Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2760 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu stanovení ceny obvyklé pro nedobrovolnou dražbu č.j. 359/2013-A Předmět ocenění Bytová jednotka č. 578/2, LV č. 12530, s podílem na společných částech domu a pozemku 8020/177836 na pozemcích: pozemek parc.č. St. 1665/1, LV č. 12530 další pozemky: pozemek parc.č. St. 1665/2, LV č. 12530 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Cheb Počet obyvatel 33067 Kat. území Cheb Ulice Na Hradčanech č.p. 578 Část obce dle LV Cheb Objednatel EURODRAŽBY Tel. E-mail IČ DIČ Vlastnictví Bytová jednotka Kroutilová Darie Kroutil Milan a - Cheb, Na Hradčanech 578/30 SJM Zpracováno pro Eurodražby Vypracoval Chmelíková Eva Dne 25.8.2013 Licence číslo Lidická 51 Ke dni 22.8.2013 0511 360 20 Karlovy Vary email: echmelik@seznam.cz tel: 777 118933 Prohlídka dne 22.8.2013 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 89.22 m 2 9 500 Kč/m 2 847 600 Kč Obvyklá cena - současný stav 850 000 Kč Osmsetpadesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : Bytová jednotka situována v dobré lokalitě stranou průjezdní komunikace, poměrně velké místnosti, obývací pokoj situován na jižní stranu s výhledem do zahrady Záporné stránky: jednotka situována v 1.NP Vyhodnocení rizik - 1 -
NE jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní pro Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha, RČ/IČO: 45244782 Jednotka: 578/2 nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost jednotka je určena výhradně k bydlení jednotka je zkolaudována jednotka je dokončena jednotka je užívána v souladu s právním stavem nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno stavba je umístěna na vlastním pozemku zpracovatel ocenění je odhadcem Eurodražby REET: NE Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Byl doložen původní nabývací titul z roku 2005, jednotka odkoupena z majetku Města Chebu za cenu smluvní.nejedná se o prodej, nedobrovolná dražba Č. j: 359/2013-A - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12530, vyhotovil dálkový přístup společností Eurodražby 15.7.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil internetová verze 25.8.2013. mapa oblasti. Datum předání kompletních podkladů 25.8.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 12530, vyhotovil dálkový přístup společností Eurodražby 15.7.2013. Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil internetová verze 25.8.2013. mapa oblasti. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Cheb je významným městem regionu ( =====33 000 tis. obyvatel), ve městě divadlo,kina, vysoké a střední školství, plná obchodní síť, soustava veškerých úřadů, plavecký bazén. Ve městě je železnice, MHD - autobus. Objekt je situovaný mimo sídlištní útvar a to v zástavbě bytových domů ul. Na Hradčanech, tato lokalita je na okraji města, z pohledu polohy velmi dobrá lokalita ( žádaná). Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu.průměrná hustota obyvatel, MHD - zastávka 150 m. Přístup k domu z městské obousměrné zpevněné komunikace, dále přes chodník. Přístupové cesty ve vlastnictví Města Chebu Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Objekt je situovaný mimo sídlištní útvar a to v zástavbě bytových domů ul. Na Hradčanech, tato lokalita je na okraji města, z pohledu polohy velmi dobrá lokalita ( žádaná). Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu.průměrná hustota obyvatel, MHD - zastávka 150 m. Přístup k domu z městské obousměrné zpevněné komunikace, dále přes chodník. Přístupové cesty ve vlastnictví Města Chebu. Za domem je situovaná zahrada ve funkčním celku s domem, pozemek je oplocený, udržovaný a využívaný jednotlivými vlastníky bydlících v domě. Na protilehlé straně je zahrada mateřské školy. Informace o nemovitosti Bytová jednotka 578/22 situována ve čtvrtém nadzemním podlaží, spoluvlastnický podíl ve výši 4811/177836 Technické provedení : Bytová jednotka je situována v domě bytovém netypovém situovaný v řadové uliční zástavbě ul. Na Hradčanech. Dům je plně podsklepený má pět nadzemních podlaží. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě ( voda, kanalizace, plyn, el. energie).postaven byl na základě projektové dokumentace (archiv Městského úřadu v Chebu ) v roce 1935. Hodnocení domu: Základy betonové pravděpodobně bez izolací proti vodě a vlhkosti. Svislé nosné konstrukce jsou zděné z klasického cihelného zdiva, obvodové stěny jsou tl. 48 cm včetně omítky.vodorovné konstrukce jsou nad nadzemním podlažím betonové, nad ostatními podlažími jsou stropy dřevěné trámové s podhledem. Střecha je sedlová s dřevěným tesařsky vázaným krovem a vikýřem, krytina střechy je z betonových tašek, mansardy z živičného šindele.klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnější omítky jsou dvouvrstvé opatřené nátěrem.schody jsou betonové do podzemního podlaží, do nadzemních podlažích jsou schody teracové. Elektroinstalace je pouze 220 V. Vnitřní vodovod je proveden - rozvod studené vody v domě, v jednotkách rozvody teplé vody.vnitřní kanalizace provedena od všech zařizovacích předmětů.vnitřní plynovod proveden v celém domě. Výtah chybí. Hodnocení bytové jednotky : Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé štukové, vnitřní obklady standardní, dveře vnitřní dřevěné systém PORTAS s vitrážemi ( obložkové zárubně).okna zdvojená plastová.povrch podlah z textilních krytin, kuchyně PVC.Vytápění lokální kamna na plyn GAMAT. Zdrojem teplé vody je plynový průtokový ohřívač. Kuchyně je vybavena sporákem, kuchyňskou linkou. Hygienické zařízení ve standardním provedení - vana, umyvadlo, WC splachovací. Technické závady : Při místním šetření bylo zjištěno, že na domě je prováděna řádná údržba, jednotka ve velmi dobrém tech.stavu. Kladné stránky : příznivá poloha, dobrý technický stav Záporné stránky : jednotka situována ve 4. NP bez výtahu Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Orientace oken sever, jih Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo kuchyňská linka, sporák kombinovaný Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne - 3 -
Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu výborný - velmi dobrý Stáří stavby [roky] 85 Objekt po opravě vnějších omítek, výměna krytiny střechy, nové vchodové dveře Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 50 Jednotka v průměrném technickém stavu, částečná oprava koupelny, nové povrchy podlah. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna 100% 2010 Podlahy laminátové plovoucí 2013 Instalace 50% 2011 koupelna 100% 2012 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z armovaného betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce.50.. cm práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody teracové dveře a vrata vchodové plastové okna plastová s dvojsklem povrch podlah laminátové plovoucí vytápění etážové s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody bojlerem ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) požární hydrant Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně 16.30 m 2 1.0 16.30 m 2 předsíň 10.00 m 2 1.0 10.00 m 2 koupelna 5.90 m 2 1.0 5.90 m 2 WC 1.50 m 2 1.0 1.50 m 2 obývací pokoj 22.58 m 2 1.0 22.58 m 2 ložnice 22.00 m 2 1.0 22.00 m 2 sklep 6.87 m 2 1.0 6.87 m 2 sklep 4.07 m 2 1.0 4.07 m 2 Součet ploch za podlaží 89.22 m 2 89.22 m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 1.7.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 2.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 52.0 m 2 Cena za nemovitost 590 000 Kč 11 300 Kč/m 2 Redukce ceny 15 % - 4 -
Redukovaná cena 502 000 Kč 9 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme Vám prodej bytu 2+1 v Chebu ul. Na Hradčanech. Jedná se o byt v cihlovém domě. Byt se nachází ve 2. patře, má plastová okna a patří k němu dva sklepy. Velmi zajímavá cena! Porovnání : shodná lokalita, objekt bez opravy, jednotka v původním stavu 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: S.reality.cz, datum vložení inzerátu 19.6.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 45.0 m 2 Cena za nemovitost 790 000 Kč 17 600 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 632 000 Kč 14 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej bytu 2+1 v 1. patře cihlového domu v centru Chebu. Dům má novou střechu, rozvody vody, elektriky a plynu. Byt je zrekonstruovaný - nové podlahy, okna, kuchyňská linka. Před domem je dětské hřiště a parkovací stání. V okolí veškerá občanská vybavenost. Porovnání : přibližně shodná lokalita, pravděpodobně shodné vybavení a provedení, 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace Konstrukční provedení Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Ne Podlahová plocha 67.0 m 2 Cena za nemovitost 975 000 Kč 14 600 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 780 000 Kč 11 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 5 -
Nabízíme k prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 67 m2. V bytě je nová kuch. linka s plyn. deskou a troubou + lednice. K bytu patří sklep 6 m2 a je možno využívat balkon v mezipatře a společnou zahradu. V předsíni je velký úložný prostor a byt má plastová okna. Celá koupelna je po rekonstrukci. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. S financováním Vám rádi pomůžeme. Porovnání : lokalita horší u průjezdní komunikace ul. 17. listopadu, výjezdní komunikace do SRN, technický stav dobrý - shodný. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 17.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 4 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 3 + 1 Výtah Podlahová plocha 69.0 m 2 Cena za nemovitost 1 249 000 Kč 18 100 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 999 000 Kč 14 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 3+1, OV, 69m2, Obětí nacismu, Cheb Nabízíme k prodeji zrekonstruovaný byt 3+1 s lodžií, o výměře 69,02 m2 v ulici Obětí nacismu v Chebu. Byt se nachází ve 4. podlaží cihlového domu nedaleko nádraží a obchodního centra. Vlastnictví bytu je osobní, což umožňuje financování hypotečním úvěrem. Byt prošel celkovou rekonstrukcí v roce 2008. V bytě jsou nová plastová okna, orientovaná na západní stranu, kuchyňské okno je orientované na východ. Ve všech místnostech je položena plovoucí podlaha. V koupelně je vana, podlahu pokrývá dlažba, koupelna je společná s WC. Součástí prodeje je zděný sklep. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 9 600-14 500 Kč/m 2 502 000-999 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 9 500 Kč/m 2 Pro porovnání jsem vybrala čtyři reprezentanty, kteří se svoji polohou a technickým stavem nejvíce přibližují hodnocené nemovitosti. Vzhledem k poloze, technickému stavu jsem porovnávací hodnotu volila ve spodní části cenového rozpětí.tuto hodnotu považuji též za cenu obvyklou Vypracoval Chmelíková Eva podpis - 6 -
Licence číslo 0511 Lidická 51 360 20 Karlovy Vary Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís.... znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.... - 7 -
Fotodokumentace koupelna kuchyně kuchyně pokoj ložnice předsíň - 8 -
Fotodokumentace pokoj chodba schodiště na chodbě okna bytu - ulice - ložnice, kuchyně - 9 -
- 10 -
- 11 -
pro Milan Kroutil a Darie Kroutilová Na Hradčanech 578/30 350 02 Cheb Praha, 14.08.2013 Č. j: 359/2013-A VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: 25023217, číslo koncese: 351000-52800, byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 578/2 zapsaná na listu vlastnictví č. 12530, v budově č.p. 578, zapsané na LV č. 12228, stojící na st. parcele č. 1665/1, zapsané na LV č. 12228. Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 8020/177836 na společných částech bytového domu č.p. 578, zapsaného na LV č. 12228 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 8020/177836 na st. parcele č. 1665/1 o výměře 534 m2 a st. parcele č. 1665/2 o výměře 580 m2, obě vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 12228. To vše v k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, 182 00 Praha 8 (dražebník) - 12 -