NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Jindřichov 320 / 320 Katastrální údaje: Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3115/2/2015 číslo 829/5/2015 6 Rozestavěný rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj Moravskoslezský, okres Bruntál, obec Jindřichov, k.ú. Jindřichov ve Slezsku, kód k.ú. 660337, LV 163 Ostatní stavby: Pozemky: st. 372, 428 Vlastník stavby: Michaela Šrotířová, Náměstí 5. května 19, 25225 Jinočany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Michaela Šrotířová, Náměstí 5. května 19, 25225 Jinočany, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 4652/14, obj. ze dne 21.11.2014 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci č. j. 180 Ex 4652/14, obj. ze dne 21.11.2014 Datum místního šetření: 5.12.2014 Datum zpracování : 3.1.2015 Počet stran: 15 stran Počet příloh: 6 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1890 rekonstrukce v r. 1993 Rekonstrukce: celková, přístavba, rozestavěná stavba SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Počet obyvatel: 1 349 Stavebně technický stav stavby: k celkové rekonstrukci Vytápění: Energetický průkaz stavby: Není RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 4+1 215 / 0 1 417 946 136 100,00 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o obec Jindřichov v okrese Bruntál, v Moravskoslezském kraji s počtem obyvatel 1 480. Jindřichov leží 32 km severně od Bruntálu a 24 km severozápadně od Krnova. Obec je vybavena základní sítí obchodů a služeb. Je zde obecní úřad, základní škola vyššího stupně, mateřská škola, sportovní hřiště, pošta, ústav sociální péče, dům s pečovatelskou službou. V obci má ordinaci jeden praktický lékař a jeden zubní lékař. Obec Jindřichov je vybavena rozvodem vody, kanalizace, elektro NN a zemního plynu. Dopravní spojení autobusové a železniční. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Paní Michaela Šrotířová byla řádně a včas obeslána. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnila. Popis vnitřní dispozice a vnitřního vybavení byl proveden na základě jednání na OÚ Jindřichov a na základě vyjádření sousedů. Rodinný dům nebyl zpřístupněn. Předmětem ocenění je samostatně stojící rodinný dům č. p. 320 v Jindřichově, k. ú.jindřichov ve Slezsku. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, částečné druhé nadzemní podlaží, bez podkroví a je částečně podsklepený. Rodinný dům je zděný z cihel, tl. zdí 45 cm, základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Stropní konstrukce nejsou. Krov je sedlový, střešní krytina onduline. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu úplné. Okna jsou plastová zdvojená, dveře nejsou. Podlahy nejsou. Vytápění není. - 2 -
Elektroinstalace není. Není proveden vnitřní rozvod studené a teplé vody, vnitřní kanalizace a zemního plynu. Chybí vnitřní vybavení. Příprava teplé vody není. Schodiště. Chybí sporák v kuchyni. Chybí vnitřní omítky, vnější omítky a obklad soklu. Jedná se o dlouhodobě rozestavěnou stavbu. Rodinný dům je neobydlený a neobyvatelný. V 1.P.P. se nachází neupravené prostory bez využití. V 1.N.P. se nachází neupravené vnitřní prostory bez využití. V částečném 2.N.P. se nachází neupravené vnitřní prostory bez využití. Dle informací OÚ a sousedů byl původní rodinný dům dán do užívání v roce 1890. V roce 1993 byla započata přístavba rodinného domu a jeho rekonstrukce. Příslušenstvím stavby rodinného domu je přípojka elektro NN. Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 1890 Dílčí rekonstrukce v r. Celková rekonstrukce v r. 1993 Stavebně technický stav: k celkové rekonstrukci Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře interiér Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 163 Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0801 Bruntál Obec: 597449 Jindřichov Katastrální území: 660337 Jindřichov ve Slezsku Ulice: č.o.: 320 Vlastníci Podíl FO Michaela Šrotířová Náměstí 5. května 19, 25225 1 / 1 Jinočany Stavby je součástí část obce Jindřichov Rodinný dům č.p. 320 na pozemku p.č. st. 372, 428 Pozemky st. 372 Stavební parcela Parcela KN 140 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 428 Pozemková parcela Parcela KN 277 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.P.P. 66,14*2,10 = 138,89 m 3-3 -
1.N.P. 136,44*2,76 = 376,57 m 3 2.N.P. 66,18*2,54 = 168,10 m 3 krov 8,60*8,17*1,60+16,70*8,17*2,20/2 = 262,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 946,07 m 3 Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Popis betonové pasy zděné tl. 45 cm krov dřevěný, vázaný onduline pozinkovaný plech plastová zdvojená STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bytu bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se neobchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 320 nelze použít porovnávací metodou, nejsou k dispozici srovnávací rodinné domy v Jindřichově a nejbližším okolí. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného rozestavěného rodinného domu byla použita nákladová metoda, u pozemků porovnávací metoda. Výčet místností Název podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.P.P. 1.P.P. 53,14 m 2 0,50 26,57m 2 1.P.P. - celkem 53,14 m 2 26,57 m 2-4 -
1.N.P. 1.N.P. 109,15 m 2 1,00 109,15m 2 1.N.P. - celkem 109,15 m 2 109,15 m 2 2.N.P. 2.N.P. 52,94 m 2 1,00 52,94m 2 2.N.P. - celkem 52,94 m 2 52,94 m 2 Ocenění stavby rozestavěného rodinného domu nákladovou metodou Rodinný dům č. p. 320 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.P.P. 71,90 m 2 2,10 m Výčet místností: 1.P.P. 57,52 m 2 0,50 28,76 m 2 Užitná plocha celkem: 28,76 m 2 1.N.P. 136,44 m 2 2,76 m Výčet místností: 1.P.P. 109,15 m 2 1,00 109,15 m 2 Užitná plocha celkem: 109,15 m 2 2.N.P. 71,90 m 2 2,54 m Výčet místností: 2.N.P. 52,94 m 2 1,00 52,94 m 2 Užitná plocha celkem: 52,94 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.P.P. 71,90*2,10 = 150,99 m 3 1.N.P. 136,44*2,76 = 376,57 m 3 2.N.P. 71,90*2,54 = 182,63 m 3 krov 8,80*8,17*1,60+16,70*8,17*2,20/2 = 265,12 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.P.P. 150,99 m 3 1.N.P. 376,57 m 3 2.N.P. 182,63 m 3 krov 265,12 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 975,31 m 3-5 -
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z celku [%] [%] [%] [%] části Základy S 4,28 50,00 2,14 2,15 124 150 82,67 1,7774 Základy S 4,28 50,00 2,14 2,14 21 100 21,00 0,4494 Zdivo S 24,20 50,00 12,10 12,10 124 150 82,67 10,0031 Zdivo S 24,20 50,00 12,10 12,10 21 100 21,00 2,5410 Stropy S 9,26 100,00 9,26 9,26 124 124 100,00 9,2600 Střecha S 4,18 100,00 4,18 4,18 21 100 21,00 0,8778 Krytina S 2,99 100,00 2,99 2,99 21 80 26,25 0,7849 Klempířské konstrukce S 0,70 100,00 0,70 0,70 21 60 35,00 0,2450 Vnitřní omítky S 6,37 100,00 6,37 6,37 0 0 100,00 6,3700 Fasádní omítky S 3,29 100,00 3,29 3,29 0 0 100,00 3,2900 Vnější obklady S 0,40 100,00 0,40 0,40 0 0 100,00 0,4000 Vnitřní obklady S 2,39 100,00 2,39 2,39 0 0 100,00 2,3900 Schody S 3,88 100,00 3,88 3,88 0 0 100,00 3,8800 Dveře S 3,39 100,00 3,39 3,39 0 0 100,00 3,3900 Okna S 5,28 100,00 5,28 5,28 21 60 35,00 1,8480 Podlahy obytných místností S 2,29 100,00 2,29 2,29 0 0 100,00 2,2900 Podlahy ostatních místností S 1,39 100,00 1,39 1,39 0 0 100,00 1,3900 Vytápění S 4,18 100,00 4,18 4,18 0 0 100,00 4,1800 Elektroinstalace S 3,98 100,00 3,98 3,98 0 0 100,00 3,9800 Bleskosvod S 0,50 100,00 0,50 0,50 0 0 100,00 0,5000 Rozvod vody S 2,79 100,00 2,79 2,79 0 0 100,00 2,7900 Zdroj teplé vody S 1,59 100,00 1,59 1,59 0 0 100,00 1,5900 Instalace plynu S 0,50 100,00 0,50 0,50 0 0 100,00 0,5000 Kanalizace S 2,89 100,00 2,89 2,89 0 0 100,00 2,8900 Vybavení kuchyně S 0,50 100,00 0,50 0,50 0 0 100,00 0,5000 Vnitřní vybavení S 4,98 100,00 4,98 4,98 0 0 100,00 4,9800 Záchod S 0,40 100,00 0,40 0,40 0 0 100,00 0,4000 Ostatní S 3,39 100,00 3,39 3,39 0 0 100,00 3,3900 Součet upravených objemových podílů: 99,99 Opotřebení: 76,9000 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 136 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 191 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 975,31 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 008 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 2 008 Reprodukční hodnota [Kč] 1 958 416 (RC * OP) Stáří roků 124 Další životnost roků 26 Opotřebení % 76,90 Věcná hodnota (VH) [Kč] 452 394-6 -
Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č.st. 372 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 140 m 2 a parc. č. 428 zahrada o výměře 277 m 2 z LV č. 163 pro obec Jindřichov, k. ú. Jindřichov ve Slezsku. Vlastníkem pozemků je ve výhradním vlastnictví Michaela Šrotířová, Náměstí 5. května 19, 252 25 Jinočany. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Na pozemku parc. č. st. 372 a části parc. č. 428 se nachází rozestavěný rodinný dům č. p. 320. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 163 nacházejí v zóně 3 - zóna se středním nebezpečím výskytu povodně. Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Třemešná 744 110 000 147,85 0,80 118,28 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný příjezd. Třemešná 1 292 230 000 178,02 0,80 142,42 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný příjezd. Dívčí Hrad 970 180 000 185,57 0,80 148,46 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na pozemku, zpevněný příjezd. Vysoká 1 354 176 020 130,00 0,80 104,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný příjezd. Město Albrechtice - Hynčice 864 129 600 150,00 0,80 120,00 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku, zpevněný příjezd. Jindřichov 1 997 240 000 120,18 0,80 96,14 Rovinatý stavební pozemek, inž. sítě na hranici pozemku, zpevněný příjezd. Průměrná jednotková cena 121,55 Kč/m 2 Vlastnický podíl Celková cena Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková cena m 2 Kč/m 2 pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 372 140 122 1 / 1 17 080 zahrada 428 277 122 1 / 1 33 794 Celková výměra pozemků: 417 Hodnota pozemků celkem: 50 874 Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: Silné stránky nemovitosti - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Klidná lokalita v okrajovém území obce se zástavbou rodinných domů - Bezproblémové okolí rodinného domu - Rozestavěný rodinný dům s pozemky je ve výhradním vlastnictví Slabé stránky nemovitosti - Rodinný dům je bez příslušenství - Rodinný dům je dlouhodobě rozestavěný - 7 -
Stanovení obvyklé ceny rodinného domu č. p. 320 nákladovou metodou Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 320 s příslušenstvím a pozemky parc. č. st. 372 a parc. č. 428 z LV č. 163 v Jindřichově, k. ú. Jindřichov ve Slezsku stanovená nákladovou metodou, pozemky srovnávací metodou činí ke dni odhadu 452 394 + 50 874 = 503 268 Kč, po zaokrouhlení slovy: pětsettisíc Kč 500 000 Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 163 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rozestavěného rodinného domu č. p. 320 a pozemků parc. č. st. 372 a parc. č. 428 z LV č. 163 v Jindřichově, k. ú. Jindřichov ve Slezsku, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 500 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 163 nestanoví se Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b - 8 -
d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí LV č. 163 Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitosti rozestavěného rodinného domu č. p. 320 a pozemků parc. č. st. 372 a parc. č. 428 z LV č. 163 v Jindřichově, k. ú. Jindřichov ve Slezsku, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Krnov, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění slovy: pětsettisíc Kč 500 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 163 ze dne 21.10.2014 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině u Hlučína 3.1.2015 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3115/2/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3115/2/2015. - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
Snímek katastrální mapy - 13 -
Fotodokumentace nemovitosti Pokoj Pokoj Garáž 1.N.P. bez stropu Pohled jihozápadní Pohled severozápadní Pohled severovýchodní Pohled jihovýchodní - 14 -
Mapa oblasti - 15 -