ZNALECKÝ POSUDEK č. 4271-70/2015 O ceně pozemku p.č.st.56, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 216 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.23 v obci Strančice, místní část Kašovice, včetně příslušenství a pozemku p.č.267/14, zahrada, o velikosti 897 m 2, vše zapsáno na LV č.81 pro k.ú.předboř u Prahy Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 10.3.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.56, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 216 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.23 v obci Strančice, místní část Kašovice, včetně příslušenství a pozemku p.č.267/14, zahrada, o velikosti 897 m 2, vše zapsáno na LV č.81 pro k.ú.předboř u Prahy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Kašovice 23 251 63 Strančice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Strančice Katastrální území: Předboř u Prahy Počet obyvatel: 2 141 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 2001-5000 obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 454,53 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.3.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.81 pro k.ú.předboř u Prahy - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - vlastní ocenění č.3792-92/2014 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 850109/3106, Pan Lukáš Krubner, Kašovice 23, 25163 Strančice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 850109/3106, Pan Lukáš Krubner, Kašovice 23, 25163 Strančice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný, smíšené zdivo. Má sedlovou střechu, krytina je z pálené tašky, - 3 -
bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, částečně chybějící. Okna jsou plastová, fasáda je vápenná, v horším stavu, částečně chybějící. Vnitřní dveře jsou náplňové. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a koberců. Schody jsou dřevěné podstandardní. Dispozičně jde o byt dispozice 4+1. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem na PB, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem a s vanou. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva, alternativně s elektrickým kotlem. Teplá voda je z boileru. Stav domu je zhoršený, celkové vybavení je standardní. Dům je starý nejméně 80 roků, před 3 lety proběhla částečná modernizace interiéru. Dům je napojen na elektřinu, vodu ze studny, kanalizace je do jímky. Na pozemku se dále nacházejí vedlejší stavby k demolici, s negativním vlivem na obvyklou cenu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - odloučená část obce ve větší vzdálenosti od sídelní části I -0,25 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,540 11 i = 2-6 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 0,540 = 0,486 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 454,53 0,486 706,90 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.56 216,00 706,90 152 690,40 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 267/14 897,00 706,90 634 089,30 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 786 779,70 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 80 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 5 563,- Kč/m 3-7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 12,75*6,18+3,2*5,5 = 96,40 m 2 podkroví: 12,75*6,18 = 78,80 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 96,40 m 2 2,60 m podkroví: 78,80 m 2 2,40 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 12,75*6,18*4,47+3,2*5,5*3,6 = 415,57 m 3 zastřešení: 78,8*3,67/2 = 144,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 560,17 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 96,40 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 175,20 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,82 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku II -0,05-8 -
6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,03 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,03 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 80 let: s = 1-0,005 * 80 = 0,600 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,630 = 0,487 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08-9 -
4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - odloučená část obce ve větší vzdálenosti od sídelní části I -0,25 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,540 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 563,- Kč/m 3 * 0,487 = 2 709,18 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 560,17 m 3 * 2 709,18 Kč/m 3 * 0,900 * 0,540= 737 554,26 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 737 554,26 Kč Cena staveb celkem = 737 554,26 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = 1 524 333,96 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 1 524 334,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 524 334,- Kč Celkem 1 524 334,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 524 334,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD 1 524 334,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 524 334,- Kč Celkem 1 524 334,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 524 334,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 524 330,- Kč slovy: Jedenmilionpětsetdvacetčtyřitisíctřistatřicet Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 19.088,90 Kč s příslušenstvím a náklady - LAMA energy a.s., Gudrichova 763, 74741 Hradec nad Moravicí, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.821,46 Kč a 3.124,- Kč s příslušenstvím a náklady - Allianz pojišťovna, a.s., Ke štvanici 656/3, Karlín, 186 00 Praha, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 380.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 1.520.000,- Kč s příslušenstvím a ve výši 380.000,- Kč s příslušenstvím - Magnetic hill s.r.o., Lipská 4696, 430 01 Chomutov, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 120.600,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše 180.000,- Kč s příslušenstvím - Red orange s.r.o., Ovocný trh 572/11, Staré Město, 110 00 Praha, Zahájení exekuce 103EX-52320/2014-6 ze dne 11.11.2014 a související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX-52320/2014-9 ze dne 16.11.2014, Zahájení exekuce 181EX-6255/2014-30 ze dne 9.8.2014, Zahájení exekuce 168EX-2828/2014-9 ze dne 25.8.2014 a související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 168EX-2828/2014-20 ze dne 12.9.2014. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Praha - východ, Všestary - Prodej vesnického stavení před rekonstrukcí na pozemku o výměře 1098 m2. Nemovitost se nachází v centru obce. Inženýrské sítě: elektřina, plyn, vodovod, studna a septik. Objekt na pozemku je ve stavu před rekonstrukcí. Požadovaná cena 1.390.000,- Kč Včetně právního servisu a provize RK. - 12 -
Zděný dům Božkov, 3+kk, 80 m2. Jedná se o prodej domu na vlastním pozemku o velikosti 805 m2, situované v klidném prostředí na kraji obce. Nemovitost je patrová, částečně podsklepená se zavedenou elektřinou. Vlastní studna na pozemku, kanalizace je svedena do septiku. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Vnitřní dispozici tvoří v přízemí obývací pokoj, kuchyňský kout a ložnice. V patře pak pokoj, koupelna a terasa. Skvělá dostupnost do Prahy (vlak 30min, auto 20 min). Nemovitost je vhodná jak pro trvalé bydlení, tak pro rekreaci. Požadovaná cena 1.290.000,- Kč vč. provize a práv. serv. rodinný dům/chata k celoročnímu bydlení, která se nachází v obci Světice cca 2 km od Říčan v - 13 -
okrese Praha - východ. Obec je velmi snadno dostupná z Prahy. Tento dům je vybaven pro pohodlné bydlení a je umístěn v krásné pražské rekreační oblasti. Je orientován na jih, stejně jako celý pozemek. Pro moderní bydlení je zde ústřední vytápění, nově zřízená koupelna se sprchovým koutem a tři obytné místnosti s terasou. Součástí stavby je také kotelna, dílna a sklad paliva. Pro automobil jsou vytvořena tři parkovací místa. Na pozemku se také nachází dvě studny a je připraven i městský vodovod a kanalizace. Požadovaná cena 1.600.000,- Kč. Prodej rodinného domu 2+1, novostavba, možnost trvalého pobytu, na rovinatém oploceném pozemku o výměře 540 m2, v obci Všestary u Říčan, okr. Praha - východ. Dům je dispozičně řešen - vstupní chodba, hala, kuchyň se spotřebiči, 2x menší pokoj, koupelna, zvlášť toaleta. Nemovitost je nedokončená novostavba interiéru, lze rozšířit o dva další pokoje, terasu, nový plot, vše majitel dodělá na přání klienta,(dokončení je v ceně). Technický stav domu je velmi dobrý, plastová okna, elektrika, vytápění na tuhá paliva, rozvody podlahového topení, elektrický bojler, vlastní studna, možnost připojení na obecní vodovod, jímka, kanalizace 10 m od domu. Veškerá občanská vybavenost v obci. Výborná dostupnost do měst Praha, Říčany, Mnichovice. Vlak 30 min. BUS město Praha 42 km. Nemovitost je situovaná v přírodě u lesa, cyklostezky, procházky, houbaření, rybolov, koupaliště v pěší dostupnosti. Požadovaná cena 1.850.000,- Kč. - 14 -
Prodej rodinného dumu o CP 204 m2, Herink. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, nyní RD a hospodářský objekt. V RD je byt 2+1. (možnost využití půdy pro další pokoje. IS: elektřina, plyn, voda, kanalizace. Požadovaná cena 1.450.000,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.480.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.480.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliončtyřistaosmdesáttisíc Kč V Tršicích 10.3.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4271-70/2015 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 81 ze dne 30.1.2015 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -