ZNALECKÝ POSUDEK č. 4396-195/2015 O ceně pozemku p.č.st.662, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 166 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.305 v obci Statenice, část Černý Vůl, ulice Skalní, včetně příslušenství a pozemků p.č.530, zahrada, o velikosti 468 m 2 a p.č.531, zahrada, o velikosti 625 m 2, vše zapsáno na LV č.905 pro k.ú.statenice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 8.6.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 8.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.662, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 166 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.305 v obci Statenice, část Černý Vůl, ulice Skalní, včetně příslušenství a pozemků p.č.530, zahrada, o velikosti 468 m 2 a p.č.531, zahrada, o velikosti 625 m 2, vše zapsáno na LV č.905 pro k.ú.statenice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Skalní 305 252 62 Statenice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Statenice Katastrální území: Statenice Počet obyvatel: 1 376 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 710,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 674,07 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 8.6.2015 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, p.jägera. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.905 pro k.ú.statenice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: SJM Jäger Jiří a Jägerová Helena, Skalní 305, 252 62 Statenice, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Jäger Jiří a Jägerová Helena, Skalní 305, 252 62 Statenice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena - 3 -
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný, cihelné zdivo tl.44 cm. Má sedlovou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná s izolačním dvojsklem, fasáda je vápenná hladká, vnitřní dveře jsou plné a prosklené, masívní, bez obložek. Podlahy jsou z dlažby, laminátu. Schody jsou železobetonové s dřevěnými schodnicemi. V domě je byt dispozice 5+1, v suterénu je technické zázemí, a v přízemí je dvou garáž, vybavení kuchyně je standardní, linka, spotřebiče, elektrický sporák s varnou deskou. WC je splachovací, koupelna s neobezděnou vanou, umyvadlo, WC, bidet. Vytápění v domě je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z kotle. Stav domu je mírně zhoršený, horší údržba. Dům je z roku 2003. Rodinný dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizace je do vlastní ČOV, a na plyn. Na pozemku se dále nacházejí porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,879 11 i = 2-6 -
Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 0,879 = 0,835 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 674,07 0,835 1 397,85 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st.662 166,00 1 397,85 232 043,10 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 530 468,00 1 397,85 654 193,80 4 odst. 1 zahrada 531 625,00 1 397,85 873 656,25 Stavební pozemky - celkem 1 259,00 m 2 1 759 893,15 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 12 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 5 823,- Kč/m 3-7 -
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 10,15*10,50 = 106,58 m 2 1.NP: 106,58+8,83*(6,22+6,55)/2+1,54*1,5 = 165,33 m 2 4 podkroví: = 106,58 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 106,58 m 2 2,60 m 1.NP: 165,33 m 2 2,96 m podkroví: 106,58 m 2 2,50 m Obestavěný prostor spodní stavba: 106,58*2,6 = 277,11 m 3 vrchní stavba: (106,58+1,54*1,54)*4,5+(6,22+6,55)/2*2,9 = 508,80 m 3 zastřešení: 106,58*3,1/2+(8,83*(6,22+6,55)/2)*2,9/2+1,54 = 247,90 m 3 *1,54*1,2/3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 033,81 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 165,33 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 378,49 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,29 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C - 8 -
1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 12 let: s = 1-0,005 * 12 = 0,940 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,940 = 0,927 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,950 5 i = 1-9 -
Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,879 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 823,- Kč/m 3 * 0,927 = 5 397,92 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 033,81 m 3 * 5 397,92 Kč/m 3 * 0,950 * 0,879= 4 659 932,79 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 4 659 932,79 Kč Cena staveb celkem = 4 659 932,79 Kč Pozemky - celkem + 1 759 893,15 Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 6 419 825,94 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 6 419 825,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 6 419 825,90 Kč Celkem 6 419 825,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 6 419 825,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 6 419 825,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 6 419 825,90 Kč Celkem 6 419 825,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 6 419 825,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 6 419 830,- Kč slovy: Šestmilionůčtyřistadevatenácttisícosmsettřicet Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 800.000,- Kč s příslušenstvím, úplatou ve výši 80.000,- Kč a budoucí pohledávky do výše 1.264.000,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Oprávnění: Věcné břemeno chůze a jízdy - pozemek p.č.294/2 Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
rodinný dům ve Statenicích Praha-západ. Dům je zděný,samostatně stojící,v jižním svahu s výhledem. Dispoziční řešení: šest pokojů, kuchyně s jídelnou, dvě koupelny, balkon, terasa, dvougaráž, samostatně stojící krbová místnost. Požadovaná cena 6.950.000,- Kč včetně DPH, včetně právního servisu. - 13 -
luxusní řadový rodinný dům 4+1 (3 ložnice) o velikosti 170 m2 v projektu Statenický mlýn s 24 hodinovou ostrahou. Dům má krásně upravenou zahrádku 62 m2, balkon a dvě terasy. Luxusní úprava, vybaven nadstandartní kuchyňskou linkou se všemi spotřebiči značky Siemens. Dvě koupelny, další toaleta v přízemí zvlášť. Vestavěné skříně ve všech ložnicích. Dřevěné dubové podlahy, dřevěná Eurookna. Plynový kotel. Garáž. V místě jsou potraviny Žabka, oblíbená kavárna s dětským koutkem, kosmetika, květiny, italská restaurace s posezením u jezírka a fitness, které je bezplatně k dispozici pouze rezidentům. Ideální pro rodinu s dětmi, v blízkosti les, cyklostezky a mezinárodní školy. Výborné spojení na letiště-10 min. MHD na metro Dejvická 20 min. Požadovaná cena 7.900.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. - 14 -
prodej RD o dispozici 6+kk, 206 m² se zahradou v Praze - západ (Černý Vůl - Statenice). Dům se nachází v klidné části obce a je skvěle udržovaný. Dům má 2. NP a 2 vchody. Vedlejší vchod je veden francouzským oknem a skleněnými dveřmi, kterými se dostanete přímo do obývacího pokoje. V obývacím pokoji je položena plovoucí podlaha, která pokračuje až do kuchyně, kde jsou další francouzská okna, čímž dodávají kuchyni velice příjemného vzhledu. Kuchyňská linka má el. spotřebiče (indukční sporák, myčka nádobí, lednice) - ty jsou zahrnuty v ceně domu. Je zde špíz spolu s komorou, kde můžete schovat např. lednici. V přízemí se nachází další 2 pokoje. Do prvního pokoje se vchází z obývacího pokoje a do druhého se vchází ze vstupní haly domu. Je zde také toaleta. Schodiště je nové, dělalo se před méně než rokem. Ve druhém patře jsou 3 pokoje, šatna a koupelna. V koupelně je rohová vana, sprcha, toaleta. V koupelně je položena dlažba a ve 2 pokojích je dřevěná podlaha. Ve třetím byl nedávno položen koberec. V jednom z pokojů je balkon. Za domem je terasa a zahradní domek, který může sloužit k mnoha účelům. V zahradě jsou ovocné stromy a po straně pozemku jsou vysázeny tuje, které zabezpečí soukromí. Na zahradě je studna s pitnou vodou. Požadovaná cena 6.190.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 6.490.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 10.000,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 6.500.000,- Kč. Slovy: Šestmilionůpětsettisíc Kč V Tršicích 8.6.2015 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4396-195/2015 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 905 ze dne 25.5.2015 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 4 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
- 20 -
Mapa oblasti - 21 -
- 22 -
- 23 -