90+krov = 143,80 m 2 krov = 0,80 4,20 6,10 Součet: 4,90 m 267,10 m 2 Podlažnost: 267,10 / 123,30 = 2,17 Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,00 (11,50 11,10 1,50 2,90) = 369,90 m 3 podkroví 1,90 (11,50 11,10 1,50 2,90+krov) = 273,21 m 3 krov = 0,80 4,20 6,10 Obestavěný prostor celkem: = 643,11 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Jesenice Počet obyvatel: 1 835 Indexovaná prům. cena (IPC): 5 006, Kč/m 3
4 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka výrazně nižší než nabídka T i 0,10 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,05 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,850 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti I. Samoty, osady mimo souvisle zast. území 0,01 3 Okolní zástavba a životní prostředí obce (odlehlá poloha) I. S negativními vlivy na okolí, (např. výrobní objekty, sousedství dálnic, železnic, skládek, lomů, objektů zeměděl. výroby) 0,05 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,10 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,840 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05
5 10 Vedlejší stavby tvořící I. Snižující hodnotu RD 0,03 příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 0,10 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,7 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,369 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,850 0,840 0,369 = 0,263 Cena upravená (CU = IPC I): 5 006, 0,263 = 1 316,58 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 643,11 1 316,58 = 846 705,76 Kč Rodinný dům č.p.227 zjištěná cena: 846 705,76 Kč b) Pozemek č.1582 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 41,19 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (1 835 1 000) 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 835 je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,255 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha 1582 121 41,19 110,9341 13 423,03 Pozemek č.1582 zjištěná cena: 13 423,03 Kč
6 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p.227 846 705,76 Kč b) Pozemek č.1582 13 423,03 Kč Výsledná cena činí celkem: 860 128,79 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 860 130, Kč Zjištěná cena: 860 130, Kč Cena slovy: osmsetšedesáttisícjednostotřicet Kč Cena obvyklá : Cena je vypočtena porovnávací metodou, která postihuje všechny vlivy na prodejnost nemovitosti. Srovnáním s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí, které jsou korigovány na úroveň oceňované nemovitosti, lze cenu vypočtenou považovat za cenu v čase a místě obvyklou. Cena obvyklá - 860 000,-Kč (slovy: osmsetšedesáttisíc korun českých) Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě. Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku. Teplice, 5. 1. 2013 Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/11 417 12 Proboštov 723 576 438
7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady -spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2556/11/2012-A znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 11/2012-A podle připojené likvidace.
8 E. Seznam příloh Fotodokumentace Nabídky RK
9 Fotodokumentace pohled z levé strany pohled z pravé strany kuchyň s el.sporákem
10 koupelna s el.boilerem kotel na dřevo v předsíni
11
Nabídky RK 12
13
14