ZNALECKÝ POSUDEK č. 4708-76/2016 O ceně podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.763/5 v obci Uničov, ulice Nerudova č.p. 763, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7180/234885 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.1075, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 160 m 2, p.č.st.1076, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 193 m 2, p.č.st.1077, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 156 m 2, p.č.st.1078, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 195 m 2 a p.č.st.1079, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 161 m 2, vše zapsáno na LV č.3793 pro k.ú.uničov Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby 185EX 774/15-33 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 25.2.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 25.2.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.763/5 v obci Uničov, ulice Nerudova č.p. 763, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7180/234885 na společných částech domu a pozemcích p.č.st.1075, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 160 m 2, p.č.st.1076, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 193 m 2, p.č.st.1077, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 156 m 2, p.č.st.1078, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 195 m 2 a p.č.st.1079, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 161 m 2, vše zapsáno na LV č.3793 pro k.ú.uničov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.763/5 Adresa předmětu ocenění: Nerudova 763 783 91 Uničov Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Uničov Katastrální území: Uničov Počet obyvatel: 11 581 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 480,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00-2 -
příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 792,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.2.2016 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3793 pro k.ú.uničov - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 795722/5320, Petra Ulrichová, Mohelnická 1119, 783 91 Uničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 801220/5311, Zdeněk Vytřísal, Dukelská 832, 783 91 Uničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 795722/5320, Petra Ulrichová, Mohelnická 1119, 783 91 Uničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 801220/5311, Zdeněk Vytřísal, Dukelská 832, 783 91 Uničov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2-3 -
6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Má sklonitou střechu, krytina je standardní, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou náplňové do ocelových obrubní, do koupelny pak foliové do obložkových zárubní. Podlahy jsou z dlažby, laminátu a PVC. WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem, umyvadlo. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. Vytápění je ústřední etážové s plynovým kotlem, vč.teplé vody. Výtah v domě není. Schody jsou terasové. Stáří domu odhaduji na cca 45 roků, stav je dobrý, údržba dostatečná. Před 4 roky byla provedena rekonstrukce koupelny. Chybí dokončit opravu omítek v koupelně. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.763/5-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.763/5 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Podíl na pozemcích Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00-5 -
včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,020 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI 0,00-6 -
7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,080 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,020 * 1,000 * 1,080 = 1,102 11 i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 792,- 1,102 1 974,78 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.1075 160,00 1 974,78 315 964,80 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.1076 193,00 1 974,78 381 132,54 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.1077 156,00 1 974,78 308 065,68 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.1078 195,00 1 974,78 385 082,10 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.1079 161,00 1 974,78 317 939,58 nádvoří Stavební pozemky - celkem 865,00 m 2 1 708 184,70 Podíl na pozemcích - zjištěná cena = 1 708 184,70 Kč - 7 -
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Podíl na pozemcích = 1 708 184,70Kč 1 708 184,70 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 708 184,70 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 45 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 361,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy koupelna s WC: 7,89 * 1,00 = 7,89 m 2 chodba: 5,79 * 1,00 = 5,79 m 2 pokoj: 13,57 * 1,00 = 13,57 m 2 balkon: 1,34 * 0,17 = 0,23 m 2 balkon: 1,35 * 0,17 = 0,23 m 2 pokoj: 18,36 * 1,00 = 18,36 m 2 kuchyň: 10,93 * 1,00 = 10,93 m 2 ložnice: 14,64 * 1,00 = 14,64 m 2 sklep: 3,72 * 0,80 = 2,98 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 74,62 m 2-8 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 45 let: s = 1-0,005 * 45 = 0,775 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,875 = 0,989 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,05 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00-9 -
Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,020 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,080 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 361,- Kč/m 2 * 0,989 = 12 225,03 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 74,62 m 2 * 12 225,03 Kč/m 2 * 1,020 * 1,080= 1 004 914,48 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 004 914,48 Kč - 10 -
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 708 184,70 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 180 / 234 885 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 708 184,70 Kč * 7 180 / 234 885 = 52 216,05 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 52 216,05 Kč Bytová jednotka č.763/5 - zjištěná cena = 1 057 130,53 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.763/5 1 057 130,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 057 130,50 Kč Celkem 1 057 130,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 057 130,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.763/5 1 057 130,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 057 130,50 Kč Celkem 1 057 130,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 057 130,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 057 130,- Kč slovy: Jedenmilionpadesátsedmtisícjednostotřicet Kč - 12 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.597.155,- Kč s příslušenstvím a veškerých budoucích pohledávek až do výše 1.597.155,- Kč - Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha 4, Zahájení exekuce 185EX-774/2015-9 ze dne 20.8.2015 související Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti 185EX-774/2015-13 ze dne 26.8.2015. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 13 -
cihlový byt 2+1 o velikosti 84m2 s neprůchozími pokoji, s pracovnou a balkonem v bytovém domě na ulici Šternberská v Uničově. Byt sestává - chodba, obývací pokoj 25m2, pokoj 26m2, kuchyň s balkonem, pracovna 6m2, koupelna, WC, komora. Byt je v původním, ale udržovaném stavu; možno upravit na 3+kk s pracovnou. Byt se nachází ve 2. patře v domě bez výtahu a náleží k němu sklep a parkování ve dvoře. Vytápění a TUV dálkově, na podlaze lino, v pokojích parkety. Energetická náročnost budovy D. Měsíční náklady na provoz bytu včetně FO 5.200kč/měs. Veškerá občanská vybavenost v okolí. Požadovaná cena 1.050.000,- Kč. - 14 -
Prodej bytu 3+1 v OV, Uničov, ul. Nemocniční. Byt prošel rekonstrukcí. Nová kuchyňská linka, nová koupelna se sprch. koutem, samostat. WC, v předsíni dlažba, v kuchyni plovoucí podlaha. Pokoje mají samostatné vchody v jednom pokoji prosklená lodžie. V předsíni šatna. Dům po revitalizaci, nízké náklady, plastová okna, stupačky, zateplení, nová fasáda. Požadovaná cena 1.500.000,- Kč. Prodej družstevního panelového bytu 3+1 v původním stavu o velikosti 68m2 v Uničově, na ulici Generála Svobody. Byt se nachází ve druhém patře částečně zrekonstruovaného panelového domu - nový výtah, střecha, zrekonstruované balkony. Výhled z balkonu bytu směrem na fotbalové hřiště. K bytu náleží sklep s možností využití kolárny a sušárny. V bezprostřední blízkosti se nachází školka, škola, Penny market, vlakové nádraží, autobusové nádraží, ostatní služby v pěším dosahu. Velice nízké náklady na bydlení - fond oprav je splacen, anuita nula. Požadovaná cena 1 250 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. - 15 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.350.000,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Negativně působí prodej podílu Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na 450.000,- Kč. Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč V Tršicích 25.2.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.7. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4708-76/2016 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.3793 ze dne 21.1.2016 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -