ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 30-5140/2016 NEMOVITÁ VĚC: St. parcela č. 76, jejíž součástí je objekt bydlení č.p. 36, pozemek p.č. 110/27 včetně dalších součástí a příslušenství Katastrální údaje : Kraj Vysočina, okres Třebíč, obec Želetava, k.ú. Bítovánky Adresa nemovité Želetava 36, 675 26 věci: Vlastník stavby: Ježek David, č.p.36, 67526 Želetava, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Ježek David, č.p.36, 67526 Želetava, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. - obj. č. 106/2016-A Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592, 672 01 Mor. Krumlov IČ: 10112286 telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz DIČ: fax: aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 400 000 Kč Datum místního šetření: 7.3.2016 Stav ke dni : 7. 3. 2016 Za přítomnosti: majitele pana Ježka Davida Počet stran: 16 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Moravském Krumlově, dne 9.3.2016 Ing. Miroslav Krajíček
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění nemovité věci v ceně obvyklé pro účely aukce Přehled podkladů výpis z KN z LV č. 695 pro obec Želetava a kú Bítovánky - kopie katastrální mapy - oceňovací Vyhl. č. 53/2016 Sb. - oceňovací program NEMExpress AC - údaje sdělené majitelem panem Davidem Ježkem - dílčí projektová dokumentace stavby - údaje z realitní inzerce (sreality.cz), vlastní databáze znalce - prohlídka a zaměření nemovité věci znalcem - fotodokumentace pořízená znalcem Místopis Městys Želetava leží v moravské části Českomoravské vrchoviny v okrese Třebíč. Větším městem v okolí jsou Moravské Budějovice, které se nachází 15 km jihovýchodně od Želetavy. Směrem na východ leží okresní město Třebíč vzdálené 20 km. Na západ od Želetavy je nejbližším významným střediskem Telč (20 km). Krajské město Jihlava je severně od Želetavy vzdáleno 30 km. Obcí prochází silnice první třídy I/38. Želetava je druhou největší obcí Moravskobudějovického mikroregionu. Známá je především výrobou sýrů. Obec Želetava se člení na čtyři sídelní jednotky. Krom samotné Želetavy je obec tvořena místními částmi Bítovánky, Šašovice a Horky. V obci je obecní úřad, základní škola 1-9 ročník, mateřská škola, policie, základní síť obchodů a služeb, ordinace praktického lékaře a gynekologa, lékárna, sportovní a kulturní zařízení. Je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, dopravní obslužnost autobus (místní a dálková linka). Obcí s rozšířenou působností a pověřeným obecním úřadem jsou Moravské Budějovice. Místní část Bítovánky jsou situovány cca 1 km východně od centrální části obce, stavebně nesrostlá se sídelní částí. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová Okolí : bytová zóna průmyslová zóna zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 826/5 Kraj Vysočina 826/6 Kraj Vysočina - 2 -
Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek St. 76 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je objekt bydlení - rodinný dům č.p. 36, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím, bytem 4+1 s příslušenstvím. Dále jsou součástí pozemku vedlejší stavby hospodářské budovy, a venkovní úpravy v běžném rozsahu. Na stavební pozemek navazuje p.č. 110/27 - zahrada jehož součástí je stavba hospodářské budovy navazující po pravé straně na obytnou část, skleník a dřevěná kolna. Dále venkovní úpravy (zpevněné plochy, oplocení) a ovocné porosty. Pozemky tvoří s hlavní stavbou jednotný funkční celek. Areál je situován v zastavěném území obce, místní části Bítovánky. V místě je možnost napojení na vodovod, kanalizaci, rozvod NN a rozvod zemního plynu, příjezd je po zpevněné místní komunikaci. Oceňovaný objekt je napojen pouze na rozvod NN a rozvod zemního plynu, zásobování pitnou vodou z vlastní studny, kanalizace je svedena do jímky na vyvážení. Lokalita odlehlá, na realitním trhu je minimální poptávka po obdobných nemovitostech. K datu ocenění byl objekt užíván v souladu s evidenčním stavem k rodinnému bydlení. Silné stránky Velký pozemek, dobrý technický stav Slabé stránky Odlehlá lokalita, větší vzdálenost od sídelní části obce i správního centra. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s Skutečné užívání stavby je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo komunikace je zajištěn z veřejné komunikace Komentář: Bez rizika Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Bez rizika Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní pro INIDEBT Czech, SE Ostatní rizika: nejsou Komentář: Bez rizika - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek v zastavěném území obce Želetava, místní část Bítovánky. Pozemek mírně svažitý na jih, obdélníkového tvaru, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, lokalita bez rizikových faktorů. Poptávka na realitním trhu minimální. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Průměrná cena srovnatelných stavebních pozemků je v uvedené lokalitě je 200 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 76 357 200,00 71 400 nádvoří zahrada 110/27 1 051 200,00 210 200 Celková výměra pozemků 1 408 Hodnota pozemků celkem 281 600 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní Hosp. 110/27 343,00 2 000 686 000 budova m3 Kč/m3 Kč kolna a chlévy dřevěná kolna Navazuje na obytnou část do dvora. Přízemní, zděná, nepodsklepená, sedlová střecha. Navazuje na hospodářskou budovu do dvora. Přízemní, nepodsklepená, smíšené zdivo, sedlová střecha, nevyhovující technický stav. dřevěná jednoduchá stavba na zahradě 110/27 229,00 m3 1 500 Kč/m3 110/27 88,00 m3 500 Kč/m3 343 500 Kč 44 000 Kč VH 55 % 308 700 Kč 80 % 68 700 Kč 80 % 8 800 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 386 200 Kč - 4 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům Věcná hodnota dle THU Řadový dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím s bytem 4+1 s koupelnou, verandou, WC, spíží a průjezdem. Stáří domu 45 roků, je běžně udržovaný, částečně modernizovaný (plastová okna, plynoinstalace, kotel ÚT, ohřev vody, zařizovací předměty). Vstup do průjezdu z ulice z něj vlevo do 3 obytných místností, koupelny, chodby, WC a komory, vpravo do obytné místnosti, kuchyně a prádelny. Konstrukční řešení: Obvodové stěny z cihelného zdiva tl. 45 cm, na betonových základech s hydroizolací svislou i vodorovnou. Stropy s rovným omítnutým podhledem, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Fasáda břízolit, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna plastová, dveře náplňové a prosklené, vrata dřevěná. Podlahy betonové, koberce, teraco, keram. dlažba. Je proveden rozvod studené a teplé vody, ohřev vody v plyn. boileru, rozvod NN, kanalizace z hygienického příslušenství je svedena do žumpy na vyvážení. Zařizovací předměty v průměrném standardu. Vytápění ústřední s kotlem na plyn i pevná paliva, radiátory litinové. Technický stav: Bez zjevných závad a nedodělků. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.pp 81,94 m 2 2,20 m Výčet místností: garáž 37,50 m 2 0,50 18,75 m 2 kotelna 13,35 m 2 0,50 6,68 m 2 uhelna 8,90 m 2 0,50 4,45 m 2 Užitná plocha celkem: 29,88 m 2 1.np 198,75 m 2 3,00 m Výčet místností: pokoj 21,17 m 2 1,00 21,17 m 2 pokoj 14,72 m 2 1,00 14,72 m 2 pokoj 15,90 m 2 1,00 15,90 m 2 koupelna 4,41 m 2 1,00 4,41 m 2 WC 1,26 m 2 1,00 1,26 m 2 spíž 1,54 m 2 1,00 1,54 m 2 chodba 10,88 m 2 1,00 10,88 m 2 průjezd 33,05 m 2 1,00 33,05 m 2 kuchyň 11,61 m 2 1,00 11,61 m 2 pokoj 24,02 m 2 1,00 24,02 m 2 prádelna 13,43 m 2 1,00 13,43 m 2 Užitná plocha celkem: 151,97 m 2 Obestavěný prostor - 5 -
Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.pp (7,65*4,60+5,50*8,50)*(2,20) = 180,27 m 3 1.np (15,90*11,80)*(2,40+3,00)/2+2,50*4,54*(2,40+ = 531,54 m 3 2,00)/2 zastřešení 15,70*11,80*3,20/2 = 296,42 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.pp 180,27 m 3 1.np 531,54 m 3 zastřešení 296,42 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 008,23 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky břízolitové škrabané 9. Vnější obklady sokl z kabřince 10. Vnitřní obklady koupelna, kuchyň 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 12. Dveře náplňové 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných keramická dlažba, koberce místností 15. Podlahy ostatních beton, dlažba, teraco místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody plyn. boiler 21. Instalace plynu chybí 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umývadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní standard Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 199 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 182-6 -
Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 1 008,23 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 500 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 500 Reprodukční hodnota [Kč] 3 528 798 (RC * OP) Stáří roků 45 Další životnost roků 55 Opotřebení % 45,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 940 839 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 181,85 m 2 Obestavěný prostor: 1 008,23 m 3 Zastavěná plocha: 198,75 m 2 Plocha pozemku: 1 408,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Řadový dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím s bytem 4+1 s koupelnou, verandou, WC, spíží a průjezdem. Stáří domu 45 roků, je běžně udržovaný, částečně modernizovaný (plastová okna, plynoinstalace, kotel ÚT, ohřev vody, zařizovací předměty). Vstup do průjezdu z ulice z něj vlevo do 3 obytných místností, koupelny, chodby, WC a komory, vpravo do obytné místnosti, kuchyně a prádelny. Obvodové stěny z cihelného zdiva tl. 45 cm, na betonových základech s hydroizolací svislou i vodorovnou. Stropy s rovným omítnutým podhledem, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Fasáda břízolit, vnitřní omítky vápenné štukové. Okna plastová, dveře náplňové a prosklené, vrata dřevěná. Podlahy betonové, koberce, teraco, keram. dlažba. Je proveden rozvod studené a teplé vody, ohřev vody v plyn. boileru, rozvod NN, kanalizace z hygienického příslušenství je svedena do žumpy na vyvážení. Zařizovací předměty v průměrném standardu. Vytápění ústřední s kotlem na plyn i pevná paliva, radiátory litinové. Technický stav: Bez zjevných závad a nedodělků. Srovnatelné nemovité věci Název: RD I Rodinný dům v obci Pokojovice, vzdálené 11 km západně od Třebíče. Dispozičně je dům velice dobře řešen. V přízemí se nachází garáž, dílna, zádveří, koupelna s vanou, prostorný obývací pokoj s krbem, kuchyně se spíží a pokoj. V podkroví domu je obytná galerie, dvě ložnice a půdní prostor. Dům je zděný z cihel plných pálených, stropy dřevěné trámové, střešní krytin je z pálené tašky. Stavba je z roku 1990. Vytápění domu je řešeno lokálními plynovými topidly s možností využití krbu. Napojení na IS voda (vlastní studna s možností napojení na vodu obecní), elektřina, plyn a septik (kanalizace je přivedena k domu s možností napojení). Celková výměra ideálně na jih orientovaného pozemku je 572 m2, zastavěná plocha domu je 128 m2. - 7 -
Lokalita Pokojovice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - lepší; Celkový stav - novější dům; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - samostatně stojící; Celkový koef. KC 0,68 Upravená j. cena Kč/m 2 9 505 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 140,00 m 2 572 m 2 1 965 000 Kč 14 036 Kč/m 2 Název: RD II Rodinný dům v obci Želetava, v těsné blízkosti náměstí, na hlavním silničním tahu Praha - Vídeň. Objekt sestává ze dvou samostatných jednotek 3+kk a 1+1, tyto jsou od sebe odděleny vstupním průjezdem domu - vše je v původním stavu. Dům je z části podsklepený, s rozlehlými půdními prostorami, dvorem a velkou ovocnou zahradou v klidné části obce. K domu směrem do dvora a zahrady přiléhá objekt stodoly a dílen. Nemovitost je napojena na veškeré inženýrské sítě (obecní vodovod, plyn, elektřina a veřejná kanalizace). Na pozemku se nachází vlastní studna. Vytápění je řešeno kombinací plynového (WAV) a lokálního na tuhá paliva. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost. Lokalita Želetava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový Upravená j. cena Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - koef. KC Kč/m 2 srovnatelná; Poloha - lepší, centrální část obce; Provedení a 0,76 5 796 vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena - 8 -
150,00 m 2 874 m 2 1 150 000 Kč 7 667 Kč/m 2 Název: RD III Rodinný dům 4+1 v Želetavě s uzavřeným dvorem a zahradou. Dům je vytápění na tuhá paliva nebo plynovým kotlem. Nemovitost je napojena na veřejný vodovod a kanalizaci. Dům má plastová okna. Škola je naproti domu přes vedlejší komunikaci. Lokalita Želetava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: realitní inzerce Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - realitní inzerce; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - lepší, centrální část obce; Provedení a vybavení - srovnatelné; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - není garáž; Celkový koef. KC 0,83 Upravená j. cena Kč/m 2 8 106 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 123,00 m 2 323 m 2 1 199 000 Kč 9 748 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 796 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 7 802 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 9 505 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 7 802 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 181,85 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 418 794 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 418 794 Kč 2 608 639 Kč 281 600 Kč Obvyklá cena 1 400 000 Kč slovy: Jedenmiliončtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7 Komentář ke stanovení výsledné ceny V místě je na realitním trhu poptávka po obdobných nemovitostech nižší než nabídka. Ocenění je provedeno porovnávacím způsobem na základě užitné plochy. Závěr Rodinný dům je situován v zastavěném území obce Želetava, místní části Bítovánky, stavebně nesrostlé se sídelní částí. Rodinný dům s bytem 4+1 s průměrným standardem vybavení i příslušenství. V obci dobrá občanská vybavenost, možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Dům v dobrém technickém stavu, vedlejší stavby ve zhoršeném stavu. Vzhledem ke stavu, velikosti, funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu odhaduji obvyklou hodnotu nemovitosti včetně součástí a příslušenství na 1 400 000 Kč. V Moravském Krumlově 9.3.2016 Ing. Miroslav Krajíček U Mostu 592 672 01 Mor. Krumlov telefon: 602755265 e-mail: mir.krajicek@iol.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.12.1981 pod č. j. Spr. 5816/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 30-5140/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 18/2016. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 2 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace 3 Kopie katastrální mapy ze dne 10.3.2016 Pozemek p.č. 76 v k.ú. č. 795976-11 -
Kopie katastrální mapy ze dne 10.3.2016 Pozemek p.č. 76 v k.ú. č. 795976 - ortofoto - 12 -
Mapa oblasti ze dne 10.3.2016 Pozemek p.č. 76 v k.ú. č. 795976-13 -
Fotodokumentace průčelí z ulice pohled ze dvora chlévy a stodola ze silnice pohled do dvora obytná část ze dvora kolna - 14 -
pohled do zahrady "černá kuchyň" pokoj Pokoj pokoj pokoj - 15 -
pokoj Pokoj koupelna plyn. boiler veranda WC - 16 -