ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6065-200/2014 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 80 Katastrální údaje: Kraj Moravskoslezský, okres Ostrava-město, obec Ostrava, k.ú. Stará Plesná Adresa nemovité věci: 26.dubna 80/15, 725 27 Ostrava OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL: Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: IMEX REALITY s.r.o. Černá louka pav. K/1167, 702 00 Ostrava Martin Vehovský Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: fax: 553 67 17 16 Pro účely nedobrovolné dražby (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 530 000 Kč Datum místního šetření: 22.12.2014 Stav ke dni: 22.12.2014 Počet stran: 13 Počet stran příloh: 5 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 25.12.2014 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 508 v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, ke dni 22.12.2014, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 508 ze dne 27.11.2014. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 27.11.2014. - Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. - Podklady z cenové mapy stavebních pozemků ze dne 25.12.2014. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci Ostrava, v místní části Plesná, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová doprava, vlaková doprava, MHD. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II., III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 402 Statutární město Ostrava Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebylo umožněno pořízení fotodokumentace vnitřních prostor domu. Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace - 2 -
Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Věcná břemena ovlivňující obvyklou cenu Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech je evidováno zástavní právo smluvní pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně zohledněno. 2. Na nemovitostech je evidováno věcné břemeno užívání na dobu určitou 12-ti let, tzn. do 4.10.2025, oprávnění pro FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Pozemky jsou přístupné ze zpevněné komunikace, situované v místě s možností napojení na veškeré inženýrské sítě území. Pozemky jsou v cenové mapě oceněny částkou ve výši 910,-- Kč/m 2, tato cena je ale nadhodnocená, dům je situovaný v těsné blízkosti frekventované silnice, obvyklá cena činí 500,-- Kč/m 2. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 488 599 500,00 299 500,00 zahrada 489/2 449 500,00 224 500,00 Celkem 1 048 524 000,00 Výsledná cena = 524 000,- Kč Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotř. VH (Kč) stodola zděná, o 1.NP, 488 460,00 m3 1 000 460 000 65 % 161 000 ZP = 87,49 m2 Kč/m3 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 161 000 Rodinný dům čp. 80 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Je užívaný od roku 1935, jako řadový koncový, nepodsklepený, o 1.NP, je součásti pozemku parc. čís. 488. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje zádveří, chodbu se schodištěm, 3x pokoj, kuchyni, koupelnu a WC. Stavebně - 3 -
je zdivo o tl. 45 cm, stropy rovné, střecha sedlová, krytina z osinkocementových šablon, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda vápenná, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná dvojitá, dveře plné a prosklené, podlahy obytných místností standartní, ostatní podlahy s dlažbou, vytápění ústřední, el. instalace světelná i motorová, bleskosvod není instalován, schody dřevěné. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, žumpa, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněná plocha, plotová vrátka a vrata. Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 138,69 m 2 2,95 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 138,69*(4,05+3,80/2) = 825,21 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Celkový 825,21 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 825,21 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy dřevěné 4. Střecha sedlová střecha 5. Krytina osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné omítky 8. Fasádní omítky vápenné omítky 9. Vnější obklady vápenný sokl 10. Vnitřní obklady keramické obklady 11. Schody dřevěné 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných dřevěné místností 15. Podlahy ostatních PVC, dlažba místností 16. Vytápění ústřední topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody z kotle ÚT 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu - 4 -
22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně plynový sporák, dřez v lince 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana 25. Záchod splachovací 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 139 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 111 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 825,21 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 457 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 457 Reprodukční hodnota [Kč] 2 852 735 (RC * OP) Stáří roků 79 Další životnost roků 41 Opotřebení % 65,80 Věcná hodnota (VH) [Kč] 975 635 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 111,00 m 2 Obestavěný prostor: 825,21 m 3 Zastavěná plocha: 138,69 m 2 Plocha pozemku: 1 048,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům Rodinný dům v Ostravě - Pustkovci, užívaný od roku 1935, jako podsklepený, o 1.NP a podkroví, obsahuje byt o velikosti 4+1. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Rodinný dům Rodinný dům v Ostravě - Petřkovicích, užívaný od roku 1935, jako částečně podsklepený, o 1.NP a podkroví, obsahuje byt o velikosti 5+1, u domu je dílna s hospodářskou budovou. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. Rodinný dům Rodinný dům v Ostravě - Lhotce, užívaný od roku 1938, jako podsklepený, o 1.NP a podkroví, obsahuje byt o velikosti 3+1, u domu je garáž. Dům je situovaný ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný. - 5 -
Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Lokalita Ostrava, Opavská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění - věcné břemeno; Celkový koef. K C 0,48 Upravená j. cena Kč/m 2 4 843 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 255,00 m 2 1 509 m 2 2 600 000 Kč 10 196 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Ostrava, Ryšlinkova Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění - věcné břemeno; Celkový koef. K C 0,48 Upravená j. cena Kč/m 2 4 620 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 190,00 m 2 579 m 2 1 848 000 Kč 9 726 Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Ostrava, Bobrovnická Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00-6 -
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,50 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Úvaha zpracovatele ocenění - věcné břemeno; Celkový koef. K C 0,48 Upravená j. cena Kč/m 2 4 969 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 169,20 m 2 273 m 2 1 770 000 Kč 10 461 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 4 620 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 4 811 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 4 969 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 4 811 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 111,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 534 021 Kč Výpočet věcných břemen 1 Věcné břemeno Věcné břemeno užívání domu po dobu 12-ti let od uzavření smlouvy, tj. od 4.10.2013, oprávnění pro FIXCREDIT MONEY s.r.o. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. byt: Výměra: 111,00 m 2 Jednotková cena: 648,65 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 111,00 m 2 * 648,65 Kč/m 2 /rok = 72 000,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 72 000,- Kč/rok * 100 % = 72 000,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 72 000,- Kč Doba trvání věcného břemene: 12 let Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 72 000,- Kč * 5 let = 360 000,- Kč Ocenění věcného břemene činí = 360 000,- Kč - 7 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Věcné břemeno Současný stav 534 021 Kč 0 Kč 1 660 635 Kč 524 000 Kč 360 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena 530 000 Kč slovy: Pětsettřicettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.4 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. Výsledná cena je včetně váznoucího věcného břemene. V Rohově 25.12.2014 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6065-200/2014 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 508 ze dne 27.11.2014. 2 Snímek katastrální mapy ze dne 16.11.2014. 1 Mapa oblasti 1-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -