ZNALECKÝ POSUDEK č. 4310-109/2015 O ceně rodinného domu v Českých Budějovicích, Třebotovice č.p.2465, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.126, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 140 m 2 a p.č.400/3, zahrada, o velikosti 718 m 2, vše zapsáno na LV č.264 pro k.ú.třebotovice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14.4.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 14.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v Českých Budějovicích, Třebotovice č.p.2465, vč.příslušenství a pozemků p.č.st.126, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 140 m 2 a p.č.400/3, zahrada, o velikosti 718 m 2, vše zapsáno na LV č.264 pro k.ú.třebotovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Třebotovice 2465 370 01 České Budějovice 5 Kraj: Jihočeský Okres: České Budějovice Obec: České Budějovice Katastrální území: Třebotovice Počet obyvatel: 93 253 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 290,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 14.4.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.264 pro k.ú.třebotovice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 740120/1269, Pan Vojtěch Tůma, Třebotovice 2465, 370 01 České Budějovice 5, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 545425/2880, Paní Milada Tůmová, Třebotovice 2465, 370 01 České Budějovice 5, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 740120/1269, Pan Vojtěch Tůma, Třebotovice 2465, 370 01 České Budějovice 5, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 545425/2880, Paní Milada Tůmová, Třebotovice 2465, 370 01 České Budějovice 5, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Je zděný, betonový základ. Má sedlovou střechu, krytina je z osinkocementových šablon, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou plastová, fasáda je břízolitová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Stav domu je průměrný. Stáří domu odhaduji na cca 50 roků. Dům je zřejmě napojen na elektřinu, veřejný vodovod, a plyn. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - přístup přes pozemek jiného vlastníka I -0,03 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 6 i = 1-4 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,890 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,780 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,890 * 0,970 * 0,780 = 0,673 11 i = 2-5 -
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 290,- 0,673 1 541,17 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.126 140,00 1 541,17 215 763,80 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 400/3 718,00 1 541,17 1 106 560,06 Stavební pozemky - celkem 858,00 m 2 1 322 323,86 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: České Budějovice Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 3 071,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: = 104,00 m 2-6 -
přízemí: = 112,00 m 2 podkroví: = 20,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 104,00 m 2 2,20 m přízemí: 112,00 m 2 2,60 m podkroví: 20,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor spodní stavba: 104,0*2,2 = 228,80 m 3 vrchní stavba: 104,0*4,6+8,0*5,0 = 518,40 m 3 zastřešení: 104,0*4,1/2 = 213,20 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 960,40 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 112,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 236,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,11 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00-7 -
7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,750 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,750 = 0,750 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,890 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,10-8 -
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,780 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 071,- Kč/m 3 * 0,750 = 2 303,25 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 960,40 m 3 * 2 303,25 Kč/m 3 * 0,890 * 0,780= 1 535 599,07 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 535 599,07 Kč Cena staveb celkem = 1 535 599,07 Kč Pozemky - zjištěná cena = 2 857 922,93 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2 857 922,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 857 922,90 Kč Celkem 2 857 922,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 857 922,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2 857 922,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 2 857 922,90 Kč Celkem 2 857 922,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 857 922,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 2 857 920,- Kč slovy: Dvamilionyosmsetpadesátsedmtisícdevětsetdvacet Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 1.659,- Kč s příslušenstvím - Česká podnikatelská pojišťovna, a.s., Vienna Insurance Group, Pobřežní 665/23, Praha 8, Karlín, 186 00 Praha 86, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 5.973,- Kč s příslušenstvím - Allianz pojišťovna, a.s., Ke štvanici 656/3, Karlín, 186 00 Praha, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 k zajištění pohledávky ve výši 791,- Kč s příslušenstvím - Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/132, Praha 2, Vinohrady, 120 00 Praha 2, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 75.389,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 2.781.080,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Zahájení exekuce 144EX-16633/2014-11 ze dne 9.10.2014 související Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 144EX-16633/2014-24 ze dne 28.11.2014, Zahájení exekuce 144EX-16633/2014-11 ze dne 9.10.2014 související Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 144EX-16633/2014-24 ze dne 28.11.2014, Zahájení exekuce 181EX-7860/2014-30 ze dne 17.9.2014, Zahájení exekuce 135EX-3033/2014-14 ze dne 9.6.2014 související Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 135EX-3033/2014-16 ze dne 11.6.2014, Zahájení exekuce 132X-2009/2013-9 ze dne 21.8.2013. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 11 -
Prodej rodinného domu s garáží o dispozici 3+1 v obci Dobrá Voda u Českých Budějovic. Podsklepený dům se zastavěnou plochou 200 m2 se nachází v klidné lokalitě obce v původní vilové zástavbě. V roce 1987 prošel dům kompletní rekonstrukcí, v roce 2005 výměněna plastová okna. V přízemí se nachází kuchyň, obývací pokoj, 2 x pokoj a sociální zařízení (WC, koupelna se sprchovým koutem). V podkroví jsou další 2 pokoje s možností dořešení dalších podkrovních prostorů. Dům má velké technické zázemí - prostorný sklep, kotelna, dílna, prádelna. Vytápění zajištěno plynovým kotlem nebo kotlem na tuhá paliva. Udržovaná zahrada o ploše 800m2 s vlastní studnou s pitnou vodou, malým bazénem a zděnou dílnou. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci a obecní řad. Velmi zajímavá lokalita s výbornou dostupností centra města. Požadovaná cena 3.200.000,- Kč. - 12 -
rodinný dům v řadové zástavbě v obci Srubec, části Stará Pohůrka. Ze zpevněného prostoru před domem je vjezd do garáže, která je součástí podzemního podlaží, kde je dále dílna, prádelna, kotelna na tuhá paliva, další místnost k různému využití, sklad zeleniny a dále jsou zde umístěny odisolované akumulační nádrže, které jsou součástí elektrického vytápění. Chodbou je vstup do zahrady, která je za domem. Do I. nadzemního podlaží se vstupuje z chodníku malou předzahrádkou po několika schodech. Výstup je sem pochopitelně i schodištěm ze sklepa. Je zde chodba kde jsou odkládací prostory na oděv, vstup do kuchyně, šatny, WC s umyvadlem, prostorného obývacího pokoje s funkčním krbem a vstupem na balkon s výhledem do zahrádky za domem. Do druhého nadzemního podlaží vystupujeme z chodby, vkusně obložené dřevem po dřevěném schodišti. Zde jsou 3 pokoje z nichž jeden je jako ložnice. V tomto patře se nachází kompletní hygienické zařízení, koupelna a WC. Podlahy v domě jsou kombinace, dlažba PVC a dřevo. Radiátory ÚT jsou litinové. Rozvody vody, el. a odpady jsou původní a bezproblémové. Výplně stavebních otvorů jsou plastové s výjimkou dveří do garáže, které jsou původní dřevěné. Zdivo jsou tvárnice týn, fasáda břízolit, zachovalá a střešní krytina vlnitý eternit. Voda a kanalizace městská, plyn je zaveden na hranici pozemku a je možné připojení kdykoli. Za domem se nachází velice pečlivě udržovaná zahrádka se skleníkem a s oddělenou malou hospodářskou částí.jedná se o velice klidnou část obce s návazností na město. Z místa je autem 15 min do centra Č. Budějovic, spojení je zajištěno i městskou dopravou. Požadovaná cena 2.430.000,- Kč. - 13 -
Prodej rodinného domu v obci Dobrá Voda u Českých Budějovic. Jedná se o samostatně stojící zděný dům se dvěmi bytovými jednotkami o zastavěné ploše 125 m2 a celkové plochy pozemku 1081 m2. Nemovitost je velmi zajímavá na základě dvou bytových jednotek 3+k.k. a 4+k.k. s další možností půdní vestavby. Dům byl postaven v 80 letech. Ve zvýšeném přízemí domu se nachází vstupní hala, bytová jednotka 3+k.k, dále koupelna, WC a spíž. Suterén domu tvoří nebyt. prostory - garáž, prádelna, sklep, kotelna a WC pro zahradu. V prvním patře domu je bytová jednotka 4+k.k s terasou, dále opět samostatná koupelna a WC (tato bytová jednotka prošla částečnou rekonstrukcí). V podkroví se nalézá kompletně volná půda s další možností půdní vestavby. Topení ústřední s kotlem na tuhá paliva, či lze využívat elekrokotel. Voda-obecní či vlastní studna, kanalizace-septik, elektrika 220/380, plynová přípojka v kapličce na pozemku. Orientace domu a zahrady na Jih s krásným výhledem do zeleně. Na zahradě se dále nachází zděná kolna. V dosahu domu veškerá občanská vybavenost (MHD, obchod, škola, školka, atd.). Velmi dobrá dostupnost do centra města cca 5 km. Požadovaná cena 3.200.000,- Kč včetně poplatků, včetně DPH. - 14 -
Negativně působí přístup k nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka. Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.500.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti ve vlastnictví Vojtěcha Tůmy stanovuji na 850.000,- Kč. Slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti ve vlastnictví Milady Tůmové stanovuji na 850.000,- Kč. Slovy: Osmsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 14.4.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4310-109/2015 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 264 ze dne 4.9.2013 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -