ZNALECKÝ POSUDEK č. 5827/7 odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účel dražby podle metodiky v Hypoteční bance, a.s. Předmět ocenění: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Stávající Číslo popisné: 622 Na pozemku parc. č.: st. 702 Pozemky parc. č.: st. 702 Ostatní stavby: Vlastník stavby: Ladislav Žáček, 5.května 622, 39601 Humpolec, 1 / 1 Vlastník pozemku: Ladislav Žáček, 5.května 622, 39601 Humpolec, 1 / 1 Katastrální území: Humpolec LV č.: 57 Kraj: Vysočina Okres: Pelhřimov Obec: Humpolec Část obce: Humpolec Ulice: Číslo orientační: Objednatel: EURODRAŽBY.CZ, IČ:25023217 U Pískovny 890/1 182 00 Praha 8 Stav ke dni / Prohlídka: Obvyklá cena stávající: (cena dle stavu ke dni ocenění) 3.1.2012 / 3.1.2012 1 100 000 Kč O rodinné domy ve městech s veškerou občanskou vybaveností je stálý zájem. Obvyklá cena budoucí: (cena po dokončení stavby v cenové úrovní ke dni ocenění) Nemovitosti jsou obchodovatelné: dobře Poznámka: Vypracoval: Ing. Miroslav Bartůněk tel.: 777 747 703, 327 312 689, 327 390 235 Dobrovítov 27 fax.: 327 314 331 286 01 Čáslav e-mail.: mbartunek@centrum.cz Datum: 10.1.2012... podpis, příp. razítko Tento odhad obsahuje 19 stran textu včetně 11 stran příloh.
SOUHRNNÉ INFORMACE O OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Nemovitost: 1.1 Rodinný dům - bez nebytových prostor Kraj: Vysočina Obec, část obce: Humpolec Katastrální území: Humpolec Ulice: Hlavní stavba stávající stav budoucí stav počet podlaží PP/NP 1 2 počet bytových jednotek / typy 1 3+1 zastavěná plocha 1NP: 72 m 2 obestavěný prostor: 535 m 3 podlahová plocha - obytná část 95 m 2 podlahová plocha - nebytová část jednotková cena: 4 000 Kč/m 3 garáže v objektu / počet stání: ano stáří původní / další životnost: 55 45 opotřebení celkové: 55 % technický stav stavby: Dobře udržovaná vytápění: Lokální - elektřina typ konstrukce domu: Zděná (cihlová, skelet s masivní cihlovou vyzdívkou) rozestavěnost: 100 % forma užívání: Bydlení rekonstrukce celková/dílčí v roce: / 2000 provedené dílčí rekonstrukce: fasáda, zateplení nemovitost je běžně užívána: ano ne pozemky (popis): st.702, Oceňovaný pozemek je téměř rovinný, je napojitelný na elektro, veřejný vodovod a kanalizaci, plyn je zaveden do pilíře HUP. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází garáž s pultovým krovem zakrytým vlnitým plechem, na garáž navazuje objekt s kanceláří a dřevníkem. Garáž není zapsána v katastru nemovitostí, ale je dle sdělení vlastníka zkoulaudovaná. Garáž je bez zateplení, bez stropu, je zde zavedena elektřina. Dále se na oceňovaném pozemku nachází zpevněné plochy z betonu a dlaždic, oplocení k ulici drátěné pole na betonové podezdívce, vrata a vrátka, oplocení mezi dvojdomky, pilíř elektro, přípojky elektro, vody a kanalizace, kanalizační šachta, ovocné a okrasné porosty neudržované, předložený schod. výměra pozemků celkem: 266 m 2 jednotková cena 600 Kč/m 2 napojení na sítě vlastní veřejné vlastní veřejné elektro: vodovod: kanalizace (splašková): plynovod kabelová síť: přístup po zpevněné komunikaci: omezení a rizika rating rizika: bez vlivu na OC Rizika: Ostatní omezení zahrnuto v obvyklé ceně záplavové území / rok poškození: ano ne ano ne pojištění proti povodní / záplavě: doporučuji není nutné doporučuji není nutné - 2 -
Město Počet obyvatel: 11 102 Budova: řadová krajní Poloha v obci: Širší centrum - zástavba RD Poloha vzhledem k užívání: výborná dobrá neutrální nevhodná Okolí nemovitosti: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice / silnice I. třídy silnice II. třídy Místopis: Humpolec je městem, které má asi 10.100 obyvatel a je správním centrem. Humpolec leží při silnici E 551 vedoucí mezi městy Havlíčkův Brod Pelhřimov. Železnice je v místě. Pracovní příležitosti se nacházejí v místě a dále v okolních městech v Havlíčkově Brodě a v Pelhřimově. V místě se nachází městský úřad, finanční úřad, knihovna, školy, školky, kulturní a sportovní zařízení, pošta, služby a obchody. V sídle poměrně rozsáhlá průmyslová zóna a to fungující. Dobrá dostupnost je na dálnici D1 ( cca 2 km) a do hlavního města Prahy. Rizika: Ostatní omezení Na LV č. 57 uvedeno zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, k uvedeným omezením pří stanovení obvyklé ceny nepřihlížím. Popis / dispozice: Oceňovaný dům je koncový řadový zděný jednopodlažní částečně podsklepený s obytným podkrovím. Jde o západní polovinu dvojdomku. Krov je sedlový zakrytý plechovou krytinou. Stáří domu je cca 55 let. V 70.letech byla provedena přístavba domu. Dům byl postupně upravován a modernizován. Bylo zřízeno sociální zařízení, položeny nové podlahové krytiny, zřízena krbová kamna s rozvodem teplého vzduchu, elektrické přímotopy. Cca před 10 lety byl dům zateplen skelnou rohoží a panelovým plastovým obkladem vinyl siding. Vytápění domu je přímotopy a krbovými kamny, vnitřní omítky jsou vápenné, dveře jsou plné a prosklené, okna jsou dřevěná špaletová, na podlahách je PVC, koberce, plovoucí podlaha a dlažba. Přístup do podkroví je po dřevěných schodech. V koupelně je vana, sprchový kout, umyvadlo, topný žebřík, bojler je na chodbě. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě mimo plyn, ten je pouze do pilíře HUP na pozemku. Objekt v současném stavu umožňuje bydlení jedné rodiny. Konstrukce a vybavení Název Popis Název Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné trámové 4. Střecha sedlový krov 5. Krytina pozinkovaný plech 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky plastový obklad 9. Vnější obklady nejsou 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře plné a prosklené 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných koberec, PVC, plovoucí místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba 16. Vytápění přímotopy, krbová kamna místností 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn pouze do pilíře na 22. Kanalizace napojení na veřejnou pozemku kanalizaci 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, sprchový kout 25. Záchod WC kombi v koupelně 26. Ostatní běžné digestoře a odvětrání, krbová kamna - 3 -
Seznam podlaží Zastavěná plocha Započitatelná plocha podlaží Název místnosti Podlahová plocha Koeficient Započitatelná plocha 1.PP 29,61 m 2 19,50 m 2 prádelna 9,60 m 2 1,00 9,60 m 2 uhelna 9,90 m 2 1,00 9,90 m 2 1.NP 71,53 m 2 50,10 m 2 pokoj 22,00 m 2 1,00 22,00 m 2 kuchyň 15,30 m 2 1,00 15,30 m 2 chodba 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 koupelna 4,30 m 2 1,00 4,30 m 2 WC 0,80 m 2 1,00 0,80 m 2 zádveří 1,50 m 2 1,00 1,50 m 2 podkroví 57,50 m 2 25,00 m 2 pokoj 11,10 m 2 1,00 11,10 m 2 pokoj 11,10 m 2 1,00 11,10 m 2 chodba 2,80 m 2 1,00 2,80 m 2 Vztah nemovitosti ke KN Nemovitost / jednotka je řádně zapsána v KN: ano ne Stav rozestavěné stavby / jednotky umožňuje z právního hlediska podpis zástavní smlouvy: ano ne Reprodukční cena Věcná hodnota Hlavní stavby: 2 138 421 Kč Hlavní stavby: 962 289 Kč Ostatní stavby: 100 000 Kč Ostatní stavby: 50 000 Kč Pozemky: 159 600 Kč Věcná hodnota celkem: 1 171 890 Kč Porovnávací hodnota Popis porovnatelných nemovitostí: 1 100 000 Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem: Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Jako podklady používám internetové nabídky ze serveru www.sreality.cz Nabídka www.sreality.cz: Humpolec, Raisova ulice, rodinný dům, nabízená kupní cena 2.489.000,00 Kč, užitná plocha 120,00 m 2, pozemky 842,00 m 2, JCPP včetně pozemků 20.742,00 Kč/m 2, dobrý stavebně technický stav po částečné rekonstrukci. Shodné sídlo, větší počet užitných podlahových ploch, podobná výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: Želiv, okr. Pelhřimov, zděný rodinný dům, nabízená kupní cena 2.099.000,00 Kč, užitné podlahové plochy 160,00 m 2, pozemek 756,00 m 2, JCPP včetně pozemků 13.119,00 Kč/m 2. Průměrný stavebně technický stav. Horší sídlo, menší počet užitných podlahových ploch, větší výměra pozemků. Nabídka www.sreality.cz: Hroznětice, okr. Pelhřimov, zděný rodinný dům, nabízená kupní cena 1.390.000,00 Kč, užitné podlahové plochy 95,00 m 2, pozemek 345,00 m 2, JCPP včetně pozemků 16.353,00 Kč/m 2, po celkové rekonstrukci. Horší sídlo, podobný počet užitných podlahových ploch, podobná výměra pozemků. Pozn: JCPP - jednotková cena podlahových ploch Oceňovaný dům: Humpolec, okr. Pelhřimov, rodinný dům, užitné podlahové plochy 139,00 m 2, pozemek 266,00 m 2, JCPP včetně pozemků uvažuji ve výši 11.600,00 Kč/m 2. Při porovnání beru v úvahu, že jsou internetové nabídky nadhodnocené a nemovitosti s větším počtem užitných ploch mají nižší JCPP. Průměrná JCPP srovnatelných nemovitostí je 16.738,00 Kč/m 2 Název Popis Cena Zdroj ceny / Poznámka rodinný dům Humpolec, ulice Raisova 2 489 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Želiv, okr.pelhřimov 2 099 000 Kč www.sreality.cz rodinný dům Hroznětice,, okr.pelhřimov 1 390 000 Kč www.sreality.cz - 4 -
Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 1 100 000 Kč Hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Podíl venkovních úprav a ostatních staveb na obvyklé ceně: 2,00 % 22 000 Kč Obvyklá cena pozemků: 159 600 Kč Upravená obvyklá cena: 918 400 Kč Započitatelná plocha: 95 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 9 708 Kč/m 2 Podklady / přílohy počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.57 ze dne 29.11.2011. 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti. 2 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Srovnatelné nemovitosti 3 Objednávka provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby ze dne 20.12.2011 0 Zdůvodnění obvyklé ceny: (vč. komentáře ke kupní ceně) Jednotková cena v současném stavu včetně pozemků: 1.100.000,00 Kč : 94,60 m 2 = 11.628,00 Kč/m 2 zaokrouhleno 11.600,00 Kč/m 2. Propočet z ceny podlahových ploch: Běžné ceny užitných ploch jako jsou oceňované plochy v místě jsou : 11.000,00 Kč/m 2 - obytné plochy hlavní 5.500,00 Kč/m 2 - obytné plochy vedlejší (sklepy) garáž, sklad cena odhadem 50.000,00 Kč Cena pozemků v místě stavebních 600,00 Kč/m 2. Tyto jednotkové ceny ploch považuji za běžné při prodeji rodinných domů v současné době v sídle jako je Humpolec. Cena nemovitosti jednoduchým srovnáním v návaznosti na přiložené srovnatelné prodeje - propočtem pak je stanovena v následujícím: Užitné plochy: obytné plochy hlavní 75,10 m 2 (zaokr.75,00 m 2 ) obytné plochy vedlejší 19,50 m 2 (zaokr.20,00 m 2 ) vedlejší stavby odhadem 50.000,00 Kč pozemky - výměra - stavební 266,00 m 2 Propočet: Stavba: obytné plochy hlavní obytné plochy vedlejší stavby odhadem Pozemky: Cena celkem: Zaokrouhleno 75,00 m 2 x 11.000,00Kč/m 2 = 825.000,00 Kč 20,00 m 2 x 5.500,00Kč/m 2 = 110.000,00 Kč 50.000,00 Kč 266,00 m 2 x 600,00 Kč/m 2 = 159.600,00 Kč 1.144.600,00 Kč 1.100.000,00 Kč Nemovitost v této hodnotě by byla dle mého názoru dobře obchodovatelná, a to z důvodu umístění ve městě s občanskou vybaveností, s fungující a rozvíjející se průmyslovou zónou města a s dobrou dostupností na dálnici D1. V tom se Humpolec odlišuje od jiných podobných sídel v regionu Vysočiny. - 5 -
Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 3.1.2012 Posudek o ceně byl vypracován 10.1.2012 podpis znalce Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 17.10.1984 č.j. Spr.1145/81 pro základní obor EKONOMIKA odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř.č. 5827/7 znaleckého deníku. Certifikovaný dne 15.9.1997 Bankovním institutem V.Š., a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 002059, ev.č. 059/97 s platností do 31.12.2000 a recertifikován dne 30.09 2010 číslo certifikátu 0003 s platností do 31.09.2015. V Čáslavi dne 10.1.2012 Ing. Miroslav Bartůněk Dobrovítov 27 286 01 Čáslav e-mail: mbartunek@centrum.cz Prohlašuji, že při zpracování odhadu jsem osobou nezávislou. - 6 -
List vlastnictví - 7 -
- 8 -
- 9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Mapa oblasti - 11 -
Mapa města - 12 -
Fotodokumentace Příjezdová komunikace Pohled z ulice - JZ Pohled ze dvora - SZ Pohled ze dvora - S Garáž Garáž - 13 -
Pokoj Pokoj Kuchyň Koupelna Sklep Koupelna - 14 -
Srovnatelné nemovitosti - 15 -
- 16 -
- 17 -