- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1361/07/09 1. Byt č. 869/24 v bytovém domě čp. 866,867,868,869, podíl ve výši 1/8,podíl ve výši 68/10000 na společných částech domu. 2. Podíl 68/10000 na stavebním pozemku p.č. 926,na kterém je bytový dům postaven. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr.Milan Usnul,Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46 19800 Praha 9 Ocenění nemovitosti pro potřeby Exekutorského úřadu v Praze 9. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni 14.7.2009 posudek vypracoval: Jan Tampír Pod Hradbami 64 383 01 Prachatice tel.: 606 942 432 e-mail: jantampir@tiscali.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Prachaticích 16.7.2009
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol stanovit: - cenu zjištěnou podle platného znaleckého předpisu - cenu obecnou,za níž jsou nemovitosti v dražbě prodejné - cenu práv a závad a nájemních práv,pokud na nemovitostech váznou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Byt č. 869/24 v bytovém domě č.p.866,867,868,869, podíl 1/8,stavební pozemek p.č. 926+podíl na společných částech domu a pozemku ve výši 68/10000 v k.ú. a obci Milevsko Adresa nemovitosti: 399 01 Milevsko Kraj: Jihočeský Okres: Písek Obec: Milevsko Katastrální území: Milevsko Počet obyvatel: 9 158 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) x 0,007414 = 95,4834 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 95,48 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 14.7.2009 za přítomnosti znalce samotného.. 4. Podklady pro vypracování posudku l usnesení č. 098 Ex 05534/08-017 ze dne 9.7.2009 l výpis údajú Katastrálního úřadu ze dne 9.7.2009 LV č. 3032,LV č. 4028 pro k.ú. a obec Milevsko l kopie katastrální mapy l Úřední oceňování majetku v platném znění autorů: Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc Ing. Pavel Krejčíř Ing.Vlasta Scholzová l informace získané na obci l informace sdělené vlastníkem(uživatelem) nemovitosti l vlastní šetření na místě l šetření u firmynova Real spravující bytový dům,paní Nováková tel.382 521 411 l prohlášení vlastníka budovy l kupní smlouva l laserový dálkoměr HILTI PD 22 l výškoměr,sklonoměr SILVA CM 2015 Sweden
- 3 - l ostatní pomůcky znalce 5. Vlastnické a evidenční údaje Jedná se o nemovitost v podílovém spoluvlastnictví kromě jiného pro Dunková Ilona r.č. 586029/0986,Masarykova 164,Milevsko 399 01 a v dalším jak na LV uvedeno. 6. Dokumentace a skutečnost Byla předložena shora uvedená dokumentace,skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření. 7. Celkový popis nemovitosti Obvyklá cena je cena,kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout.v zákonu č. 151/1997 Sb.,o oceňování majetku,je definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena,která bybyla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majtku nebo při poskytování stejně nebo obdobné služby v obvyklém obchodním tuzemském styku ke dni ocenění.při tom se zvažují všechny okolnosti,které mají na cenu vliv,avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Zpravidla se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase,pokud jsou k tomu dostupné informace.pokud tuto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí,je třeba použít náhradní metodiku. Pro stanovení administrativní ceny byla použita porovnávací indexová metoda. Pro stanovení ceny obecné(obvyklé),za kterou je možné nemovitost v dražbě prodat bylo použito porovnání podobných bytů,které jsou v místě k prodeji nabídnuté realitními kancelářemi. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Byt č. 869/24 v bytovém domě čp.869,podíl 1/8 b) Pozemky b 1 ) Parcela č.926, podíl 68/10000 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.
- 4 - a) Porovnávací hodnota a 1 ) Byt č. 869/24 v bytovém domě čp.869,podíl 1/8-25 Oceňovaný podíl 1/8 na bytu č. 869/24 v bytovém domě čp. 866,867,868,869. Byt se nachází v 8.NP. citovaného bytového panelového domu.dispozice a výměry jednotlivých místností viz posudek. Podle informací získaných u správce domu tj,firma NOVA REAL,paní Novákové,byl tento bytový dům postupně modernizován.v roce 1990 provedena výměna stoupaček instalačních jader, v roce 1996 proveden nový střešní plášť a v roce 2004 provedena výměna oken a zateplení domu. Bytový dům se nachází v zástavbě panelového sídliště v klidové části obce s kompletní sídlištní vybavenoustí,zelení,parky,parkovištěm pro os.auta,zastávkou MHD atp.v blízkém okolí je nádraží ČD a místní průmyslová výroba. Porovnání nemovitostí nabízených k prodeji v Milevsku výměra bytu m2 cena na trhu cena za m2 64 695 000,00 Kč 10 859,38 Kč 64 745 000,00 Kč 11 640,63 Kč 63 810 000,00 Kč 12 857,14 Kč 57 810 000,00 Kč 14 210,53 Kč 80 890 000,00 Kč 11 125,00 Kč součet 60 692,67 Kč průměrná cena za 1 m2 12 138,40 Kč Byt č. 869/24 výměra 36,34 m2 cena zjištěná porovnávací indexovou metodou = 483 932,15 Kč,to je 13 316,79 Kč/m2 Rozdíl v cenách za 1 m2 nabízených bytů a bytu oceňovaného je v tom,že nabízené byty jsou ve zděných bytových domech postavených dříve,jsou bez provedených modernizací a stojí v okrajových částech obce. Vyjádření správce bytového domu NOVA REAL.Byty 1+1,1+kk jsou v místě prodejné v rozpětí 400 000,- ---- 450 000,-Kč.Z toho vyplývá,že podíl 1/8 činí rozpětí 50 000,- --- 56 250,-Kč.
- 5 - Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Jihočeský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatel Stáří stavby: 45 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Základní cena ZC (příloha č. 19): 12 719,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: předsíň: = 2,46 m 2 koupelna: = 2,00 m 2 WC: = 0,97 m 2 pokoj: = 16,30 m 2 kuchyň: = 14,50 m 2 Podlahová plocha bytu: = 36,23 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: = 1,14 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,14 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 36,23 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,14 m 2 * 0,10 = 0,11 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 36,34 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (předpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby po celkové rekonstrukci: 1,0 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 1,0 = 0,918 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo I 0,02 banka nebo policie nebo pošta 2. Poloha nemovitosti - v souvisle zastavěném území obce III 0,00
- 6-3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez významnější IV 0,03 okolní zeleně 4. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a III 0,05 služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení III 0,04 6. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 péče 7. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,05 příměstské linky vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Pracovní příležitosti v obci - omezené pracovní možnosti v obci a okolí I -0,04 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,200 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Na byt je nařízena exekuce. I -0,05 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,918 * 1,200 * 0,950 = 1,047 Ocenění: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = 12 719,- Kč/m 2 * 1,047 = 13 316,79 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = ZCU * PP = 13 316,79 Kč/m 2 * 36,34 m 2 = 483 932,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 483 932,15 Kč 483 932,15 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 8 Byt č. 869/24 v bytovém domě čp.869,podíl 1/8 - zjištěná cena = 60 491,52 Kč b) Pozemky b 1 ) Parcela č.926, podíl 68/10000-27 - 32 Pozemek je možné připojit na plyn. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2:
- 7 - Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] parcela 926 790,00 95,48 75 429,20 Součet 75 429,20 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 7 542,92 Mezisoučet 82 972,12 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8730 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1310 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 154 358,26 154 358,26 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 68 / 10 000 Parcela č.926, podíl 68/10000 - zjištěná cena = 1 049,64 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny podle cenového předpisu: a) Byt č. 869/24 v bytovém domě čp.869,podíl 1/8 = 60 491,52 Kč a) Parcela č.926, podíl 68/10000 = 1 049,64 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 61 541,16 Kč 61 540,- Kč slovy: šedesátjednatisícpětsetčtyřicet Kč VYJÁDŘENÍ K CENĚ OBVYKLÉ Výsledná cena nemovitostí uvedená v rekapitulaci, je cena stanovená podle podkladů Min.financí ČR získané ze skutečně realizovaných převodů a dá se proto oprávněně předpokládat,že vyjadřuje obecnou cenu,t.j.cenu v daném čase a místě obvyklou,za níž je možné nemovitost v dražbě prodat. Prohlašuji,že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Prachaticích, 16.7.2009 Jan Tampír Pod Hradbami 64 383 01 Prachatice tel.: 606 942 432 e-mail: jantampir@tiscali.cz
- 8 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 7.12.1998 pod poř.č. 1581/Z pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1361/07/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 61/07/09.