Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 39/2014 6 NEMOVITOST: Provozní objekt - administrativa, sklady, prodejna stavebního materiálu Adresa nemovitosti: Chrastavická 224, Domažlice - Dolejší Předměstí Katastrální údaje: Kraj Plzeňský, okres Domažlice, obec Domažlice, k.ú. Domažlice, kód k.ú. 630853, LV 4231, 6443 Ostatní stavby: Pozemky: st. 3635, 599/24, 599/30, st. 4019 Vlastník stavby: Domažlická stavební spol. s r.o., Chrastavická 224, 34401 Domažlice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Domažlická stavební spol. s r.o., Chrastavická 224, 34401 Domažlice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Václav Paroubek, Šumavská 191, 34401 Domažlice, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: v zastoupení Horizont ISPL v.o.s., Domažlická stavební společnost s.r.o. Bohumínská 788/61, 710 00 Ostrava IČ: 285 99 373 telefon: 777239488 e-mail: civela@horizont-mfl.com DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Ing. Karel Lang Adresa zhotovitele: Postřekov 39, 345 35 IČ: 147 23 573 telefon: e-mail: pplusl@email.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely insolvenčního správce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 2 300 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 4.2.2014 Datum zpracování : 10.3.2014 Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 V Postřekově, dne 10.3.2014 Otisk razítka Ing. Karel Lang
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1997 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce: celková dílčí střecha fasáda, zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Počet obyvatel: 11 104 () Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná nad 1 rok KUPNÍ CENA 0 Kč VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 3 450 000 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 910 000 Kč 0 Kč Věcná hodnota 7 386 257 Kč 0 Kč Obvyklá cena 2 300 000 Kč - z toho hodnota pozemku 1 594 200 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Předmětem ocenění je provozní objekt se skladem - bývalé sídlo stavební firmy, situovaný v okrajové části okresního města Domažlice, v zástavbě objektů občanské vybavenosti a rodinných domů, v souladu se schváleným ÚP, v místě jsou kompletní inženýrské sítě mimo veřejné kanalizace, přístup k nemovitosti je z ulice Chrastavická. V objektu jsou zpevněné plochy ze železobetonových panelů na vlastních pozemcích i na pronajatém pozemku parc.č. 599/19. Obvyklá cena je stanovena na základě metod porovnávací a výnosové, spolu s cenou pozemků, věcné hodnotě přikládám minimální váhu - 10 %, výnosové hodnotě 60 %, porovnávací hodnotě 30 %. Záporné stránky nemovitosti : vzhledem k tomu, že se nemovitost delší dobu neužívá, vyskytly se v objektu provozního objektu především plísně. Kladné stránky nemovitosti : situování stavby v okresním městě v souladu s ÚP. NÁLEZ Situace Přehled podkladů - informace o parcelách a stavbě - snímek katastrální mapy - fotodokumentace - částečná projektová dokumentace na akci Výstavba provozního objektu z 10/1995-2 -
Charakteristika obce Poloha nemovitosti - kolaudační rozhodnutí na stavbu Provozní objekt a zařízení stavebního dvora vydané Odborem výstavby MěÚ Domažlice 23.6.1997 pod č.j. VÝST.-4975/97/Ze s nabytím právní moci 30.6.1997 - kolaudační rozhodnutí na stavbu Provozní sklad vydané Odborem výstavby MěÚ Domažlice 18.5.2000 pod č.j. VÝST.-3278/00/Sz. s nabytím právní moci 25.5.2000 - nájemní smlouva na pozemek parc.č. 4019, 599/19 s vlastníkem panem Václavem Paroubkem, Šumavská 191, Domažlice s předkupním právem ve prospěch nájemce ve výši 8 520,- Kč/m 2, tzn. 10 Kč/m2/rok Okresní Město Domažlice leží na silnici I. třídy č. I/22 ve směru Draženov - Klatovy, dopravní dostupnost je zajišťována vlakovými (trať Česká Kubice - Plzeň) a autobusovými spoji, v místě je MHD. V Domažlicích je kompletní obchodní síť, síť služeb, okresní nemocnice, základní a střední školy a nabídky pracovních příležitostí, zástavba rodinných, bytových domů, průmyslová zástavba, sportovní zařízení vč.plaveckého bazénu. Oceňovaná nemovitost je situována v severovýchodní okrajové části okresního města Domažlice, s přístupem ze zpevněné komunikace - ulice Chrastavická. Pozemky jsou rovinné, v místě jsou kompletní inženýrské sítě mimo veřejné kanalizace. Vzdálenost centra města je cca 1.0 km. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: nejsou NE Bez věcných břemen RIZIKO Ostatní rizika: nejsou Popis jednotlivých staveb Základní popis Předmětem ocenění je provozní budova s administrativním, sociálním a skladovým zázemím, svislé nosné konstrukce jsou dřevěné, oboustranně obité, stropy jsou provedeny s podhledem z SDK na dřevěných vaznících, střecha je sedlová,krytina z vlnitého eternitu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna dřevěná zdvojená s mřížemi, podlahy betonové s ker.dlažbou, PVC, vytápění ústřední s plynovým kotlem, ohřev vody je plynovým kotlem. Hygienické vybavení je kombi WC, pisoáry, umyvadla, sprchový kout, v objektu je zabezpečovací zařízení a hydrant. Druh stavby - účel využití Objekt administrativy se sociálním a skladovým zázemím - sídlo stavební firmy. Dispoziční řešení Objekt na pozemku parc.č. st. 3635 : 1.NP - chodba, prodejna, 3x kancelář, šatna, umývárna, WC ženy a muži, 2x sklad, další skladový prostor Objekt na pozemku parc.č. st.4019 - sklad. Popis tech. stavu stavby Technický stav nemovitostí je dobrý, odpovídá stáří a údržbě. Příslušenství stavby Zpevněné plochy. Analýza tržního nájemného OCENĚNÍ Obsah odhadu 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Provozní objekt - parc.č. st.3635 1.1.2 Sklad - parc.č. 4019 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Stavební pozemek a pozemky ostatní plochy 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Provozní objekt se skladem 1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Provozní a skladový objekt - 3 -
1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Provozní objekt - parc.č. st.3635 Předmětem ocenění je provozní objekt situovaný na pozemku parc.č. st. 3635. Stavba je přízemní, nepodsklepená. Technický popis : Základové pasy jsou betonové s hydroizolací, svislé nosné konstrukce jsou dřevěné s oboustranným opláštěním (TESKO BARÁK), střecha je sedlová, stropy tvoří podhled SDK na dřevěných vaznících, krytina je z vlnitého eternitu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, dveře jsou dřevěné hladké a vchodové jsou plastové, okna jsou dřevěná zdvojená s mřížemi, podlahy jsou z keramické dlažby, PVC a betonové, vytápění je ústřední s plynovým kotlem, rozvod el. instalace je 220/380 V, hygienické vybavení - umyvadla, pisoáry, kombi WC, sprchový kout, v objektu je zabezpečovací zařízení a hydrant. Stavba je bez údržby. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 415,29 m 2 407,00 m 2 kanceláře,sklady,soc.zařízení 407,00 m 2 1,00 407,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (15,00x12,70)x(2,60)+(17,70x12,70x3,75) = 1 338,26 m 3 Zastřešení (15,00x12,70)x(2,60)x1,90 2+(17,70x12,70)x2,05 = 700,94 m 3 2 Obestavěný prostor - celkem: = 2 039,20 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce dřevěné sendvičové do tl. 24 cm 3. Stropy podhled SDK 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech vlnitý eternit 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů nátěry 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody chybí 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna dřevěná zdvojená okna 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění plynovým kotlem 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody plynový kotel 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení umyvadla, WC, pisoáry 24. Výtahy chybí 25. Ostatní mříže v oknech 26. Instalační pref. jádra Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 415 Obestavěný prostor [m 3 ] 2 039,20 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 6 297 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 12 840 842 Stáří roků 17 Další životnost roků 18-4 -
Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 5 136 337 1.1.2 Sklad - parc.č. 4019 Předmětem ocenění je halový objekt, nosná konstrukce je ocelová s prkenným opláštěním spolu s deskami CETRIS, střecha je pultová z dřevěných vazníků s krytinou z vlnitého eternitu, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlaha je z části ze želbetonových panelů, vrata jsou z ocelové konstrukce s opláštěním deskami ONDULINE, rozvod el. instalace je 220/380 V. Stáří stavby je 14 roků, předpoklad další životnosti je 21 roků. Stavba je situována na pozemku jiného vlastníka se kterým je sepsána nájemní smlouva s předkupním právem. Stavba je bez údržby. Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 179,06 m 2 168,00 m 2 sklad 168,00 m 2 1,00 168,00 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (6,25x28,650)x(4,15) = 743,11 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 743,11 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce ocelová konstrukce 3. Stropy chybí 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech vlnitý eternit 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů nátěr prkenné konstrukce 8. Úprava vnějších povrchů nátěr prkenné konstrukce 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody chybí 11. Dveře chybí 12. Vrata kovová 13. Okna chybí 14. Povrchy podlah betonové 14. Povrchy podlah chybí 15. Vytápění 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní chybí Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 179 Obestavěný prostor [m 3 ] 743,11 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 206 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 639 301 Stáří roků 14 Další životnost roků 21 Opotřebení % 60,00-5 -
Věcná hodnota (VH) Kč 655 720 1.2. Ocenění pozemků 1.2.1 Stavební pozemek a pozemky ostatní plochy Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky ostatní plochy a stavební pozemek, pozemky jsou rovinné, přístupné ze zpevněné komunikace, v místě jsou kompletní inženýrské sítě mimo veřejné kanalizace. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Porovnatelné pozemky se v místě obchodují za částku 1 500-1 8000,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 3635 419 1 800 754 200 ostatní plochy 599/24 433 1 500 649 500 ostatní plochy 599/30 127 1 500 190 500 zastavěná plocha a nádvoří st. 4019 184 0 Celková výměra pozemků 1 163 Hodnota pozemků celkem 1 594 200 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.3.1 Provozní objekt se skladem Lokalita Plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Poběžovice 588,00 3 460 4 734 437 8 052 0,91 7 327 Provozní objekt Poběžovice bývalé uhelné sklady. Skladová hala, garáž, administrativní budova se soc.zařízením, zpevněné asfaltové plochy, ZP - 510 m 2, OP 3 983 m 3, UP celkem 588 m 3, pozemek 3 460 m 2, Stáří stavby 28 roků, vytápění el. přímotopy, napojení na elektropřípojku, veřejný vodovod a kanalizaci, prodej 02/2013 4 734 437,- Kč (8 051,- Kč/m 2 užitné plochy). Porovnávaná nemovitost má horší situování. Meclov 466,00 3 125 5 000 000 10 730 0,91 9 764 Výrobní hala Meclov, část Březí, ocelová konstrukce, sociální část zděná, zpevněné plochy ze zámkové dlažby, ZP - 489 m 2, OP 2295 m 3, UP 466 m 3, pozemek 3 125 m 2, stáří stavby 12 roků, vytápění plynový kotel, napojení na elektropřípojku, vlastní vrtanou studnu, vlastní ČOV, propanovou nádrž, prodej 08/2013 5.0 mil.kč (10 729,- Kč/m 2 užitné plochy). Porovnávaná nemovitost má horší situování. Holýšov 420,00 1 016 2 300 000 5 476 0,86 4 709 Provozní areál v Holýšově, tř.1.máje, výrobní hala - kovovýroba se soc. a administrativním zázemím, el.přípojka, veřejný vodovod,veřejná kanalizace, výměra pozemku 1016 m 2, UP 420 m 2, nabídka RK 03/014-2.30 mil. Kč, cena za 1 m 2 UP 5 476,- Kč. Porovnávaná nemovitost má horší situování. Variační koeficient před úpravami: 26,53 % Variační koeficient po úpravách: 28,40 % Průměrná cena 7 267 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 575,00 m 2 Porovnávací hodnota 3 450 000 Kč - 6 -
1.4. Ocenění výnosovou metodou 1.4.1 Provozní a skladový objekt Při výpočtu výnosové hodnoty je uvažováno nájemné nižší než v obvyklé nájemné v místě z důvodu zjištěných stavebních vad v objektu, je proveden odečet v částce 8 520,- Kč na pronájem pozemku + 80 000,- Kč na opravu stavebních vad v provozním objektu. Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem míra kapitalizace [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Kancelářské prostory 1.NP 145 500 6 042 72 500 9,00 2. Skladovací prostory 1.NP 261 650 14 138 169 650 9,00 3. Skladovací prostory 1.NP 168 300 4 200 50 400 9,00 4. Ostatní prostory zpevněné 300 50 1 250 15 000 9,00 plochy Celkový výnos za rok: 307 550 Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Konstantní zisk po neomezenou dobu Podlahová plocha PP m 2 874 Reprodukční cena RC Kč 14 480 143 Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2x rok) 352 Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj x PP Kč/rok 307 550 Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 292 173 Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok 15 000 Pojištění 0,14 % x RC Kč/rok 20 272 Opravy a údržba 1,00 % x RC Kč/rok 144 801 Správa nemovitosti 0,10 % x RC Kč/rok 14 480 Ostatní náklady Kč/rok 8 520 Náklady celkem V Kč/rok 203 073 Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 89 100 Míra kapitalizace % 9,00 Doba úročení n let 20 Výnosová hodnota (bez odečtení nákladů na uvedení do pron. stavu) Kč 990 000 Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč 80 000 Výnosová hodnota Cv Kč 910 000 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Informace o budovách a pozemcích 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 2 Mapa oblasti. 1 Koncesní listina: Vydaná Okresním úřadem Domažlice, Okresní živnostenský úřad, pro činnost Oceňování majetku pro věci nemovité s datem vydání 19.3.2001 pod č.j. OUDO2939/2001RZU. - 7 -
Informace o budovách a pozemcích informace o budově informace o pozemku - 8 -
Snímek KM - 9 -
Fotodokumentace - provozní objekt zjištěné plísně umývárna WC - 10 -
Fotodokumentace sklad parc.č. st.4019 objekt administrativy se skladem-parc.č.st.3635 zpevněné plochy - 11 -
Mapa města - 12 -