ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1904-08/016 NEMOVITOST: Byt č. 550/7 Katastrální údaje: Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Náměšť nad Oslavou, k.ú. Náměšť nad Oslavou Adresa nemovitosti: Náměšť nad Oslavou, Husova č.p. 550 Vlastník stavby: Město Náměšť nad Oslavou, Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad Oslavou Vlastník pozemku: Město Náměšť nad Oslavou, Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad Oslavou OBJEDNAVATEL: Město Náměšť nad Oslavou IČ 00289965 Adresa objednavatele: Masarykovo náměstí 104, 67571 Náměšť nad Oslavou ZHOTOVITEL: Ing. Miloslava Danová Adresa zhotovitele: Na Rybníkách 244, 664 46 Silůvky ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění obvyklé ceny pro prodej bytu OBVYKLÁ CENA 1 464 000 Kč Datum místního šetření: 12.2.2016 Stav ke dni: 12.2.2016 Počet stran: 12 Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Silůvkách dne 20.2.2016 Ing. Miloslava Danová 1
NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé pro prodej bytu č. 7 v bytovém domě č.p. 550 Přehled podkladů: Výpis z katastru nemovitostí LV 10001, vyhotoveno dálkovým přístupem dne 15.2.2016 Kopie katastrální mapy Výsledky z místního šetření za účasti pracovnice MÚ Náměšť nad Oslavou p. Chaloupkové a nájemce p. Veselého Informace objednavatele posudku Fotodokumentace Povodňová mapa Částečná stavební dokumentace stavby Evidenční list bytové jednotky Údaje i realitních periodik a internetu o obecných cenách nemovitostí Místopis Náměšť nad Oslavou je město ležící na řece Oslavě, v okrese Třebíč, kraj Vysočina. Nachází se na silnici I.třídy č. 23. Obcí vede trať ČD Jihlava Brno. Město je vzdálené 20 km východně od okresního města Třebíč a 40 km západně od Brna. Má tři místní části: Jedov, Otradice a Zňátky. V obci žije 4946 obyvatel. Je to starobylé město s historií sahající až do 13. století. Historické jádro města je městskou památkovou zónou. Město je obcí s rozšířenou působností. V obci je MÚ, Živnostenský úřad. Správní obvod Náměšť nad Oslavou leží na jihovýchodním okraji Vysočiny. Správní území zahrnuje 27 obcí. Občanská vybavenost obce: poliklinika s praktickými a odbornými lékaři, 2 x lékárna, 2 x MŠ, 2 x ZŠ, ZUŠ, Obchodní akademie a Hotelová škola Třebíč, Dům dětí a mládeže, pošta, policie, sociální služby jako Domov pro seniory, Centrum pro zdravotně postižené Vysočina apod. V obci jsou hotely, penziony, apartmány, obchody. V Náměšti nad Oslavou má sídlo vrtulníková základna armády ČR. Oceňovaný objekt je byt č. 7 (nejedná se zatím o jednotku, nebylo vyhotoveno Prohlášení vlastníka a bytový dům nebyl rozdělen na bytové jednotky) v bytové nástavbě bloku bytového domu číslo I. Bytový dům je postavený na ulici Husova v obci Náměšť nad Oslavou. Byt se nachází v sekci E se vstupem ze dvora. Před objektem vedou tyto inženýrské sítě: elektro, zemní plyn, veřejný vodovod, veřejná kanalizace a dálkové topení. Dům je na všechny výše uvedené sítě připojen. Bytový dům je situován na západním okraji obce. Vzdálenost od Masarykova náměstí je cca 1,5 km, od zastávky ČD a autobusového nádraží cca 780 m. Do obce jezdí 6 autobusových linek. Jedna místní linka, která jezdí v hodinových intervalech a spojuje části obce s autobusovým nádražím je cca 50 m od objektu. Oceňovaný objekt je naproti ZŠ, bytový dům stojí vedle restaurace a hotelu Monaco. V blízkosti domu je i MŠ a cca 350m Poliklinika. Parkování osobních automobilů je možné v omezené míře před domem. Bytový dům neleží v povodňovém pásmu. Současný stav Okolí : bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Přípojky veř. elektro veřejný vodovod veřejná kanalizace zemní plyn Přípojky vlast.: elektro veřejný vodovod veřejná kanalizace zemní plyn Dopravní dostupnost: MHD železnice autobus IDS Dostupnost autem: dálnice silnice I. třídy silnice II.tř. silnice III.tř. 2
Poloha v obci: centrum obce širší centrum okraj obce mimo obec Přístup k pozemku: zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Popis nemovitosti: Oceňovaný objekt se nachází v bytovém domě v bloku I, který je tvaru U a má 5 vstupů s čísly popisnými 546, 547, 548, 549 a 550, které se nacházejí na parcelách číslo st. 612, st. 613, st. 614, st. 615 a st. 616. Bytový dům je rozdělen na 5 sekcí : A, B,C, D,E. Přístup do sekce A D je z ulice Husova, do sekce D ze dvora. Sekce A C je podsklepená, třípodlažní a nástavbou ve čtvrtém nadzemním podlaží se sedlovou střechou, sekce D a E je dvoupodlažní s nástavbou ve třetím nadzemním podlaží a sedlovou střechou. Bytový dům je v mírně sklonitém terénu, do ulice má podzemní podlaží, do dvora je celý nad terénem. V 1.PP jsou umístěny společné prostory: chodby, prádelna, sušárna, místnost na odpadky, kočárkárna, kolárna a sklepní prostory pro jednotlivé byty. V 1.NP 3.NP jsou umístěny v bytové jednotky velikosti 1 + 1, 2+ 1, 3 + 1 s počtem bytů 59. Ve střešní nástavbě se nacházejí některé byty mezonetové. Druhy bytů ve střešní nástavbě: 1 + kk, 2 + kk, 2 + kk + galerie, 2 + 1, 2 + 1 + galerie, 3 + kk a 3 + kk + galerie. Počet bytů v nástavbě je 20. Celkem je v bloku I 79 bytů. V bytovém domě není výtah. Oceňovaný byt č. 7 se nachází se nachází v sekci E v budově č.p. 550 se vstupem do domu ze dvora. Byt je velikosti 2+1 + galerie je umístěný v 3.NP a ve střešním prostoru v nástavbě bytového domu. Podlahová plocha bytu 106,28 m 2. Vybavení je standardní. Orientace bytu je na východní a západní světovou stranu. Technický stav objektu: Objekt, na kterém byly postaveny nástavby je zděný bytový dům, který byl uveden do užívání v roce 1960. Na bytovém domě byla prováděna jen nejnutnější technická údržba. Většina konstrukcí ať už dlouhodobých nebo krátkodobých je původních, některé na konci životnosti. Bytový dům je vhodný pro celkovou rekonstrukci a revitalizaci, jak společných částí budovy, tak jednotlivých bytů. Obvodové konstrukce nosného zdiva vykazují svislé trhliny, které dle statického posudku vznikly překročením únosnosti základové spáry. Na konci životnosti je svislé stoupací potrubí jak vodovodní, tak kanalizační a rozvody elektroinstalace. Byla provedena výměna cca 60 % oken za plastová. Zčásti je na objektu opadaná i vnější omítka. V letech 1998 1999 byly zbudovány na budově střešní nástavby. Tyto nástavby vzhledem ke statickému posouzení budovy a zamezení dalšího přitížení budovy vedly k požadavku lehkých konstrukcí, ocelových válcovaných profilů krovů a značného prosklení nástavby. Tyto použité konstrukce spolu s nedokonale provedeným zateplovacím systémem (chybějící parozábrana) při výstavbě vedly ke vzniku tepelných mostů, srážení vlhkosti v konstrukci a s tím spojenými problémy při užívání bytů. V nedobrém stavu je po 18 letech používání i krytina střechy, kde v některých místech zatéká. Technický stav oceňovaného bytu: V bytě již byly částečné opravy provedeny. Základní problémy, které s sebou nese skladba konstrukce a technický stav střechy viz Technický stav objektu tj. tepelné mosty, promrzající okna, nedostatečně provedená tepelná izolace v konstrukci dle nájemníka přetrvávají. Konstrukční řešení objektu konstrukce provedení konstrukce provedení základy Betonové pasy dveře Dřevěné ocelová zárubeň Foliované, ocelová zárubeň izolace vodorovná podlahy obytných místností Parkety původní objekt Dřevěná plovoucí podlaha - svislé nosné konstrukce Zděné z pálených cihel tl. 45 cm původní objekt podlahy ostatních místností nástavba PVC keramická dlažba 3
stropní konstrukce krov Zděné z tvarovek Porotherm tl. 365 mm Prefabrikovaná železobetonová tl. 29 cm V nástavbě ocelové válcované profily LEKO 100/50 a 200/10, desky Cetris, izolace a sádrokartonová deska Ocelový z válcovaných profilů Vláknocementové šablony Cembrit vytápění elektro textilní krytina V původní části dálkové vytápění, radiátory ocelové článkové V nástavbě vlastní plynový kombinovaný turbokotel světelná i motorová střešní krytina rozvod vody studené i teplé v pozinkovaném v nástavbě v plastovém potrubí obvodové stěny nezateplené rozvod plynu V původním objektu chybí vnější úpravy povrchů Původní objekt břízolitová omítka Nástavba umělá, strukturovaná omítka Štuková omítka vnitřní úpravy povrchů sádrokarton schodiště Původní.- železobetonové s povrchem teraco V nástavbě ocelové schody přímé a točité okna Dřevěná zdvojená a Plastová zdroj teplé vody vybavení kuchyně vybavení koupelny vybavení WC V nástavbě zemní plyn V původním objektu dálkový V nástavbě kombinovaný kotel na vytápění Pořízeno nájemníky - není předmětem ocenění Původní objekt ocelová smaltovaná vana, umyvadlo keramické Nástavby - akrylátová vana, umyvadlo keramické samostatné s horní nádržkou v původním objektu WC kombi v nástavbě Konstrukční řešení: Základy stavby jsou betonové, zdivo nástavby je z cihelných bloků Porotherm tl. 36,5cm, stropní konstrukce v tomto složení: válcované profily LEKO 100/50 a 200/10, sádrokartonová deska, isolace ISOVER CW 500, dřevotřísková deska, kročejová izolace Miralon, deska Cetris. Střecha je sedlová, krov ocelový od firmy LEKO, krytina vláknocementová šablona Cembrit. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Vnější omítka umělá strukturovaná, vnitřnísádrokarton. Okna plastové. Dveře jsou foliované plné i prosklené ocelová zárubeň. Podlahy v obytných místnostech plovoucí dřevěná podlaha, v galerii textilní krytina, v ostatních místnostech keramická dlažba. Keramické obklady stěn v sociálním zařízení a v kuchyni. Zdrojem studené vody je veřejný vodovod. Voda je rozvedena v plastovém potrubí. Zdroj teplé užitkové vody je vlastní kombinovaný kotel umístěný v koupelně. Vybavení koupelny: akrylátová vana, umyvadlo keramické. WC je samostatné kombi bez umývátka. Vytápění je z vlastního nástěnného plynového kotle typu turbo, radiátory jsou ocelové deskové. Schody vnitřní jsou ocelové točité. Vnější schody do podlaží dvouramenné ocelové. Výtah v domě chybí. Orientace bytu na východní a západní světovou stranu. Příslušenstvím bytu je zděný sklep v 1.PP. Dispoziční řešení: Velikost jednotky je 2 + 1 + galerie. Byt obsahuje: předsíň, koupelnu, WC, kuchyň, obývací pokoj, ložnici, vnitřní schodiště, galerii. Příslušenstvím je sklep. Byt nemá lodžii ani terasu. Výpočet podlahové plochy *Místnosti se zkoseným stropem + sklepní prostory mimo byt mají koef. 0,80 místnost podlahová plocha koeficient* započítaná plocha předsíň 15,80 1,0 15,80 4
koupelna 3,76 0,8 3,01 WC 1,17 1,0 1,17 kuchyň 11,13 0,8 8,90 obývací pokoj 22,94 0,8 18,35 ložnice 22,68 0,8 10,14 galerie 54,50 0,8 43,64 vnitřní schodiště 2,10 1,0 2,10 sklep 3,96 0,8 3,17 celkem 138,04 106,28 Základní parametry objektu: Počet PP: 1 Počet NP: 3 + obytné Celkem: 4 Rozestavěnost: 0 % podkroví typ podlahová plocha koeficient započitatelná plocha byt 138,04 0,80 106,28 Mimořádná Standardní vybavení konstrukcí. výbava: Technický stav: Průměrný vzhledem k výše uvedeným závadám Stáří: 17 roků Další životnost stavby: 60 roků vzhledem k spodní stavbě, na které stojí Rizika spojená s právním stavem nemovitosti Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí vedená jako rodinný dům. K nemovitostem je po právní stránce zajištěn bezproblémový přístup. Nemovitost je umístěna na vlastním pozemku. Komentář: Chybně vedené v katastru nemovitostí. Rizika spojená s umístěním nemovitosti: Nemovitost není v zóně záplavového území. Přítomnost radonu nezjištěna. Nejsou zde zdroje zvýšeného hluku a prachu od intenzivní dopravy. Přívod médií je bezproblémový. Komentář: Riziko nezjištěno. Věcná břemena o obdobná zatížení: Na nemovitosti neváznou finanční omezení. Na nemovitosti neváznou závazky třetím osobám. Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena Komentář: Riziko nezjištěno. Ostatní rizika: Stavba je trvale užívaná. Stavba je pronajatá. Stavebně technický stav zhoršený. Komentář: Celkový zhoršený stavebně technický stav budovy. 5
OCENĚNÍ OBVYKLOU CENOU Obvyklá cena se nejčastěji zjišťuje porovnáním oceňované nemovitosti s prodeji ve srovnatelném časovém období, lokalitě, se srovnatelným objektem. Vyloučí se vlivy mimořádných okolností trhu, osobní poměry prodávajícího a kupujícího, vlivy zvláštní obliby. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ v Kč nemovitost Bytová jednotka střešní nástavba 4 + kk mezonetový obec Třebíč Nové město podlaží 4.NP + 5.NP podlahová plocha 101,77 m 2 vlastnictví DV popis Slunný nadstandardní mezonetový byt 4+kk s podlahovou plochou 101,77 m 2 nacházející se ve 4. a 5. patře zděného bytového domu s výtahem v Třebíči-Novém Městě Na Kopcích. K bytu náleží terasa (8 m 2 ), dva balkóny (po 3,33 m 2 ) a sklepní box (2,7 m 2 ). Budova s bytem byla postavena před 11 lety, je ve vlastnictví bytového družstva, do osobního vlastnictví bude možné byt převést za 7 let. Vstup do bytu je ve 4. patře domu. V tomto podlaží se nachází chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem, spíž, šatna, WC se sprchovým koutem a dřevěné schodiště do dalšího podlaží (podlah. pl. celkem 51,42 m 2 ), v dalším podlaží je chodba, 3 pokoje a koupelna s WC (podlah. pl. celkem 50,35 m 2 ). Ve všech místnostech a na chodbách jsou plovoucí laminátové podlahy, v koupelnách a na WC je položena dlažba. Byt se nachází v předposledním a posledním podlaží, je z něj nádherný výhled do okolní krajiny. Vchod do domu je řešen ze dvou stran, přední vede ke schránkám, zadní ke garážovým stáním a ke sklepům. V domě je velký automatický výtah, ideální pro kočárky, k dispozici je společná kočárkárna a kolárna. V domě je zaveden internet a kabelová televize. Parkovat lze pohodlně i přímo u domu. Budova s bytem se nachází ve výhodné lokalitě, v přírodě, a přesto v bezprostřední blízkosti občanské vybavenosti. Je tu školka i základní škola, dětské hřiště, nedaleko je rovněž pošta, městská knihovna, dětský lékař, lékárna a supermarket. fotodokumentace 6
vyhodnocení Lepší lokalita, novostavba bytového domu, srovnatelná plocha, srovnatelné stáří, lepší vybavení vybavení (výtah, terasa), DV. Cena 1 890 000 Kč tj. 18 571 Kč/m 2 nemovitost Bytová jednotka střešní nástavba 4 + kk obec Třebíč Nové město podlaží 5.NP podlahová plocha 82 m 2 vlastnictví DV popis Družstevní byt v novostavbě bytového domu ve městě Třebíči. Centrem bytu je prostorný obývací pokoj a kuchyňský kout s novou kuchyňskou linkou, která je součástí prodeje. Ložnice a 2 dětské pokoje jsou samostatné. V bytě jsou nové plovoucí podlahy, v kuchyňském koutě a v koupelně dlažba, prostorná šatna. K bytu náleží sklepní kóje, je možné i využívat kolárnu, parkování zajištěno před domem. Vytápění bytu a ohřev vody jsou řešeny centrálně. V průběhu stavby byly zohledněny náklady na energii, byt je nízkonákladový. Jedná se o velmi klidnou, bezpečnou lokalitu blízko zeleně vhodnou pro mladé rodiny s dětmi. Občanská vybavenost je výborná, včetně dopravní dostupnosti. fotodokumentace 7
vyhodnocení Větší město, novostavba, menší velikost bytu. Cena 1 740 000 Kč tj. 21 220 Kč/m 2 nemovitost Bytová jednotka podkrovní byt 2 + kk obec Třebíč, Zahradníčkova podlaží 4.NP podlahová plocha 48 m 2 vlastnictví OV popis Prodej bytu 2+kk (+ šatna) v půdní vestavbě o výměře 47,9 m 2, osobní vlastnictví, 3. patro, orientace V-Z, nová plastová střešní okna, vlastní plynové vytápění (nový kotel), podlahy - dlažba, lino. Dům po revitalizaci, pěkná a klidná lokalita. fotodokumentace 8
vyhodnocení Lepší lokalita, dům po revitalizaci, menší plocha Cena 870 000 Kč tj. 18 125 Kč/m 2 nemovitost Bytová jednotka střešní nástavba 1 + 1 obec Třebíč Nové dvory podlaží 5.NP podlahová plocha 33 m 2 vlastnictví OV popis Byt 1+1 v cihlové nástavbě panelového domu, který se nachází v Třebíči, na ulici Gen. Svobody. Jedná se o osobní vlastnictví, s výměrou 33 m 2, orientacína SZ a JV. Byt byl zbudován v roce 2000, má zděnou koupelnu s vanou, samostatnou spíž (šatnu), podlahy plovoucí, dlažba a lino. Výhodou je samostatná regulace ohřevu vody a vytápění pomocí samostatného kotle. Uvolnění bytu ihned, zůstává linka, lednička, mirovlnnátrouba, nábytek, pračka.dům se nachází v atraktivnílokalitě, je dostupná veškerá občanská vybavenost. fotodokumentace 9
vyhodnocení Objekt je v okresním městě, stejného stáří, menší plochy, srovnatelné vybavení, na revitalizovaném objektu. Cena 645 000 Kč tj. 19 545 Kč/m 2 Vyhodnocení obecné ceny obec velikost bytu podlahová plocha vlastnictví umístění Revitalizace domu rekonstrukce bytu Třebíč 4 + kk 102 DV 4 a 5.NP novostavba novostavba Třebíč 4 + kk 82 DV 5.NP novostavba novostavba Třebíč 2 + kk 48 OV 4.NP revitalizace novostavba Třebíč 1 + 1 33 OV 5.NP revitalizace novostavba Náměšť nad Oslavou 2 + 1 + galerie 106 OV 3. a 4.NP Původní stav novostavba 10
Silné stránky oceňované nemovitosti: Vhodná orientace ke světovým stranám Stáří konstrukcí Vhodné umístění nemovitosti (konfigurace terénu, není záplavová oblast, bez hlučnosti) Dostupnost všech IS Dobrá občanská vybavenost v obci Vlastní zdroj vytápění a TUV Přímo osvětlená a větratelná koupelna Prostorný byt Slabé stránky oceňované nemovitosti: Okraj obce Byt bez příslušenství balkon, lodžie Technické nedostatky stavby Okna, která nejsou otevíravá, pouze ventilace Nedostatečné odhlučnění mezi bytovými jednotkami Chybí výtah, bezbariérový přístup Nástavba na domě, který není revitalizovaný budoucí náklady do fondu oprav Závěr: Nemovitosti podobného charakteru se přímo v oceňované lokalitě nenabízejí. Srovnávací nemovitosti byly pořízeny z okresního města Třebíč. Zde se nabízejí podobné nemovitosti v intervalu 18 125 21 220 Kč/m 2. Průměrná cena činí 19 673 Kč/m 2. Nemovitosti jsou srovnatelné stářím i vybavením. Jedná se však o novostavby bytových domů, nebo nástavby na domech, které byly revitalizovány. Tyto bytové jednotky nevyžadují další finanční náklady. Oceňovaný byt je postavený na domě, který vyžaduje totální rekonstrukci a opravu střechy, pod kterou se bytová jednotka nachází. Dále je zohledněna i mírně horší lokalita (menší město, horší občanská vybavenost, méně pracovních příležitostí). Z výše uvedeného důvodu upravuji průměrnou cenu 19 673 Kč/m 2 koeficientem 0,7 na 13 770 Kč/m 2. Oceňovaná nemovitost Bytová jednotka 2 + 1 + galerie - nástavba na domě č.p. 550 Náměšť nad Oslavou obec Náměšť nad Oslavou Podlahová plocha 138,04 m 2 Podlahová plocha 106,28 m 2 Obecná cena 13 770 Kč/m 2 započítaná Cena za byt č. 7 1 463 476 Kč Cena za byt č. 7 po zaokrouhlení 1 464 000 Kč 11
Závěr: Při stanovení obecné ceny bylo přihlédnuto ke všem vlivům působící na cenu obvyklou. Cena byla stanovena podle srovnávací hodnoty, která má největší vypovídající schopnost. Vzhledem ke stavu, poloze a současné situaci na trhu nemovitostí, na základě uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu nemovitosti bytu č.7 v bytovém domě č.p. 550 k.ú. Náměšť nad Oslavou na částku: obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění ) 1 464 000,- Kč slovy: jedenmiliončtyřistašedesátčtyřitisíc korun českých Silůvky, 20.2.2016 Ing. Miloslava Danová Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 30.6.1997 č.j. SPr 3579/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 1904 08/016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Silůvkách dne 20.2.2016 Ing. Miloslava Danová Přílohy: 1) fotodokumentace 2) kopie výpisů z katastru nemovitostí 3) kopie katastrální mapy 12
Fotodokumentace 13